Cour d'appel, 01 juin 2022. 19/05398

COUR D'APPEL DE BORDEAUX QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 01 JUIN 2022 N° RG 19/05398 - N° Portalis DBVJ-V-B7D-LIOY Monsieur [O] [F] c/ Monsieur [Y] [G] Maître [M] [Z] [D] Société civile LE NOUVEAU SIECLE IMMOBILIER SCP [D] - LEBLOND ET JOUANDET Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 26 septembre 2019 (R.G. 18/03429) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 10 octobre 2019 APPELANT : Monsieur [O] [F], né le 05 Septembre 1974 à L'ARBAA-NATH-IRATHEN (Algérie), de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] représenté par Maître Patrick TRASSARD de la SELARL TRASSARD & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉS : Monsieur [Y] [G], né le 29 Mars 1975 à [Localité 5] de nationalité Canadienne, demeurant [Adresse 3] représenté par Maître Mathieu BONNET-LAMBERT, avocat au barreau de BORDEAUX Maître [M] [Z] [D], de nationalité Française, demeurant [Adresse 4] représentée par Maître Céline CHRISTOPHE de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX La Société civile LE NOUVEAU SIECLE IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 2] représentée par Maître Julie CALEN de la SCP DELTA AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX La SCP [D] - [U] ET JOUANDET, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 4] représentée par Maître Céline CHRISTOPHE de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 06 avril 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller chargé du rapport, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Nathalie PIGNON, Présidente, Madame Elisabeth FABRY, Conseiller, Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller, Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT ARRÊT : - réputé contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile. EXPOSE DU LITIGE M. [K], puis son épouse Mme [K], ont exploité de 1984 à 1996 un fonds de commerce de bar, loto, tabac et restaurant sous l'enseigne ' Le nouveau siècle' dans des locaux en copropriété que leur a donné à bail la SCI Le nouveau siècle immobilier, dont ils étaient les associés. Ces locaux, situés dans une copropriété au [Adresse 1] (33), sont constitués de deux lots : - le lot n°1 au rez-de-chaussée, désignés dans le règlement de copropriété comme un local à usage commercial, - le lot n°3 au 1er étage, désigné comme un local d'habitation. La SCI Le nouveau siècle a fait relier par un escalier les deux lots pour utiliser le lot n° 3 comme salle de restaurant. En 1996, M. [K] a cédé son fonds de commerce et le droit au bail s'y rapportant à la société Stan et [I]. Celle-ci l'a cédé à son tour à M. [R] en 2006 qui l'a revendu en 2011 à M.[G]. Par acte notarié du 13 avril 2015 dressé par Maître de Tapol, M. [G] a cédé ledit fonds de commerce et le droit au bail s'y rapportant à M. [F] pour la somme de 375 000 euros. M. [F] a commencé à exploiter les lieux, le rez-de-chaussée à usage de bar et tabac et l'étage à usage de restaurant le 30 juin 2015 après y avoir effectué des travaux de rénovation. Par courrier du 30 juillet 2015, le syndic de la copropriété a fait injonction à M. [F] de cesser son activité de restauration exercée dans le lot n°3 sous 10 jours au motif que ce lot était un local à usage d'habitation et non un local commercial et qu'il lui était interdit à ce titre d'y exercer une activité commerciale. La bailleresse, avertie de la situation par le syndic et par son locataire, a consenti alors une réduction de loyer à son locataire et a saisi la copropriété d'une demande de changement de destination du lot n°3. Lors de l'assemblée générale du 12 octobre 2015, la résolution concernant cette demande a été rejetée. Par actes des 22 et 23 décembre 2015, et 24 février 2016, M. [F] a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux la SCI Le nouveau siècle immobilier, M. [G], la SAS Vincent de Tapol et [U], Maître [D] et Maître [U], et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1], aux fins de voir juger qu'il était victime d'un trouble manifestement illicite que lui causait la copropriété en lui interdisant d'exploiter le lot n°3 comme salle de restaurant, de voir condamner le syndicat des copropriétaires à suspendre la décision lui interdisant d'exploiter le lot n°3, de lui verser une provision de 3000 euros et d'ordonner une expertise. Par ordonnance de référé en date du 9 mai 2016, le juge des référés, saisi par M. [F], a ordonné une expertise afin de déterminer la perte subie par celui-ci du fait de l'impossibilité d'exploiter le lot n°3 et a dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus. L'expert a déposé son rapport le 4 octobre 2017. Par acte d'huissier du 12 mars 2018, M. [F] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Bordeaux, la SCI Le nouveau siècle immobilier, M. [G] en sa qualité de cédant du fonds de commerce ainsi que Maître [D] et la SCP Vincent de Tapol et Leblond aux fins de les voir condamner in solidum à lui verser la somme principale de 159 474 euros en réparation des préjudices subis du fait de l'impossibilité d'exploiter le lot n°3 à usage de restaurant. Par jugement contradictoire du 26 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Bordeaux, considérant que le bailleur, le cessionnaire du fonds et le rédacteur de l'acte de vente du fonds de commerce n'avaient commis aucune faute, a : - déclaré recevable la demande de Monsieur [F], - débouté Monsieur [F] de sa demande, - débouté la SCI Le nouveau siècle immobilier de sa demande reconventionnelle, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. - dit que chaque partie conservera à sa charge les frais engagés non compris dans les dépens, - condamné monsieur [F] aux dépens. Par déclaration du 10 octobre 2019, M. [F] a interjeté appel de cette décision, intimant la SCI Le nouveau siècle immobilier, M. [Y] [G], la SCP [A] et M. [Z] [M] dans des conditions de fond et de forme non critiquées. Par ordonnance du 17 décembre 2020, le conseiller de la mise en état de la cour d'appel de Bordeaux a : - déclaré M. [F] irrecevable en sa demande d'intervention forcée du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], - condamné M. [F] à payer : *au syndicat des copropriétaires, * à M. [G], * et à M. [D] et la SCP Vincent de Tapol et Leblond, chacun une somme de 700 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [F] aux dépens de l'incident. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 11 juin 2020, auxquelles la cour se réfère expressément, M. [O] [F] demande à la cour de : - dire et juger recevable et bien fondée Monsieur [F] en ses conclusions, - en conséquence, - réformer le jugement rendu le 26 septembre 2019 par le Tribunal de grande instance de Bordeaux, - statuant à nouveau, - dire et juger que la SCI Le nouveau siècle immobilier, Maître [D], la SCP [A] et M. [G] ont commis une faute de nature à engager leur responsabilité vis-à-vis de M. [F], - condamner la SCI Le nouveau siècle immobilier, Maître [D], la SCP [A] et M. [G] in solidum à régler à M. [F] la somme de 159.474 euros au titre des préjudices subis du fait de l'impossibilité d'exploiter le lot n°3 à usage de restaurant, - condamner la SCI Le nouveau siècle immobilier, Maître [D], la SCP [A] et M. [G] in solidum à régler à M. [F] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - débouter la SCI Le nouveau siècle immobilier de sa demande incidente en paiement d'un prétendu arriéré de loyer, - déclarer Monsieur [F] recevable et bien fondé en sa demande d'intervention forcée du Syndicat des copropriétaires, - en conséquence, dire que l'arrêt qui sera rendu soit opposable au Syndicat des copropriétaires, - condamner la SCI Le nouveau siècle immobilier, Maître [D], la SCP [A] et M. [G] in solidum aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise, - débouter les intimés de leurs demandes contraires. L'appelant soutient qu'il ne peut lui être reproché de s'être soumis à l'injonction du syndicat des copropriétaires de cesser son activité commerciale dans le lot n°3 alors que celui-ci était désigné comme un local d'habitation dans le règlement de copropriété; que le bailleur a manqué à son obligation de lui assurer une jouissance paisible des lieux loués; qu'il appartenait à la bailleresse de contester la décision de la copropriété refusant le changement de destination du lot n°3; qu'il n'avait pas, en tant que locataire, qualité à agir; que le notaire a manqué à son obligation de conseil et de renseignement; qu'il aurait dû en outre s'assurer que M. [F] pouvait bien exercer son activité dans les lieux loués; qu'il aurait dû solliciter la communication du bail et du règlement de copropriété; que le vendeur du fonds de commerce a manqué à son obligation de délivrance conforme. Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 11 septembre 2020 auxquelles la cour se réfère expressément, la SCI Le nouveau siècle immobilier demande à la cour de : - dire et juger Monsieur [O] [F] mal fondé en son appel à l'encontre jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Bordeaux du 26 septembre 2019, - à titre principal, - débouter Monsieur [O] [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions, - à titre subsidiaire, - condamner Maître [M] [Z] [D] et la SCP [A], notaires, à relever indemne la SCI Le nouveau siècle immobilier de toute indemnité susceptible d'être mise à sa charge au profit de Monsieur [O] [F], - en toutes hypothèses, - dire et juger la SCI Le nouveau siècle immobilier recevable en son appel incident, - condamner Monsieur [O] [F] à payer à la SCI Le nouveau siècle immobilier les indemnités suivantes : * 11 600 euros à titre d'arriéré de loyer arrêté au mois de septembre 2020 inclus sauf à parfaire, * 15 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - le condamner aux entiers dépens. La SCI Le nouveau siècle immobilier soutient que l'appelant peut reprendre son activité commerciale dans le lot n°3, le règlement de propriété prévoyant que l'immeuble est à usage mixte; qu'en effet, les copropriétaires et leurs locataires n'ont pas à demander d'autorisation de la copropriété pour changer l'usage de leur lot, à condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l'immeuble; qu'en effet, le règlement de copropriété ne comporte pas de clause d'habitation bourgeoise et qu'une activité de restauration était exercée dans les lieux plus de 10 années avant le courrier du syndic contestant l'usage des lieux. La SCI ajoute que la décision de l'assemblée générale du 12 octobre 2015 refusant le changement d'affectation des lieux n'a aucune valeur juridique et qu'à titre subsidiaire, elle conteste la réalité du préjudice allégué. Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par RPVA le 19 mars 2020 auxquelles la cour se réfère expressément, la SCP [A] et M. [M] [Z] [D] demandent à la cour de: - confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté Monsieur [F] de ses demandes, - statuant à nouveau, - débouter Monsieur [F] de l'intégralité de ses demandes dirigées à l'encontre de Maître [D] et de la SCP [A], - débouter les autres parties de leurs recours en garantie dirigées à l'encontre de Maître [D] et de la SCP [A], - condamner la partie succombante à régler à Maître [D] et de la SCP [A] une somme de 4 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. La SCP [A] et MeVincens de Tapol soutiennent qu'ils n'ont commis aucune faute susceptible d'engager leur responsabilité ; que Maître de Tapol n'avait aucune raison de s'assurer de la conformité de l'usage du lot 3 au règlement de copropriété dans la mesure où ce lot était utilisé à usage commercial depuis 1996 et que les baux antérieurs le désignaient comme un local à usage commercial; qu'en tout état de cause, l'appelant n'établit pas l'impossibilité d'exploiter le lot litigieux en salle de restaurant, aucune disposition du règlement de copropriété n'interdisant l'exercice d'une activité de restauration; qu'en outre, la destination de l'immeuble étant mixte, les copropriétaires peuvent changer l'affectation de leur lot sans solliciter d'autorisation à condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et à la solidité de l'immeuble; qu'enfin, le préjudice de l'appelant ne peut être constitué que par une perte de chance de négocier le prix à la baisse. Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 13 mars 2020 auxquelles la cour se réfère expressément, M. [Y] [G] demande à la cour de : - à titre principal, - déclarer Monsieur [F] recevable mais mal fondé en son appel, - constater que l'impossibilité d'exploiter le lot N°3 à usage de restaurant n'est pas démontrée par Monsieur [F], - constater que Monsieur [G] a respecté son obligation de délivrance conforme en cédant à Monsieur [F] les mêmes droits sur les locaux exploités que ceux qui lui avaient été consentis par la SCI Le nouveau siècle immobilier, - constater en réalité que l'affectation du lot 3 peut librement être modifiée, - constater que Monsieur [F] n'a en réalité subi aucun préjudice imputable à Monsieur [G], - débouter en conséquence Monsieur [F] de l'ensemble de ses demandes dirigées à l'encontre de Monsieur [G], - prononcer la mise hors de cause pure et simple de Monsieur [G] - en conséquence, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Monsieur [F] de ses prétentions à l'encontre de Monsieur [G], - à titre subsidiaire, et si par impossible la Cour devait condamner Monsieur [G] à quelque titre que ce soit, - condamner in solidum la SCI Le nouveau siècle immobilier, la SCP [A] et Maître [M] [Z] [D] à relever indemne Monsieur [G] de toutes condamnations prononcées à son encontre, - en tout état de cause, - dire et juger que Monsieur [F] ne peut prétendre qu'à l'indemnisation d'une perte de chance d'exploiter le fonds de commerce sur le premier étage du local cédé, - réduire en proportion de la seule perte de chance les prétentions de Monsieur [F], - à défaut, sur les prétentions indemnitaires de Monsieur [F], - rejeter les prétentions de Monsieur [F] au titre de la différence locative du fonds et de la mise au rebut des travaux d'aménagement du restaurant au premier étage, - réduire à de plus justes proportions les prétentions de Monsieur [F] s'agissant de la perte de marge annuelle brute, de la perte de valeur du fonds de commerce et de la perte de chance alléguée, - condamner Monsieur [F], ou à défaut toute partie perdante au procès, à payer à Monsieur [G] une somme qui ne saurait être inférieure à 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. M. [G] soutient également que l'appelant n'établit pas l'impossibilité d'exploiter le lot litigieux en salle de restaurant; qu'il n'a pas manqué à son obligation de délivrance conforme; qu'il conteste le préjudice allégué; qu'à titre subsidiaire, il appelle en garantie le bailleur et le notaire. L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 mars 2022 et le dossier a été fixé à l'audience du 6 avril 2022. Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer au jugement entrepris et aux conclusions déposées. MOTIFS L'origine de ce litige réside dans le fait que le lot n°3 a été donné à bail commercial alors que le règlement de copropriété mentionne ce lot comme un local d'habitation même s'il ressort des nombreuses pièces produites qu'il a été exploité à usage de restaurant pendant de nombreuses années par M. [K] (de 1985 à 1996). L'immeuble en copropriété est bien un immeuble à usage mixte puisque le règlement de copropriété fait état de lots à usage commercial. Ceux-ci sont cependant tous au rez-de-chaussée de l'immeuble. Il n'y a pas de clause dite d'habitation bourgeoise pour les propriétaires, comme le soutiennent justement les intimés, et chacun des propriétaires peut jouir des locaux lui appartenant librement à condition de ne pas nuire aux autres propriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l'immeuble. Le bail stipule cependant que chacun des copropriétaires pourra louer les locaux lui appartenant à des personnes honorables et de bonne vie et moeurs qui devront occuper les lieux bourgeoisement. Les parties soutiennent que la position du syndicat des copropriétaires visant à contester la possibilité pour le locataire d'exercer une activité commerciale dans des locaux désignés comme local d'habitation est abusive mais aucune d'entre elles n'a fait assigner au fond la copropriété pour que cette question soit tranchée. Le juge des référés, saisi par le locataire à qui le syndic avait demandé de cesser l'exploitation de son restaurant, avait pourtant considéré dans sa décision en date du 9 mai 2018, avait que : - le courrier adressé par le syndic à M. [F] lui interdisant d'exploiter le lot 3 à usage commercial ne constituait pas 'un trouble manifestement illicite dans la mesure où ce dernier n'avait fait qu'exercer un droit, qui était de faire valoir sa position quant à la destination du lot n°3 de la copropriété à usage d'habitation et non commercial' - mais que 'si le propriétaire entendait lui-même revendiquer un usage ancien et conforme de la destination mixte de l'immeuble, il pouvait le faire, mais il n'entrait pas dans les pouvoirs du juge des référés de statuer à titre provisoire par une décision n'ayant pas autorité de la chose jugée sur ce point'. Le juge de première instance, dans la décision objet de cet appel, a considéré que 'sur le fond, l'examen de ces pièces et les moyens développés par chacune des parties, permet au tribunal de relever que c'est suite au courrier précité que lui a adressé le 30 juillet 2015 le syndic de la résidence, sans avoir effectué d'autres démarches pour s'assurer d'une exploitation possible du lot n°3 lequel fait l'objet d'un usage d'habitation par le règlement de copropriété, mais ainsi que le soutiennent les différents défendeurs à juste titre avec la possibilité d'exploiter à condition que celles-ci ne causent aucun trouble de caractère exceptionnel, exploitation qui a été effective ainsi qu'il résulte des différentes attestations produites par la SCI, outre que le bail consenti à M. [G] rappelle qu'une partie du lot n°3 formant l'appartement était exclu du bail commercial, mention reproduite dans l'acte de cession de commerce du 13 avril 2015, de sorte qu'il ne peut être reproché aucune faute contractuelle ni du bailleur, ni du cessionnaire du fonds, ni même du notaire instrumentaire, d'où il suit que M. [F] sera débouté de sa demande'. I- sur les demandes du locataire : 1) sur les responsabilités : * sur la mise en jeu de la responsabilité de la bailleresse pour manquement à son obligation d'assurer à son locataire une jouissance paisible des lieux : L'appelant fonde sa demande sur les dispositions de l'article 1719 du code civil, reprochant à son bailleur de ne pas lui avoir permis une jouissance paisible des lieux loués du fait de l'interdiction que lui a fait le syndic d'exercer une activité commerciale dans le lot n°3. Le bailleur soutient que l'appelant n'aurait pas dû déférer à l'injonction de la copropriété, le syndic lui ayant à tort, demander de ne plus exploiter le lot n°3 à un usage commercial alors que la nature mixte de l'immeuble permet d'exercer une activité commerciale dans un local d'habitation sans demander l'autorisation de la copropriété, si celle-ci ne nuit pas aux autres copropriétaires. Il ne justifie ainsi à ses yeux d'aucun empêchement à une jouissance paisible des lieux, comme le premier juge l'a constaté. * Sur le fondement de l'article 1719 susvisé, le bailleur a l'obligation d'assurer à son locataire une jouissance paisible du bail. Cette obligation ne cesse qu'en cas de force majeure. L'article 1725 du code civil dispose en outre que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel. Le syndicat des copropriétaires n'est pas un tiers pour le bailleur au sens de l'article précité. Il est donc tenu de garantir son locataire des troubles à sa jouissance paisible générés par la copropriété. En l'espèce, le bailleur soutient que le courrier adressé par le syndic au locataire lui interdisant d'user des lieux à un usage commercial ( après avoir fait constater cet usage par un huissier de justice et en lui indiquant qu'à défaut une procédure serait engagée) ne caractérise pas un réel trouble à la jouissance paisible du locataire. Or, dans la mesure où : - le règlement de copropriété indiquait bien que le local n°3 était à usage d'habitation, contrairement aux stipulations du bail commercial, - la bailleresse, informée de l'action du syndic, a diminué le montant du loyer de son locataire et a sollicité le changement d'usage du local, reconnaissant ainsi l'existence d'une réelle difficulté, quant à l'usage des lieux, - ce changement d'usage du local lui a été refusé et il lui a été en outre demandé de déposer l'enseigne du restaurant, - la propriétaire n'a pas indiqué à son locataire qu'il pouvait reprendre son activité commerciale malgré cette décision compte tenu de la nature mixte de l'immeuble, le locataire a pu à bon droit considérer qu'il lui était impossible d'exercer son activité commerciale dans les lieux, ce qui caractérise une atteinte à la jouissance paisible des lieux. Il appartenait à la seule propriétaire, comme l'a relevé le juge des référés, de régler le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires sur la possibilité d'exercer une activité commerciale dans les lieux loués, au besoin en intentant une action en justice. En s'abstenant, elle a manqué à son obligation de garantir à son locataire une jouissance paisible des lieux, lui causant ainsi un préjudice caractérisé par la fermeture de sa salle de restaurant. La décision de première instance sera infirmée. * sur la mise en jeu de la responsabilité du notaire : Le locataire soutient que le notaire a manqué à son obligation de conseil et d'information et qu'il aurait dû s'assurer que l'acte dont il était le rédacteur lui permettrait d'exercer son activité commerciale et notamment que le lot n°3 était bien un local commercial. L'acte notarié du 13 avril 2015 a repris partiellement les énonciations du bail du 29 mars 1996 , de son avenant du 6 juin 2005 et de son avenant du 29 septembre 2016. Il est noté dans l'acte que le lot n°3 'partiel' est à usage commercial alors que le règlement de copropriété fait état d'un usage d'habitation. Le notaire soutient qu'il ne peut lui être reproché aucune faute dans la mesure où les baux commerciaux antérieurs mentionnaient un usage commercial du lot n°3 et que le fonds de commerce comprenait une activité de restauration. Il appartenait au notaire, dans le cadre de la cession du bail commercial, de s'assurer que les locaux donnés à bail permettaient d'y exercer l'activité commerciale objet du fonds de commerce cédé. Il ne peut se retrancher derrière l'erreur commise par les rédacteurs des précédents actes. Il lui appartenait a minima d'informer les parties sur la discordance entre l'usage du lot tel qu'il figurait dans le règlement de copropriété et l'usage figurant dans le bail. Le notaire a donc bien commis une faute. L'appelant argue de plusieurs types de préjudices. Il fait état ainsi d'un préjudice causé par l'impossibilité d'exploiter le lot n°3 à usage de restaurant, d'une perte de la valeur locative, et de la perte de chance causée par l'impossibilité de développer son activité de restaurateur et de pérenniser son activité de restauration dans le cadre d'un renouvellement du bail. Ces préjudices sont sans lien avec la faute commise par le notaire puisqu'ils découlent des caractéristiques des lieux loués qui auraient été les mêmes si le notaire n'avait pas commis de faute. En revanche, le préjudice constitué par la perte de chance d'acquérir le fonds à un moindre coût est en lien direct et certain avec la faute constituée par un défaut de conseil commise par le notaire. Il y a donc lieu de retenir la responsabilité du notaire de ce seul chef de préjudice. La décision de première instance sera infirmée. * sur la mise en jeu de la responsabilité du cédant du fonds de commerce pour manquement à son obligation de délivrance conforme : Aux termes de l'article 1604 du code civil, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur. M. [F] reproche à M.[G] d'avoir manqué à son obligation de délivrance conforme du fonds de commerce vendu. M. [G] soutient qu'il a cédé les mêmes droits que ceux qu'ils avaient acquis et qu'aucune faute ne peut lui être reprochée. Il ajoute que la non- conformité de l'usage du lot n°3 n'est pas établie, l'immeuble étant à usage mixte. Il n'est pas établi que le lot n°3 puisse être utilisé à un usage commercial, aucun action judiciaire n'ayant été intentée pour faire reconnaître un tel usage. M. [F] soutient donc avec raison que le cédant a manqué à son obligation de lui céder un fonds de commerce de restauration conforme à l'acte de cession. La responsabilité de M. [G] est donc engagée. La décision de première instance sera infirmée. 2) sur le préjudice : * sur la perte d'exploitation : Il ressort de l'expertise que M. [F] a réalisé des travaux d'amélioration de la salle de restaurant destinée à accueillir 35 personnes. Le restaurant a ouvert fin juin 2015 et a fermé le 13 juillet 2015. La période d'exploitation a donc été brève. Le précédent exploitant, M. [G], n'exerçait pas d'activité de restauration au 1er étage mais une activité de snack au rez-de-chaussée. Son activité n'a donc pas pu servir à l'expert pour évaluer le préjudice de M. [F]. L'expert a donc pris pour base de son évaluation l'ancienne activité de restauration de M. [F], précisant que cette activité se déroulait dans un environnement commercial différent. Il a également pris en compte les quelques semaines d'activité de l'appelant pour évaluer le chiffre d'affaires annuel à 50 000 euros et la perte de marge brute sur la durée restante du bail à 38 500 euros ( soit 7000 euros par an). M. [F] sollicite que les intimés soient condamnés in solidum à lui verser la somme de 38 000 euros au titre de ce préjudice. Contrairement à ce que soutiennent les intimés, le préjudice subi par l'appelant est bien certain et direct sauf en ce qui concerne le notaire pour les raisons indiquées précédemment. Ce préjudice s'analyse cependant en une simple perte de chance de réaliser une marge brute si le restaurant avait pu être exploité. Compte tenu de ces éléments, la bailleresse et M. [G] seront condamnés in solidum à verser la somme de 25 000 euros à M. [F] en indemnisation de ce chef de préjudice. La demande formée à l'encontre du notaire sera rejetée. * sur la demande de remboursement des loyers : L'expert, qui s'est adjoint les services d'un sapiteur, a évalué la perte de la valeur locative du fait de l'impossibilité d'utiliser la salle de restaurant à 2906 euros par an. La bailleresse ayant consenti une baisse annuelle de loyer de 2400 euros, la différence est de 506 euros par an dont M. [F] demande le paiement. Cette demande est justifiée en ce qui concerne le bailleur et M. [G]. Il lui sera ainsi alloué la somme de 506 x 5,5, soit 2783 euros. Compte tenu de ces éléments, la bailleresse et M. [G] seront condamnés in solidum à verser la somme de 2783 euros à M. [F] en indemnisation de ce chef de préjudice. Ce préjudice n'étant pas en lien avec la faute commise par le notaire, celui-ci sera également mis hors de cause de ce chef. * sur la perte de valeur du fonds de commerce : L'expert a évalué enfin la perte de valeur du fonds de commerce dans une fourchette comprise entre 36 500 euros et 38 500 euros. La cour entérinera les conclusions pertinentes de l'expert et dira que le fonds de commerce a bien subi une moins-value. Le montant de cette moins-value sera cependant ramené à 25 000 euros compte tenu de la brièveté de la période d'exploitation ayant servi de base de calcul à l'expert. La bailleresse et M. [G] seront condamnés in solidum à verser la somme de 25 000 euros à M. [F] en indemnisation de ce chef de préjudice. Ce préjudice n'étant pas en lien avec la faute du notaire, celui-ci sera mis hors de cause. * sur la demande de remboursement des travaux d'aménagement du lot n°3 : L'expert n'a pas retenu dans les préjudices indemnisables les travaux réalisés pour aménager la salle de restaurant à hauteur de 17 192 euros au motif que ces travaux ne pouvaient faire l'objet d'une évaluation distincte du fonds évalué dans sa globalité, ce que l'appelant conteste. La cour, qui a fait droit à la demande d'indemnisation de la perte de valeur du fonds de commerce, retiendra l'analyse de l'expert. L'appelant sera débouté de ce chef de demande. * sur la perte de chance d'acquérir le fonds de commerce à un meilleur prix, de développer sa profession de restaurateur , de voir perpétrer le bail commercial et de revendre le fonds de commerce à un meilleur prix : M. [F] sollicite la somme de 63 000 euros, soit 9 années de marge brute, en indemnisation de l'ensemble de l'ensemble de ces préjudices sans les distinguer. M. [F] ayant cessé son exploitation du restaurant au bout de quelques semaines, les préjudices tirés de l'impossibilité de pérenniser son activité ne sont qu'hypothétiques. En revanche, l'appelant a bien perdu une chance de négocier le prix d'acquisition de son fonds de commerce à la baisse, n'ayant pas été informé du fait que le local n°3 était décrit dans le règlement de copropriété comme un local d'habitation. Il lui sera alloué en indemnisation de ce préjudice la somme de 10 000 euros que le notaire, la bailleresse et le vendeur seront tenus in solidum de lui régler. La perte de chance de revendre son fonds de commerce à un meilleur prix n'apparaît pas certaine. Elle a en outre déjà été indemnisée dans le cadre de la perte de valeur de celui-ci. Ce chef de préjudice ne sera pas retenu. *** M. [F] sollicite enfin que cette décision soit rendue opposable au syndicat des copropriétaires au motif qu'il appartiendrait à cette cour de statuer sur la nature de l'activité susceptible d'être exercée dans le local n°3. Or, tel n'est pas le cas en l'absence d'action de la bailleresse à l'encontre du syndicat des copropriétaires et de mise en cause de celui-ci. Cette demande sera rejetée. II- sur les appels en garantie : La bailleresse et M. [G] sollicitent la garantie du notaire qui ne s'est pas assuré de l'efficacité de l'acte qu'il a passé. M. [G] qui a cédé le fonds de commerce et son droit au bail sollicite la garantie de la bailleresse. Le notaire ne forme pas d'appel en garantie. Comme indiqué précédemment, seule la perte de chance de négocier le prix de vente est en lien avec la faute du notaire. Ce dernier sera donc tenu de garantir la bailleresse et le vendeur de cette condamnation. Pour le surplus, la bailleresse qui a donné à bail commercial un local d'habitation sans s'assurer de la possibilité de l'exploiter à titre commercial sera condamnée à garantir M. [G] de toutes les condamnations prononcées à son encontre. III-sur l'appel incident : La bailleresse fait valoir que son locataire ne lui règle que 900 euros par mois sur le loyer de 1100 euros par mois depuis novembre 2015. Elle sollicite la condamnation de ce dernier à lui verser l'arriéré de loyers soit la somme de 11 600 euros. Or, le locataire justifie que la bailleresse a consenti par courrier en date du 29 octobre 2015 ( pièce 7) à cette réduction à compter du 29 octobre 2015 compte tenu de l'impossibilité d'exploiter la salle de restaurant La décision de première instance sera confirmée. La bailleresse sollicite également que lui soit remboursée la somme de 1335 euros correspondant aux honoraires supportés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la procédure initiée par M. [F]. Cette demande qui ne repose sur aucun fondement juridique sera rejetée. IV- sur les autres demandes : La SCI Le nouveau siècle immobilier, Maître [D] et la SCP [A] et M. [G] seront condamnés in solidum à verser la somme de 3000 euros à M. [F] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI Le nouveau siècle immobilier sera condamnée à verser la somme de 2000 euros à M. [G] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Il n'y a pas lieu de prononcer d'autres condamnations au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées de ce chef de demande. La SCI Le nouveau siècle immobilier, Maître [D] et de la SCP [A], et M. [G], seront condamnés in solidum aux dépens d'instance et d'appel en ce compris les frais d'expertise. Dans leurs rapports entre eux, les parties seront condamnées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens dans les proportions suivantes : -la SCI Le nouveau siècle immobilier, 80% - Maître [D] et de la SCP [A], 20% -M. [G] 0% PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et en dernier ressort Infirme la décision rendue le 26 septembre 2019 par le tribunal judiciaire de Bordeaux, et statuant à nouveau Condamne in solidum la SCI Le nouveau siècle immobilier, Maître [D] et la SCP [A] et M. [G] à verser la somme de 62 783 euros à M. [F] en réparation de son préjudice, Maître [D] et la SCP [A] pris ensemble n'étant tenus de cette condamnation qu'à hauteur de 10 000 euros, Déboute M. [F] du surplus de sa demande en indemnisation de son préjudice, Dit que M. [G] sera garanti par la SCI Le nouveau siècle immobilier de cette condamnation à hauteur de 52 783 euros, Dit que la SCI Le nouveau siècle immobilier et M. [G] seront garantis de cette condamnation par Maître [D] et la SCP [A] à hauteur de 10 000 euros, Déboute les parties du surplus de leurs demandes d'appel en garantie, Déboute la SCI Le nouveau siècle immobilier de sa demande en paiement des loyers et en remboursement des honoraires de la copropriété, Déboute M. [F] de sa demande visant à voir déclarer cette décision opposable au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] (33), y ajoutant Condamne in solidum la SCI Le nouveau siècle immobilier, Maître [D] et la SCP [A] et M. [G] à verser la somme de 3000 euros à M. [F] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SCI Le nouveau siècle immobilier à verser la somme de 2000 euros à M. [G] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties du surplus de leurs demandes d'indemnité de procédure, Condamne la SCI Le nouveau siècle immobilier, Maître [D] et de la SCP [A], et M. [G], in solidum aux dépens d'instance et d'appel en ce compris les frais d'expertise, Dit que dans leurs rapports entre eux, les parties seront condamnées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens dans les proportions suivantes : -la SCI Le nouveau siècle immobilier, 80% - Maître [D] et de la SCP [A], 20% -M. [G] 0% Le présent arrêt a été signé par Mme Pignon, présidente, et par M. Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.