Tribunal judiciaire, 06 mai 2024. 24/00817

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à :Monsieur [M] [D] Copie exécutoire délivrée le : à :Me Valérie COURTOIS Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/00817 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZT6 N° MINUTE : 4 JUGEMENT rendu le lundi 06 mai 2024 DEMANDERESSES Madame [R] [U] [V] [G] épouse [J], demeurant [Adresse 3] représentée par Me Valérie COURTOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0129 Madame [P] [C] [X] [J], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Valérie COURTOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0129 DÉFENDEUR Monsieur [M] [D], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Audrey BELTOU, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 12 mars 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 mai 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier Décision du 06 mai 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/00817 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZT6 EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 10 février 2017, l’indivision [J] a donné à bail à Monsieur [M] [D] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 269 euros, outre une provision sur charges. Par acte de donation partage du 24 mai 2003, Madame [R] [G] épouse [J] est l’usufruitière dudit appartement et Madame [P] [J] en est la nue propriétaire. Estimant que Monsieur [M] [D] n’occupe plus les lieux, l’indivision [J] a fait assigner Monsieur [M] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, par acte d’huissier du 19 novembre 2020, aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts du locataire ; - l’expulsion de Monsieur [M] [D] des lieux et tous occupants de son chef et ce, le cas échéant, avec l’assistance de la force publique, avec transport et séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux ; - sa condamnation au paiement de 2099 euros d‘arriéré de loyers et charges, échéance d’octobre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération des lieux ; - sa condamnation au paiement de 1500 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens. L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 12 mars 2024. A l’audience, L’indivision [J] a été représentée par son conseil et a renvoyé à son acte introductif d’instance soutenu oralement, sauf à actualiser sa créance à la somme de 3599 euros au 12 mars 2024, échéance de mars 2024 incluse. Au soutien de telles demandes, L’indivision [J] se prévaut d'une absence d'occupation des lieux par Monsieur [M] [D] ainsi que d’une suspicion de cession illicite du logement, en violation de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Bien que régulièrement assigné par procès-verbal de recherche in fructueuse prévu l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [M] [D] n’a pas comparu à l’audience utile ni ne s’est fait représenter ni n’a fait connaître les motifs de son absence. En application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire. L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Par ailleurs, en application des articles 595 et 597 du code civil, l’usufruitier a le droit de jouissance sur le bien objet du démembrement de propriété. Il peut donc seul consentir un contrat de location et en perçoit seul les revenus, sauf disposition contraire dans l’acte de démembrement. Il dispose de toutes les prérogatives d’un bailleur. En l’espèce, l’acte de donation-partage du 24 mai 2003 ne prévoit aucune clause venant déroger aux dispositions légales dans les rapports entre nu-propriétaire et usufruitier. En conséquence, seule Madame [R] [G] épouse [J], usufruitière, est titulaire des prérogatives d’un bailleur dans le cadre du bail consenti à Monsieur [M] [D] le 10 février 2017. Les demandes de Madame [P] [J] seront donc rejetées dès lors qu’elle est nue-propriétaire. Sur la résiliation judiciaire et ses conséquences Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. S'agissant plus précisément d'un contrat de bail, il sera rappelé qu'en vertu des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation. Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. En l'espèce, le constat de commissaire de justice du 6 avril 2023 indique que le nom du locataire « n’est pas sur l’interphone ni sur la liste » des locataires de l’immeuble. Les voisins rencontrés déclarent ne pas le connaître ». La gardienne de l’immeuble atteste en outre que le logement n’est plus occupé par Monsieur [M] [D] « depuis juillet 2020 ». Par ailleurs, Madame [R] [G] épouse [J] produit un décompte du 12 mars 2024 faisant état d’un arriéré locatif de 3599 euros, échéance de mars 2024 incluse. Ces manquements aux obligations du contrat, cumulés, sont suffisamment graves et répétés pour justifier de la résiliation du bail. Monsieur [M] [D] devenant ainsi sans droit ni titre, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Sur les demandes en paiement Monsieur [M] [D] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. En outre, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l’espèce, Madame [R] [G] épouse [J] produit un décompte du 12 mars 2024 faisant état d’un arriéré de loyers et charges de 3599 euros, échéance de mars 2024 incluse. Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte. Monsieur [M] [D] sera donc condamné au paiement à cette dernière de cette somme. En l’absence de mise en demeure, elle produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation. En outre, Monsieur [M] [D] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés, égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi. Sur les demandes accessoires Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [R] [G] épouse [J] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 10 février 2017 entre l’indivision [J] et Monsieur [M] [D] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; REJETTE les demandes de Madame [P] [J] en sa qualité de nue-propriétaire dudit appartement ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [R] [G] épouse [J] pourra, en sa qualité d’usufruitière-bailleur dudit appartement, et deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [M] [D] à verser à Madame [R] [G] épouse [J] la somme de 3599 euros d’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2023 ; CONDAMNE Monsieur [M] [D] à verser à Madame [R] [G] épouse [J] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; CONDAMNE Monsieur [M] [D] à verser à Madame [R] [G] épouse [J] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes des parties ; CONDAMNE Monsieur [M] [D] aux dépens de l'instance ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Décision du 06 mai 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/00817 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZT6 Fait et jugé à Paris le 06 mai 2024 le greffierle Président