Cour d'appel, 27 septembre 2022. 19/03112

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 19/03112 - N° Portalis DBVS-V-B7D-FFXZ Minute n° 22/00258 [J], S.C. S.C.C.V. [C] C/ [M], [J], S.C. [C] S.C.C.V. Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de SARREGUEMINES, décision attaquée en date du 14 Octobre 2019, enregistrée sous le n° 16/02008 COUR D'APPEL DE METZ 1ère CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 27 SEPTEMBRE 2022 APPELANTS : Maître [L] [J], Notaire [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Véronique HEINRICH, avocat au barreau de METZ S.C.C.V. [C], représentée par son représentant légal [Adresse 10] [Localité 3] Représentée par Me Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ INTIMÉS : Madame [O] [M] [Adresse 13] [Localité 12] (ALLEMAGNE) Représentée par Me Armelle BETTENFELD, avocat postulant au barreau de METZ et par Me Audrey PALLUCCI, avocat plaidant au barreau de STRASBOURG Maître [L] [J], Notaire [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Véronique HEINRICH, avocat au barreau de METZ S.C.C.V [C], représentée par son représentant légal [Adresse 10] [Localité 3] Représentée par Me Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 12 Mai 2022 , l'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être rendu le 27 Septembre 2022en application de l'article 450 alinéa 3 du code de procédure civile GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Cindy NONDIER COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : PRÉSIDENT : Mme FLORES, Présidente de Chambre ASSESSEURS : Mme BIRONNEAU,Conseillère Mme FOURNEL, Conseillère ARRÊT :Contradictoire Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Mme FLORES, Présidente de Chambre et par Mme Cindy NONDIER, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Le 16 janvier 2012, la SCCV [C] a déposé auprès de la mairie de [Localité 11] (Moselle) une demande de permis de construire portant sur l'édification d'un immeuble comportant quatre logements et garages avec emprise sur le terrain cadastré section 18 n°[Cadastre 1], mais également sur le terrain voisin n°[Cadastre 6], hors propriété de la SCCV [C]. Le 10 février 2012, le maire de [Localité 11] a accordé le permis de construire. La déclaration d'ouverture de chantier a été déposée le 16 avril 2012. Le 29 mai 2012, le préfet de la Moselle a saisi la juridiction administrative de Strasbourg en référé-suspension du permis de construire et au fond, en annulation du permis de construire, au motif que la distance entre la construction projetée et la route départementale 656 classée « route à grande circulation » n'était pas respectée. Par ordonnance du 29 juin 2012, le juge des référés administratifs a fait droit à la demande de suspension du permis de construire. Le 16 novembre 2012, la SCCV [C] a déposé auprès de la mairie de [Localité 11] une demande de permis de construire modificatif prévoyant un éloignement plus important par rapport à la route. Le 31 décembre 2012, le maire a accordé ce permis modificatif. La déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux a été déposée en mairie le 7 janvier 2013. Par jugement du 26 mars 2013, le tribunal administratif de Strasbourg a annulé l'arrêté du 10 février 2012 autorisant le permis de construire, en considérant que l'immeuble dont la construction a été autorisée serait situé à moins de cinquante-cinq mètres de l'axe de la route départementale 656 classée comme route à grande circulation. Aucun recours n'a été formé contre ce jugement de sorte qu'il est devenu définitif. L'immeuble bâti a été mis en copropriété selon règlement du 20 juin 2013 établi par M. [L] [J], notaire. Par acte authentique du même jour, Mme [O] [M] a acheté les lots n°3, 6 et 9 dans cette copropriété, lots comprenant un appartement, un jardin et un parking et ce, pour un montant de 130 000 euros. Faisant valoir l'absence de permis de construire régulier et l'emprise de la construction sur la parcelle d'un tiers Mme [M] a, par acte d'huissier du 9 novembre 2016, fait assigner la SCCV [C] et M. [J] devant le tribunal de grande instance de Sarreguemines. Par jugement du 14 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Sarreguemines a : condamné la SCCV [C] et M. [J] à payer in solidum à Mme [M] la somme de 134 228,23 euros et a ordonné en retour à Mme [M] de restituer à la SCCV [C] l'immeuble objet de la vente du 20 juin 2013 ; condamné la SCCV [C] et M. [J] à payer in solidum à Mme [M] la somme de 36 933,85 euros à titre d'indemnisation complémentaire et a rejeté le surplus ; condamné la SCCH [C] et M. [J] in solidum aux dépens. condamnée la SCCV [C] et M. [J] à payer in solidum à Mme [M] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles. ordonné l'exécution provisoire de l'ensemble de la décision sauf sur les dépens. Dans un premier temps, le tribunal a retenu que la SCCV [C] avait volontairement trompé Mme [M] sur des aspects déterminants du contrat et ce, en dissimulant les deux vices juridiques importants que sont l'annulation du permis de construire de l'immeuble et l'empiétement sur le terrain voisin, qui induit un risque de destruction de l'emprise. Il a considéré que Mme [M] n'aurait certainement pas accepté d'acheter comme elle l'a fait si elle avait été dûment informée. Il en a déduit que le dol était caractérisé. Dans un second temps, le tribunal a écarté toute faute du notaire au titre du permis de construire annulé, en considérant qu'il avait pu être trompé par le vendeur. En revanche il a retenu que M. [J] avait commis une faute dans son devoir de conseil en omettant de signaler à Mme [M] le fait que l'immeuble débordait sur le terrain n°[Cadastre 6] pour lequel le vendeur n'avait pas de titre de propriété, ce que le notaire ne pouvait ignorer compte tenu des plans cadastraux annexés à l'acte. Enfin, le tribunal a retenu que le décompte des préjudices complémentaires soumis par Mme [M] n'était pas justifié au-delà de la somme de 36 933,85 euros, comprenant les frais de crédit, d'assurance, de travaux, d'impôts et de copropriété. Néanmoins, il a rejeté la demande en paiement de la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral et de la somme de 13 500 euros au titre d'un versement par chèque hors comptabilité du notaire allégué par Mme [M]. Par déclaration enregistrée auprès du greffe de la cour le 4 décembre 2019, la SCCV [C] a interjeté appel de la décision du tribunal de grande instance de Sarreguemines aux fins d'annulation, subsidiairement d'infirmation du jugement en ce qu'il a condamné la SCCV [C] et M. [J] à payer in solidum à Mme [M] la somme de 134 228,23 euros et a ordonné en retour à Mme [M] de restituer à la SCCV [C] l'immeuble objet de la vente du 20 juin 2013, en ce qu'il a condamné la SCCV [C] et M. [J] à payer in solidum à Mme [M] la somme de 36 933,85 euros à titre d'indemnisation complémentaire, en ce qu'il a condamné la SCCV [C] et Me [L] [J] aux dépens ainsi qu'à payer in solidum à Mme [M] une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, en ce qu'il a ordonné l'exécution provisoire de l'ensemble de la décision, en ce qu'il a rejeté la demande de la SCCV [C] tendant à la condamnation de Mme [M] aux dépens ainsi qu'à lui payer une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration enregistrée auprès du greffe de la cour en date du 4 décembre 2019, M. [J] a interjeté appel de la décision du tribunal de grande instance de Sarreguemines aux fins d'annulation et infirmation du jugement en ce qu'il a condamné la SCCV [C] et M. [J] à payer in solidum à Mme [M] la somme de 134 228,23 euros et a ordonné en retour à Mme [M] de restituer à la SCCV [C] l'immeuble objet de la vente du 20 juin 2013, en ce qu'il a condamné la SCCV [C] et M. [J] à payer in solidum à Mme [M] la somme de 36 933,85 euros à titre d'indemnisation complémentaire, en ce qu'il a condamné la SCCV [C] et M. [J] aux dépens ainsi qu'à payer in solidum à Mme [M] une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles. Par ordonnance de jonction du 8 décembre 2020, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction de la procédure enregistrée sous le numéro RG 19/03116 à la présente procédure déjà pendante devant la cour sous le numéro RG 19/03112. Par requête du 7 janvier 2020, la SCCV [C] a sollicité le sursis à l'exécution du jugement sur le fondement de l'article 524 du code de procédure civile. Par ordonnance du 26 mars 2020, le premier président de la cour d'appel de Metz a débouté la SCCV [C] de sa demande d'arrêt de l'exécution provisoire du jugement. Par conclusions déposées le 2 juin 2020, Mme [M] a formé un appel incident. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Dans ses dernières conclusions déposées le 13 septembre 2021, auxquelles il sera expressément référé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la SCCV [C] demande à la cour de : infirmer le jugement entrepris ; déclarer irrecevable l'action et les demandes de Mme [M] ; subsidiairement, débouter Mme [M] de l'ensemble de ses demandes formées contre la SCCV [C] ; subsidiairement, réduire les condamnations à de plus justes proportions et débouter Mme [M] du surplus de ses demandes ; reconventionnellement, et si l'annulation de la vente est confirmée, condamner Mme [M] à payer à la SCCV [C] une indemnité d'occupation de 1 000 euros par mois à compter du 20 juin 2013 jusqu'à la restitution du bien ; rejeter l'appel de M. [J] ainsi que l'appel en garantie de M. [J] contre la SCCV [C] ; rejeter l'appel incident de Mme [M] ; condamner Mme [M], subsidiairement M. [J] aux entiers frais et dépenses d'instance et d'appel ainsi qu'à payer à la SCCV [C] une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile L'appelante estime que la demande visant à obtenir la résolution de la vente doit être déclarée irrecevable, puisque Mme [M] ne justifie pas de la publicité foncière au sens de l'article 38-4 de la loi du 1er juin 1924 en vigueur en Alsace et en Moselle selon laquelle sont inscrites au livre foncier, à peine d'irrecevabilité, les demandes en justice tendant à obtenir la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention ou d'une disposition à cause de mort. Sur le fond, la SCCV [C] expose que l'immeuble se trouve aujourd'hui dans une situation parfaitement régulière puisqu'un permis modificatif du 31 décembre 2012 a corrigé le vice relevé sur le permis initial annulé par le tribunal administratif de Strasbourg. Il ajoute que l'arrêté portant permis modificatif n'a lui-même fait l'objet d'aucun recours. L'appelante fait valoir qu'au même titre que les acquéreurs, elle ignorait la persistance d'une problématique liée au premier permis de construire et qu'en conséquence, aucune réticence dolosive ne saurait lui être imputée. Elle soutient qu'en raison de la prescription, la mise en mouvement de l'action publique concernant l'immeuble est exclue et le trouble inexistant. S'agissant de la parcelle n°[Cadastre 6], la SCCV [C] indique que la dernière propriétaire connue sur la parcelle était décédée en 2002, qu'une procédure dite de « bien sans maître » avait été engagée par la commune de [Localité 11] pour récupérer ladite parcelle, que le transfert de propriété aurait dû être réalisé rapidement au profit de la SCCV [C] qui aurait revendu la parcelle à deux copropriétaires dont Mme [M] qui devait acheter un garage et la terrasse le surplombant, mais que la procédure de « bien sans maître » n'avait finalement pas abouti au mois de juin 2013. C'est la raison pour laquelle la parcelle n°[Cadastre 6], sur laquelle était déjà érigé le double garage surmonté d'une terrasse, était finalement écartée de l'acte authentique de vente entre la SCCV [C] et Mme [M]. La SCCV [C] soutient qu'elle avait tenu informés de la situation les différents acquéreurs potentiels, étant précisé que l'un d'entre eux (M. [H]) disposait également d'informations par l'intermédiaire de son père siégeant au conseil municipal de [Localité 11]. Elle indique que toute référence à la promesse synallagmatique de vente signée le 14 février 2013 entre elle-même et Mme [M] a été retirée de l'acte authentique, puisque cette promesse faisait référence à la parcelle n°[Cadastre 6] et qu'en tout état de cause, cette promesse était caduque au moment de la signature de l'acte notarié. Elle estime que dans ses différentes écritures, Mme [M] admet qu'elle avait connaissance du retrait de la parcelle n°[Cadastre 6] de l'acte de vente lorsqu'elle a signé ce dernier, puisqu'elle indique que la SCCV [C] et le notaire lui avaient assuré que prochainement, un acte rectificatif à la vente serait établi en l'étude pour inscrire la propriété du garage au nom de l'acquéreur. L'appelante estime que la nullité de l'acte de vente signé le 20 juin 2013 au motif d'une réticence fautive de sa part quant au statut de la parcelle n°[Cadastre 6] ne peut être prononcée, alors même que ladite parcelle n'est pas l'objet de cet acte de vente. La SCCV [C] conteste également l'existence de quelconques vices cachés. Subsidiairement, l'appelante conteste les montants réclamés par Mme [M]. Elle fait valoir que l'intéressée ne peut réclamer la restitution des frais de notaire au vendeur et elle considère que Mme [M] lui est redevable d'une indemnité d'occupation de 1 000 euros par mois à compter du 20 juin 2013 et ce jusqu'à la restitution du bien. Elle ajoute qu'une demande reconventionnelle est valable même à hauteur de cour, dès lors que Mme [M] profite toujours de l'appartement en litige. Elle relève que dans ses écritures, le notaire confirme que la parcelle [Cadastre 6] a été exclue de la vente et que Mme [M] en était informée, que le permis modificatif est valable et a tout régularisé, que le notaire se prévaut de deux attestations de non-contestation établies par la commune et que la demanderesse ne peut réclamer au vendeur, mais seulement aux services des impôts, les frais de notaire. Pour le surplus, elle conteste l'appel en garantie de M. [J] en soulignant que le notaire est un professionnel et que M. [J] devait s'assurer du respect des règles d'urbanisme et de la bonne information des parties. S'agissant de l'absence du règlement des condamnations assorties de l'exécution provisoire par le juge de première instance, la SCCV [C] fait valoir que Mme [M] elle-même n'a pas restitué le bien. Dans ses dernières conclusions déposées le 17 novembre 2020, auxquelles il sera expressément référé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, M. [J] demande à la cour de : infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné in solidum avec la SCCV [C] à payer Mme [M] la somme de 134 228,23 euros et 36 933,85 euros à titre d'indemnisation complémentaire ; Statuant à nouveau : constater la validité du permis de construire du 31 décembre 2012 ; dire et juger que M. [J], n'a commis aucune faute de conseil au préjudice de Mme [M] ; débouter Mme [M] de son appel incident et toutes ses demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l'encontre de M. [J] ; Subsidiairement : réformer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum M. [J] et la SCCV [C] au remboursement de la somme de 134 228,23 euros et 36 933,85 euros à titre d'indemnisation complémentaire ; débouter Mme [M] de son appel incident et de toutes ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de M. [J] concernant une indemnisation complémentaire ; dire et juger que Mme [M] ne peut prétendre à l'encontre de M. [J] qu'à l'indemnisation d'une perte de chance de ne pas contracter ; dire et juger que cette perte de chance ne peut être égale au gain escompté et qu'elle ne peut, en tout état de cause, dépasser 20% du prix de l'immeuble, les autres préjudices invoqués par Mme [M] n'étant ni fondés ni en relation causale directe avec sa demande à l'encontre du notaire ; constater en tout état de cause que Mme [M] ne démontre pas l'insolvabilité effective de la SCCV [C] ; débouter Mme [M] de son appel incident et de toutes ses demandes, fins et conclusions tendant à obtenir une condamnation in solidum entre M. [J] et la SCCV [C] ; Plus subsidiairement, réparant l'omission à statuer du tribunal de grande instance de Sarreguemines, pour le cas où la cour viendrait à confirmer en tout ou partie le jugement en ce qui concerne M. [J], condamner la SCCV [C] à garantir M. [J] de toutes les condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontre, en principal, intérêts frais et accessoires ; En tout état de cause : condamner la partie succombante aux entiers dépens de l'instance et d'appel et verser à M. [J] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. A titre liminaire, l'appelant indique qu'il n'a commis aucune faute, que de jurisprudence constante le notaire ne peut être condamné à restituer un prix de vente qu'il n'a pas perçu, sauf pour le demandeur à démontrer l'insolvabilité du vendeur et que dans son dispositif, le jugement ne prononce pas l'annulation de la vente. M. [J] rappelle que l'acte authentique du 20 juin 2013 visant la vente entre la SCCV [C] et Mme [M] ne fait pas mention d'un garage. Il confirme que le permis de construire accordé à la SCCV [C] portait sur les parcelles n°[Cadastre 6] et [Cadastre 1], que la SCCV [C] détenait la propriété de la parcelle n°[Cadastre 1] (anciennement parcelles [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9]) depuis le 30 mars 2012, date à laquelle elle avait acquis la parcelle [Cadastre 9] auprès de la commune de [Localité 11] et les parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 8] auprès de ses propres associés. M. [J] ajoute que la parcelle section 18 n°[Cadastre 6] devait être vendue à la SCCV [C] par la commune de [Localité 11] à l'issue d'une procédure de biens vacants et que les parties à la vente du 30 mars 2012 avaient expressément déclaré faire leur affaire personnelle tant de l'assiette foncière indiquée dans la demande de permis de construire que du transfert de propriété de la parcelle n°[Cadastre 6], en déchargeant le notaire instrumentaire, qui était M. [J], de toute responsabilité sur le sujet. M. [J] en déduit qu'il ne lui appartenait pas de vérifier le respect des règles d'urbanisme. L'appelant fait valoir qu'il n'a eu connaissance de l'annulation du permis de construire initial que le 22 juin 2016, date à laquelle il en a été informé par une autre copropriétaire de l'immeuble en litige. M. [J] estime que la responsabilité notariale est délictuelle et qu'aucune faute ne peut lui être reprochée au préjudice de Mme [M]. Il fait valoir que le permis modificatif est venu mettre en conformité le permis initial avec le recul par rapport à la voie publique, fondement de l'ordonnance de suspension, et que c'est donc à tort que le premier juge a estimé que l'annulation du permis de construire initial avait ôté toute base légale à la construction. Il relève que sur ce point, le juge de l'exécution de St Avold a rétracté une ordonnance ayant autorisé à titre conservatoire l'inscription d'une hypothèque provisoire sur les immeubles de la SCCV [C], au motif que l'illégalité de la construction ne revêt aucun caractère évident. M. [J] indique que de jurisprudence constante, le notaire a un devoir mesuré en matière de démarches de vérification et qu'en l'espèce, aucun élément ne lui permettait de douter de la validité du permis. L'appelant fait valoir que la commune a produit deux attestations de non-contestation, qu'il s'est bien assuré de l'existence d'un permis de construire, que la SCCV [C] ne l'a pas informé du moindre recours contre le permis de construire du 10 février 2012 et que lui-même n'était pas intervenu au stade de la négociation de la vente du bien. M. [J] estime qu'il n'a pas commis de faute, puisqu'il n'avait pas connaissance du recours devant le tribunal administratif et puisque la SCCV [C] lui avait sciemment caché cette information. Il fait valoir qu'il n'a pas à répondre des stipulations du compromis de vente, établi et signé en hors de sa présence et hors de son concours et plus spécifiquement sur le cas de garages situés sur la parcelle n°[Cadastre 6] qui n'ont pas été repris dans l'acte authentique de vente. Il souligne que ces garages ne faisaient pas partie de la copropriété, qu'ils n'étaient pas visés par le règlement de copropriété et qu'ils ne pouvaient donc être inclus dans l'acte de vente. Il estime que Mme [M] a signé l'acte de vente en toute connaissance de cause et qu'elle ne peut lui faire aucun reproche. A titre subsidiaire, M. [J] estime que le notaire ne peut être condamné à restituer des sommes qu'il n'a pas perçues, fut-ce in solidum avec le vendeur, d'autant que la SCCV [C] recouvre elle, en contrepartie, l'entièreté de l'immeuble en cause. Il soutient qu'en l'absence de démonstration de l'insolvabilité avérée de la SCCV [C], il ne peut être condamné à garantir cette restitution au profit de l'acquéreur. M. [J] indique que si la vente est annulée, le remboursement des droits d'enregistrement, de la taxe de publicité foncière et de la contribution prévue à l'article 879 du code général des impôts devra être demandé au service fiscal compétent. Selon M. [J], Mme [M] pourrait tout juste lui réclamer, au titre d'une faute de conseil, l'indemnisation d'une perte de chance de ne pas contracter. Or, Mme [M] ne démontre pas qu'elle n'aurait pas acquis le bien en cause si elle avait été informée d'un recours contre le permis de construire initial. L'appelant considère aussi que Mme [M] n'est pas en mesure de rapporter la preuve de l'existence d'un préjudice indemnisable puisque les frais de souscription du prêt immobilier, les intérêts du crédit et les cotisations sur le prêt ne sont que la contrepartie de la jouissance du capital emprunté. M. [J] soutient également que ni les charges de copropriété ni les impôts et taxes d'habitation ne peuvent constituer un préjudice indemnisable. Il fait valoir que les travaux exécutés par Mme [M] au sein de son logement ne revêtent pas la forme d'un préjudice puisqu'il s'agit de travaux pour le confort personnel de cette dernière. Il indique aussi que le préjudice moral n'est pas caractérisé. Il fait également valoir que le chèque remis par Mme [M] à la SCCV [C] lors de la signature du compromis de vente, hors de toute intervention du notaire, ne concerne pas ce dernier. Enfin, sur son appel en garantie à l'encontre de la SCCV [C], l'appelant estime que cette dernière a laissé sciemment tant le notaire que l'acquéreur dans l'ignorance totale du recours exercé sur son permis de construire et il souligne qu'elle a déchargé le notaire de toute responsabilité au sujet des garages de la parcelle n°[Cadastre 6]. Dans ses dernières conclusions déposées le 13 décembre 2021, auxquelles il sera expressément référé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, Mme [M] demande à la cour de : Sur l'appel principal : déclarer l'appel de la SCCV [C] irrecevable et mal fondé, déclarer l'appel de M. [J] irrecevable et mal fondé, confirmer le jugement du 14 octobre 2019 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté Mme [M] de sa demande en condamnation à la somme de 13 500 euros au titre du préjudice matériel et de 10 000 euros au titre du préjudice moral, dire et juger que le transfert de bien aura lieu à la date de règlement de ces montants, condamner in solidum la SCCV [C] et M. [J] à la somme actualisée de 178 515,06 euros, dire et juger que la demande de condamnation à l'indemnité d'occupation est une demande nouvelle et la déclarer irrecevable, Sur demande de rectification/complément du jugement : compléter le dispositif du jugement du 14 octobre 2019 (RG 16/002008) ainsi qu'il suit : - « prononce l'annulation de la vente signée le 20 juin 2013 entre la SCCV [C] et Mme [M] devant M. [J], notaire à Puttelange-aux-lacs (rep n°19.928) - déclare la SCCV [C] responsable d'un dol et M. [J] responsable d'une faute de conseil » dire et juger que le jugement rectifié fera rétroactivement corps avec le jugement initial et qu'ils formeront qu'une seule et même décision, Sur l'appel incident, déclarer l'appel incident de Mme [M] recevable et bien fondé, infirmer le jugement du 14 octobre 2019 en ce qu'il a débouté Mme [M] de sa demande de condamnation à la somme de 13 500 euros au titre du préjudice matériel et de 10 000 euros au titre du préjudice moral, condamner la SCCV [C] à payer à Mme [M] un montant de 13 500 euros à titre de préjudice matériel, subsidiairement à titre de réparation de l'indu, majoré des intérêts légaux à compter de l'assignation, condamner in solidum la SCCV [C] et M. [J] à payer à Mme [M] un montant de 10 000 euros au titre du préjudice moral, majoré des intérêts légaux à compter de l'assignation, En tout état de cause : condamner in solidum la SCCV [C] et M. [J] à payer à Mme [M] un montant de 7 000 euros au titre de l'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile, condamner in solidum la SCCV [C] et M. [J] aux entiers frais et dépens de l'instance d'appel ainsi que ceux de la première instance Sur la recevabilité de l'action, Mme [M] soutient que la réglementation invoquée par l'appelante n'est pas applicable en Alsace-Moselle compte tenu de l'existence du livre foncier qui pour sa part est soumis à la loi du 1er juin 1924 et elle rappelle qu'en tout état de cause, la preuve de la publication de l'assignation au livre foncier a déjà été versée aux débats lors de la procédure de première instance. Sur le fond, Mme [M] soutient qu'au moment de la vente, le bâtiment litigieux ne bénéficiait d'aucune autorisation de construire puisque le permis de construire initial avait été annulé par le tribunal administratif de Strasbourg, ce qui entraîne par voie de conséquence l'annulation du permis modificatif, qui n'existait qu'en tant qu'accessoire de l'autorisation initiale, ainsi que l'annulation du certificat de conformité et d'achèvement délivré par la mairie. Mme [M] conteste les allégations de la SCCV [C] selon lesquelles la situation administrative de l'immeuble serait régularisée du fait de l'existence du permis modificatif et elle soutient que le permis de construire modificatif ne peut survivre lui-même sans l'existence du permis initial, d'autant plus que le jugement du tribunal administratif est intervenu postérieurement à la délivrance du permis modificatif. Mme [M] indique que la préfecture a confirmé que le permis modificatif était dépourvu de base légale, ce qui a également été confirmé par la mairie dans un bulletin d'information municipal. Elle s'étonne des contradictions dans l'argumentaire de la SCCV [C], qui soutient que le permis modificatif a régularisé la situation mais qui a parallèlement déposé une nouvelle demande de permis de construire, laquelle a donné lieu de la part de la commune de [Localité 11] à un arrêté de rejet tacite du 29 juillet 2020. Sur l'absence d'information aux acquéreurs, Mme [M] reproche à la SCCV [C] d'avoir dissimulé aux candidats acquéreurs le contentieux administratif et la problématique affectant les permis de construire et la propriété de la parcelle n°[Cadastre 6] et des garages. Mme [M] fait valoir qu'au regard de la chronologie des faits, les biens ont été vendus postérieurement à l'annulation du permis de construire, annulation qui avait été notifiée à la SCCV [C] et que de ce fait, la société SCCV ne pouvait ignorer la situation et la procédure d'annulation du permis de construire. Elle souligne que le caractère irrégulier de cette construction a des conséquences, puisque les copropriétaires ayant souhaité revendre ont rencontré les plus grandes difficultés à trouver des acquéreurs et que les copropriétaires ne peuvent pas non plus effectuer des travaux soumis à autorisation. Mme [M] expose également les autres man'uvres dolosives qu'elle a subies, la SCCV [C] n'ayant pas informé les acquéreurs de l'absence de tout droit de propriété sur la parcelle n°[Cadastre 6] sur laquelle la SCCV avait pourtant fait édifier une partie de l'immeuble en litige, à savoir un double garage surplombé d'une terrasse. Elle rappelle que ce double garage avec terrasse a été vendu à Mme [M] et Mme [Z] selon compromis de vente datés respectivement des 8 décembre 2012 et 14 février 2013, qu'à l'occasion des actes authentiques, le garage à gauche a été totalement exclu des biens vendus et même de l'assiette de la copropriété et que la SCCV [C] a remis à chacun des deux acquéreurs concernés le 3 juillet 2013, soit postérieurement à la vente, un document manuscrit aux termes duquel elle « s'engage à vendre le garage et la place de parking+le terrain en pointillé attenant les deux garages dès que la parcelle [Cadastre 6] de la section 18 sera à mon nom ». Sur le dol au sens de l'article 1137 du code civil, l'intimé soutient qu'aucun acquéreur n'accepte d'acheter un bien immobilier dépourvu de toute autorisation administrative de construire, qu'aucune information ne lui a été transmise au moment de la formation du contrat, ni au stade du compromis, ni au stade de la réitération par acte authentique, ni à l'occasion des décisions de suspension et d'annulation du permis de construire et que le silence et les mensonges de la SCCV [C] sont constitutifs d'un dol ayant vicié son consentement. Elle souligne que c'est au moment de la formation du contrat que l'on apprécie l'information donnée à l'acquéreur et elle conteste avoir disposé d'une quelconque information via une relation siégeant au conseil municipal. Elle ajoute que son bien immobilier est invendable et précise qu'une autre copropriétaire a tenté sans succès de vendre son propre bien, mais que l'incertitude entourant la situation administrative de ce dernier a découragé les éventuels acquéreurs. Sur l'absence de propriété de la parcelle contiguë n°[Cadastre 6], Mme [M] fait valoir qu'à ce jour, la parcelle est une propriété privée sur laquelle aucune des parties n'a de droit et que les constructions sont soumises au risque de démolition à la demande du véritable propriétaire de cette parcelle, d'autant que le bulletin d'information municipal de la commune a confirmé qu'aucune vente n'est prévue et que la rétrocession à la SCCV [C] de la parcelle ne pourra jamais intervenir. Elle indique qu'elle avait accepté de réitérer l'acte authentique uniquement en raison des assurances du vendeur et du notaire selon lesquelles la retranscription de la parcelle au nom du vendeur serait une simple formalité qui serait rapidement régularisée. Elle conteste la caducité du compromis de vente, relève que le notaire a bien rappelé dans l'acte authentique l'existence de l'avant-contrat et elle indique qu'elle n'avait pas renoncé à acquérir le garage, raison pour laquelle le prix mentionné au compromis de vente avait été maintenu en dépit de la modification de l'objet de la vente. Sur l'erreur au sens de l'article 1132 du code civil, l'intimée expose que la situation de l'immeuble au regard des règles d'urbanisme et la propriété de la parcelle voisine sur laquelle est implantée une partie de l'immeuble constituent bien les qualités essentielles du contrat de vente et que leur absence entraîne la nullité de la vente. Sur les vices cachés au sens de l'article 1643 et suivants du code civil, Mme [M] fait valoir que l'absence de permis valide fait peser un risque de démolition sur l'immeuble, de sorte que le bien ne serait nécessairement plus en état de service à l'usage auquel il est destiné et que l'absence de droit de propriété sur la parcelle n°[Cadastre 6], cachée lors de la vente, est susceptible d'empêcher l'usage normal du bien en raison de l'absence du garage convenu au départ et du risque de démolition d'une partie de l'immeuble dans lequel est situé le logement. Sur l'obligation de délivrance au sens de l'article 1604 et suivants du code civil, Mme [M] fait valoir que l'immeuble n'a pas été délivré avec une autorisation d'urbanisme conforme à savoir un bien purgé de tout recours et de tout risque de remise en cause de ses autorisations d'urbanisme et qu'elle n'avait pas accepté de prendre à sa charge des frais liés à des travaux de réfection de la façade, démolition des garages et de suppression des ouvertures vers ces derniers suite à la situation de la parcelle n°[Cadastre 6] rendant le bien livré non conforme à l'objet de la vente. Sur la responsabilité du notaire, Mme [M] rappelle qu'en sa qualité de professionnel, il est tenu de s'assurer de l'efficacité des actes qu'il rédige et d'éclairer les parties sur leur portée, leurs effets et leurs risques. Elle en déduit qu'il appartenait à M. [J], en sa qualité de rédacteur de l'ensemble des actes, d'effectuer les vérifications nécessaires à la validité de ses actes et d'informer les parties de tout risque lié aux autorisations d'urbanisme obtenues ou à la propriété de l'immeuble dans lequel se situent les biens vendus. Elle soutient que le notaire n'a pas respecté son obligation de conseil en ne recherchant pas une attestation de permis définitif justifiant que le permis de construire dont bénéficie la copropriété et son permis modificatif n'ont pas fait l'objet de recours. Mme [M] ajoute que la vérification de la régularité des autorisations d'urbanisme ne relève pas d'une recherche poussée, mais au contraire des diligences minimales essentielles à toute vente, constituant de fait un manquement du notaire à son devoir de conseil. L'intimée souligne que le notaire ne pouvait se contenter d'une remise, hors de sa vue, d'un certain nombre de documents, sans avoir à les annexer à son acte et qu'il aurait dû solliciter auprès de la SCCV [C] ou de la mairie une attestation de permis définitif. Elle relève que M. [J] s'est contenté d'une attestation de non-recours suite à la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux et qu'il n'a même pas annexé à son acte de certificat d'urbanisme. En réponse à M. [J] qui fait valoir que le notaire doit uniquement procéder à la consultation des publications légales aisément accessibles, elle souligne que l'obtention d'un certificat de non-recours ou de purge du recours auprès du greffe du tribunal administratif ou même auprès de la mairie constitue une démarche aisée. Mme [M] soutient également que le notaire n'a pas respecté son devoir de conseil, en ne l'informant pas du fait que les garages de la parcelle n°[Cadastre 6] apparaissaient comme partie intégrante de l'immeuble alors qu'ils n'étaient pas situés sur la parcelle de l'immeuble vendu et en n'informant pas les acquéreurs du risque de démolition d'une partie de l'immeuble. Elle fait valoir que la faute commise par le notaire a nécessairement un lien de causalité avec son préjudice, puisque cette absence d'information l'a incitée à régulariser l'acte notarié dont elle demande aujourd'hui l'annulation. Sur la condamnation in solidum du notaire et de la SCCV [C], l'intimée soutient que la condamnation in solidum du notaire et du vendeur est possible même dans le cas où l'acquéreur ne justifie pas de l'insolvabilité du vendeur. Elle ajoute qu'en toute hypothèse, la SCCV [C] présente bien un état d'insolvabilité, puisque cette dernière ne possède que deux biens immobiliers et un capital social de 500 euros. Mme [M] rappelle aussi que son adversaire n'a pas réglé les condamnations assorties de l'exécution provisoire. Sur la rectification du jugement au sens de l'article 463 du code de procédure civile, l'intimée demande que la cour déclare la SCCV [C] responsable d'un dol et M. [J] responsable d'une faute de conseil et qu'elle prononce expressément l'annulation de la vente signée le 20 juin 2013 entre la SCCV [C] et Mme [M], ce que le tribunal a omis de faire. Mme [M] conteste le fait que son préjudice soit constitué par une simple perte de chance et elle maintient qu'elle n'aurait jamais acquis le bien si le notaire avait correctement rempli les obligations pesant sur lui. Elle sollicite donc la confirmation du jugement, en précisant que le montant sollicité au titre des frais de notaire ne correspond pas aux droits d'enregistrement, mais aux émoluments du notaire au titre de ses diligences. Elle détaille les frais relatifs à l'emprunt bancaire qu'elle a dû contracter pour financer l'acquisition de l'immeuble. Elle indique que l'appartement lui avait été livré « en état brut », prêt à décorer, qu'elle a réalisé des travaux pour son aménagement, travaux dont elle demande désormais le remboursement, outre les frais qu'elle a engagés pour la finition des parties communes. Sur la demande nouvelle de la SCCV [C] quant à l'indemnité d'occupation, l'intimée fait valoir le caractère nouveau, infondé et injustifié de cette demande tant sur le principe que sur le montant sollicité. Concernant son appel incident, Mme [M] estime avoir subi un préjudice matériel lié à la remise à la SCCV [C] d'une somme de 13 500 euros lors de la signature du compromis de vente, sous la forme d'un chèque. Mme [M] estime que l'absence de restitution de cette somme, réglée sans cause, ni objet, génère un enrichissement sans cause de la SCCV [C] et elle souhaite que la cour infirme le jugement en ce qu'il a débouté l'intimée de sa demande sur ce fondement. Mme [M] indique également avoir subi un préjudice moral lié à l'ensemble des désagréments causés par la situation de l'immeuble, le dol de la venderesse et l'incertitude et le stress généré tant d'un point de vue matériel que juridique. Mme [M] expose être dans l'incapacité de vendre le bien et supporter tous les risques liés à sa conservation et elle sollicite la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral dont elle est victime. MOTIFS DE LA DECISION I- Sur la recevabilité de l'action en nullité de Mme [M] L'article 38-4 de la loi du 1er juin 1924 mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle dispose que sont inscrites au livre foncier, à peine d'irrecevabilité, les demandes en justice tendant à obtenir la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention ou disposition à cause de mort. En l'espèce, Mme [M] justifie, par la production d'un certificat du livre foncier, qu'elle a bien effectué cette formalité, étant rappelé que cette dernière a seulement pour objectif de rendre opposable aux tiers un contentieux susceptible d'interférer sur le droit, les charges ou les sûretés. En conséquence, la cour déclare recevable l'action de Mme [M] sur le fondement de l'article 38-4 précité. II- Sur la recevabilité des appels de M. [J] et de la SCCV [C] L'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile dispose que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Dans le dispositif de ses écritures, Mme [M] demande l'irrecevabilité des appels de la SCCV [C] et de M. [J], sans développer de moyens au soutien de cette irrecevabilité. La cour ne répondra donc pas sur ce point. Les appels de M. [J] et de la SCCV [C] sont donc déclarés recevables. III-Sur la recevabilité de la demande de la SCCV [C] au titre des indemnités d'occupation L'article 564 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. L'article 565 du même code précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. En l'espèce, la demande de la SCCV [C] d'obtenir des indemnités d'occupation de Mme [M] si la vente devait être annulée ne constitue pas une demande nouvelle, dès lors que ces indemnités d'occupation constitueraient des restitutions résultant de la nullité de la vente pour laquelle Mme [M] a assigné la SCCV [C]. Par voie de conséquence, la cour déclare recevable la demande de la SCCV [C] au titre des indemnités d'occupation. IV- Sur les demandes de « constater » et « dire et juger » En application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif, étant rappelé que les demandes de « faire constater », « dire et juger » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi. La cour ne statuera pas sur les demandes de M. [J] de faire constater la validité du permis de construire du 31 décembre 2012 et de faire dire et juger que M. [J] n'a commis aucune faute de conseil au préjudice de Mme [M], puisque ces prétentions ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués. V- Sur la nullité de la vente conclue entre la SCCV [C] et Mme [M] L'article 1116 du code civil dans sa version applicable au présent litige dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. S'agissant de l'absence de propriété de la parcelle n°[Cadastre 6] sur laquelle est érigé un double garage surplombé d'une terrasse, l'éventuelle caducité de la promesse synallagmatique de vente signée le 14 février 2013 importe peu. En effet, l'acte authentique de vente du 20 juin 2013 ne fait aucune référence à la parcelle n°[Cadastre 6] et dans ses écritures, Mme [M] indique que la venderesse l'a incitée à réitérer l'acte authentique en prétendant que l'acquisition au profit de la SCCV [C] puis la revente de la parcelle n°[Cadastre 6] n'étaient qu'une affaire de formalités et que ces transactions seraient régularisées rapidement. Dans ses conditions, Mme [M] n'a pas pu se méprendre, lors de la signature de l'acte authentique de vente du 20 juin 2013, sur l'absence de titre de propriété de la SCCV [C] s'agissant de la parcelle n°[Cadastre 6]. Par ailleurs, il est établi que la SCCV [C] a agi avec une grande légèreté, en construisant sur une parcelle dont elle n'était pas encore propriétaire et au mépris d'une décision de justice, puisqu'elle a manifestement poursuivi les travaux au cours du deuxième semestre 2012 en dépit de la décision de suspension prise dès le 29 juin 2012 par le juge des référés administratifs de Strasbourg. Mais la SCCV [C] justifie d'un échange de courriers électroniques en mars 2013 avec le maire de [Localité 11], ce dernier la rassurant sur le fait que la procédure de « biens sans maître » serait bientôt achevée, de sorte que la SCCV [C] pouvait croire, lors de la signature de l'acte authentique du 20 juin 2013, qu'elle serait en mesure de revendre rapidement la parcelle n°[Cadastre 6] à Mme [M]. Par voie de conséquence, il y a lieu de considérer que la SCCV [C] n'a pas réalisé de man'uvres mensongères à l'égard de Mme [M] concernant son absence de droit de propriété sur la parcelle n°[Cadastre 6]. En revanche, s'agissant de la situation administrative de l'immeuble, il est constant que par courrier recommandé du 3 avril 2013, la SCCV [C] avait été avisée du jugement du tribunal administratif de Strasbourg du 26 mars 2013 ayant annulé le permis de construire du 10 février 2012. Si la SCCV [C] entend se prévaloir du permis de construire modificatif accordé le 31 décembre 2012 pour soutenir que la situation de l'immeuble était régularisée à la date de la signature de l'acte authentique de vente, il sera rappelé que cet arrêté n'avait pas été porté à la connaissance du tribunal administratif, qui a pourtant rendu sa décision sur le permis primitif plusieurs mois plus tard, de sorte que le juge administratif n'a pas pu statuer sur la validité de ce permis modificatif. L'annulation du permis de construire initial a donc entraîné l'annulation des actes inséparables de ce permis, dont le permis modificatif du 31 décembre 2012 qui n'existait qu'en tant qu'accessoire au permis primitif. L'attestation portant sur l'achèvement et la conformité des travaux, émise par le maire de [Localité 11] le 17 mai 2013, puis l'attestation modificative émise le 14 juin 2013, confirmaient seulement l'achèvement et la conformité des travaux réalisés par rapport à l'autorisation d'urbanisme accordée et non l'absence de recours à l'encontre du permis de construire. De même, l'implantation de constructions plus récentes à une distance moindre de la route que l'immeuble en litige ne confirme pas la régularisation à postériori de la situation administrative de ce dernier. Mme [M] est donc fondée à soutenir qu'au moment de la vente, l'immeuble était dépourvu de permis de construire régulier, ce dont la SCCV [C] convient d'ailleurs désormais, puisqu'elle a présenté courant 2020 une demande de permis de construire auprès de la commune de [Localité 11] pour parvenir à une régularisation de la situation. En tout état de cause et même si la SCCV [C] considérait pour sa part, au moment de la signature de l'acte authentique de vente, que la situation était régularisée du fait de la délivrance du permis de construire modificatif, elle aurait dû informer les acquéreurs de la décision du tribunal administratif et de l'insécurité juridique qui pouvait en résulter. Or il résulte des énonciations de l'acte authentique qu'elle a donné connaissance à Mme [M] de l'existence « d'un permis de construire délivré le 10 février 2012, d'un permis de construire modificatif délivré le 31 décembre 2012, d'une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux faite par le vendeur en date du 7 janvier 2013 et d'une attestation de non-contestation de la conformité délivrée par la mairie de [Localité 11] le 17 mai 2013 et d'une attestation complémentaire délivrée le 14 juin 2013 », mais en gardant le silence sur le fait que le permis de construire délivré le 10 février 2012 avait été définitivement annulé par la juridiction administrative. La présentation à l'acquéreur comme étant valide d'un permis de construire déjà annulé constitue incontestablement une man'uvre mensongère telle que prohibée par l'article 1116 précité. Or sans cette man'uvre, il est évident que Mme [M] n'aurait pas accepté de contracter. En effet, l'insécurité juridique entourant la situation de l'immeuble ne permet pas à ses copropriétaires de revendre leur bien et ne leur permet pas non plus d'effectuer des travaux soumis à autorisation, la mairie ne pouvant accorder cette autorisation en l'absence de permis initial. Ainsi le dol subi par Mme [M] justifie bien la nullité de l'acte de vente du 20 juin 2013. Le dispositif de la décision contesté devra être complété puisque l'annulation de la vente n'y est pas mentionnée. Au surplus, ce dispositif a déjà posé des difficultés d'exécution, puisque Mme [M] et la SCCV [C] se font grief de ne pas avoir exécuté leurs obligations réciproques. Il devra donc être rectifié pour assurer l'efficacité de la décision judiciaire. Ainsi, la cour prononce l'annulation de la vente d'immeuble effectuée le 20 juin 2013 entre Mme [M] et la SCCV [C] en raison du dol imputable à la SCCV [C], infirme la décision entreprise en ce qu'elle a condamné la SCCV [C] et M. [J] à payer in solidum à Mme [M] la somme de 134 228,23 euros et a ordonné en retour à Mme [M] de restituer à la SCCV [C] l'immeuble objet de la vente du 20 juin 2013 et statuant à nouveau, condamne la SCCV [C] à payer à Mme [M] la somme de 130 000 euros au titre de la restitution du prix de vente et ordonne à Mme [M], après remboursement de l'intégralité de ce prix de vente, de restituer l'immeuble en litige à la SCCV [C]. VI- Sur les restitutions et autres demandes de réparations complémentaires Les demandes de réparations complémentaires de Mme [M] Il appartient à Mme [M] de faire la preuve des préjudices qu'elle invoque. Outre la restitution du prix de vente, Mme [M] est fondée à réclamer le remboursement des autres frais qu'elle n'aurait pas engagés si elle n'avait pas acquis l'immeuble en cause auprès de la SCI [C]. Conformément à l'article 1961 du code général des impôts, Mme [M] ne peut effectivement pas demander le remboursement des sommes déjà payées à l'administration fiscale au titre de cette vente d'immeuble, droits d'enregistrements et taxe de publicité foncière, remboursement qu'elle devra solliciter auprès de l'administration fiscale. Néanmoins, Mme [M] apparaît effectivement fondée à réclamer le remboursement des dépenses engagées pour la rémunération du notaire, ainsi que les débours correspondant au dépôt de la requête au livre foncier soit la somme de 2 569,19 euros. Mme [M] fait valoir que pour financer cette acquisition immobilière, elle a dû supporter le coût d'un emprunt. Elle verse aux débats le contrat de prêt immobilier conclu avec le Crédit Mutuel. Si M. [J] fait valoir que Mme [M] ne peut pas demander le remboursement des frais de souscription, au motif que ces derniers ne sont que la contrepartie de la jouissance du capital emprunté et ne constituent pas un préjudice indemnisable, il est certain que Mme [M] n'aurait pas contracté cet emprunt si elle n'avait pas acheté le bien immobilier proposé par la SCVV [C]. Ces frais sont donc bien consécutifs à la vente désormais annulée et le principe de la réparation intégrale du préjudice autorise Mme [M] à en réclamer le remboursement à la SCVV [C]. En produisant les tableaux d'amortissement et les attestations émises par le Crédit Mutuel, Mme [M] justifie des dépenses ainsi engagées à hauteur de 300 euros (frais de dossier), outre les intérêts des emprunts qui constituent le prix de l'argent emprunté à hauteur de 22 192,46 euros pour la période allant du 5 mai 2013 au 5 septembre 2021 et les cotisations d'assurance pour 1 887, 22 euros sur la même période. Par ailleurs, selon une attestation du 15 décembre 2020 du Crédit Mutuel, Mme [M] aura à supporter des frais de clôture anticipée du prêt pour un total de 796,10 euros. Le coût de l'emprunt auprès du Crédit Mutuel s'élève donc à la somme totale de 25 175,78 euros. Mme [M] justifie également du règlement des taxes foncières à hauteur de 2 885 euros pour les années 2016 à 2021. Contrairement à la taxe d'habitation versée par les occupants d'un logement, l'imposition à la taxe foncière résulte de la qualité de propriétaire. L'annulation de la vente implique donc nécessairement le remboursement par la SCCV [C] des taxes foncières versées par Mme [M]. Par la production de factures et tickets de caisse, Mme [M] justifie des frais engagés pour aménager et décorer l'appartement mais aussi sa quote-part des dépenses pour les travaux engagés dans la copropriété. Dès lors qu'elle devra restituer l'immeuble, ces dépenses, qu'elles soient de simple équipement ou d'embellissement, ne sauraient rester à sa charge, sous peine d'un enrichissement sans cause de la SCCV [C]. Le poste « travaux » sera donc fixé à la somme de 10 922,07 euros pour les parties privatives et à la somme de 397,74 euros pour les parties communes. En revanche, il sera considéré que les frais de main d''uvre engagés par Mme [M] à cette occasion ne sont pas établis et la demande à ce titre sera donc écartée. De plus, si le contrat de prêt immobilier fait effectivement mention d'un apport personnel de 15 000 euros, Mme [M] ne justifie, ni du fait que cet apport personnel provenait d'un compte PEL, ni que le retrait de cette somme aurait entraîné un manque à gagner sur son épargne de 1 618,44 euros. La demande à ce titre sera donc écartée. Mme [M] fait également valoir qu'en raison du dol subi, elle est en mesure de faire valoir un préjudice moral. Il est exact qu'elle vit dans l'incertitude en raison de l'insécurité juridique qui entoure la situation de son immeuble, insécurité qui génère une anxiété bien légitime. L'absence de permis de construire fait obstacle à la revente du bien, presque dix ans après son acquisition. Le préjudice moral est donc établi à hauteur de 10 000 euros. Toutefois, Mme [M] n'établit pas avoir remis la somme de 13 500 euros, en liquide ou par chèque, à la SCCV [C]. Elle justifie certes de deux retraits en espèces à partir de son compte Livret A, à hauteur de 12 000 euros au total le 15 février 2013, mais elle ne démontre pas avoir remis ces fonds au représentant de la SCCV [C]. Conformément à l'article 1231-7 du code civil (anciennement 1386-1 du code civil) et s'agissant d'indemnités, les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du présent arrêt. En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCCV [C] et M. [J] à payer in solidum à Mme [M] la somme de 36 933,85 euros à titre d'indemnisation complémentaire et en ce qu'il a rejeté la demande en paiement au titre du préjudice moral et statuant à nouveau, condamne la SCCV [C] à payer à Mme [M] la somme de 41 949,78 euros au titre des réparations complémentaires et la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et rejette ses demandes au titre de la clôture anticipée du PEL, des frais de main d''uvre et en remboursement de la somme de 13 500 euros La demande de la SCCV [C] au titre d'une indemnité d'occupation En vertu de l'article 1234 du code civil, les obligations s'éteignent par le paiement, par la novation, par la remise volontaire, par la compensation, par la confusion, par la perte de la chose, par la nullité ou la rescision, par l'effet de la condition résolutoire et par la prescription. Il s'en déduit que le vendeur n'est pas fondé, en raison de l'effet rétroactif de l'annulation de la vente, à obtenir une indemnité d'occupation pour la seule occupation de l'immeuble. La cour rejette donc la demande de la SCCV [C] à l'encontre de Mme [M] en paiement d'une indemnité d'occupation. VII- Sur la responsabilité du notaire En tant que professionnel du droit, le notaire est débiteur, à l'égard des parties à l'acte qu'il instrumente, d'une obligation d'information et de conseil. Le notaire doit fournir une information complète et circonstanciée sur l'incidence patrimoniale des actes conclus et les risques qu'ils comportent. Tout manquement à cette obligation engage sa responsabilité délictuelle. S'agissant du fait que la SCCV [C] n'était pas la propriétaire de la parcelle n°[Cadastre 6], il est exact que M. [J] en avait tenu compte, puisque le règlement de copropriété en lui-même n'intègre pas cette parcelle, qui n'est par ailleurs pas concernée par l'acte de vente en litige. Pour autant, M. [J] n'ignorait pas que l'immeuble vendu sous le régime de la copropriété était érigé au moins partiellement sur la parcelle n°[Cadastre 6], car l'acte de vente établi le 30 mars 2012 par M. [J] entre la commune de [Localité 11], les époux [C] et la SCCV [C], portant sur les parcelles [Cadastre 5], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9], énonçait que la parcelle n°[Cadastre 6] n'était pas concernée par cette transaction en dépit du fait que le permis de construire déjà accordé par la municipalité portait pourtant sur cette parcelle. De plus, si l'acte authentique de vente à Mme [M] ne faisait effectivement aucune référence à la parcelle n°[Cadastre 6], le plan annexé à cet acte notarié confirmait sans doute aucun que l'emprise de l'immeuble vendu par lots débordait sur cette parcelle. Certes dans un paragraphe précédent, la cour a retenu que Mme [M] avait connaissance du fait que l'acte de vente du 20 juin 2013 ne concernait pas la parcelle n°[Cadastre 6]. Mais M. [J] n'établit, ni même n'allègue, avoir averti Mme [M] des conséquences pouvant résulter de l'acquisition de lots dans un immeuble au moins partiellement implanté sur la parcelle d'une tierce personne, y compris les éventuelles actions aux fins de démolition de cette emprise. Il n'a pas attiré non plus son attention sur le fait que la procédure de « biens vacants et sans maître» pouvait ne pas aboutir, risque qui s'est effectivement réalisé et dont il résulte que Mme [M] n'est pas propriétaire de la terrasse dont l'unique accès se situe dans son appartement. Ce manquement à son devoir de conseil est d'autant plus notable qu'il était le seul notaire à intervenir dans l'opération et qu'à contrario, dans le cadre de l'acte de vente établi le 30 mars 2012 entre la commune de [Localité 11], les époux [C] et la SCCV [C], portant sur les parcelles [Cadastre 5], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9], M. [J] avait rempli son obligation d'information et de mise en garde à l'égard des parties à l'acte et notamment à l'égard de la SCCV [C], en faisant mention du fait que la parcelle n°[Cadastre 6] n'était pas concernée par cette transaction, que le permis de construire déjà accordé par la municipalité portait pourtant sur cette parcelle n°[Cadastre 6], que l'acquéreur entendait démarrer les opérations de construction avant même l'expiration des délais de recours des tiers contre le permis de construire, que M. [J] l'avertissait des « conséquences graves pouvant en résulter » allant jusqu'à la démolition des ouvrages édifiés et que les parties entendaient le décharger de toute responsabilité tant en ce qui concerne l'assiette foncière indiquée dans la demande de permis que le transfert de propriété de la parcelle n°[Cadastre 6]. Cette décharge par la SCCV [C], les consorts [C] et la commune de [Localité 11], dans l'acte notarié du 30 mars 2012, de la responsabilité du notaire ne pouvait exonérer M. [J] de son devoir d'information et de conseil à l'égard des acquéreurs potentiels de lots dans l'immeuble bâti. En conséquence, M. [J] a commis un manquement à son devoir de conseil et d'information à l'égard de Mme [M], en omettant de l'avertir des risques juridiques relatifs à l'absence de propriété de la parcelle n°[Cadastre 6]. Mme [M] a ainsi perdu une chance de négocier une réduction de prix ou de renoncer à l'acquisition de l'immeuble. Il sera toutefois relevé que Mme [M] ne sollicite aucune indemnisation au titre de la perte de chance. Mais par ailleurs, le notaire est aussi tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse. Il doit ainsi procéder à toutes recherches utiles sur la situation des biens objet de l'acte de vente. Tout manquement à cette obligation est également susceptible d'engager sa responsabilité délictuelle. Les énonciations de l'acte notarié du 30 mars 2012 établissent que M. [J] avait connaissance du fait que la SCCV [C] allait démarrer les travaux avant même l'expiration des délais de recours à l'encontre du permis de construire. M. [J] devait donc vérifier la validité du permis de construire lorsqu'il s'est agi pour la SCCV [C] de revendre l'immeuble ainsi construit et découpé en lots à plusieurs acquéreurs étrangers à l'acte notarié du 30 mars 2012. Or, il résulte des énonciations de l'acte de vente du 20 juin 2013 que M. [J] s'est contenté de recueillir les déclarations du vendeur selon lesquelles l'immeuble était concerné par « un permis de construire délivré le 10 février 2012, d'un permis de construire modificatif délivré le 31 décembre 2012, d'une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux faite par le vendeur en date du 7 janvier 2013 et d'une attestation de non-contestation de la conformité délivrée par la mairie de [Localité 11] le 17 mai 2013 et d'une attestation complémentaire délivrée le 14 juin 2013 », puisqu'il ne s'est pas fait communiquer les documents mentionnés qui ont été transmis directement du vendeur à l'acquéreur. En tout état de cause, la simple mention de l'existence d'une attestation de non-contestation de la conformité délivrée par la mairie de [Localité 11] le 17 mai 2013 et d'une attestation complémentaire délivrée le 14 juin 2013 était insuffisante, car ces attestations portaient seulement sur l'achèvement du chantier et la conformité des travaux à l'autorisation d'urbanisme, sans précision sur un éventuel recours à l'encontre de cette autorisation d'urbanisme. Il s'agissait pourtant, pour le notaire, d'une démarche de vérification particulièrement simple, qu'il pouvait effectuer auprès du greffe du tribunal administratif de Strasbourg ou même auprès des services de la commune de Barst. M. [J] ne s'est donc pas assuré, comme il le soutient, de la validité du permis de construire, alors même que les mentions de l'acte authentique de vente du 20 juin 2013 concernant les permis de construire successifs établissent sans doute aucun que la régularité des autorisations administratives était une des conditions mises par Mme [M] pour s'engager dans l'acquisition de cet immeuble d'habitation. Les manquements retenus à l'encontre de M. [J] dans la recherche de la validité du permis de construire ont directement contribué à l'absence d'efficacité de l'acte authentique de vente et au prononcé de la résolution de la vente et sur ce point, l'appelant n'est pas fondé à invoquer, même à titre subsidiaire, une simple perte de chance. Pour autant, en cas d'annulation ou de résolution de l'acte établi avec le concours du professionnel du droit, les restitutions réciproques consécutives à l'annulation ou la résolution d'un contrat qui ne constituent pas en elles-mêmes un préjudice indemnisable ne sont garanties par le professionnel du droit en faute que si elles s'avèrent impossibles à obtenir, notamment en raison de l'insolvabilité du contractant qui en est débiteur. Le simple fait que le capital social de la SCCV [C] soit de 500 euros seulement, qu'elle ne détienne que deux biens immobiliers et que son insolvabilité soit facile à organiser ne suffit pas à démontrer que cette société est impécunieuse. Mme [M] rappelle que dans son ordonnance du 20 mars 2020, le premier président saisi par la SCCV [C] aux fins d'arrêt du cours de l'exécution provisoire avait autorisé cette dernière a consigné la somme de 86 311,04 euros, soit la moitié du montant des condamnations, avant le 30 avril 2020, date après laquelle l'exécution provisoire retrouverait son plein effet. Il est exact que la SCCV [C] n'a pas procédé à la consignation mais en l'absence de mesures d'exécution forcées demeurées infructueuses, la cour ignore si cette carence est bien consécutive à l'insolvabilité de l'intéressée. Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que Mme [M] ne rapporte pas la preuve de l'insolvabilité de la SCCV [C] et qu'il n'y a pas lieu de condamner M. [J] in solidum avec la SCCV [C] à payer l'intégralité des condamnations supportées par cette dernière. Néanmoins, Mme [M] demeure fondée à réclamer à M. [J] le remboursement de ses honoraires perçus à l'occasion de l'acte notarié du 20 juin 2013 et des dommages et intérêts alloués au titre de son préjudice moral car il ne s'agit pas de restitutions consécutives à l'annulation de la vente. Les fautes de la SCCV [C] et de M. [J] se sont conjuguées de manière indissociable dans la production de ces dommages, de sorte qu'ils seront condamnés in solidum à payer à Mme [M] la somme de 2 569,19 euros au titre des émoluments et la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral. La cour infirme donc le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [J], in solidum avec la SCCV [C], à payer à Mme [M] la somme de 134 228,23 euros et en ce qu'il a condamné M. [J], in solidum avec la SCCV [C], à payer à Mme [M] la somme de 36 933,85 euros à titre d'indemnisation complémentaire et statuant à nouveau, rejette la demande de condamnation in solidum de M. [L] [J] au titre du prix de vente et des réparations complémentaires à l'exception des sommes dues au titre des émoluments du notaire et du préjudice moral et dit que M. [L] [J] sera tenu in solidum avec la SCCV [C] au paiement des condamnations au profit de Mme [O] [M] dans la limite de la somme de 2 569,19 euros au titre des honoraires perçus dans le cadre de l'acte notarié du 20 juin 2013 et de la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral. VIII- Sur l'appel en garantie formé par M. [J] contre la SCCV [C] M. [J] ne précise pas le fondement juridique de son appel en garantie à l'égard de la SCCV [C]. Dans la mesure où il évoque une abstention fautive de la SCCV [C] à son égard, il y a lieu de considérer qu'il fait valoir la mauvaise foi de la SCCV [C] dans l'exécution de ses relations contractuelles. Ainsi que la cour l'a déjà indiqué, les fautes intentionnelles commises par la SCCV [C] ne sont pas susceptibles d'exonérer le notaire, professionnel du droit, de sa propre responsabilité contractuelle à l'égard de ses clientes ni de sa responsabilité délictuelle. En conséquence, la cour rejette la demande d'appel en garantie formée par M. [J]. IX- Sur les dépens, les frais irrépétibles et les autres demandes Il n'y a pas lieu d'indiquer, dans le dispositif de la décision, que la SCCV [C] est responsable d'un dol et M. [J] d'une faute professionnelle dès lors qu'il ne s'agirait que d'un rappel des moyens retenus ayant justifié la condamnation de la SCCV [C] et de M. [J]. La cour confirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCCH [C] et M. [J] in solidum aux dépens et en ce qu'il a condamné la SCCV [C] et M. [J] à payer in solidum à Mme [M] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles. La SCCV [C] qui succombe sera condamnée aux dépens de l'appel. Pour des considérations d'équité, elle devra aussi payer la somme de 5 000 euros à Mme [M] en application de l'article 700 du code de procédure civile. Aucune considération d'équité ne justifie qu'il soit fait droit aux demandes de la SCCV [C] et de M. [J] en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Déclare recevable sur le fondement de l'article 38-4 de la loi du 1er juin 1924 l'action en nullité intentée par Mme [O] [M] contre la SCCV [C] ; Déclare recevable l'appel de M. [L] [J] ; Déclare recevable l'appel de la SCCV [C] ; Déclare recevable sur le fondement de l'article 565 du code de procédure civile la demande d'indemnités d'occupation formée par la SCCV [C] ; Confirme le jugement rendu le 14 octobre 2019 par le tribunal de grande instance de Sarreguemines en ce qu'il a condamné la SCCH [C] et M. [J] in solidum aux dépens et en ce qu'il a condamné la SCCV [C] et M. [J] à payer in solidum à Mme [O] [M] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ; Infirme le jugement entrepris pour le surplus des dispositions déférées à la cour ; Statuant à nouveau, Prononce l'annulation de la vente de l'immeuble cadastré section 18 n°[Cadastre 1] ban de la commune de [Localité 11], effectuée par acte authentique du 20 juin 2013 entre Mme [O] [M] et la SCCV [C], aux torts de la SCCV [C] ; Condamne la SCCV [C] à payer à Mme [O] [M] la somme de 130 000 euros au titre de la restitution du prix de vente ; Condamne la SCCV [C] à payer à Mme [O] [M] la somme de 41 949,78 euros au titre des réparations complémentaires et la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice moral avec intérêt aux taux légal à compter du présent arrêt ; Rejette les demandes de Mme [O] [M] au titre de la clôture anticipée du PEL, au titre des frais de main d''uvre et au titre du remboursement de la somme de 13 500 euros ; Rejette la demande de condamnation in solidum de M. [L] [J] au titre du prix de vente et des réparations complémentaires à l'exception des sommes dues au titre des émoluments du notaire et du préjudice moral ; Dit que M. [L] [J] sera tenu in solidum avec la SCCV [C] au paiement des condamnations au profit de Mme [O] [M] dans la limite de la somme de 2 569,19 euros au titre des honoraires perçus dans le cadre de l'acte notarié du 20 juin 2013 et de la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral ; Ordonne à Mme [O] [M], après restitution de l'intégralité des sommes dues par la SCCV [C] au titre du prix de vente et des réparations complémentaires, de restituer l'immeuble cadastré section 18 n°[Cadastre 1] ban de la commune de [Localité 11] à la SCCV [C] ; Y ajoutant, Rejette la demande de la SCCV [C] en paiement d'une indemnité d'occupation ; Rejette la demande d'appel en garantie présentée par M. [L] [J] à l'encontre de la SCCV [C] ; Condamne la SCCV [C] aux dépens de l'appel ; Condamne la SCCV [C] à payer à Mme [O] [M] la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette les demandes de M. [L] [J] et de la SCCV [C] en application de l'article 700 du code de procédure civile. La Greffière La Présidente de Chambre