Cour d'appel, 22 février 2023. 22/00279

ARRET N° 70 RG N° : N° RG 22/00279 - N° Portalis DBV6-V-B7G-BIKIJ AFFAIRE : Association AGENCE IMMOBILIERE SOCIALE 87 EN ABREGE AIS 87 C/ [K] [E], [X] [E] épouse [E] demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion Grosse délivrée Me DUGENIT-TRUFFIT, avocat COUR D'APPEL DE LIMOGES CHAMBRE CIVILE ---==oOo==--- ARRÊT DU 22 FEVRIER 2023 ---==oOo==--- Le vingt deux Février deux mille vingt trois la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe : ENTRE : Association AGENCE IMMOBILIERE SOCIALE 87 EN ABREGE AIS 87 dont le siège sociale est sis au [Adresse 1]/FRANCE représentée par Me Marie-christine DUGENY-TRUFFIT, avocat au barreau de LIMOGES APPELANTE d'un jugement rendu le 09 FEVRIER 2022 par le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de LIMOGES ET : [K] [E] de nationalité française né le 01 Juin 1983 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]/FRANCE non représenté bien que régulièrement assigné [X] [E] épouse [E] de nationalité française née le 21 Mai 1980 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]/FRANCE non représentée bien que régulièrement assignée INTIMES ---==oO§Oo==--- Selon avis de fixation de la Présidente de chambre chargée de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 04 Janvier 2023 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 22 Février 2023. L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 novembre 2022. Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Monsieur Gérard SOURY, magistrat rapporteur, assisté de Mme Marie-Laure LOUPY, Greffier, a tenu seul l'audience au cours de laquelle il a été entendu en son rapport, l'avocat de l'appelante a été entendue en sa plaidoirie. Après quoi, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 22 Février 2023 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. Au cours de ce délibéré, Monsieur Gérard SOURY, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de lui-même et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseillers. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe. ---==oO§Oo==--- LA COUR ---==oO§Oo==--- FAITS et PROCÉDURE L'Agence Immobilière Sociale 87 (AIS 87) est locataire d'un logement situé n° [Adresse 2] (87) qu'elle a sous-loué aux époux [E] le 18 février 2020, moyennant un loyer mensuel de 400 euros, charges non comprises. Le 2 juillet 2020, l'AIS 87 a fait signifier aux sous-locataires un commandement de payer la somme de 288,66 euros avant de leur donner, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 9 février 2021, un congé à effet au 17 février suivant. Le 8 juillet 2021, l'AIS 87 a assigné les sous-locataires devant le tribunal judiciaire de Limoges pour voir constater la validité de son congé, obtenir paiement de sa créance locative et la fixation d'une indemnité d'occupation. Par jugement du 9 février 2022, le tribunal judiciaire de Limoges a débouté l'AIS 87 de son action, après avoir constaté l'irrégularité du congé délivré aux sous-locataires. L'AIS 87 relevé appel de ce jugement. MOYENS et PRÉTENTIONS L'AIS 87 conclut à la validité du congé délivré aux sous-locataires. Subsidiairement, elle sollicite la résiliation du contrat de bail par application de la clause résolutoire insérée dans ce contrat, laquelle est visée dans le commandement de payer demeuré infructueux. Dans tous les cas, l'AIS 87 demande l'expulsion des sous-locataires et leur condamnation à lui payer l'arriéré locatif ainsi qu'une indemnité d'occupation. Les sous-locataires, assignés à l'étude de l'huissier de justice, n'ont pas constitué avocat. MOTIFS Sur la résiliation du contrat de bail. L'article VI du contrat de sous-location, qui renvoie à l'article X de ce même contrat, prévoit que l'AIS 87 pourra donner congé aux sous-locataires, notamment en cas de manquement de ces derniers à leurs obligations de paiement des loyers, de défaut d'assurance ou de trouble anormal du voisinage, moyennant 'un délai de préavis d'un mois'. Pour soutenir que le congé serait valable, l'AIS 87 prétend rapporter la preuve des manquements des locataires à leurs obligations contractuelles. Cependant, indépendamment de la question de l'existence des manquements des sous-locataires à leurs obligations, le courrier du 9 février 2021, reçu par eux le lendemain, par lequel l'AIS 87 leur a donné congé avec effet au 17 février 2021, ne respecte pas le délai d'un mois contractuellement prévu. En conséquence, ce congé n'est pas valable et le jugement sera confirmé de ce chef. Subsidiairement, l'AIS 87 se prévaut de la résiliation du contrat de bail par application de la clause résolutoire y figurant à l'article X, laquelle clause autorise la résiliation de ce contrat à défaut de paiement du loyer dans les deux mois suivant un commandement de payer la visant. Le commandement de payer du 2 juillet 2020 vise cette clause résolutoire. Le décompte et les reçus de paiement produits par l'AIS 87 démontrent que : - à la date du commandement de payer, les sous-locataires restaient devoir la somme de 207,66 euros, outre les frais de l'acte d'huissier, - la dette locative n'a pas été payée dans le délai de deux mois et a continué à augmenter. Il s'ensuit que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont remplies au 2 septembre 2020. Cependant, l'AIS 87 sollicite la résiliation du contrat de bail au 17 février 2021 si bien que la cour, tenue de statuer dans la limite des prétentions des parties, constatera ladite résiliation à cette dernière date. Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif. L'AIS 87 demande le paiement de la somme de 156 euros à titre d'arriéré restant dû au 17 février 2021. Toutefois, il convient de déduire de cette somme le coût du commandement de payer, d'un montant de 78,32 euros, en sorte que les sous-locataires seront condamnés à payer la somme de 77,68 euros à l'AIS 87 de ce chef. Sur les autres demandes de l'AIS 87. Le contrat étant résilié à la date du 17 février 2021, il y a lieu d'ordonner l'expulsion des sous-locataires et de les condamner à payer à l'AIS 87, à compter de cette date, une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer, charges comprises, soit la somme de 560 euros par mois. Les coûts du commandement de payer et de la sommation de quitter les lieux entrent dans le champ des frais irrépétibles sur lesquels il sera statué dans le cadre de l'application de l'article 700 du code de procédure civile. ---==oO§Oo==--- PAR CES MOTIFS ---==oO§Oo==--- LA COUR, La cour d'appel statuant en audience publique, par arrêt rendu par défaut, et susceptible d'opposition CONFIRME le jugement rendu le 9 février 2022 par le tribunal judiciaire de Limoges mais seulement en ce qu'il a constaté que le congé délivré par l'Agence Immobilière Sociale 87 le 9 février 2021 aux époux [E] n'est pas valable ; Le REFORME pour le surplus, Statuant à nouveau, CONSTATE la résiliation au 17 février 2021, du contrat de bail conclu le 18 février 2020 entre l'Agence Immobilière Sociale 87, d'une part, et M. [K] [E] et, son épouse, Mme [X] [E], d'autre part ; ORDONNE l'expulsion de M. [K] [E] et de Mme [X] [E], ainsi que de tous occupants de leur chef, des locaux situés n°[Adresse 2] (87) à compter de la signification de la présente décision, au besoin avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; CONDAMNE M. [K] [E] et Mme [X] [E] à payer à l'Agence Immobilière Sociale 87 les sommes suivantes : - 77,68 euros au titre de l'arriéré locatif, - 560 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du 17 février 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux, - une indemnité de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. CONDAMNE M. [K] [E] et Mme [X] [E] aux dépens de première instance et d'appel. LE GREFFIER, LE PRESIDENT, Marie-Laure LOUPY. Corinne BALIAN.