Tribunal judiciaire, 25 juin 2024. 21/05247

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 18° chambre 1ère section N° RG 21/05247 N° Portalis 352J-W-B7F-CUGYO N° MINUTE : 5 contradictoire Assignation du : 14 Avril 2021 JUGEMENT rendu le 25 Juin 2024 DEMANDERESSE ET PARTIES INTERVENANTES Madame [T] [W] épouse [L] [Adresse 1] [Localité 9] Madame [O] [W] épouse [F] [Adresse 4] [Localité 8] Monsieur [D] [I] [Adresse 5] [Localité 6] Monsieur [K] [I] [Adresse 2] [Localité 7] es qualités d’héritiers de Madame [G] [S] [P], décédée le 22 mars 2022 Tous représentés par Me Delphine MARATRAY-BACCUZAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B1066 Décision du 25 Juin 2024 18° chambre 1ère section N° RG 21/05247 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUGYO DÉFENDERESSE Madame [Z] [V] [Adresse 3] [Localité 6] représentée par Me Daniel FELLOUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0897 COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique, assisté de Madame Camille BERGER, greffière , lors des débats et de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, lors de la mise à disposition au greffe, DÉBATS A l’audience du 18 Mars 2024, tenue en audience publique, Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 25 juin 2024. JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort Par acte sous seing privé du 3 février 2009, Madame [G] [P] veuve [W] a donné à bail dérogatoire à Madame [Z] [V], des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 6] dans le [Localité 6], à compter du 9 février 2009, avec échéance au 8 janvier 2011. La destination est la suivante : usage de bureau. Par acte sous seing privé du 1er avril 2011, les parties ont renouvelé leur bail dérogatoire à compter du 1er avril 2011 jusqu’au 28 février 2013. A échéance, Madame [Z] [V] est restée en possession des lieux. Par acte extra-judiciaire du 29 janvier 2019, Madame [G] [P] veuve [W] a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire, ayant pour cause, une demande de justifier d’une attestation d’assurance, et une dette locative de 1.231,83 euros. Par exploit d’huissier du 14 avril 2021 , Madame [G] [P] veuve [W] a fait assigner Madame [Z] [V] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail et, par voie de conséquence, voir prononcer l’expulsion de Madame [Z] [V] et la voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation et d'un arriéré locatif. Madame [G] [P] veuve [W] est décédée le 9 mars 2022. L’attestation de dévolution successorale du 3 mai 2022, dressée par Maître [A] [C] (notaire), désigne comme héritiers : Madame [K] [I], Monsieur [D] [I], Madame [T] [W] épouse [L]  et Madame [O] [F] (ci-après l’ « indivision bailleresse »). Par ordonnance du 5 juillet 2022, le juge de la mise en état a constaté l’interruption d’instance. Par conclusions notifiées le 15 septembre 2022, l’indivision bailleresse reprend l’instance et demande au tribunal judiciaire de Paris de : juger que Madame [T] [W] épouse [L], Madame [O] [F], Madame [K] [I] et Monsieur [D] [I] sont recevables et bien fondés à intervenir volontairement à l’instance en qualités d’héritiers de Madame [G] [P] veuve [W] demanderesse initiale ; A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail faute de justification par la locataire de l’attestation d’assurance dans le mois suivant la délivrance du commandement, et prononcer la résiliation du bail à compter du 1er mars 2019 ; A titre subsidiaire, constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail faute de paiement par la locataire de l’arriéré locatif dans le mois suivant la délivrance du commandement, et prononcer la résiliation du bail à compter du 1er mars 2019 ;si des délais étaient accordés :ordonner que Madame [Z] [V] supporte le paiement de sa dette par mensualités égales devant être payées en sus du loyer courant avant le 10 de chaque mois par virement sur le compte bancaire du gestionnaire d’immeuble de la bailleresse ; ordonner la résiliation immédiate du bail et l’exigibilité immédiate du solde des sommes dues en cas de manquement de la bailleresse au paiement à bonne date d’une seule de ces mensualités ; A titre infiniment subsidiaire, prononcer la résolution judiciaire du bail, compte tenu des manquements de la preneuse au titre de l’absence de justification d’assurance, du défaut de paiement des loyers et de violation de l’interdiction de sous location prévue au bail ; En tout état de cause, ordonner l’expulsion de Madame [Z] [V] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; ordonner l’établissement d’un état des lieux de sortie aux frais exclusifs de Madame [Z] [V] ; condamner Madame [Z] [V] à payer à l’indivision bailleresse une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel et de la provision sur charges locatives ; condamner Madame [Z] [V] à payer par « provision » [sic] à l’indivision bailleresse la somme de 17.855,77 euros arrêtée au 15 janvier 2022 ; condamner Madame [Z] [V] à payer à l’indivision bailleresse une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner Madame [Z] [V] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 29 janvier 2019 soit 100, 84 € ainsi qu’aux frais de greffe ; ordonner que les frais et honoraires prévus par l’article A 444-32 du code de commerce soient mis à la charge à la charge exclusive de Madame [V] ; ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; Sur les demandes reconventionnelles de Madame [Z] [V], débouter Madame [Z] [V] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions, et notamment de toute demande en paiement. Au soutien de ses prétentions, l’indivision bailleresse énonce: que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ;que les stipulations contractuelles de la clause résolutoire sont claires et sans ambiguïtés ; que le preneur n’a pas justifié d’une attestation d’assurance des lieux loués dans le mois prescrit par le commandement ; que le preneur n’a pas payé les dettes locatives ; que l’acquisition de la clause résolutoire doit donc être constatée ;que subsidiairement, la résiliation du bail est justifiée par les manquements précités;qu’il n’est pas contesté qu’est né un bail commercial de par l’effet de la loi pour avoir laissé le preneur en possession des lieux, à l’issue du bail précaire ayant pris fin le 4 janvier 2015 ; que le preneur ne justifie pas de surplus de paiements locatifs. Par conclusions notifiées le 15 novembre 2021, Madame [Z] [V] demande au tribunal judiciaire de Paris de : dire que la clause résolutoire ne peut s’appliquer ; dire à titre reconventionnel que Madame [G] [P] veuve [W] doit lui restituer un trop-perçu, à savoir la somme de 10.800 euros ; constater qu’elle est à jour du règlement de ses loyers ; constater qu’elle dispose de son attestation assurance pour les années pour lesquelles elle devait en justifier ; requalifier le bail professionnel en bail commercial ; condamner Madame [G] [P] veuve [W] aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, Madame [Z] [V] énonce : que le loyer initialement de 380 euros est passé à 480 euros, puis à 530 euros mensuel sans aucune justification ;qu’elle a assuré son local et a toujours payé ses loyers.La clôture a été prononcée le 28 mars 2023. Des conclusions d’actualisation ont été notifiées par RPVA par l’indivision bailleresse le 18 mars 2024. Elles actualisent les sommes sollicitées par « provision » [sic] auprès de Madame [Z] [V] à 27.082,61 euros arrêtée au 18 mars 2024. L’audience de plaidoirie s’est tenue le 18 mars 2024. La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2024. MOTIVATION A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à “dire”, ”juger” et “constater” ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Sur l’intervention volontaire des coindivisaires de l’indivision successorale Madame [T] [W] épouse [L], Madame [O] [F], Madame [K] [I] et Monsieur [D] [I] étant les héritiers de Madame [G] [P] veuve [W], demanderesse dans une instance à caractère patrimonial, ils sont recevables à intervenir volontairement à l’instance en qualités d’héritiers. Sur le constat de la mutation d’un bail dérogatoire en bail commercial suite au maintien du preneur dans les lieux Il résulte de l’article L.145-5 du code de commerce dans sa version applicable au cas d’espèce que les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans. Si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local. En l’espèce, les parties sont convenues le 3 février 2003 et le 1er avril 2011 de deux baux dérogatoires d’une durée de deux ans. A l’échéance du premier, le preneur est resté dans les lieux, sous couvert d’un autre bail dérogatoire. L’indivision bailleresse n’a pas contesté la mutation du bail dérogatoire en bail commercial sollicitée, aucun moyen n’étant soulevé pour combattre la revendication statutaire. Il s’ensuit que le maintien dans les lieux de Madame [Z] [V] à l’échéance du premier bail dérogatoire de deux ans, soit à compter du 9 février 2009 à minuit a opéré la mutation de son titre en bail commercial, telle que prévue par l’article L.145-5 précité, à compter du 10 février 2009. Il convient dès lors d’accueillir la demande formée par Madame [Z] [V] tendant au constat de l’existence d’un bail commercial suite au maintien du preneur dans les lieux après un bail dérogatoire. Il s’ensuit que ledit bail commercial est né le 10 février 2009 et s’est ensuite prolongé par tacite reconduction à compter du 11 février 2018. Sur l’acquisition de la clause résolutoire Selon l'article L.145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. En outre, ce commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ne peut produire effet que s’il a été délivré de bonne foi, conformément à l’exigence de l’article 1134 devenu 1104 du code civil, les parties étant tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations. La clause résolutoire insérée dans le bail est d'interprétation stricte. Il ressort du bail dérogatoire du 3 février 2009 dont la mutation en bail commercial a été constaté la clause suivante : « outre la possibilité offerte au bailleur de demander la résiliation judiciaire du bail fondée sur l’inexécution par le preneur d’une de ses obligations contractuelles ou légales, les parties conviennent expressément qu’en cas de manquement par le preneur à l’une quelconque de ses obligations qui sont toutes de rigueur et notamment : non-paiement de tout ou fraction du loyer aux termes convenus, utilisation des locaux non conforme à leur destination, défaut d’assurance, le bail sera résilié de plein droit un mois après mise en demeure d’exécuter restée sans effet ». Un commandement visant ladite clause a été délivré au preneur le 29 janvier 2019, lequel preneur n’a pas justifié dans le délai d’un mois d’une assurance civile professionnelle (obligation posée dans les clauses particulières). En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 28 février 2019 à minuit. Madame [Z] [V] étant occupante sans droit ni titre à compter du 1er mars 2019, la demande d’expulsion formée par l’indivision bailleresse sera accueillie. Sur le montant de la dette locative En application des articles L.145-33 du code de commerce, le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative. En l’espèce, le bailleur ne justifie d’aucune demande de renouvellement sur le fondement de l’article L.145-9 du code de commerce, ni d’aucune demande de révision sur le fondement de l’article L.145-38 du code de commerce, de sorte que le bail tacitement prolongé est réputé s’être poursuivi aux mêmes conditions que celles stipulées par le bail dérogatoire du 3 février 2009 qui a muté en bail commercial à compter de son échéance. Celui-ci prévoit un loyer de 380 euros et 20 euros de charges. Il s’ensuit que Madame [Z] [V] est redevable au titre de ce bail des sommes susmentionnées, alors qu’il est relevé au titre de l’extrait de compte du 12 mars 2024 que : pour la période de janvier à février 2014 (2 mois) : la somme de 513 euros a été appelée ;pour la période de mars 2014 à février 2018 (47 mois): la somme de 514 euros environ a été appelée ;à compter de mars 2018 jusqu’à la résiliation du bail au 1er mars 2019 (12 mois) : la somme a été de 525 euros environ a été appelée. Madame [Z] [V] réclame le remboursement d’une somme de 10.800 euros sans détailler comment elle parvient à ce montant, en se plaignant qu’une augmentation des loyers a lieu sans justification. Aucune prescription n’ayant été soulevée devant le juge de la mise en état par l’indivision bailleresse, il convient de déterminer le surplus acquitté par le preneur à partir du dernier décompte, soit pour la période du 1er janvier 2014 au 1er mars 2019, date de la résiliation, suite à l’acquisition de la clause résolutoire. Au titre de la période de janvier à février 2014 (deux mois), l’excédent est de : 266 euros au titre des loyers [(513-380 = 133) *2 = 266 euros]. Au titre de la période de mars 2014 à février 2018 (47 mois), l’excédent est de : 6.298 euros [(514-380 = 134) * 47 = 6.298 euros]. Au titre de la période de mars 2018 jusqu’à l’arrêté des comptes au 1er mars 2019, date de la résiliation du bail (12 mois), l’excédent est de : 10.440 [(525-380 = 145) * 12 = 1740 euros]. Soit un excédent de 8.304 euros arrêté au 1er mars 2019. La dette locative de Madame [Z] [V] à l’égard de l’indivision bailleresse était de 1.142,21 euros au 1er mars 2019. L’indivision bailleresse est donc redevable à l’égard de Madame [Z] [V] de la somme de 7.161,79 euros (8.304 – 1.142,21 = 7.161,79 euros) arrêté au 1er mars 2019. Sur l’indemnité d’occupation Il est constant que l'indemnité d'occupation est destinée à rémunérer la jouissance des lieux par l’occupant et à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de leur occupation sans droit ni titre ; elle a donc une nature à la fois compensatoire et indemnitaire. Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation. En l’espèce, Madame [Z] [V] étant occupante sans droit ni titre à compter du 1er mars 2019, elle devra s’acquitter d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel forfaitairement fixé à 540 euros, à compter du 1er mars 2019 et ce, jusqu’à libération effective des lieux. Sur la compensation Il résulte des articles 1347 et suivants du code civil que la compensation peut être envisagée comme un mode d’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes, lorsque celles-ci se trouvent débitrices l’une envers l’autre. S’opère alors entre elles, à certaines conditions, une compensation qui éteint les deux dettes jusqu’à concurrence de leurs quotités respective. Il y a lieu d’ordonner la compensation entre les créances réciproques jusqu’à concurrence de leurs quotités respective. Sur les frais L’indivision bailleresse qui sollicite que les frais de l’état des lieux de sortie soit à la charge du preneur n’invoque aucune stipulation contractuelle, ni aucun texte, ni ne justifie d’aucun désaccord sur les modalités de l’état de lieux de sortie. Elle sera donc déboutée de sa demande. Les frais et honoraires prévus par l’article A 444-32 du code de commerce seront mis à la charge du preneur, sur justificatifs. Sur les autres demandes L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l’espèce, Madame [Z] [V] sera condamnée aux entiers dépens. L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties. En l’espèce, il y a lieu de condamner Madame [Z] [V] à verser à l’indivision bailleresse la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré; constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial qui lie Madame [Z] [V] et l’indivision bailleresse composée de Madame [K] [I], Monsieur [D] [I], Madame [T] [W] épouse [L]  et Madame [O] [F] concernant les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 6] dans le [Localité 6], à compter du 1er mars 2019; Ordonne, à défaut de restitution volontaire dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, l’expulsion de Madame [Z] [V] et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier, des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6] dans le [Localité 6] ; Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Dit que l’indivision bailleresse composée de Madame [K] [I], Monsieur [D] [I], Madame [T] [W] épouse [L]  et Madame [O] [F], est redevable à l’égard de Madame [Z] [V] de la somme de 7.161,79 euros arrêté au 1er mars 2019, au titre de la restitution de l’excédent des loyers acquittés par Madame [Z] [V] ; Condamne in solidum Madame [K] [I], Monsieur [D] [I], Madame [T] [W] épouse [L]  et Madame [O] [F] au remboursement à Madame [Z] [V] dudit excédent ; Fixe l’indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire dont Madame [Z] [V] est redevable à compter du 1er mars 2019 jusqu’à libération effective des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6] dans le [Localité 6] à la somme forfaitaire de 540 euros par mois; Condamne Madame [Z] [V] au paiement de ladite indemnité d’occupation ; Ordonne la compensation entre les créances réciproques jusqu’à concurrence de leurs quotités respectives ; Condamne Madame [Z] [V] aux entiers dépens; Condamne Madame [Z] [V] aux frais et honoraires prévus par l’article A 444-32 du code de commerce seront mis à la charge du preneur, sur justificatifs ; Condamne Madame [Z] [V] à payer à Madame [K] [I], Monsieur [D] [I], Madame [T] [W] épouse [L]  et Madame [O] [F] la somme totale de 3.000 euros qu’ils se répartiront à proportion de leur quotité respective dans l’indivision successorale, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Rejette le surplus des demandes ; Ordonne l’exécution provisoire. Fait et jugé à Paris le 25 Juin 2024 Le GreffierLe Président Christian GUINANDJean-Christophe DUTON