Cour d'appel, 29 septembre 2022. 21/02821

AFFAIRE :N° RG 21/02821 - N° Portalis DBVC-V-B7F-G3HI   ARRÊT N° JB. ORIGINE : DECISION en date du 22 Septembre 2021 du Tribunal paritaire des baux ruraux de LISIEUX - RG n° 51-20-0001 COUR D'APPEL DE CAEN DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE & BAUX RURAUX ARRÊT DU 29 SEPTEMBRE 2022 APPELANT : Monsieur [K] [R] né le 05 Mars 1970 à [Localité 12] [Adresse 6] [Localité 2] Comparant, assisté de Me Pierre BLIN, avocat au barreau de LISIEUX (Aide juridictionnelle provisoire accordée par la présente décision) INTIMES : Madame [P] [T] née le 02 Juillet 1977 à [Localité 13] [Adresse 5] [Localité 3] Monsieur [S] [G] né le 07 Janvier 1967 à [Localité 11] [Adresse 4] [Localité 7] Comparants, assistés de Maître Estelle FRISE, avocat au barreau de CAEN et de Me Olivier BOULANGER, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Mme EMILY, Président de Chambre, Mme COURTADE, Conseillère, M. GOUARIN, Conseiller, Rapport oral de Mme EMILY, Président de Chambre, DÉBATS : A l'audience publique du 02 juin 2022 GREFFIER : Mme LE GALL, greffier ARRÊT prononcé publiquement le 29 septembre 2022 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier * * * EXPOSE DU LITIGE Suivant acte authentique du 25 juin 2005, [Z] [I] veuve [R] a vendu à [S] [G] et à [P] [T], son épouse, une propriété sise à [Localité 15], [Adresse 16], comprenant une maison d'habitation en colombages, deux dépendances, une rade d'accès, un terrain clôturé ainsi qu'un pré, le tout figurant au cadastre section [Cadastre 9], [Cadastre 1], [Cadastre 10] et [Cadastre 8], pour une surface totale de 1ha 47a et 45 ca. Fin 2005, M. [G] et Mme [T] se sont séparés, leur divorce étant prononcé par jugement du 13 mars 2007. Dans le cadre de la procédure de divorce, M. [G] et Mme [T] ont établi par acte du 3 mars 2007 un état liquidatif de biens indivis aux termes duquel il était convenu que Mme [T] aurait la jouissance exclusive et particulière de la maison d'habitation en colombages, que M. [G] aurait la jouissance exclusive et particulière de la dépendance de la propriété, et que le surplus de l'immeuble, comprenant le bâtiment de chaufferie, le jardin, la cour et le pré, serait occupé indivisément par les époux. A partir de janvier 2006, Mme [T] et M. [R], le fils de [Z] [I] veuve [R], ont vécu en couple, occupant la maison d'habitation sise à [Localité 15]. Mme [T] et M. [R] se sont séparés au cours de l'année 2014. Par ordonnance du 6 juillet 2015, le juge des référés de Lisieux, saisi par M. [G] et Mme [T], a ordonné l'expulsion de M. [R] et de sa mère, qui occupaient la dépendance de la propriété sise à [Localité 15]. Au cours de l'année 2019, M. [G] et Mme [T] ont mis en vente leur immeuble situé à [Localité 15]. Ayant appris ces démarches, M. [R] a adressé au notaire en charge de la vente une lettre recommandée en date du 15 juillet 2019, aux termes de laquelle il l'informait qu'il exploitait plusieurs parcelles, parmi lesquelles la parcelle [Cadastre 9] depuis plus de dix ans. Le 5 décembre 2019, M. [G] et Mme [T] ont vendu leur immeuble situé à [Adresse 16], en excluant la parcelle [Cadastre 9], objet du présent litige. Par requête du 10 janvier 2020, adressée par lettre recommandée avec avis de réception du 15 janvier 2020, Mme [T] et M. [G] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Lisieux d'une demande sollicitant principalement qu'il soit jugé que M. [R] ne disposait d'aucun droit au titre d'un bail rural sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 9] que ce dernier devait par conséquent cesser d'exploiter indûment. Ils demandaient également l'expulsion de M. [R], ainsi que sa condamnation au paiement d'une somme de 1.432,05 euros à titre d'indemnisation pour exploitation frauduleuse de la parcelle litigieuse, d'une somme de 3.000 euros à titre d'indemnisation pour résistance abusive et d'une somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 22 septembre 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux de Lisieux a : - débouté [K] [R] de l'intégralité de ses demandes ; - dit que [K] [R] devra libérer la parcelle cadastrale [Cadastre 9] sise commune de [Localité 15] à compter de la signification du jugement, et que faute de l'avoir fait, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si nécessaire ; - ordonné à [K] [R] d'informer et de notifier à la MSA la sortie de la parcelle cadastrale [Cadastre 9] sise commune de [Localité 15] de son relevé parcellaire ; - condamné [K] [R] à verser à [S] [G] et à [P] [T] la somme de 1.012,50 euros correspondant au montant de l'indemnité d'occupation ; - dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné [K] [R] aux dépens. Par déclaration du 13 octobre 2021, M. [R] a relevé appel de ce jugement. Par dernières conclusions du 1er juin 2022, reprises oralement devant la cour, M. [R] demande à la cour de : - déclarer recevable et bien fondé [K] [R] en son appel du jugement rendu le 22 septembre 2021 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Lisieux, Réformant la décision, A titre principal, - constater que [K] [R] est titulaire d'un bail rural portant entre autres, sur la parcelle [Cadastre 9] sise commune de [Localité 15] ; - déclarer en conséquence tant irrecevables que mal fondés [S] [G] et [P] [T] en leurs demandes, fins et conclusions ; A titre très subsidiaire, - reconnaître à [K] [R] le bénéfice d'un bail rural sur la parcelle sise commune de [Localité 15], cadastrée section [Cadastre 9], d'une contenance de 1 ha 05 ca 90 a, à compter du 1er janvier 1995 ; - déclarer en conséquence tout autant irrecevables que mal fondés [S] [G] et [P] [T] en leurs réclamations ; - les en débouter en tant que de besoin, En toute hypothèse, - condamner solidairement [S] [G] et à [P] [T] à verser au concluant la somme de 2.500,00 euros, au visa des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique ; - condamner solidairement les mêmes aux dépens de l'instance. A l'audience, [K] [R] sollicite que lui soit accordé le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire. Par conclusions du 19 avril 2022, reprises oralement devant la cour, M. [G] et Mme [T] demandent à la cour : - de confirmer le jugement en tous points ; Subsidiairement, Dans l'hypothèse où la cour infirmerait le jugement et reconnaîtrait l'existence du bail du 22 novembre 1995 : - résilier le bail du 22 novembre 1995 aux entiers torts du preneur ; Très subsidiairement, Dans l'hypothèse où la Cour estimerait qu'il existerait un bail rural tacite, - résilier le contrat de dépôt des poneys aux entiers torts du dépositaire (M. [R]) ; - résilier le prétendu bail rural tacite aux entiers torts du preneur ; - en conséquence, ordonner son expulsion ; - le condamner à une astreinte de 100 euros par jour à compter de la décision à venir jusqu'à ce que M. [R] cesse d'exploiter indûment la parcelle [Cadastre 9], et se réserver l'astreinte ; - ordonner à M. [R] d'informer et de notifier à la MSA la sortie de la parcelle [Cadastre 9] de son relevé parcellaire, - condamner M. [R] à la somme de 1.012,50 euros au titre de l'occupation sans droit ni titre ; En toute hypothèse, - débouter [K] [R] de toutes ses demandes ; - condamner [K] [R] à payer la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. SUR CE, LA COUR Sur l'existence du bail rural Au soutien de sa demande tendant à faire reconnaître l'existence d'un droit au bail sur la parcelle sise commune de [Localité 15] cadastrée section [Cadastre 9], M. [R] fait valoir qu'il est titulaire d'un contrat de bail reçu en la forme authentique le 22 novembre 1995 aux termes duquel sa mère lui a loué un bâtiment d'exploitation, ainsi que sur plusieurs parcelles de terre à compter du 1er janvier 1995, parmi lesquelles figure également la parcelle cadastrée section [Cadastre 9], lieu-dit [Adresse 14] d'une contenance d'1 ha 05 a 90 ca, que ce bail s'est renouvelé tacitement le 31 décembre 2003, de sorte qu'au moment où sa mère a vendu la propriété comprenant la parcelle litigieuse à M. [G] et à Mme [T], ces derniers sont devenus ses bailleurs, que par la suite, ce bail s'est renouvelé à chacune de ses échéances en 2003 et en 2012, et que le preneur, M. [R] n'a pas à rapporter la preuve de son renouvellement puisqu'il s'agit d'une tacite reconduction, comme prévu dans le bail authentique du 22 novembre 1995. M. [R] indique que le bail s'est renouvelé également en 2012 et, que contrairement à ce que les intimés soutiennent, l'accord exprès ou tacite de M. [G] et Mme [T] n'était pas requis, dès lors que le preneur bénéficiait d'un bail rural écrit antérieurement à la vente de la propriété. Il précise que contrairement à ce que le jugement déféré a retenu, l'éventuelle absence de règlement des fermages antérieurement à la vente de la propriété en 2005 ne peut avoir de conséquences sur la régularité du bail, mais uniquement sur le sort de celui-ci de sorte qu'il ne peut pas être considéré que le bail n'existait plus au moment de cette vente, le non-respect éventuel de l'obligation du preneur de paiement des fermages, ne pouvant éventuellement justifier qu'une action aux fins de résiliation pour défaut réitéré de paiement des fermages. L'appelant fait valoir que le bail a un caractère onéreux, indiquant que M. [G] et à Mme [T] ont accepté qu'en contrepartie de la poursuite de cette location, M. [R] s'occupe de leurs deux poneys, en assurant l'entretien et la surveillance de leurs animaux. M. [G] et Mme [T] soutiennent qu'aux termes de l'acte authentique de vente en date du 25 juin 2005, Mme [I] veuve [R] leur a cédé la propriété de l'immeuble « entièrement libre de location ou d'occupation ainsi que le vendeur le déclare et que l'acquéreur a pu le constater en le visitant », de sorte que le bail antérieur dont M. [R] entend se prévaloir a nécessairement été résilié. Les intimés estiment que c'est cet acte authentique, dont la valeur probante est certaine qu'il convient de retenir, M. [R] n'ayant jamais procédé à une inscription en faux et qu'à l'occasion de l'instance engagée devant le juge de référé de Lisieux qui avait ordonné par ordonnance du 6 juillet 2015 l'expulsion de M. [R] et de sa mère, M. [R] avait reconnu qu'il ne disposait pas d'un bail écrit mais au mieux d'un prétendu bail verbal, l'appelant ne pouvant pas revenir sur cet aveu judiciaire. A titre subsidiaire, les intimés estiment que même en admettant que le bail de 1995 n'a pas été résilié, M. [R] n'a jamais exécuté les obligations qui lui incombaient en vertu de ce contrat, à savoir le règlement d'une contrepartie en deniers et l'obligation d'entretenir les clôtures, de sorte que le prétendu bail rural doit être considéré résilié de plein droit. A titre très subsidiaire, M. [G] et Mme [T] font valoir que leur propriété immobilière indivise, constituée des zones cadastrées [Cadastre 9], [Cadastre 1], [Cadastre 10], [Cadastre 8] est un ensemble destiné à un usage à habitation et ne relève aucunement d'une exploitation agricole, y compris la parcelle litigieuse et que son usage ne saurait relever par conséquent de la qualification juridique des baux ruraux. Ils expliquent que la présence de M. [R] sur leur propriété s'explique par ses liens personnels avec Mme [T], et qu'en toute hypothèse, l'exploitation par l'appelant de la parcelle litigieuse n'a pas changé la destination du bien, qui ne représente pas une exploitation agricole et ne peut pas faire l'objet d'un bail rural, que M. [R] ne dispose d'aucun bail rural exprès, tacite ou oral, sur la parcelle litigieuse, et que les intimés n'ont jamais donné leur consentement à un tel bail. Ils précisent que M. [R] ne leur a jamais payé le moindre fermage, que ce soit en deniers ou en contrepartie et que, contrairement à ce que soutient ce-dernier, aucune convention de dépôt de poney n'a été conclue entre les intéressés. A titre infiniment subsidiaire, M.[G] et Mme [T] indiquent que si l'existence d'un bail rural tacite en contrepartie de l'entretien des poneys venait à être constatée, ils sont fondés à refuser le paiement du prétendu dépositaire et à demander la résiliation du contrat pour manquement du dépositaire : - à son obligation de soins et à son obligation de garde et surveillance de la chose, qui sont des obligations de moyen renforcée, - ainsi que pour manquement à l'obligation de restitution de la chose, qui est une obligation de résultat (un poney ayant été abattu). Il résulte des pièces versées aux débats que par acte notarié du 22 novembre 1995, Mme [I] veuve [R] a donné à bail rural à [K] [R] à compter du 1er janvier 1995 un bâtiment d'exploitation et diverses parcelles de terre sis commune de [Localité 15] dont la parcelle cadastrée section [Cadastre 9] lieudit [Adresse 14] d'une contenance de 1ha 05 a 90 ca. Ce bail était consenti moyennant un fermage annuel de 5258 francs. Sauf congé, le bail rural est renouvelé de plein droit et il existe un principe de continuité du bail même en cas de vente des terres louées. Le bail de M. [R] a donc été reconduit en 2004, à défaut de justification d'un congé délivré ou d'une résiliation du bail, ainsi qu'en 2013. Il est justifié de l'exploitation de la parcelle [Cadastre 9] par M. [R]. M. [R] communique une attestation de la MSA indiquant qu'il est assujetti aux cotisations sociales agricoles depuis 1997 pour la parcelle [Cadastre 9] située à [Localité 15]. Cette parcelle figure sur les relevés d'exploitation de la MSA de 2015 à 2019. Il résulte par ailleurs du rapport de contrôle de la MSA du 23 décembre 2019 que la parcelle [Cadastre 9] était alors occupée par plusieurs bovins et veaux et que l'association d'identification du cheptel du Calvados a confirmé à la MSA que M. [R] possédait un cheptel. La MSA précise qu'il est justifié d'un cycle cultural sur la parcelle [Cadastre 9] depuis plusieurs années et que l'enquête de voisinage a confirmé que M. [R] exploitait la parcelle [Cadastre 9] même si cela pouvait être de manière sporadique. L'acte de vente notarié du 25 juin 2005 par lequel M. [G] et Mme [T] ont acquis divers biens immobiliers de Mme [I] veuve [R] dont la parcelle [Cadastre 9] mentionne que le bien est vendu « entièrement libre de location ou occupation, ainsi que le vendeur le déclare et que l'acquéreur a pu le constater en le visitant. » Toutefois, cette mention ne peut être opposée à M. [R] qui n'était pas partie à l'acte. L'acte de vente notarié du 25 juin 2005 ne peut remettre en cause le statut d'ordre public du fermage en privant M. [R] de son droit au bail en dehors des cas prévus par la loi. Le bail rural octroyé en 1995 prévoyait le paiement d'un fermage en numéraire. Il y avait bien une contrepartie financière à l'occupation de la parcelle et il y a lieu de considérer que le bail s'est renouvelé aux mêmes conditions, à défaut d'élément contraire. Le bail rural suppose la mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole. Le bail étant fondé sur une rencontre de volontés, il est nécessaire que le montant ou l'ampleur de la contrepartie ait préalablement fait l'objet d'un accord et soit au moins déterminable. L'acceptation du fermage doit résulter d'une manifestation claire et non équivoque du propriétaire. En l'espèce, M. [R] soutient que la contrepartie onéreuse de la mise à disposition de la parcelle était l'entretien de deux poneys et qu'il a donc satisfait à son obligation de paiement du fermage en entretenant ces animaux. Il résulte des deux attestations produites par M. [R] que les poneys ont été présents sur son herbage à l'époque où il vivait avec Mme [T], qu'un des poneys a été euthanasié en juin 2016 et que l'autre est toujours sur l'herbage de M. [R]. Mme [T] indique que M. [R] a refusé de lui restituer les poneys lors de leur séparation. Par ailleurs, M. [R] justifie uniquement de deux factures de parage de 40 euros et de 35 euros l'une du 25 septembre 2019 et l'autre du 10 octobre 2020, alors que le litige était déjà existant entre les parties et qu'il avait été demandé à M. [R] le 24 juillet 2019 de justifier du paiement du fermage. Ces deux factures, qui sont les seuls frais dont M. [R] justifie depuis 2005, apparaissent insuffisantes pour rapporter la preuve de ce que les parties avaient convenu que le fermage dû par M. [R] serait constitué par l'entretien des poneys. M. [R] ne justifie d'aucun paiement de fermage. Il appartenait toutefois aux propriétaires de réclamer le paiement d'un fermage qui existait dans le bail d'origine. Le défaut de paiement du fermage ne pouvant entraîner que la résiliation du bail. La demande de résiliation du bail formée pour non-respect par M. [R] de ses obligations en tant que dépositaire des poneys n'est pas fondée, la cour ne retenant pas que l'entretien des poneys constituait la contrepartie onéreuse de la mise à disposition de la parcelle litigieuse. Les intimés seront également déboutés de leur demande de résiliation du contrat de dépôt des poneys qui n'est pas établi. Ils seront déboutés de leur demande d'expulsion sous astreinte ainsi que de leur demande en paiement d'une indemnité d'occupation. Il convient au vu de ces éléments d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit que M. [R] devra libérer la parcelle [Cadastre 9] , lui a ordonné d'informer la MSA de la sortie de la parcelle [Cadastre 9] de son relevé parcellaire et l'a condamné au paiement d'une indemnité d'occupation. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a dit qu'il n'y avait lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera infirmé sur la condamnation aux dépens. Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. M. [G] et Mme [T], qui succombent en leurs prétentions, seront condamnés solidairement au paiement des dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS LA COUR, Statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe ; Accorde le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire à [K] [R], INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant ; JUGE que [K] [R] est titulaire d'un bail rural sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 9] sise commune de [Localité 15] d'une contenance de 1ha 05 ca 90ca ; DEBOUTE M. [G] et Mme [T] de leurs demandes ; DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; CONDAMNE solidairement M. [G] et Mme [T] aux dépens de première instance et d'appel ; LE GREFFIERLE PRÉSIDENT N. LE GALLF. [F]