Cour d'appel, 23 mai 2024. 22/01484

AFFAIRE : N° RG 22/01484 - ARRÊT N° NLG ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de CHERBOURG en date du 07 Avril 2022 RG n° 11-19-274 COUR D'APPEL DE CAEN DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE ARRÊT DU 23 MAI 2024 APPELANTS : Madame [G] [J] [D] [C] [I] née le 30 Octobre 1989 à [Localité 5] [Adresse 1] [Localité 3] Représentée et assistée par Me Charlotte TURBERT, avocat au barreau de CHERBOURG (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022022004330 du 29/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CAEN) Monsieur [Z] [M] [R] [E] né le 24 Février 1983 à [Localité 5] [Adresse 1] [Localité 3] Représenté et assisté par Me Charlotte TURBERT, avocat au barreau de CHERBOURG (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022022004329 du 29/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CAEN) INTIME : Monsieur [O] [A] né le 22 Septembre 1933 à [Localité 5] [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 2] Représenté et assisté par Me Thomas DOLLON, avocat au barreau de CHERBOURG DEBATS : A l'audience publique du 11 mars 2024, sans opposition du ou des avocats, M. GOUARIN, Conseiller, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré GREFFIER : Mme LE GALL, greffier COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme EMILY, Président de Chambre, Mme COURTADE, Conseillère, M. GOUARIN, Conseiller, ARRET prononcé publiquement le 23 mai 2024 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, initialement fixée au 16 mai 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Mme EMILY, président et Mme LE GALL, greffier * * * Par acte sous seing privé du 3 août 2016, M. [O] [A] a donné à bail à M. [Z] [E], Mme [G] [I] et Mme [U] [T], à compter du 17 août 2016 une maison d'habitation située [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 800 euros. Suivant avenant du 3 décembre 2017, Mme [U] [T] a mis fin à son engagement au titre de ce contrat de location, lequel a été repris par M. [E] et Mme [I], étant précisé qu'à cette date, la dette locative s'élevait à la somme de 344 euros. A la suite de plusieurs incidents de paiement, M. [O] [A] a fait délivrer à M. [E] et Mme [I], par acte d'huissier de justice du 11 avril 2018, un commandement de payer portant sur la somme principale de 2.289,56 euros arrêtée au 30 avril 2018, correspondant à leur arriéré locatif, et visant la clause résolutoire prévue au contrat de location. M. [E] et Mme [I] n'ont pas régularisé leur situation dans le délai imparti par le commandement de payer. Par actes d'huissier de justice du 2 avril 2019, remis à personne, M. [O] [A] a assigné M. [Z] [E] et Mme [G] [I] devant le tribunal d'instance, devenu le tribunal judiciaire, de Cherbourg-en-Cotentin, aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire figurant dans le contrat de location litigieux, de voir condamner les locataires au paiement des sommes dues au titre des arriérés de loyers d'ordonner leur expulsion et de les voir condamner au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges actuels et actualisables à compter du jour de la résiliation du bail, jusqu'à parfaite libération des lieux, outre les frais irrépétibles et les dépens. La MACIF est intervenue volontairement sur la procédure. M. [Z] [E] et Mme [G] [I] ont donné leur congé et libéré les lieux le 2 mars 2021. Par jugement contradictoire du 7 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin a : - déclaré recevable l'assignation délivrée par M. [O] [A] ; - constaté le désistement de M. [O] [A] de ses demandes de résiliation, d'expulsion de M. [Z] [E] et Mme [G] [I] et de condamnation de ces derniers à lui verser une indemnité mensuelle d 'occupation ; - condamné M. [Z] [E] et Mme [G] [I] à payer la Mutuelle assurance des commerçants et industriels de France et des cadres et salaries de l'industrie et du commerce "IVIACIF" la somme de 26.560,25 euros ; - condamné M. [Z] [E] et Mme [G] [I] à payer à M. [O] [A] la somme de 702 euros ; - condamné M. [O] [A] à verser à M. [Z] [E] et Mme [G] [I] la somme de 1.360 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ; - ordonné la compensation des créances réciproques entre M. [O] [A] d'une part, et M. [Z] [E] et Mme [G] [I] , d'autre part ; - autorisé M. [Z] [E] et Mme [G] [I] à s'acquitter des sommes susvisées auprès de la MACIF, par le versement de 23 mensualités de 300 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette ; - précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; - dit qu'en cas de défaut de paiement d'une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans pendant quinze jours, l'échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des son-unes dues deviendra immédiatement exigible ; - rappelé que l'application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant les délais accordés ; - débouté M. [O] [A] de sa demande de dommages et intérêts ; - débouté M. [O] [A] de sa demande de prise en charge des frais d'huissier au titre du constat établi le 15 mars 2021 ; - débouté M. [Z] [E] et Mme [G] [I] de leur demande de prise en charge des frais d'huissier au titre du constat établi le 2 décembre 2019 ; - condamné M. [Z] [E] et Mme [G] [I] à payer à M. [O] [A] la somme de 500 euros au titre de I'article 700 du code de procédure civile ; - débouté les parties du surplus de leurs demandes ; - condamné M. [Z] [E] et Mme [G] [I] aux dépens de l'instance ; - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision. Par déclaration du 15 juin 2022 adressée au greffe de la cour, M. [Z] [E] et Mme [G] [I] ont relevé appel de ce jugement. Par dernières conclusions du 6 février 2024, M. [Z] [E] et Mme [G] [I] demandent à la cour de : - Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [A] à verser à Mme [I] et M. [E] la somme de 1.360 euros en réparation de leur préjudice de jouissance à raison de l'indécence du logement qu'ils occupaient, - Débouter M. [A] de son appel incident, - Confirmer le jugement entrepris pour le surplus, Statuant à nouveau, - Condamner, en conséquence, M. [A] à verser à Mme [I] et M. [E] la somme de 30.400 euros au 2 mars 2021 en réparation du trouble de jouissance qu'ils ont subi pendant plus de 3 ans, - Condamner M. [A] à verser à Mme [I] et M. [E] une indemnité de 1.000 euros chacun sur le fondement de l'article 37 de la loi sur l'aide juridictionnelle, - Condamner le même aux entiers dépens d'appel. Par dernières conclusions déposées le 6 février 2024, M. [O] [A] demande à la cour de : - Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a : *condamné M. [A] à payer à Mme [I] et M. [E] une somme de 1.360 euros en réparation du préjudice de jouissance subi, *débouté M. [A] de ses demandes formulées, au titre de la prise charge des frais d'huissier, au titre du préjudice moral subi, au titre des rais irrépétibles, Ce faisant, - Débouter Mme [I] et M. [E] de toutes leurs demandes, - Condamner M. [E] et Mme [I] à payer à M. [A] : *la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, *la somme de 152,22 euros au titre du coût du commandement de payer, *la somme d'un euro en réparation du préjudice subi, *la somme de 172,60 euros au titre des frais d'huissiers relatifs à l'établissement du constat des lieux de sortie, - Condamner M. [E] et Mme [I] aux dépens de la procédure. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 7 février 2024. Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. MOTIFS I. Sur les demandes indemnitaires des parties Selon l'article 1719 al 1 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de «délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent». Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d'une clause expresse, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa version applicable au litige, dispose en son article 2 que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation ; 2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; 6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. La cour estime que le premier juge a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en retenant, sur la base notamment d'un constat d'huissier établi le 2 décembre 2019 et d'une attestation de l'électricien DC multiservices, que la preuve d'une défaillance du chauffage et du ballon d'eau chaude caractérisant un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent était suffisamment rapportée. En effet, l'huissier de justice a constaté qu'il n'y avait pas de production d'eau chaude et que dans la salle de bains et 3 chambres, les convecteurs électriques ne fonctionnaient pas ou seulement lorsque le thermostat était au maximum. Quant à l'électricien, il atteste être intervenu en mars 2018 pour un problème d'eau chaude et avoir constaté que la résistance du chauffe-eau était défaillante. Ces éléments sont corroborés par des attestations qui bien que non totalement conformes aux exigences de l'article 202 du code de procédure civile, sont néanmoins circonstanciées et accompagnées d'une copie de la carte d'identité de leur auteur, de sorte que leur force probante peut être retenue. S'agissant des autres désordres allégués, en l'absence d'élément nouveau utile soumis à son appréciation, la cour fait sienne l'analyse du premier juge qui a exactement relevé que leur réalité ou leur imputabilité au bailleur ou les préjudices invoqués n'étaient pas suffisamment démontrés et qu'au surplus, la preuve que les dysfonctionnements avaient été signalés à ce dernier n'était pas établie. En particulier, les pièces produites, notamment le témoignage de M. [Y], électricien, qui a effectué ses constatations et ses préconisations de manière non contradictoire, dont l'identité n'est pas justifiée et dont l'attestation n'est pas annexée au constat d'huissier du 2 décembre 2019 contrairement à ce qui est soutenu, ne permettent pas de caractériser l'existence d'une installation électrique défectueuse de nature à porter atteinte à la sécurité des personnes. Au vu de ces observations, c'est à juste titre que le premier juge a retenu un préjudice de jouissance du seul fait des dysfonctionnements affectant le ballon d'eau chaude et le chauffage. En revanche, c'est à tort qu'il a limité son indemnisation à la période du 5 novembre 2019 au 15 mars 2021, date de départ des locataires, puisqu'il ressort des témoignages produits que l'insuffisance de chauffage et le problème d'eau chaude remontent à au moins octobre 2018. Par suite, sur une période de 29 mois, le trouble de jouissance subi par les locataires, sera justement réparé par l'allocation d'une somme de 4640 € à titre de dommages-intérêts (160€ x 29 mois au regard d'un loyer mensuel de 800 €). Au vu de ce qui précède, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. [A] de sa demande indemnitaire en réparation d'un préjudice moral dont il ne rapporte pas la preuve. II. Sur la prise en charge des frais de constat de huissier d'état des lieux de sortie Aux termes de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 : 'Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. (...)' M. [A] sollicite le paiement des frais suivants : - 105,20 € au titre de l'intervention de l'huissier justice du 2 mars 2021, date du rendez-vous fixé pour l'état des lieux de sortie auquel les locataires ne se sont pas présentés ; - 345,20€/2 = 172,60 € représentant la moitié du coût du constat d'état des lieux de sortie dressé contradictoirement par l'huissier de justice le 15 mars 2021. Cependant, il ressort des pièces produites que le bailleur a recouru d'emblée aux services d'un commissaire de justice sans justifier ni d'une démarche amiable auprès des locataires ni par voie de conséquence, d'une opposition de ces derniers à un constat amiable; qu'en outre, ces derniers avaient prévenu l'huissier de justice, la veille, de leur impossibilité de se présenter le 2 mars 2021 et sollicité un report de l'état des lieux pour raison médicale liée au Covid. Au vu de l'ensemble de ces éléments, il convient de laisser à la charge de M. [A] les frais par lui engagés et de confirmer le jugement de ce chef. III. Sur les demandes accessoires La disposition relative aux frais irrépétibles, justement appréciée, est confirmée. Il convient de préciser que le coût du commandement de payer en date du 11 avril 2018 d'un montant de 152,22 € sera inclus dans les dépens de première instance mis à la charge de M. [E] et de Mme [I]. M. [Z] [E] et Mme [G] [I] d'une part, M. [O] [A] d'autre part, succombant chacun partiellement devant la cour, il y a lieu de dire que les dépens d'appel seront partagés par moitié entre eux. Pour ce même motif, les parties sont déboutées de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi sur l'aide juridictionnelle. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine, CONFIRME le jugement entrepris des chefs de disposition dont il a été interjeté appel sauf en ce qui concerne le montant de l'indemnité allouée à M. [E] et Mme [I] en réparation de leur préjudice de jouissance ; Statuant à nouveau du chef de la disposition infirmée et y ajoutant, CONDAMNE M. [O] [A] à payer à M. [Z] [E] et Mme [G] [I] la somme de 4640 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ; DEBOUTE les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi sur l'aide juridictionnelle; DIT que les dépens de première instance mis à la charge de M. [Z] [E] et Mme [G] [I] incluent le commandement de payer du 11 avril 2018 d'un montant de 152,22 €; DIT que les dépens de l'appel seront partagés par moitié entre d'une part M. [Z] [E] et Mme [G] [I], d'autre part M. [O] [A]. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT N. LE GALL F. EMILY