Tribunal judiciaire, 21 février 2024. 21/00480

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] C.C.C.F.E. + C.C.C. délivrées le : à Me PACCIONI (A0749) Me CACCINI-MCLEAN (D1854) ■ 18° chambre 2ème section N° RG 21/00480 N° Portalis 352J-W-B7F-CTSLV N° MINUTE : 4 Assignation du : 29 Décembre 2020 JUGEMENT rendu le 21 Février 2024 DEMANDERESSE S.A.R.L. LES JARDINS D’ARTOIS (RCS Arras 790 998 421) [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] représentée par Me Philippe PACCIONI, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #A0749, Me Arnaud FASQUELLE, avocat au barreau de BETHUNE, avocat plaidant DÉFENDERESSE S.C.A. KLEMURS (RCS Paris 419 711 833) [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Raffaella CACCINI-MCLEAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1854 Décision du 21 Février 2024 18° chambre 2ème section N° RG 21/00480 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTSLV COMPOSITION DU TRIBUNAL Lucie FONTANELLA, Vice-présidente Maïa ESCRIVE, Vice-présidente Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge assistés de Henriette DURO, Greffier DÉBATS A l’audience du 23 Novembre 2023 tenue en audience publique devant Maïa ESCRIVE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 31 Janvier 2024, prorogé au 21 Février 2024. JUGEMENT Rendu publiquement Contradictoire En premier ressort _________________ EXPOSÉ DU LITIGE Suivant un acte sous seing privé en date du 17 janvier 2013, la S.C.A. KLEMURS (ci-après la société KLEMURS) a donné à bail à la S.A.R.L. LES JARDINS D'ARTOIS (ci-après la société LES JARDINS D'ARTOIS) des locaux à usage commercial situés [Adresse 5]), pour y exercer les activités de jardinerie, animalerie, décoration et fleuristerie. Ces locaux sont notamment constitués d'une partie avec couverture verrière (dite "serre froide" ou "marché aux fleurs") et d'une partie dite "serre chaude" ou "rotonde". Le bail a été conclu pour une durée de dix ans, dont six fermes, à compter du 17 janvier 2013. Se plaignant d'infiltrations en provenance de la verrière et de l'absence d'intervention de la bailleresse pour y remédier, la société LES JARDINS D'ARTOIS a, par courrier en date du 6 avril 2018 de son conseil, mis en demeure la société KLEMURS de "procéder à la réparation de la toiture verrière", cette réparation devant être initiée sous huit jours. Puis, par acte d'huissier délivré le 14 juin 2018, la société LES JARDINS D'ARTOIS a fait assigner la société KLEMURS devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Béthune sollicitant une expertise judiciaire aux fins d'examiner les désordres dénoncés. Par ordonnance en date du 29 août 2018, le juge des référés a fait droit à cette demande et a désigné Monsieur [U] [W] en qualité d'expert judiciaire. L'expert judiciaire a déposé son rapport le 1er juin 2019. La société LES JARDINS D'ARTOIS a assigné la société KLEMURS devant le tribunal judiciaire de Béthune. Cette dernière ayant soulevé l'incompétence du tribunal judiciaire de Béthune en raison de la clause attributive de compétence au tribunal judiciaire de Paris contenue au bail, la société LES JARDINS D'ARTOIS s'est désistée de cette instance. Par acte d'huissier délivré le 29 décembre 2020, la société LES JARDINS D'ARTOIS a fait assigner devant ce tribunal la société KLEMURS aux fins d'obtenir sa condamnation à réaliser les travaux de réfection complète de la toiture sous astreinte et à lui verser des dommages-intérêts en réparation de ses préjudices. Une mesure de médiation judiciaire a été proposée aux parties et refusée par la société LES JARDINS D'ARTOIS. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 septembre 2022, la société LES JARDINS D'ARTOIS demande au tribunal de : Vu les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, Vu les articles 605 et suivants du code civil, Vu le bail commercial en date du 17 janvier 2013, Vu le rapport de diagnostic technique du 9 janvier 2017, Vu le rapport d'expertise en date du 1er juin 2019, Vu les pièces versées aux débats, - La juger recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions ; - Débouter la société KLEMURS de toutes ses prétentions ; - Condamner la société KLEMURS à procéder à la réfection complète de la couverture de la toiture en verre du bâtiment objet du bail commercial en date du 17 janvier 2013 ; - Condamner la société KLEMURS à faire réaliser ces travaux sans délai à compter de la survenance de la décision à intervenir et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ; - Ordonner la consignation des loyers jusqu'à la fin des travaux, entre les mains de la caisse des dépôts et consignation ; - Condamner la société KLEMURS à payer à la société LES JARDINS D'ARTOIS la somme de 236.042,84 euros, au titre du préjudice de jouissance à compter du 6 avril 2018, arrêtée au 6 décembre 2021 "+ MEMOIRE", assortie de l'intérêt au taux légal à compter de la première mise en demeure, soit le 6 avril 2018 ; - Condamner la société KLEMURS à payer à la société LES JARDINS D'ARTOIS la somme de 3.000 euros au titre de la résistance abusive ; - Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil, à compter du 1er janvier 2019 ; - Condamner la société KLEMURS aux entiers dépens de la procédure de référé et de la présente instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire et le coût du constat d'huissier ; - Condamner la société KLEMURS à payer à la société LES JARDINS D'ARTOIS la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. La société LES JARDINS D'ARTOIS soutient que les désordres constatés par l'expert sont de nature décennale et rendent le lieu loué non conforme à sa destination. Elle invoque le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et la vétusté. Elle demande que le bailleur réalise les travaux de réfection complète de la verrière tels que préconisés par l'expert judiciaire sous astreinte puisque les solutions intermédiaires envisagée par Monsieur [U] [W] ne peuvent être mises à exécution, aucune entreprise n'acceptant de réaliser les travaux et de reprendre la responsabilité de l'ouvrage défectueux. Elle sollicite la réparation de son trouble de jouissance, calculé sur la base de 30 % du loyer actuellement de 214.584,38 euros par an et ce, pendant trois ans (compte arrêté au 6 décembre 2021) et des dommages-intérêts pour résistance abusive. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 novembre 2022, la société KLEMURS demande au tribunal de : Vu le rapport d'expertise, Vu les stipulations du bail liant les parties, Vu les autres pièces versées aux débats, - Dire et juger la société LES JARDINS D'ARTOIS mal fondée en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - Condamner la société LES JARDINS D'ARTOIS à lui régler la somme de 10.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner la même à supporter l'intégralité des frais d'expertise. La bailleresse soutient qu'elle n'est pas restée inactive et a mandaté l'entreprise qui avait initialement réalisé les travaux pour qu'elle effectue les réparations nécessaires, qu'elle a également mandaté le BUREAU VERITAS pour un audit. Elle fait valoir qu'en application du contrat de bail liant les parties, ne sont mis à sa charge que les travaux ayant pour objet des désordres touchant à la solidité de l'immeuble. Or, elle conteste que les désordres compromettent la solidité de l'immeuble puisque l'expert et le BUREAU VERITAS ne l'ont pas retenu. Par ailleurs, elle indique que l'entretien incombe à la locataire et qu'il est faux de soutenir comme le fait la partie demanderesse que l'entretien serait impossible faute d'accès. Elle souligne ainsi que la locataire doit supporter partiellement le coût des travaux. Enfin, elle s'oppose à la demande d'exécution de travaux les plus onéreux alors que l'expert a préconisé d'autres solutions avant d'arriver à cette extrémité. * * * Ainsi que le permet l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens. La clôture a été prononcée le 28 novembre 2022. L'affaire a été plaidée à l'audience tenue en juge rapporteur du 23 novembre 2023 et mise en délibéré au 31 janvier 2024 prorogé au 21 février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de condamnation de la société KLEMURS à procéder aux travaux de réfection complète de la couverture de la toiture en verre du bâtiment objet du bail commercial en date du 17 janvier 2013 sous astreinte Aux termes de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre 2016 applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi. En application des dispositions de l'article 1147 ancien du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. En vertu des articles 606 et 1719 du code civil, le propriétaire bailleur est tenu des grosses réparations, qui sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier, ainsi que d'une obligation de délivrance à son preneur de la chose louée. L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L'obligation de délivrance est l'obligation principale du bailleur. Dans le cas d'un bail commercial, cette obligation lui impose de permettre au locataire d'exploiter les lieux conformément à leur destination contractuelle. Aucune clause du bail ne peut l'en exonérer en vidant l’obligation de sa substance. Aux termes de l'article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Ce texte n'est pas d'ordre public et il peut y être dérogé par des conventions particulières. En l'espèce, le bail qui lie les parties a été conclu le 17 janvier 2013 et stipule dans ses conditions particulières, aux articles 14 et 27, que "toutes les réparations, grosses ou menues, et même les réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail aux devantures, vitrines, glaces et vitres, volets ou rideaux de fermeture, et volumes verriers seront à sa charge exclusive [du preneur], sauf celles qui affecteraient la structure, et à l'exception des vitres des verrières ou volumes verriers, et la solidité générale de l'immeuble qui resteront à la charge du bailleur au titre de l'article 606 du Code civil". Les parties conviennent que cette clause met à la charge du bailleur les réparations lorsque les désordres affectent la structure et la solidité de l'immeuble. Les clauses dérogatoires étant d'interprétation stricte, il convient de considérer en l’espèce, que la clause précitée entend également laisser les travaux de l'article 606 à la charge du bailleur. Il convient donc d'examiner si les désordres d'infiltrations dont se plaint la société LES JARDINS D'ARTOIS sont établis et s'ils affectent la structure et la solidité de l'immeuble ou s’ils impliquent des travaux de l’article 606 du code civil à la charge du bailleur. - Sur les désordres dénoncés et leur nature Il résulte des pièces versées au débat et notamment du rapport d'expertise, que la jardinerie a été construite en 2000 par la société CMF GROUPE et comprend : - une serre chaude, octogonale, - six éléments rectangulaires de dimensions diverses, soit une surface d'environ 4.500 m². L'expertise judiciaire a porté sur la "serre froide" ("marché aux fleurs" sur les plans) soit l'un des six éléments rectangulaires. Selon la description détaillée effectuée par la société BUREAU VERITAS qui a réalisé un audit du bâtiment à la demande de la bailleresse, le bâtiment est constitué d'un rez-de-chaussée à ossature métallique avec façades vitrées. "Le bâtiment dispose de plusieurs surfaces de vente avec zones abritées par des verrières et des zones de composées serres. (...) [Il] dispose d'une zone octogonale appelée "serre chaude" formant une sorte de chapiteau avec structure métallique en acier galvanisé et aluminium. Le reste du bâtiment est composé de plusieurs blocs de géométrie rectangulaire disposant de charpente métallique composée de portiques articulés en pieds et de poutres treillis se rejoignant au faîtage formant 2 versants plans. (...) Couverture composée essentiellement de panneaux vitrés en verre armé et des remplissages en panneaux polycarbonate par ailleurs. Présence de châssis ouvrant avec remplissage en plexiglass par endroits (...)". L'expert judiciaire expose que la couverture est constituée : "- pour partie (env. 1000 m²) de plaques nervurées translucides de polycarbonate, - ou (sur env. 3500 m²) de volumes de verre armé disposés en écailles, selon des brevets déposés par CMF vers 1997 (?). Ce concept par l'entreprise résulte de l'adaptation des modèles de serres horticoles (ne recevant pas de public), qu'elle a développée à de nombreuses reprises en France et à l'étranger" (page 6 du rapport d'expertise). L'expert judiciaire qui a effectué ses constatations en novembre et décembre 2018 écrit dans son rapport : "lors de la visite du 28 novembre 2018, jour de pluie, il a pu être constaté de nombreuses fuites à travers la couverture en verre, laissant autant de flaques sur le sol, devenu glissant. Les châssis ouvrants, au droit desquels on retrouve des flaques, semblent également être concernés. L'accès à ces châssis depuis l'extérieur n'a pas été possible, les performances de la nacelle mise à disposition étant insuffisantes". La société LES JARDINS D'ARTOIS a fait établir un constat d'huissier le 9 septembre 2022 dont il ressort que dans la partie serre froide : - des infiltrations d'eau par la toiture sont observées sur toute la superficie de cette serre ainsi que des flaques d'eau au sol ; l'eau s'écoule dans les boîtiers d'alarme incendie, ce qui provoque un déclenchement de ces alarmes ; de l'eau ruisselle sur les vitrages ; de l'eau est présente sur une prise étanche ; des gouttelettes avec des ruissellements d'eau au niveau du coffre métallique au passage de la serre froide vers les produits phyto et de l'eau au sol sont présentes ; en toiture, à l'emplacement d'une trappe, a été positionné un panneau de bois et de l'eau s'infiltre par ce panneau et provoque une flaque au sol, - au niveau des portes de passage de la serre froide vers le bassin, des fuites d'eau sur les parties métalliques avec des gouttelettes sont observées et le dessus d'un coffre en bois est complètement verdi, - au niveau de la seconde porte entre la serre froide et la pépinière, l'eau est abondante au sol et l'eau provenant de la toiture s'écoule sur le coffret métallique de cette porte ; de la rouille est présente sur un extincteur. Il ressort également de ce constat que les infiltrations sont généralisées et présentes dans les parties serre chaude/dôme, produits du terroir et déco, animalerie, réserve de l'animalerie, patio, bière, terroir, bassin, pépinière et le futur espace qui servira de marché de Noël. L'existence des infiltrations dénoncées par la société LES JARDINS D'ARTOIS a été constatée par l'expert judiciaire, est corroborée par le constat d'huissier réalisé le 9 septembre 2022 et au demeurant non contestée par les parties. Leur matérialité est donc acquise. S'agissant de leur gravité, puisqu'entrait dans la mission de l'expert de dire si les désordres étaient de nature décennale, à savoir s'ils affectaient la solidité de l'ouvrage ou le rendaient impropre à sa destination, l'expert judiciaire a indiqué : "ces désordres ne compromettent pas la solidité de l'ouvrage. En revanche, ils hasardent la sécurité des clients de la jardinerie, par les éventuelles glissades sur les flaques d'eau" (page 6 du rapport). Cette conclusion n’est pas remise en cause par les parties. Dans la mesure où l'expert, sans être contredit sur ce point, explique qu'il existe un risque pour la sécurité des usagers, que le tribunal retient également, que la toiture censée être étanche ne remplit pas son rôle, il est établi que les infiltrations en provenance de la couverture portent atteinte à la destination de l'immeuble et que dès lors, les locaux qui sont ouverts au public ne sont pas conformes à leur destination contractuelle de jardinerie, animalerie, décoration et fleuristerie. - Sur les travaux réparatoires S'agissant du périmètre des travaux réparatoires qui fait l'objet d'une discussion de la part de la bailleresse qui soutient que la société LES JARDINS D'ARTOIS sollicite la réfection des couvertures de la "serre froide" et de la "serre chaude", il convient de constater que la locataire admet que sa demande ne porte que sur la "serre froide" ("marché aux fleurs" sur les plans) ayant fait l'objet de l'expertise judiciaire et non sur la "serre chaude". Par conséquent, il est constant que les travaux réparatoires objet du litige ne concernent que la "serre froide". La société LES JARDINS D'ARTOIS sollicite la condamnation de la bailleresse à procéder "à la réfection complète de la couverture de la toiture en verre du bâtiment", sans préciser expressément la solution réparatoire. Il semble néanmoins à la lecture de ses écritures que cette solution ne peut selon elle consister qu'en un changement de la verrière puisqu'elle soutient qu'en raison des défauts de conformité qui affectent les travaux d'origine, aucune entreprise n'accepte d'intervenir et que la société CMF GROUPE a elle-même indiqué que la solution de reprise consistant en une réfection des joints ne permettrait pas de mettre fin aux infiltrations. La société KLEMURS expose que la société SMAC en charge de l'entretien a considéré que la première solution de changement des joints des verres était adéquate mais a refusé de la mettre en œuvre estimant ne pas détenir les équipes nécessaires pour ce genre d'intervention ; que de son côté, la société CMF GROUPE a refusé de mettre en œuvre cette solution, estimant qu'elle ne serait pas efficace et n'a, contrairement à ce qui est indiqué par l'expert judiciaire dans son rapport, préconisé aucune autre solution intermédiaire afin de résoudre les désordres d'infiltrations. Monsieur [W] envisage plusieurs solutions en fonction des résultats obtenus, soit : - dans un premier temps, une solution d'essai consistant en un nettoyage global de la verrière et notamment, en un remplacement des joints des verres de la verrière (coût estimé à parfaire : 70.000 €), - puis, en cas d'échec de cet essai, soit la mise en œuvre de solutions de reprise préconisées par l'entreprise à l'origine de la construction en 2000 (la société CMF GROUPE) qu'il ne décrit pas, soit le changement de l'ensemble de la verrière (coût estimé à parfaire : 350.000 €). Décision du 21 Février 2024 18° chambre 2ème section N° RG 21/00480 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTSLV - Sur les causes des désordres et les responsabilités Sur l'origine des désordres, l'expert relève : "Comme constaté, les fuites apparaissent essentiellement dans les angles des verres. En effet, par les interstices créés par le système constructif, l'eau de pluie pénètre sous le joint, entraînant les poussières, algues, qui obstruent le drain, et permettent l'apparition des fuites. La superposition des verres crée également un vide sous la partie basse du verre amont (puisqu'il n'est plus appuyé sur le profil prévu pour le supporter), par lequel l'eau peut perler, d'autant qu'il n'existe aucun système de goutte d'eau qui permettrait de renvoyer celle-ci vers le drain. La conjonction de la présence de poussières (défaut d'entretien) et de la conception du système est à l'origine des désordres" (page 7 du rapport). Monsieur [W] incrimine donc principalement un défaut de conception de l'ouvrage ainsi qu'un défaut d'entretien à l'origine des infiltrations. La société KLEMURS expose qu'en octobre 2018, elle a chargé la société CMF GROUPE, constructeur initial, d'effectuer des travaux réparatoires consistant à remplacer les verres fendus de la verrière de la serre froide de la jardinerie pour un montant de 75.932,65 euros TTC. Elle justifie avoir conclu un contrat d'assistance à maîtrise d'ouvrage avec la société FRAMEO INGENIERIE le 22 septembre 2021 ayant pour objet la remise en état de service de la verrière du magasin. Elle fait valoir que seule la société CMF GROUPE serait en mesure de procéder aux travaux de réfection, ce qu'elle refuse de faire et qu'elle ne dispose pas de moyens juridiques pour contraindre l'entreprise à les effectuer ; qu'un éventuel appel en garantie à l'encontre de la société CMF GROUPE serait voué à l'échec puisque celle-ci n'a pas participé à l'expertise et que par ailleurs, les travaux effectués à l'origine sont couverts désormais par la prescription décennale. Elle se propose dans ses conclusions d'assumer une partie des travaux de remise en état dans la mesure où l'expert a considéré que la cause des désordres réside dans un vice de conception du système mais soutient que le coût devrait être partagé avec la locataire dans la mesure où l'expert incrimine également un défaut d'entretien. L'expert judiciaire indique que les travaux de remplacement des verres fendus de la verrière de la serre froide de la jardinerie exécutés par la société CMF GROUPE en 2018 sur commande de la société KLEMURS ne sont pas probants et n'ont pas résolu de manière efficace les infiltrations affectant la serre froide, ce qui n'est pas contesté. Le constat d'huissier établi le 9 septembre 2022 atteste de la persistance voire de l'aggravation des infiltrations qui sont désormais généralisées. Il s'infère de ces éléments que la couverture entière doit être remplacée en raison des vices de construction. Or, ce remplacement de la couverture entière se distingue des grosses réparations et remplacements des volumes verriers et relève donc de l’article 606 du code civil, soit de travaux à la charge du bailleur. La société KLEMURS ne peut s'exonérer de sa responsabilité à l'égard de son locataire, en invoquant la défaillance de la société CMF GROUPE, constructeur de la structure siège des désordres. Par ailleurs, l'expert retient comme l'une des causes du désordre le défaut d'entretien. Il est constant que la société LES JARDINS D'ARTOIS, en qualité de preneur, est tenue d'entretenir la chose louée. La société LES JARDINS D'ARTOIS soutient que les infiltrations ont été constatées depuis 2016 et qu'étant titulaire du bail depuis seulement 2013, l'absence d'entretien de la verrière serait nécessairement antérieure à son entrée dans les lieux. Elle fait valoir que l'entretien de la toiture serait impossible faute d'accès à celle-ci tandis que la société KLEMURS fait valoir que l'accès à la toiture aux fins d'entretien est parfaitement possible sous réserve d'utiliser un équipement de protection individuelle sur certains endroits et qu'il convient de faire appel à un personnel autorisé à travailleur en hauteur ; que tous ces points étaient parfaitement connus de la société LES JARDINS D'ARTOIS lors de la prise à bail du local. La bailleresse ajoute que si l'entretien de la toiture avait été réellement impossible depuis la conclusion du bail comme le soutient la locataire, cette dernière n'aurait certainement pas attendu pour l'indiquer puisque cet entretien lui incombe entièrement. Il est notable que l'absence d'accès aux couvertures autrement que par une nacelle a été constatée par l'expert qui relève en page 4 de son rapport que la visite a été organisée lorsque la nacelle a été installée et que "néanmoins, les performances de la nacelle mise à disposition n'ont pas permis de visiter l'ensemble de la toiture". Il souligne plus loin dans son rapport (page 7) qu'"il n'existe aucun système installé sur la toiture qui aurait permis de faciliter l'entretien des verrières (rails, crochets,...)", de sorte qu'il conclut que pour nettoyer l'ensemble de la couverture, il convient de la démonter dans son ensemble, la nettoyer puis la remonter. Enfin, la société BUREAU VERITAS note également dans son rapport d'audit : "l'absence de moyens sécurisés pour le nettoyage des couvertures" (page 3). De plus, l'expert explique que le défaut d'entretien est établi par la présence de poussières. Or, il explique également que l'eau de pluie pénètre sous le joint, entraînant les poussières. Enfin, il y a lieu de relever que si dans son rapport du 13 septembre 2016, la société BUREAU VERITAS qui a réalisé un audit de la structure conclut que : "Les façades essentiellement vitrées manquent d'entretien et des châssis fissurés ont été constatés par endroits. Les couvertures en verre armés sont également détériorées et nécessitent des interventions de remplacement afin d'éviter les risques de chute de verre et les infiltrations d'eau", il est constant que les éléments dégradés ont été remplacés par la société CMF GROUPE et que ce remplacement n'a pas permis de mettre fin aux infiltrations. Par conséquent, le défaut d'entretien n'est pas suffisamment caractérisé et le tribunal considère qu'en tout état de cause, la conception de l'ouvrage rend impossible l'entretien normal de la couverture puisqu'elle implique que cette dernière soit démontée pour être nettoyée et qu'aucun système facilitant l'entretien n'a été prévu à l'origine. Par ailleurs, la société KLEMURS fait grief à la société LES JARDINS D'ARTOIS, alors que la bailleresse s'était rapprochée de la société CMF GROUPE (qui avait réalisé les travaux d'origine), ainsi que de la société SMAC en charge de l'entretien courant de la verrière, afin d'envisager les conditions de mise en œuvre des solutions de reprise préconisées par l'expert judiciaire, d'avoir fait obstacle à la réalisation des travaux nécessaires en : - refusant de prendre en charge au moins une partie des travaux de remise en état, - refusant toute médiation et tout rapprochement alors que les désordres litigieux, affectant le local appellent une solution globale et qu'un accord entre les parties aurait permis de dépasser les lacunes du rapport d'expertise et de résoudre définitivement les problèmes d'infiltrations, - refusant de réparer des ouvrants défectueux en prétextant qu'ils se situent dans la "serre chaude" alors que cela rentre dans ses obligations et que ce refus empêche toute mise en eau efficace, nécessaire pour définir les travaux réparatoires, - faisant part de son intention d'acheter le local objet du bail et faire ainsi son affaire des travaux de remise en état. Pour établir que la société LES JARDINS D'ARTOIS a effectué une offre d'acquisition de l'immeuble, il est communiqué un courrier électronique de son conseil en date du 28 janvier 2021 faisant état d'une proposition de la locataire et de l'existence d'une proposition d'achat d'un tiers d'un écart non significatif et rappelant le droit de préférence de sa cliente. Ce courrier au regard de sa date et de son contenu n'établit donc pas que les travaux de reprise auraient été retardés par la proposition d'acquisition de la société LES JARDINS D'ARTOIS manifestement non acceptée par le bailleur. Par ailleurs, la société KLEMURS n'établit pas que des travaux sur les ouvrants de la serre chaude sont nécessaires pour mettre fin aux infiltrations dans la serre froide étant observé qu'il résulte d'un courrier électronique de la société FRAMEO INGENIERIE, assistant au maître d'ouvrage, en date du 21 février 2022 versé au débat que "les mécanismes des ouvrants sont brevetés par CMF, je vais avoir du mal à trouver une entreprise qui saura entretenir ces ouvrants". S'agissant de l'allégation selon laquelle la société LES JARDINS D'ARTOIS aurait fait obstacle à une solution globale ou aux travaux de reprise, le seul document communiqué est un courriel du 20 septembre 2022 adressé par la société FRAMEO INGENIERIE écrivant "nous souhaitons passer demain avec la société TRIFLEX afin de faire évaluer les travaux de traitement des infiltrations rencontrées sur votre couverture vitrée" et la réponse du même jour de la direction de la société LES JARDINS D'ARTOIS : "je suis en déplacement en Savoie jusqu'à jeudi... ce n'est donc pas possible Et je trouve que prendre rendez-vous pour le lendemain c'est un peu court. Merci d'anticiper lors de la prochaine proposition de rendez-vous". Dès lors, seule la responsabilité de la société KLEMURS sera retenue. Il convient donc de condamner la société KLEMURS à effectuer les travaux préconisés par l'expert. Le prononcé d'une astreinte n'est pas justifié au regard des démarches effectuées par la bailleresse et de ses difficultés rencontrées pour trouver une entreprise acceptant d'intervenir. Sur la demande d'indemnisation du trouble de jouissance formée par la société LES JARDINS D'ARTOIS La société LES JARDINS D'ARTOIS expose qu'elle subit un préjudice de jouissance depuis plus de trois ans dont elle sollicite la réparation à hauteur de 30 % du loyer. Elle sollicite également que le loyer courant soit consigné entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations afin de s'assurer de la diligence de la bailleresse dans le mandatement des entreprises de travaux. L'expert judiciaire ne s'est pas prononcé sur le préjudice de jouissance allégué n'ayant pas reçu de demande d'évaluation de celui-ci. Il n'est pas précisé la surface de vente que représente la serre froide par rapport à la surface totale des locaux mais au regard du plan reproduit dans le rapport d'expertise, elle peut être estimée à un tiers de la surface totale. Les désordres ont été constatés par l'expert le 28 novembre 2018 et il résulte du constat d'huissier du 9 septembre 2022 précité que les infiltrations sont généralisées. Un panneau "attention sol glissant" est visible. La persistance d'infiltrations importantes pendant plusieurs années caractérise le trouble de jouissance. S'agissant de l'indemnisation de ce préjudice, au regard de la surface de la serre froide qui représente près d'un tiers de la surface totale des locaux, de l'absence d'impossibilité d'exploitation de cette surface telle qu'elle ressort du constat d'huissier, il apparaît pertinent d'indemniser le préjudice de jouissance à hauteur de 20 % du loyer hors taxes et hors charges depuis la constatation des désordres par l'expert judiciaire le 28 novembre 2018 jusqu'au 6 décembre 2021 date à laquelle le chiffrage de la locataire s'arrête, soit 36 mois et 8 jours. Aux termes du bail, le loyer est de 150.000 euros par an, soit 12.500 euros par mois. Il est indexé sur le chiffre d'affaires réalisé par la société LES JARDINS D'ARTOIS. Actuellement selon la locataire, le loyer s'élève à 214.584.38 euros par an, soit 17.882,03 euros par mois, ce qui n'est pas contesté par la partie adverse. L'indemnisation du trouble de jouissance subi par la société LES JARDINS D'ARTOIS jusqu'au 6 décembre 2021 sera donc fixée à la somme de 129.704,32 euros (17.882,03 € x 45 mois + (17.882,03 € x 8 / 30) x 0,20). La société KLEMURS est condamnée à verser la somme de 129.704,32 euros en réparation du trouble de jouissance subi par la société LES JARDINS D'ARTOIS arrêté au 6 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, s'agissant de dommages-intérêts évalués par le tribunal et capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil. Sur la demande de consignation des loyers formée par la société LES JARDINS D'ARTOIS Compte tenu des pièces versées au débat, attestant des désordres affectant les lieux donnés à bail depuis 2018 et en considération de la persistance de ceux-ci, il convient de faire droit à la demande de consignation des loyers à compter de la présente décision, dans l'attente de la réalisation des travaux ordonnés selon les modalités fixées au dispositif de la décision. Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive formée par la société LES JARDINS D'ARTOIS Dans la mesure où la bailleresse justifie de démarches même si celles-ci sont inefficaces pour mettre fin aux désordres, la résistance abusive n'est pas établie. La demande de ce chef est rejetée. Sur les demandes accessoires Succombant à l'instance, la société KLEMURS est condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris les dépens de la procédure de référé et les frais d'expertise. Elle sera également condamnée à verser à la société LES JARDINS D'ARTOIS une somme qu'il est équitable de fixer à 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et comprenant le coût du constat d'huissier réalisé. La société KLEMURS sera corrélativement déboutée de sa demande de ce chef. Enfin aucun motif ne conduit à écarter l'exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, Condamne la S.C.A. KLEMURS à faire effectuer les travaux préconisés par Monsieur [U] [W], expert judiciaire, dans son rapport déposé le 1er juin 2019, sans astreinte, Condamne la S.C.A. KLEMURS à verser à la S.A.R.L. LES JARDINS D'ARTOIS la somme de 129.704,32 euros (cent vingt-neuf mille sept cent quatre euros et trente-deux centimes) en réparation de son trouble de jouissance arrêté au 6 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, qui pourront être capitalisés dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil, Autorise la S.A.R.L. LES JARDINS D'ARTOIS à consigner le montant du loyer et des charges à compter de la présente décision auprès de la Caisse des dépôts et consignations, jusqu'à la réalisation des travaux préconisés par Monsieur [U] [W], expert judiciaire, dans son rapport déposé le 1er juin 2019, Déboute la S.A.R.L. LES JARDINS D'ARTOIS de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive et de prononcé d'une astreinte, Condamne la S.C.A. KLEMURS à verser à la S.A.R.L. LES JARDINS D'ARTOIS la somme de 5.000 (cinq mille) euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et comprenant le coût du constat d'huissier réalisé, Déboute la S.C.A. KLEMURS de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la S.C.A. KLEMURS aux dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé et les frais d'expertise, Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. Fait et jugé à Paris le 21 Février 2024 Le GreffierPour la Présidente empêchée Henriette DUROMaïa ESCRIVE