Cour d'appel, 24 novembre 2022. 22/02108

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 30B 14e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 24 NOVEMBRE 2022 N° RG 22/02108 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VDFW AFFAIRE : S.A.S.U. MCAGT C/ S.C.I. FINANCIERE PARIS RIVE GAUCHE Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 10 Février 2022 par le Président du TJ de NANTERRE N° RG : 21/02881 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 24.11.2022 à : Me Régine BRECHU-MAIRE, avocat au barreau de VERSAILLES Me Christophe DEBRAY, avocat au barreau de VERSAILLES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT QUATRE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.S.U. MCAGT Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège N° SIRET : 838 05 5 9 94 [Adresse 2] [Localité 5] Représentant : Me Régine BRECHU-MAIRE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 46 - N° du dossier RBM2022 APPELANTE **************** S.C.I. FINANCIERE PARIS RIVE GAUCHE Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège N° SIRET : 752 151 449 [Adresse 4] [Localité 3] Représentant : Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 22157 Assistée de Me Jacques RAYNALDY, avocat plaidant au barreau de Paris INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 Octobre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Nicolette GUILLAUME, Président, Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI, EXPOSE DU LITIGE La société Financière Paris Rive Gauche est propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail à la société MCAGT. Par acte d'huissier de justice délivré le 20 septembre 2021, la société Financière Paris Rive Gauche a fait assigner en référé la société MCAGT aux fins d'obtenir principalement le constat de la résolution dudit bail par 1'effet d'une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers, son expulsion sous astreinte et sa condamnation à lui payer une provision de 20 677,63 euros à valoir sur les loyers et charges impayés au 17 août 2021 et une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer acquitté majoré de 50%. Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 10 février 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a : - condamné la société MCAGT à payer à la société Financière Paris Rive Gauche la somme provisionnelle de 19 944,21 euros correspondant aux loyers, charges et accessoires impayés selon décompte arrêté au 17 août 2021, incluant la mensualité du mois d'août 2021, - constaté la résolution du bail liant les parties au 16 août 2021 à minuit, - ordonné, si besoin avec le concours de la force publique l'expulsion de la société MCAGT ou de tous occupant de son chef des locaux situés au [Adresse 1], - rejeté la demande d'astreinte, - dit n'y avoir lieu à référé sur la clause pénale, - condamné la société MCAGT à payer à la société Financière Paris Rive Gauche une indemnité d'occupation à compter de l'échéance du mois de septembre 2021 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié, - rappelé que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, - condamné la société MCAGT à payer à la société Financière Paris Rive Gauche la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société MCAGT aux dépens en ceux-ci compris le coût du commandement de payer et de l'assignation. Par déclaration reçue au greffe le 31 mars 2022, la société MCAGT a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition. Dans ses dernières conclusions déposées le 8 mai 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société MCAGT demande à la cour, au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile et 1218 et suivants et 1722 du code civil, de : - infirmer l'ordonnance rendue le 10 février 2022 par le tribunal judiciaire de Nanterre en toutes ses dispositions. et statuant à nouveau, à titre principal : - déclarer le commandement de payer nul et de nul effet ; - déclarer qu'il n'y pas lieu de constater les effets de la clause résolutoire ; à titre subsidiaire : - déclarer qu'il n'y a pas lieu à référé en raison des contestations sérieuses que sont la force majeure et/ou l'exception d'inexécution et/ou la destruction partielle de la chose louée sur la demande de paiement des sommes réclamées ; - en conséquence, débouter la société Financière Paris Rive Gauche de ses entières demandes de paiement de loyer, provisions de charges, impôts, taxes et redevances ; à titre infiniment subsidiaire : - si la cour devait accorder des provisions à la société Financière Paris Rive Gauche au titre de l'arriéré locatif ; - accorder à la société MCAGT l'échelonnement de la totalité des sommes mise à sa charge sur une période de 24 mois ; - suspendre les effets de la clause résolutoire ; en tout état de cause : - condamner la société Financière Paris Rive Gauche à lui payer la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Financière Paris Rive Gauche aux entiers dépens de première instance et d'appel. Dans ses dernières conclusions déposées le 3 juin 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Financière Paris Rive Gauche demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 et L. 145-17 du code de commerce, 1104 et suivants du code civil et 834 et 835 du code de procédure civile, de : - la recevoir en ses conclusions ; y faisant droit, - débouter la société MCAGT de toutes ses demandes, fins et conclusions ; en conséquence, - confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 10 février 2022 par le juge des référés près le tribunal judiciaire de Nanterre dans la procédure enregistrée sous le numéro de RG 21/02881 ; y ajoutant, - condamner la société MCAGT au paiement provisionnel de la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des sommes accordées à ce titre par l'ordonnance précitée ; - condamner enfin la société MCAGT aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 septembre 2022. Autorisée par la cour, la société Financière Paris Rive Gauche a fait parvenir le 17 octobre un décompte actualisé de la dette locative. La société MCAGT n'a pas fait parvenir de note en délibéré dans le délai qui lui était imparti. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la nullité du commandement de payer La société MCAGT argue de la nullité du commandement de payer au motif que celui-ci aurait été délivré à l'adresse des lieux loués alors qu'elle n'avait pas commencé à exploiter son fonds de commerce. La société civile immobilière Financière Paris Rive Gauche soutient que le commandement de payer a été signifié à l'adresse correspondant à celle des lieux loués au sein desquels l'appelante a fait élection de domicile conformément au bail. Concluant au caractère mal fondé de cette demande, elle fait valoir que la société MCAGT ne peut se prévaloir de l'absence de commencement d'exploitation, qui est une infraction au bail, pour faire échec à cette clause. Sur ce, Le contrat de bail commercial du 24 juin 2020 conclu entre les parties prévoit la clause suivante : ' pour l'exécution des présentes et de leurs suites, les parties font élection de domicile, savoir : - le bailleur en son siège social, - le preneur dans les locaux objet des présentes'. Le local loué se situe [Adresse 1]. Le commandement de payer de payer a été signifié à la société MCAGT à la fois à cette adresse et à celle de son siège social le 16 juillet 2021. Aucune irrégularité ne peut donc être relevée de ce chef. Sur l'existence d'une contestation sérieuse La société MCAGT affirme que la force majeure, l'exception d'inexécution et la destruction de la chose louée constituent autant de contestations sérieuses qui font échec à toute demande de provision du bailleur pour les dates correspondant aux périodes de fermeture administrative de son commerce, soit du 3 octobre au 15 décembre 2020 et du 3 avril au 3 mai 2021. Sur la force majeure, l'appelante fait valoir que la pandémie de Covid-19 constitue un événement irrésistible et que le caractère imprévisible et extérieur des arrêtés de fermeture administrative ne fait pas débat, ce qui implique que la bailleresse soit mal fondée à réclamer le montant des loyers pour les périodes susmentionnées. L'appelante se fonde ensuite sur l'exception d'inexécution pour faire valoir qu'elle n'était pas tenue de payer les loyers dès lors que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance. Enfin, la société MCAGT soutient que l'interdiction administrative d'exploiter des locaux commerciaux équivaut à la perte de la chose louée justifiant la suspension du bail et de l'obligation corrélative de paiement du loyer. La société Financière Paris Rive Gauche affirme en réponse que l'activité du preneur, telle que prévue au bail, n'a pas été soumise à des fermetures administratives et que son argumentation manque donc de pertinence. Sur ce, Selon l'article L. 145-41 du code de commerce : 'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai'. L'article 37 du décret 2020-1310 du 29 octobre 2020, dans sa version initiale, dispose : ' Les magasins de vente, relevant de la catégorie M, mentionnée par le règlement pris en application de l'article R. 123-12 du code de la construction et de l'habitation, ne peuvent accueillir du public que pour leurs activités de livraison et de retrait de commandes ou les activités suivantes : - Entretien, réparation et contrôle technique de véhicules automobiles, de véhicules, engins et matériels agricoles ; - Commerce d'équipements automobiles ; - Commerce et réparation de motocycles et cycles ; - Fourniture nécessaire aux exploitations agricoles ; - Commerce de détail de produits surgelés ; - Commerce d'alimentation générale ; - Supérettes ; - Supermarchés ; - Magasins multi-commerces ; - Hypermarchés ; - Commerce de détail de fruits et légumes en magasin spécialisé ; - Commerce de détail de viandes et de produits à base de viande en magasin spécialisé ; - Commerce de détail de poissons, crustacés et mollusques en magasin spécialisé ; - Commerce de détail de pain, pâtisserie et confiserie en magasin spécialisé ; - Commerce de détail de boissons en magasin spécialisé ; - Autres commerces de détail alimentaires en magasin spécialisé ; - Commerce de détail de carburants et combustibles en magasin spécialisé, boutiques associées à ces commerces pour la vente de denrées alimentaires à emporter, hors produits alcoolisés, et équipements sanitaires ouverts aux usagers de la route ; - Commerce de détail d'équipements de l'information et de la communication en magasin spécialisé ; - Commerce de détail d'ordinateurs, d'unités périphériques et de logiciels en magasin spécialisé ; - Commerce de détail de matériels de télécommunication en magasin spécialisé ; - Commerce de détail de matériaux de construction, quincaillerie, peintures et verres en magasin spécialisé ; - Commerce de détail de textiles en magasin spécialisé ; - Commerce de détail de journaux et papeterie en magasin spécialisé ; - Commerce de détail de produits pharmaceutiques en magasin spécialisé ; - Commerce de détail d'articles médicaux et orthopédiques en magasin spécialisé ; - Commerces de détail d'optique ; - Commerces de graines, engrais, animaux de compagnie et aliments pour ces animaux en magasin spécialisé ; - Commerce de détail alimentaire sur éventaires sous réserve, lorsqu'ils sont installés sur un marché, des dispositions de l'article 38 ; - Commerce de détail de produits à base de tabac, cigarettes électroniques, matériels et dispositifs de vapotage en magasin spécialisé ; - Location et location-bail de véhicules automobiles ; - Location et location-bail d'autres machines, équipements et biens ; - Location et location-bail de machines et équipements agricoles ; - Location et location-bail de machines et équipements pour la construction ; - Réparation d'ordinateurs et de biens personnels et domestiques ; - Réparation d'ordinateurs et d'équipements de communication ; - Réparation d'ordinateurs et d'équipements périphériques ; - Réparation d'équipements de communication ; - Blanchisserie-teinturerie ; - Blanchisserie-teinturerie de gros ; - Blanchisserie-teinturerie de détail ; - Activités financières et d'assurance ; - Commerce de gros'. Le contrat de bail prévoyait que les locaux devraient être consacrés par le preneur à 'l'exploitation de son activité de vente et location de système électronique de sécurité et sécurité humaine et de télésurveillance'. Cette activité entrant dans le champ de l'article 37 susmentionné, dans les rubriques 'Commerce de détail d'équipements de l'information et de la communication en magasin spécialisé', 'Commerce de détail d'ordinateurs, d'unités périphériques et de logiciels en magasin spécialisé', 'Commerce de détail de matériels de télécommunication en magasin spécialisé' et' Location et location-bail d'autres machines, équipements et biens', elle n'était pas affectée par la fermeture administrative prévue à compter du 30 octobre 2020. Si l'article 37 susmentionné a été modifié à 13 reprises entre le 30 octobre 2020 et le 19 mai 2021, aucune fermeture administrative n'a jamais été ordonnée pour le commerce exploité par la société MCAGT. Celle-ci est donc mal fondée à exciper de la force majeure, de l'exception d'inexécution ou de la perte de la chose louée et aucune contestation sérieuse ne peut être relevée de l'un de ces chefs. L'ordonnance déférée sera donc confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire faute de règlement de la dette locative dans le délai imparti ainsi qu'en ses dispositions subséquentes relatives à l'expulsion, au paiement à titre provisionnel des loyers et charges et à l'indemnité d'occupation. Sur la demande de délais de paiement La société MCAGT affirme qu'elle est de bonne foi et qu'elle s'est acquittée d'une large part de sa dette en réglant la somme de 15 000 euros le 15 décembre 2021, puis 500 euros par mois en sus du loyer courant à compter d'avril 2022. Elle conclut à la suspension de la clause résolutoire et à l'octroi de délais de paiement. La société civile immobilière Financière Paris Rive Gauche s'oppose à cette demande, faisant valoir que la dette locative est née dès l'entrée dans les lieux et que l'appelante n'a formé aucune démarche amiable en vue de son règlement avant l'introduction de la procédure. Sur ce, Selon l'article L. 145-41 du code de commerce : 'Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.' La société Financière Paris Rive Gauche verse aux débats un décompte en date du 14 octobre 2022 qui fait apparaître une dette locative de 27 910, 07 euros. Elle ne sollicite pas cependant l'actualisation de la condamnation provisionnelle de la locataire, se contentant de demander dans le dispositif de ses conclusions, qui seul lie la cour, la confirmation de l'ordonnance déférée. La société MCAGT ne justifie d'aucun autre paiement que ceux mentionnés par la bailleresse. Il apparaît que, depuis l'entrée dans les lieux qui est récente, la société MCAGT n'a jamais été à jour du paiement de ses loyers, que les versements effectués sont très irréguliers (aucun paiement entre janvier et décembre 2021) et que la dette a crû même depuis l'ordonnance. Au surplus, la société MCAGT ne verse aux débats aucun élément concernant sa situation comptable ou financière permettant de vérifier qu'elle serait en mesure de faire face au paiement du loyer courant augmenté d'une fraction de la dette, alors qu'elle n'a procédé à aucun paiement entre le 18 juillet et le 14 octobre 2022. En conséquence, il n'y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire ni d'octroyer des délais de paiement à l'appelante. Il sera ajouté à la décision déférée à ce titre. Sur les demandes accessoires L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. Partie perdante, la société MCAGT ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles. Elle devra en outre supporter les dépens d'appel. Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société Financière Paris Rive Gauche la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. L'appelante sera en conséquence condamnée à lui verser une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Rejette l'exception de nullité du commandement de payer ; Confirme l'ordonnance entreprise ; Y ajoutant ; Rejette la demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement formée par la société MCAGT ; Condamne la société MCAGT à verser à la société Financière Paris Rive Gauche la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la société MCAGT aux dépens d'appel. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Nicolette GUILLAUME, président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,