Cour d'appel, 16 décembre 2022. 21/07303

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 16 DÉCEMBRE 2022 (n° 2022/ , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/07303 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDQAB Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Février 2021 -Tribunal judiciaire de Bobigny - RG n° 20/00605 APPELANTE Mme [D] [S] [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Julie THIBERT, avocat au barreau de PARIS INTIMÉ M. [M] [B] [K] né le 11 mars 1946 à [Localité 8] (Algèrie), [Adresse 3] [Localité 6] Représenté et assisté de Me Raphaël ELFASSI, avocat au barreau de PARIS, toque : D2194 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 septembre 2022en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Monique CHAULET, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Claude CRETON, président de chambre Mme Monique CHAULET, conseillère Mme Muriel PAGE., conseillère Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS, En présence de [E] [R], stagiaire PPI, ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 18 novembre 2022 prorogée au 02 décembre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition. **** Par acte en date du 5 septembre 2019, Mme [D] [S] a signé une promesse de vente au profit de M. [M] [K], portant sur un pavillon sis [Adresse 5] à [Localité 11], moyennant un prix de 150 000 euros. La promesse de vente prévoyait la réitération de l'acte authentique au plus tard le 15 novembre 2019. Mme [S] n'a pas réitéré la vente. Par acte d'huissier signifié le 10 janvier 2020, M. [K] a fait assigner Mme [S] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir notamment juger que la promesse de vente du 5 septembre 2019 vaut vente et condamner Mme [S] à régulariser l'acte authentique. Par jugement réputé contradictoire en date du 15 février 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny : . déclaré parfaite la vente consentie au profit de Monsieur [M] [K] des droits et biens immobiliers que Madame [D] [S] détient dans le bien immobilier ainsi désigné : Un ensemble immobilier sis à [Localité 11] (93), [Adresse 5], cadastré section A numéro [Cadastre 4] pour 11 ares et 21 centiares, . ordonné à Madame [D] [S] de se rendre à l'étude de maître [N] [P], notaire à [Localité 10], aux fins de régulariser l'acte authentique de vente, en présence de Monsieur [M] [K], et ce dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement ; . dit que passé ce délai, Madame [D] [S] sera condamnée à payer à Monsieur [M] [K] une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard, et ce pendant une durée de deux mois ; . dit qu'à défaut de conclusion de l'acte authentique dans les trois mois de la signification du présent jugement, le présent jugement vaudra acte authentique de vente de titre de propriété, et aura pour effet de fixer la date du transfert de propriété à cette date ; . ordonné la publication du présent jugement au service de la publicité foncière compétent ; . débouté Monsieur [M] [K] de sa demande présentée au titre de la clause pénale ; . condamné Madame [D] [S] aux dépens, en ce inclus le coût de la sommation d'huissier de justice du 15 novembre 2019 et les frais d'enregistrement au service de la publicité foncière du présent jugement, mais non ceux du procès-verbal de carence et de l'assignation, avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; . condamné Madame [D] [S] à payer à Monsieur [M] [K] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu qu'au regard des pièces, la promesse de vente a valablement été conclue le 5 septembre 2019, que Mme [S] ne s'est pas présentée pour la réitération de l'acte authentique prévue le 9 novembre 2019 ni le 23 novembre 2019 alors qu'aucun motif ne justifie l'absence de signature de l'acte de vente, la promesse ne contenant aucune condition suspensive dont le défaut de réalisation serait susceptible de faire obstacle à la réitération de la vente litigieuse. Le tribunal a écarté l'application de la clause pénale prévue à la promesse dans la mesure où il est fait droit à la demande d'exécution forcée de la vente, cette clause n'ayant vocation à s'appliquer que dans l'hypothèse où la réitération par acte authentique n'intervient pas. Mme [S] a interjeté appel du jugement. Aux termes de ses dernières écritures, elle demande à la cour de : . confirmer le jugement du 15 février 2021 en ce qu'il a débouté M. [K] de sa demande d'application de la clause pénale et l'infirmer pour le surplus, Statuant à nouveau, . annuler l'acte du 5 septembre 2019 pour vice de consentement en raison des man'uvres dolosives de M. [K] et pour vice de forme, . juger que l'acte du 5 septembre 2019, en l'absence d'accord des volontés et en présence de la rétractation de Mme [S] du 17 septembre 2019 avant la levée d'option d'achat de M. [K], ne vaut pas vente parfaite entre les parties, En conséquence : . débouter M. [K] de toutes ses demandes, . condamner M. [K] à la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières écritures M. [K] demande à la cour de : . juger Mme [D] [S] mal fondée en son appel, . débouter Mme [D] [S] de ses demandes, . confirmer le jugement sur les chefs de dispositifs objets de l'appel principal ainsi que sur toutes les dispositions sauf en ce qu'il l'a débouté de sa demande de condamnation au titre de la clause pénale et des dépens s'agissant particulièrement du coût et de la publication du procès-verbal de carence du 23 novembre 2019 et de l'assignation, Statuant à nouveau : . déclarer recevable et bien fondé son appel incident, . condamner Mme [D] [S] à payer à M. [M] [K] : . la somme de 30 000 euros à titre d'application de la clause pénale du compromis de vente du 5 septembre 2019 et en réparation des différents chefs de préjudice subi par l'acquéreur ; . la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; . les entiers dépens incluant notamment le coût de la sommation de l'huissier de justice du 15 novembre 2019 d'un montant de 133,79 euros ainsi que les frais d'enregistrement au service de la publicité foncière du procès-verbal de carence du 23 novembre 2019, de l'assignation de première instance, du jugement et de l'arrêt à intervenir et autoriser Maître Raphaël Elfassi à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. SUR CE Sur la nullité de l'acte de vente Au soutien de son appel, Mme [S] fait valoir que la promesse de vente du 5 septembre 2019 est nulle au motif que son consentement a été vicié par des man'uvres dolosives de M. [K] et de tiers, dont M. [O] qui se serait fait passer pour un avocat et un huissier de justice ; elle fait valoir qu'elle a exercé un droit de rétractation le 17 septembre 2019 avant la levée d'option d'achat de M. [K], que ce dernier étant absent au jour de la signature, il n'a pu valablement donner son consentement et qu'en tout état de cause la promesse est nulle pour vice de forme dès lors qu'aucun exemplaire original de l'acte n'a été remis par la personne mandatée par l'acheteur à Mme [S] qui a dû en demander un exemplaire à la mairie, la promesse indiquant que l'acte a été fait en un seul exemplaire. M. [K] fait valoir que le consentement de Mme [S] ne pouvait être vicié puisqu'elle avait indiqué à M. [K] que sa présence n'était pas nécessaire pour la signature de l'acte, qu'elle a modifié les montants manuscrits dans la procuration et la promesse de vente et que la vente était donc parfaite dès lors qu'il avait accepté le nouveau prix et signé la promesse ; il ajoute qu'elle ne justifie d'aucune man'uvre dolosive et qu'il était possible d'établir un seul exemplaire original de la promesse de vente, Mme [S] ne justifiant d'aucun vice de forme. Aux termes de l'article 1130 alinéa 1er du code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes ; l'article 1137 du même code précise que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Sur l'existence de man'uvres dolosives, Mme [S] qui soutient avoir été démarchée par M. [O] qui se serait fait passer pour un avocat et un huissier de justice, ne produit aucune pièce de nature à attester de l'existence d'un démarchage par des personnes s'étant prévalues d'une fausse qualité pour la convaincre de vendre son bien, objet d'une saisie immobilière, qui aurait été de nature à vicier son consentement. En effet le contenu d'un SMS reçu par Mme [S] le 27 août 2019 en ces termes « Maître [O], ne m'occupe de votre dossier concernant l'arrêt de la saisie de votre bien situé à [Localité 11] et des fonds vous revenant », ne démontre ni de l'usage de fausse qualité par cette personne alors qu'aucune pièce n'est produite relative à la saisie immobilière du bien ni des liens qu'aurait eu M. [K] avec cette personne, ni en conséquence l'usage de man'uvres frauduleuses pour convaincre Mme [S] de signer la promesse unilatérale de vente. Aux termes de l'article 1583 du même code, la vente est parfaite entre les deux parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix. Les parties produisent au débat une promesse synallagmatique de vente établie par M. [P], notaire, portant sur le bien susvisé sis à [Localité 11] visant le commandement de saisie notifié à Mme [S] le 30 novembre 2018, promesse signée par Mme [S], venderesse, et M. [K], acquéreur, au prix de 150 000 euros indiquant que le prix serait d'ores et déjà payé dans les dix jours des présentes entre les mains de maître [T] à [Localité 9], avocat du Trésor public, à hauteur de : 53 000 euros au profit du Trésor public d'[Localité 7], 14 000 euros au profit du Trésor public de [Localité 11], 15 000 euros par un chèque établi à l'ordre de la CARPA. Il est stipulé que l'acquéreur devra justifier au notaire rédacteur de l'acte préalablement à la signature de l'acte authentique du versement de ces sommes, le surplus du prix soit 68 000 euros devant être versé le jour de la signature de l'acte authentique au vendeur. L'acquéreur s'engageait également à assumer les frais de mainlevée des inscriptions prises sur le bien. Mme [S] a paraphé et signé cette promesse le 5 septembre 2019 après avoir procédé à des modifications manuscrites relatives au prix initialement prévue à 120 000 euros, sa signature étant légalisée par l'officier d'état-civil de la mairie d'[Localité 7]. En modifiant les éléments essentiels de la vente sur la promesse, Mme [S] a exprimé sa volonté d'être liée en cas d'acceptation de la part de M. [K], ce dernier ayant accepté les termes de cette promesse en signant et paraphant cet acte, peu important qu'il ne l'ait pas signé le même jour que Mme [S]. Il en résulte que les parties étaient d'accord sur la chose et sur le prix. Mme [S], qui produit également une procuration pour vendre qu'elle a consentie au profit de M. [P], notaire, se prévaut d'un courrier qu'elle a adressé le 17 septembre 2019 dans lequel elle indique annuler la procuration du 5 septembre 2019. Il est néanmoins justement soutenu par M. [K] que Mme [S] ne peut se prévaloir d'une faculté de rétractation alors qu'elle avait déjà signé la promesse de vente et que cette faculté n'existe pas au profit du vendeur. Par ailleurs il n'est pas contesté que M. [K] a versé une partie du prix de vente au Trésor public dans les huit jours suivant la signature de la promesse, qu'il a donc respecté son engagement de payer une partie du prix avant la signature de l'acte authentique de vente afin de désintéresser les créanciers de Mme [S] et mettre fin à la procédure de saisie immobilière, que la vente a donc reçu un commencement d'exécution, Mme [S] ne démontrant pas qu'elle s'est opposée au désintéressement de ses créanciers par M. [K]. Sur le vice de forme invoqué par Mme [S], l'article 1375 du code civil dispose que « l'acte sous signature privée qui constate un contrat synallagmatique ne fait preuve que s'il a été fait en autant d'originaux qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct, à moins que les parties ne soient convenues de remettre à un tiers l'unique exemplaire dressé. Chaque original doit mentionner le nombre des originaux qui en ont été faits.(') ». En l'espèce, la promesse de vente mentionne en page 11 « Fait en un seul exemplaire original qui du consentement des parties et dans un intérêt commun restera en la garde et possession du notaire susnommé, chargé d'établir l'acte de vente, constitué tiers dépositaire jusqu'à la réalisation authentique du présent acte. » Dès lors, Mme [S] a accepté les termes de la promesse et en conséquence l'existence d'un seul exemplaire sous la garde de M. [P] jusqu'à la réitération de l'acte authentique; qu'en tout étét de cause, la règle édictée par l'article 1375 du code civil ne constitue pas une condition de forme dont le non-respect affecte la volonté du négotium; En conséquence, en l'absence de vice de consentement et de vice de forme, le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré la vente parfaite et ordonné à Mme [D] [S] de régulariser l'acte authentique de vente. Sur l'application de la clause pénale Au titre d'un appel incident, M. [K] soutient que l'inertie fautive de Mme [S] lui a causé un préjudice qui porte atteinte à ses droits et intérêts ainsi qu'un préjudice moral ; il fait valoir que le bien était squatté, dans un état fortement délabré et entièrement à refaire et soutient que Mme [S] doit être condamnée à lui payer la somme de 30.000 euros en application de la clause pénale prévue à la promesse. Mme [S] soutient que l'appel incident de M. [K] est mal fondé et que la clause pénale ne peut s'appliquer dès lors qu'elle sanctionne l'inexécution d'une obligation principale et ne peut être demandée simultanément en application de celle-ci. Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. La clause pénale est celle par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d'avance l'indemnité due en cas d'inexécution de l'obligation par l'une des parties à titre de sanction. La promesse de vente organise l'application de la clause pénale et prévoit que : « Si l'une des parties ne veut ou ne peut réitérer le présent acte par acte authentique, bien que les conditions suspensives soient réalisées, elle sera redevable envers l'autre, à titre de clause pénale, d'une indemnité d'ores et déjà fixée à vingt pour cent du prix de vente. Sous réserve du versement de cette somme par la partie défaillante, l'autre partie renonce d'ores et déjà à tout autre recours. » La clause pénale ainsi prévue par les parties sanctionne donc l'inexécution d'une obligation par l'une des parties et est applicable qu'en cas d'inexécution. En conséquence, M. [K] ne peut demander à titre principal l'exécution de l'obligation par Mme [S] ainsi que la sanction prévue au titre de la clause pénale. L'exécution de la promesse étant prononcée, la clause pénale ne pourra recevoir application et le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de M. [S] de ce chef. Sur l'article 700 du code de procédure civile L'équité commande de condamner Mme [D] [S] à payer à M. [M] [K] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés en cause d'appel. Mme [D] [S] sera condamnée aux dépens de l'appel sans qu'il soit justifié de faire droit au surplus des demandes de ce chef. PAR CES MOTIFS : statuant publiquement, Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 15 février 2021 en toutes ses dispositions, Condamne Mme [D] [S] à payer à M. [M] [K] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en cause d'appel, Condamne Mme [D] [S] aux dépens de l'appel et autorise Maître Raphaël Elfassi à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,