Tribunal judiciaire, 23 mai 2024. 24/00285

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES 8ème Chambre MINUTE N° 24/304 DU : 23 Mai 2024 AFFAIRE N° RG 24/00285 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PZN3 NAC : 72I Jugement Rendu le 23 Mai 2024 FE Délivrées le : __________________ ENTRE : Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] représenté par la SELARL [Z] ALIREZAU prise en la personne de Me [H] [Z], adminstrateur judiciaire, ayant son siège social [Adresse 6] , représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocats au barreau de l’ESSONNE DEMANDEUR ET : Monsieur [L] [D], né le 26 Décembre 1971 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1] défaillant Madame [P] [M], née le 09 Janvier 1981 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2] défaillante DEFENDEURS COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire, assistée de Sylvie CADORNE, Greffier lors des débats à l’audience du 21 Mars 2024 et de Pauline RUBY, Greffière, lors de la mise à disposition au greffe DEBATS : Vu l’assignation selon la procédure accélérée au fond en date du 12 Janvier 2024, L’affaire a été plaidée à l’audience du 21 Mars 2024 et mise en délibéré au 23 Mai 2024 JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, Réputé contradictoire et en premier ressort. EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [L] [D] et Madame [P] [M] sont propriétaires des lots n°53 et n°111 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 4]. Par exploits de commissaire de Justice du 03 et du 12 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par la SELARL [Z] ALIZERAI, prise en la personne de Maître [H] [Z] agissant an qualité d’administrateur provisoire de la copropriété en difficulté, et ayant pour syndic assistant COOPEXIA, a fait assigner Monsieur [L] [D] et Madame [P] [M] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir : -condamner solidairement Monsieur & Madame [L] [D]/ [P] [M] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] la somme de 8.160,02 euros, à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 4ème trimestre 2023 inclus -condamner solidairement Monsieur & Madame [L] [D]/ [P] [M] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire [Adresse 7] les intérêts au taux légal à compter du 29/07/2023 date de la mise en demeure et à compter de la délivrancede la présente assignation pour le surplus -ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dus, conformément à l’article 1343-2 du code civil -condamner in solidum Monsieur & Madame [L] [D]/ [P] [M] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire [Adresse 7] la somme de 2.000,00€uros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application de l'article 1231-1 et suivants du code civil, -condamner in solidum Monsieur & Madame [L] [D]/ [P] [M] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire [Adresse 7] la somme de 2.500€uros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits -dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir -condamner in solidum Monsieur & Madame [L] [D]/ [P] [M] épouse [D] aux entiers dépens. A l’audience du 21 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans ses assignations introdutives d’instance. Monsieur [L] [D] et Madame [P] [M] bien que régulièrement assignés, n'ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat. Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile. Les parties comparantes ont été avisées de la date à laquelle la décision sere rendue par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande en paiement des charges de copropriété : Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer : - aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ; - aux charges relatives la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, générales et spéciales ; et de verser au fonds de travaux mentionné l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. » L’article 14-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que : « I- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale. II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant:   1) Des travaux prescrits par les lois et règlements;   2) Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article. Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. » L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le Président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. » En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les lettres de mise en demeure datées du 19 juillet 2023 distribuées à Monsieur [L] [D] en recommandé avec avis de réception- l’avis de réception portant la mention cochée “destinataire inconnu à l’adresse”- et à Madame [P] [M] épouse [D] -l’avis de réception portant une signature en date du 21 juillet 2023. Aux termes de ces lettres, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 45.069,50 euros au titre des charges de copropriété impayées, outre une somme de 120 euros correspondant au coût de la mise en demeure. Il est établi que ces lettres de mises en demeure n’ont pas été suivie d’effet. Elles emportent en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale. Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement: - le justificatif de la qualité de copropriétaires de Monsieur [L] [D] et Madame [P] [M] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots n° 53 et n° 111 au sein de la copropriété - les procès verbaux des décisions prises par l’Administrateur provisoire en application des dispositions particulières aux copropriétés en difficulté en date des 01 octobre 2020, 17 mai 2021, 15 novembre 2021, 16 décembre 2021, 31 janvier 2022, 19 avril 2022, 05 mai 2022, 27 juin 2022, 01 décembre 2022, 08 novembre 2023 - les appels de fonds et charges sur les périodes considérées  - un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 19 décembre 2023, pour la période du 01/04/2021 au 01/10/2023 charges/travaux 4ème TR 2023 et travaux inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 8.160,02 €. A l'examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés arrêté au 19 décembre 2023, pour la période du 01/04/2021 au 01/10/2023 charges/travaux 4ème TR 2023 et travaux inclus, s’élève bien à la somme de 8.160,02 euros. Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 19 juillet 2023, date des mises en demeure. En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts. Le règlement de copropriété comporte en ses articles 12.3.1 une clause de solidarité aux termes de laquelle il ressort qu’en cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les copropriétaires indivis seront solidairement resposanbles vis à vis du syndicat du paiement de toutes les charges afférentes audit lot. Par conséquent, les défendeurs seront condamnés solidairement au paiement de la dette. Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement; Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci. En l’espèce, Monsieur [L] [D] et Madame [P] [M] ont déjà été condamnés par un arrêt de la cour d’appel de Paris du 27 octobre 2021 pour le non paiement de leurs charges de copropriétés. En ne procédant pas, au paiement régulier de leurs charges de copropriété, les défendeurs causent un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires au syndicat des copropriétaires qui ne dispose pour gérer sa trésorerie que des appels de fonds. Ils contraignent les autres copropriétaires à leur faire l’avance de leurs charges de copropriété. Par conséquent, Monsieur [L] [D] et Madame [P] [M] sont condamnés in solidum à payer une somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à titre de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires : Monsieur [L] [D] et Madame [P] [M], qui succombent, sont condamnés in solidum aux entiers dépens. Monsieur [L] [D] et Madame [P] [M] sont par ailleurs condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], une somme de 1.200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera rappelé que que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l'article 481-1 6° du code de procédure civile PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort  CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [D] et Madame [P] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] la somme de 8.160,02 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés arrêté au 19 décembre 2023, pour la période du 01/04/2021 au 01/10/2023 charges/travaux 4ème TR 2023 et travaux inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 19 juillet 2023, date des mises en demeure, et ce, jusqu’à parfait paiement ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [D] et Madame [P] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [D] et Madame [P] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] une somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [D] et Madame [P] [M] aux entiers dépens RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Ainsi fait et rendu le VINGT TROIS MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Pauline RUBY, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement. LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,