Cour d'appel, 23 juin 2022. 19/14616

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 23 JUIN 2022 (n° , 9 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/14616 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAL4O Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Janvier 2019 -Tribunal d'Instance d'Aubervilliers - RG n° 1118000057 APPELANT Monsieur [B] [T] [Adresse 2] [Adresse 2] Représenté par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055 Assisté par Me Farid BRIZIDI, avocat au barreau de PARIS, toque : E1097 INTIMEE SCOP MEITIS RCS 792 452 286 [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Me Emaé BERLET, avocat au barreau de PARIS, assistée à l'audience par Me Fanny CROSNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : D1027 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président de chambre Anne-Laure MEANO, présidente assesseur Bérengère DOLBEAU, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat du 1er novembre 2014, M.[B] [T] a donné à bail à la société Scop Meitis (pour Mission Educative d'Insertion, de Travail et d'Intervention Sociale , établissement à vocation sociale intervenant auprès d'enfants en situation de handicap) trois pavillons situés [Adresse 2]. Cette société a quitté les lieux ; un procès-verbal d'état des lieux de sortie a été dressé par acte d'huissier de justice le 29 novembre 2016. Par ordonnance du 10 août 2017, signifiée le 3 novembre 2017, le président du tribunal d'instance d'Aubervilliers a rendu à l'encontre de M. [B] [T] une ordonnance portant injonction de payer à la société Scop Meitis la somme de 8.000 euros en principal, au titre de la restitution du dépôt de garantie, outre les dépens. M. [B] [T] a formé opposition à cette ordonnance par lettre recommandée avec avis de réception du 15 novembre 2017, reçue le 29 novembre 2017. Par jugement contradictoire entrepris du 15 janvier 2019, le tribunal d'instance d'Aubervilliers, a ainsi statué : Dit M. [B] [T] recevable en son opposition qui met à néant l'ordonnance d'injonction de payer n° 21-17-717 du 10 août 2017 ; Et statuant de nouveau par un jugement se substituant à l'ordonnance, Condamne M. [B] [T] à rembourser à la société Scop Meitis la somme de 8.000 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; Laisse les dépens à la charge de chaque partie ; Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement ; Rejette les autres demandes des parties. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 16 juillet 2019 par M. [B] [T] ; Vu les dernières écritures remises au greffe le 11 avril 2022 par lesquelles M. [B] [T], appelant, demande à la cour de : Vu ensemble les articles 1103, 1731 et 1732 du code civil, Infirmer le jugement en toutes ses dispositions faisant grief à M. [B] [T] ; Statuant à nouveau, et y ajoutant, A titre principal, Qualifier le contrat de location meublée ; Débouter la société Scop Meitis de l'ensemble de ses demandes ; Condamner la société Scop Meitis à restituer à M. [B] [T] les sommes qu'elle perçues en exécution du jugement au titre de la restitution du dépôt de garantie, en ce compris les frais d'huissier qu'il a supportés ; A titre reconventionnel, Vu les articles 565 et suivants, 783, alinéa 2 du code de procédure civile, Recevoir M. [B] [T] en ses demandes reconventionnelles ; Par conséquent, A titre principal, Condamner la société Scop Meitis à verser à M. [B] [T] la somme de 62 900 euros au titre des loyers impayés, augmentée des intérêts au taux légal à compte de la mise en demeure du 28 septembre 2016 ; Ordonner la capitalisation des intérêts ; A titre subsidiaire, Condamner la société Scop Meitis à verser à M. [B] [T] la somme de 22 200 euros au titre des loyers impayés, augmentée des intérêts au taux légal à compte de la mise en demeure du 28 septembre 2016 ; Ordonner la capitalisation des intérêts ; A titre infiniment subsidiaire, Ordonner la compensation de la restitution du dépôt de garantie avec les sommes dues par la société Scop Meitis ; En tout état de cause, Condamner la société Scop Meitis à verser à M. [B] [T] : - la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts, - la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamner la société Scop Meitis aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître INGOLD en application de l'article 699 du code de procédure civile. Vu les dernières écritures remises au greffe le 24 mars 2022 au terme desquelles la société Scop Meitis, intimée, demande à la cour de : Vu les articles 1709 et 1731 du code civil, Vu la loi du 6 juillet 1989, Vu les articles 564 et 910-4 du code de procédure civile, Vu la jurisprudence citée, Débouter M. [B] [T] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ; Condamner M. [B] [T] à payer à la société Scop Meitis la somme de 8 000 euros au titre de la restitution de son dépôt de garantie ; Condamner M. [B] [T] à payer à la société Scop Meitis la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, la cour relève que les parties ne demandent pas à la cour (pas plus qu'en première instance) de prononcer ou de constater la résiliation du bail. Par ailleurs, il est constant que la société Scop Meitis a restitué des clés en octobre 2016 et n'occupait plus les lieux en novembre 2016. Sur la qualification du contrat de bail Le contrat de bail litigieux s'intitule « contrat de location meublée », la demande de l'appelant en vue de le faire qualifier comme tel par la cour d'appel est donc sans objet étant relevé que l'intimée ne demande pas à la cour de requalifier le contrat en bail portant sur des locaux non meublés. En réalité, en tout état de cause, la demande de M. [B] [T] est formulée afin d'étayer sa demande de conservation du dépôt de garantie en raison de la disparition alléguée des meubles se trouvant dans les locaux, laquelle a été écartée par le premier juge. L'article 25-5 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que s'agissant des baux portant sur un local meublé, 'un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location. Ces documents ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l'établissement de l'état des lieux.' Il appartient au bailleur qui se prévaut du fait que le local était meublé et que les meubles n'aient pas été restitués de rapporter la preuve de ce que les locaux loués étaient meublés. Contrairement à ce que soutient en substance l'appelant, la qualification de « location meublée» mentionnée au contrat ne suffit pas en soi à prouver le caractère meublé du logement. C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelant, lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, sauf à relever que c'est par erreur matérielle que le jugement indique que le bail est 'antérieur' aux dispositions de la loi dite Alur du 24 mars 2014 alors qu'il a été conclu le 1er novembre 2014, que le premier juge a retenu, en substance, que le contrat de bail, qui s'intitule 'contrat de location meublé', porte sur des locaux décrits comme entièrement neufs et équipés mais que M. [B] [T] ne fait pas la preuve des meubles qui auraient été présents dans le logement. En l'espèce, le contrat litigieux mentionne qu'un état des lieux et un inventaire du mobilier sont remis au preneur lors de l'entrée dans le logement. Or, la liste des meubles et l'état des lieux d'entrée produits par M. [B] [T] ne sont pas signés par la société locataire, dont seul le nom est inscrit, sans cachet, ni signature et, en outre, sans la mention manuscrite prévue au contrat «certifié exact » ; comme le retient exactement le premier juge ces documents ne peuvent être considérés comme ayant été établis contradictoirement, ce qui équivaut à une absence d'état des lieux et de preuve du mobilier présent sur les lieux. Les attestations produites par l'appelant et faisant état de ce que les locaux étaient meublés ne sont pas probantes compte tenu de leur imprécision et du fait qu'un certain nombre d'entre elles ont été établies par des personnes présentant un lien de parenté ou de subordination, de collaboration ou de communauté d'intérêts avec M. [B] [T]. Au regard de l'ensemble de ces éléments il n'y a pas lieu d'accueillir la demande de M. [B] [T] en 'qualification du contrat litigieux de contrat en location meublée'. Sur la demande de la société Scop Meitis en restitution du dépôt de garantie M. [B] [T] s'oppose à cette demande en faisant valoir que les meubles qui se trouvaient dans les locaux ont été volés et que les lieux ont été dégradés. Il résulte des articles 7 c) et d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Il résulte de ces dispositions et de l'article 4 du code civil que le juge ne peut refuser d'évaluer le montant d'un dommage, résultant de l'inexécution des obligations du locataire, dont il constate l'existence dans son principe (3e Civ., 17 février 2022, pourvoi n° 21-11.038, 3e Civ., 6 mai 2021, pourvoi n° 20-10.144) ; le dépôt de garantie peut rester acquis au bailleur sans qu'il justifie avoir engagé des dépenses de remise en état. Par ailleurs, seule une restitution régulière et légitime des locaux loués libère le locataire de toute obligation et c'est la remise des clés au domicile du bailleur, sans qu'il ait à les réclamer, ou de son représentant qui matérialise la restitution des lieux loués. En l'espèce, c'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelant, lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu : -qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée et en application de l'article 1731 du code civil,la société Scop Meitis est présumée avoir reçu les lieux en bon état ; -que le congé donné par la société Scop Meitis n'est pas régulier puisqu'il a été adressé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 mai 2016 qui n'a pas été réclamé, si bien qu'il n'est pas démontré que le bailleur en a eu connaissance (ce point n'étant pas contesté en appel par la société Scop Meitis); -qu'il est établi que les clés du logement ont été envoyées par la société Scop Meitis au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 7 octobre 2016, et que celui-ci a informé la société Scop Meitis de la bonne réception de ce courrier et de ce qu'il ne serait ouvert qu'en présence d'un huissier de justice à une date à déterminer, à laquelle la société Scop Meitis serait conviée ; - que ce courrier a été ouvert par huissier de justice lors de l'établissement du procès-verbal d'état des lieux de sortie, lors duquel la société n'était pas présente ce qui n'interdit cependant pas au bailleur d'invoquer l'existence de désordres locatifs; - que M. [B] [T] ne démontre pas que des meubles ont été volés par la locataire, en l'absence de preuve de la présence de meubles au début de la location et d'attestations objectives et circonstanciée à ce sujet, étant observé que les mentions de huissier de justice à ce sujet ne résultent que des déclarations du bailleur ; -que les dégradations du toit alléguées par M. [B] [T] ne sont pas démontrées, l'huissier de justice ayant uniquement relevé la présence d'infiltrations dont la cause n'est pas établie. En revanche, le premier juge a considéré que l'existence de dégradations commises dans les locaux par la société Scop Meitis lors de son occupation des lieux était incontestable mais a retenu qu'en l'absence de preuve des travaux à réaliser M. [B] [T] devait être condamné à restituer le montant du dépôt de garantie. Devant la cour, la société Scop Meitis demande la confirmation du jugement en contestant la preuve du préjudice subi par M. [B] [T] en l'absence de facture ou de devis permettant d'en évaluer le montant. Il résulte du procès-verbal d'huissier de justice du 29 novembre 2016, dont la société Scop Meitis a été avisée par courriel du 28 novembre 2016 auquel elle n'a donné aucune réponse, que de très nombreuses dégradations ont été commises dans les pavillons objets du bail : -nombreuses traces de choc et trous sur les murs, -un carrelage de pièce principale en très mauvais état avec des déchets épars, -l'absence d'un meuble vasque et d'une cuvette de WC (seules les arrivées d'eau et évacuations subsistant), -dans les cuisines : l'absence d'un évier et d'un robinet, un meuble de cuisine étant 'désossé', une plaque vitrocéramique brûlée, -absence d'appliques murales dans une salle de bains, des fissures dans les carrelages des sanitaires, un robinet mitigeur cassé, arraché du mur, un siphon manquant, -une porte cassée, -une boîte aux lettres enfoncée, -un état de grande saleté générale. Ces constatations, qui sont étayées de photographies, ne sont pas utilement contredites par la société Scop Meitis, qui se borne à affirmer avoir quitté les lieux six mois auparavant mais n'a pas donné régulièrement congé et n'établit pas avoir pris contact avec le bailleur pour procéder à un état des lieux et lui remettre les clés, celles-ci n'ayant été restituées que par courrier reçu le 7 octobre 2016, ouvert par le bailleur seulement en présence de l'huissier de justice. Au regard de l'ampleur des dégâts constatés, qui dépassent la vétusté ou l'usure normale, il convient de rejeter la demande de restitution du dépôt de garantie, la somme de 8.000 euros étant de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait des manquements de la société Scop Meitis à ses obligations locatives. Le jugement sera donc infirmé sur ce point. Sur les demandes de M. [B] [T] en paiement d'un arriéré locatif M. [B] [T] demande la condamnation de la société Scop Meitis à lui payer la somme de 62.900 euros arrêtée au 1er novembre 2017, ou subsidiairement la somme de 22.200 euros arrêtée pour la période de juin à décembre 2016, à titre d'arriéré locatif. La société Scop Meitis soulève l'irrecevabilité de ces demandes comme étant nouvelles en appel. Toutefois, les demandes en paiement d'un arriéré de loyers de M. [B] [T] visent à faire écarter les prétentions adverses de restitution du dépôt de garantie, de sorte qu'elles sont recevables au regard des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile. Subsidiairement, la société Scop Meitis soutient que ces prétentions sont irrecevables au regard des dispositions de l'article 910-4 du code de procédure civile relatives à la concentration des prétentions des parties, comme n'ayant pas été formées dès les premières conclusions d'appel. Pour mémoire et à toutes fins utiles, il convient de rappeler que l'appel engageant, au terme d'une jurisprudence constante, une nouvelle instance (Ass. Plén., 3 avril 1962, pourvoi n° 61-10142, Bull. 1962, Ass. Plén., n° 1), il résulte de la seconde phrase du II de l'article 55 du décret du 11 décembre 2019 que le renvoi opéré à l'article 789, 6°, par l'article 907 du code de procédure civile, d'où il résulte que le conseiller de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation de la cour, pour statuer sur les fins de non-recevoir, n'est applicable qu'aux appels formés à compter du 1er janvier 2020. Le conseiller de la mise en état ne peut statuer qu'à compter du 1er janvier 2021 et dans des appels formés à compter du 1er janvier 2020, sur des fins de non-recevoir autres que celles prévues à l'article 914 du code de procédure civile, comme c'est le cas en l'espèce (Avis de la Cour de cassation, 3 juin 2021, n° 21-70.006. En l'espèce la déclaration d'appel étant antérieure au 1er janvier 2020, la société Scop Meitis est recevable à invoquer l'article 910-4 du code de procédure civile devant la cour. L'article 910-4 du code de procédure civile dispose, dans sa version en vigueur du 01 septembre 2017 au 01 janvier 2020, issue du décret n°2017-891 du 6 mai 2017, applicable en l'espèce, les premières conclusions d'appelant de M. [B] [T] ayant été remises au greffe le 16 octobre 2019 : 'A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures. Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 783, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.' Les conclusions mentionnées sont celles qui déterminent l'objet du litige au sens des articles 910-1 et 954 du code de procédure civile ; seules les prétentions énoncées au dispositif saisissent la cour et, en application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, les demandes tendant à " constater ", " donner acte ", " dire et juger " ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens. En l'espèce, s'agissant d'une dette locative, les premières conclusions d'appel de M. [B] [T], déposées en application de l'article 908 du code précité, mentionnent uniquement, dans le dispositif : 'Dire et juger que la société SCOP MEITIS ne pouvait demander la restitution du dépôt de garantie, qui plus est en présence d'une dette locative de 62.900 euros à la date de l'arrivée du terme,'. Dans ces conclusions, M. [B] [T] n'a donc présenté aucune demande de condamnation de la société Scop Meitis à payer une quelconque dette locative. Les exceptions prévues à l'alinéa 2 de l'article 910-4 précité, qui ne sont d'ailleurs pas précisément invoquées, ne sont pas caractérisées en l'espèce. Quant à l'alinéa 2 de l'article 783, invoqué par l'appelant, il dispose, dans sa version applicable au litige, que sont recevables les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse ; cela s'entend nécessairement des sommes échues pour la période postérieure à celle définie par les articles 905-2 et 908 à 910, sauf à vider de son sens l'article 910-4. Or, M. [B] [T] sollicite le paiement d'un arriéré de loyers dont le décompte fait l'objet d'une contestation sérieuse et qui porte sur des sommes qui, à les supposer justifiées, sont échues bien antérieurement à la période comprise entre le délai de dépôt des premières conclusions d'appelant et l'ouverture des débats devant la cour. Par conséquent ces prétentions doivent être déclarées irrecevables au regard de l'article 910-4 du code de procédure civile. Sur la demande de dommages et intérêts de M. [B] [T] Il ne résulte pas des pièces produites que M. [B] [T] ait subi, du fait des dégradations observées dans les locaux litigieux, un préjudice qui ne soit suffisamment réparé par la conservation du dépôt de garantie et cette demande sera donc rejetée. La présente décision ne peut donner lieu à compensation, en l'absence de dettes réciproques. Sur l'article 700 du code de procédure civile : Il est équitable de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné M. [B] [T] à restituer à la société Scop Meitis la somme de 8.000 euros au titre du remboursement de dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du jugement, Et statuant à nouveau, Rejette la demande de la société Scop Meitis en restitution de la somme de 8.000 euros correspondant au dépôt de garantie au titre du bail du 1er novembre 2014 portant sur les locaux situés [Adresse 2] ; Et y ajoutant, Déclare irrecevables, en application de l'article 910-4 du code de procédure civile, les prétentions de M. [B] [T] relatives au paiement de certaines sommes à titre de dette locative ; Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens de l'instance d'appel ; Rejette toutes autres demandes. La Greffière Le Président