Tribunal judiciaire, 11 mars 2024. 23/02645

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 4] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 23/02645 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YN32 Minute : 24/247 Monsieur [X] [I] Représentant : Me Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 403 Madame [G], [J] [Y] épouse [I] Représentant : Me Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 403 C/ Monsieur [K] [Z] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 11 Mars 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ; Après débats à l'audience publique du 08 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEURS : Monsieur [X] [I], demeurant [Adresse 2] [Localité 5] représenté par Me Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX Madame [G], [J] [Y] épouse [I], demeurant [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Me Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [K] [Z], demeurant [Adresse 8] [Adresse 3] [Localité 5] non comparant, ni représenté D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 15 février 2021, Monsieur [X] [I] et Madame [G] [J] [I] née [Y] ont donné à bail à Monsieur [K] [Z] un appartement situé [Adresse 8] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 717 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 80 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2023, Monsieur [X] [I] et Madame [G] [J] [I] née [Y] ont fait signifier à Monsieur [K] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1800,30 euros en principal, au titre des loyers impayés au mois de mai 2023, et d’avoir à justifier de l’occupation du logement. Par acte de commissaire de justice en date du 2 août 2023, Monsieur [X] [I] et Madame [G] [J] [I] née [Y] ont fait assigner Monsieur [K] [Z] aux fins de : constater l’acquisition de la clause résolutoire,constater que Monsieur [K] [Z] est occupant sans droit ni titre,ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, condamner Monsieur [K] [Z] au paiement de la somme de 3826,56 euros au titre de la dette locative avec les intérêts de droit, et à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges avec intérêts de droit à compter de chaque échéance,le condamner à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,le condamner au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,le condamner au paiement de la clause pénale,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 4 août 2023. À l'audience du 8 janvier 2024, Monsieur [X] [I] et Madame [G] [J] [I] née [Y], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 8496,54 euros arrêtée au 1er janvier 2024, loyer du mois de janvier inclus. Ils sont opposés à l’octroi de délais de paiement d’office. Monsieur [X] [I] et Madame [G] [J] [I] née [Y] soutiennent que Monsieur [K] [Z] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 23 mai 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [K] [Z], régulièrement assigné, à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n'est pas représenté. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION : Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les demandes principales : Sur la recevabilité de la demande : En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. En l’espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 4 août 2023 en vue d'une audience prévue le 8 janvier 2024, soit plus de six semaines après. En conséquence, la demande de Monsieur [X] [I] et Madame [G] [J] [I] née [Y] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire : Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Le commandement de payer signifié par huissier en date du 23 mai 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 23 juillet à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 15 février 2021 à compter du 24 juillet 2023. Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [K] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il convient également de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [K] [Z] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation : Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 février 2021, du commandement de payer délivré le 23 mai 2023 et du décompte de la créance actualisé au 1er janvier 2024 que Monsieur [X] [I] et Madame [G] [J] [I] née [Y] rapportent la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. En conséquence, il convient de condamner Monsieur [K] [Z] à payer à Monsieur [X] [I] et Madame [G] [J] [I] née [Y] la somme de 8496,54 euros, au titre des sommes dues au 1er janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 mai 2023 sur la somme de 1800,30 euros, et du présent jugement sur le surplus. Sur la clause pénale : Aux termes de l'article 4 h) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble. En l'espèce, le contrat de bail conclu le 15 février 2021 ne contient pas de clause pénale. La demande n’est pas chiffrée ni étayée. Enfin, en tout état de cause, la clause prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances s'analyse en une clause pénale et une telle cette clause, contraire aux dispositions d'ordre public précitées, est réputée non écrite. Dès lors il convient de rejeter les demandes formulées au titre d’une clause pénale. Sur la demande de dommages et intérêts : Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l’espèce, Monsieur [X] [I] et Madame [G] [J] [I] née [Y] ne justifient pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [K] [Z] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture. Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [X] [I] et Madame [G] [J] [I] née [Y] les frais irrépétibles qu'ils ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [K] [Z] à payer à Monsieur [X] [I] et Madame [G] [J] [I] née [Y] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevable la demande de Monsieur [X] [I] et Madame [G] [J] [I] née [Y] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 février 2021 entre Monsieur [X] [I] et Madame [G] [J] [I] née [Y] d'une part, et Monsieur [K] [Z] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 8] à [Localité 5], sont réunies à la date du 24 juillet 2023, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [K] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [K] [Z] à compter du 24 juillet 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, CONDAMNE Monsieur [K] [Z] à payer à Monsieur [X] [I] et Madame [G] [J] [I] née [Y] la somme de 8496,54 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 1er janvier 2024 échéance de janvier incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2023 sur la somme de 1800,30 euros, et du présent jugement sur le surplus, CONDAMNE Monsieur [K] [Z] à payer à Monsieur [X] [I] et Madame [G] [J] [I] née [Y] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de février 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, REJETTE la demande de dommages et intérêts, REJETTE la demande au titre de la clause pénale, CONDAMNE Monsieur [K] [Z] à payer à Monsieur [X] [I] et Madame [G] [J] [I] née [Y] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [K] [Z] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 23 mai 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, DEBOUTE Monsieur [X] [I] et Madame [G] [J] [I] née [Y] de leurs autres demandes et prétentions, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT