Tribunal judiciaire, 09 février 2024. 23/01606

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Anne-Sylvie URBAIN Copie exécutoire délivrée le : à : Me Fabrice LEPEU Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/01606 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZFLT N° MINUTE : JUGEMENT rendu le vendredi 09 février 2024 DEMANDERESSE La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ALSUHEL dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Fabrice LEPEU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0404 DÉFENDEUR Monsieur [V] [K] demeurant [Adresse 2] représenté par Me Anne-Sylvie URBAIN, avocat au barreau de PARIS (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/012010 du 26/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris) COMPOSITION DU TRIBUNAL Imen GRAA, Juge des contentieux de la protection assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 23 novembre 2023 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 février 2024 par Imen GRAA, juge des contentieux de la protection assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière Décision du 09 février 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/01606 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZFLT EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 1968, la SCI ALSUHEL a donné à bail, via son gestionnaire le cabinet LONCHAMP, à Madame [D] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 2]. Le 04 février 2015, Madame [D] est décédée. Le logement de Madame [D] est occupé par son neveu Monsieur [V] [K]. Par courrier adressé en LRAR le 14 juin 2022, le cabinet LONCHAMP informé du décès de Madame [D], demandait à Monsieur [K] de se rapprocher de leurs services pour libérer les lieux et rendre les clés du logement, au motif qu'il est occupant sans droit ni titre dudit logement. Par une mise en demeure du 09 novembre 2022, le bailleur a enjoint Monsieur [K] de libérer les lieux. (AR non présent au dossier). Par acte d'huissier en date du 15 février 2023, la SCI ALSUHEL, a fait assigner Monsieur [V] [K], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : -prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail consenti à Madame [D] ; -ordonner l'expulsion de Monsieur [K] et de tout occupant de son chef ; -à défaut de libération volontaire recourir au concours de la force publique, être autorisé à procéder à la séquestration des meubles garnissant le logement, et être autorisé à faire constater par un huissier de constater et estimer les réparations locatives ; -condamnation en paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 389.10 euros, jusqu'à libération effective des lieux, -condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens. L'affaire a été appelée à l'audience du 10 mai 2023. La partie défenderesse a sollicité le renvoi car la demande d'aide juridictionnelle était en cours de traitement. L'affaire a été appelée à l'audience du 4 juillet 2023 et a fait l'objet d'un nouveau renvoi à la demande des parties. L'affaire a été appelée à l'audience du 23 novembre 2023. Les deux parties étaient représentées par leur conseil. Chaque conseil a déposé des écritures qu'il a soutenues oralement et dont il a sollicité le bénéfice. La SCI ALSUHEL, représentée par son conseil, maintient les demandes formulées dans son assignation. Elle soutient que le bail s'est trouvé résilié de plein droit du fait du décès de Madame [D] dans la mesure où personne de son entourage ne remplit les conditions de transfert de bail prévues à l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948. En outre, la SCI ALSUHEL soutient que Monsieur [K] qui soutient être locataire de l'appartement litigieux en vertu d'un bail verbal, échoue dans la preuve d'un tel bail verbal ; et sollicite qu'il soit débouté de sa demande de délai pour quitter les lieux. Monsieur [K], représenté par son conseil, soutient qu'au décès de sa tante, il s'est rendu dans le cabinet LONCHAMP pour informer du décès de sa tante et de sa volonté de se maintenir comme locataire dans les locaux. La réalité de ses démarches serait démontrée par la production de relevés bancaires attestant que les loyers sont payés par Monsieur [K]. Outre le paiement des loyers, la preuve du bail verbal découlerait également des factures d'EDF à son nom, des prélèvements de l'assurance habitation sur son compte. En raison de ce bail verbal, Monsieur [K] sollicite que la SCI ALSUHEL soit déboutée de sa demande d'expulsion. Subsidiairement, il sollicite un délai pour libérer les lieux. Il sollicite aussi que le bailleur soit débouté de sa demande en paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC. Il sera référé aux écritures des parties déposées à l'audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 09 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la résiliation de plein droit du bail L'article 1742 du code civil dispose: " Le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur. " L'article 5 de la loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, dispose de cette même loi dispose : " I. - Le bénéfice du maintien dans les lieux pour les locaux visés à l'article premier appartient, en cas d'abandon de domicile ou de décès de l'occupant de bonne foi, au conjoint ou au partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et lorsqu'ils vivaient effectivement avec lui depuis plus d'un an, aux ascendants, aux personnes handicapées visées au 2° de l'article 27 ainsi que, jusqu'à leur majorité, aux enfants mineurs. Le maintien reste acquis au conjoint, au partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou au concubin de l'occupant, lorsque cet occupant a fait l'objet d'une condamnation devenue définitive, assortie d'une obligation de résider hors du domicile ou de la résidence du couple, pour des faits de violences commis sur son conjoint, son concubin, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou sur leurs enfants. I bis. - Nonobstant les dispositions de l'article 1742 du code civil, même en l'absence de délivrance d'un congé au locataire, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire. Le contrat de bail est également résilié de plein droit en cas d'abandon du domicile par le locataire, même en l'absence de délivrance d'un congé. Toutefois, le bénéfice du maintien dans les lieux appartient aux personnes visées au I du présent article. " La loi du 1er septembre 1948 prévoit par dérogation au code civil, et par principe la résiliation de plein droit du contrat de bail au décès du preneur. Elle prévoit comme exception à ce principe : le maintien dans les lieux du " conjoint ou au partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et lorsqu'ils vivaient effectivement avec lui depuis plus d'un an, aux ascendants, aux personnes handicapées visées au 2° de l'article 27 ainsi que, jusqu'à leur majorité, aux enfants mineurs. " En l'espèce, Madame [D] est décédée le 4 février 2015. Aucune des personnes listées à l'article 5 n'a sollicité de transfert de bail (conjoint, partenaire de PACS, ascendants ou personne handicapée), de telle sorte que la résiliation du bail sera en conséquence constatée. Sur le droit au maintien dans les lieux en vertu d'un bail verbal Invoquant les articles 1742 du code civil et 3 de la loi du 06 juillet 1989, Monsieur [K] soutient être titulaire d'un bail verbal et à ce titre bénéficier du droit au maintien dans les lieux. Il incombe à Monsieur [K] qui se prévaut du statut protecteur des baux d'habitation de rapporter la preuve l'existence d'un contrat de location onéreux avec une contrepartie en espèce ou en nature. L'article 1742 du code civil dispose : " On peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage. " Si en application de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, le contrat de location doit être établi par écrit, la jurisprudence a admis la validité des baux verbaux en présence d'une mise à disposition d'un logement à titre principal en contrepartie du versement d'un loyer. En l'espèce, Monsieur [K] justifie que depuis le mois d'avril 2019 le loyer est prélevé directement sur son compte bancaire par prélèvement automatique, il justifie que depuis 2020 les factures d'EDF sont émises à son nom ainsi qu'à celui de la défunte locataire ; et que depuis 2019 il s'acquitte par prélèvement automatique sur son compte du paiement de l'assurance habitation. Il verse au débat une attestation d'une proche nommée [N] [S] qui déclare qu'en 2015 elle a accompagnée Monsieur [K] pour faire office de traductrice à l'agence gestionnaire LONCHAMP et qu'à cette occasion il a informé le bailleur du décès de sa tante. Il ressort des pièces versées au débat par la partie demanderesse que Monsieur [K] s'est présenté en janvier 2019 soit 4 ans après le décès de la locataire dans les locaux du gestionnaire pour déposer son RIB et faire procéder au prélèvement automatique des loyers sur son compte ; que de la teneur des échanges de courriels de 2019 il est à relever que le gestionnaire croit s'adresser à la locataire Madame [D] puisqu'il écrit " Bonjour Madame " et que les mails sont adressés à l'adresse suivante : " [Courriel 4] " puis à l'adresse " [Courriel 3] " ; et qu'il ressort que ce n'est qu'en juin 2022 que le gestionnaire apprend de Monsieur [K] que la locataire titulaire du bail est décédée. D'ailleurs la traduction de l'acte de décès fourni au gestionnaire par Monsieur [K] date du 26 mai 2022. Aucun courrier attestant qu'en 2015 il a informé le gestionnaire ou le bailleur du décès de Madame [D] mais surtout de sa volonté de devenir locataire n'est versée au débat, aucun élément ne corrobore l'attestation produite par le défendeur et d'ailleurs l'attestante n'indique pas que Monsieur [K] aurait évoqué sa volonté de devenir locataire dudit logement au décès de sa tante locataire. Au contraire les pièces versées au débat permettent de conclure que jusqu'en 2022 le gestionnaire n'avait pas connaissance du décès de sa locataire, et n'avait donc aucune raison de conclure un bail verbal avec un autre occupant. En outre, aucune quittance de loyer à son nom n'est produite, aucune preuve du paiement des loyers par Monsieur [K] entre 2015 et 2019 n'est versée au débat, et le nom de la défunte apparait encore en 2022 sur les factures d'EDF laissant penser que Monsieur [K] n'a pas agi envers son fournisseur pour se déclarer seul locataire. Il ressort de tout ce qui précède, qu'aucun élément versé au débat ne prouve que Monsieur [K] est devenu locataire de l'appartement litigieux, aucun élément ne permet de caractériser l'existence d'un bail verbal entre lui et le bailleur ; le simple fait de se faire prélever les loyers sur son compte depuis 2019 n'est en aucun cas suffisant à établir l'existence d'un bail verbal. Ce changement de RIB sur lesquels les loyers sont prélevés ne caractérisent pas le fait que Monsieur [K] est devenu locataire en lieu et place de la défunte locataire. En l'absence de bail verbal, Monsieur [K] est occupant sans droit ni titre du logement litigieux. Il sera fait droit à la demande d'autorisation d'expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Sur la demande de délai pour quitter les lieux Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. En l'espèce, Monsieur [K] verse au débat la preuve d'un dépôt de demande d'accès à une résidence gérée par le centre d'action sociale de la ville de [Localité 5] le 1er juin 2023 mais ne justifie pas d'autres démarches de relogement ni de l'impossibilité de se reloger dans des conditions normales compte tenu de ses ressources, qu'il n'a pas communiquées. Par conséquent, Monsieur [K] sera débouté de sa demande de délais pour quitter les lieux. Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé puisque Monsieur [K] n'est nullement entré dans les lieux par voie de fait, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il aura vocation à bénéficier de la trêve hivernale de l'article L.412-6 du même code et la demande de suppression d'une telle protection sera rejetée. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction Il n'y a pas lieu d'autoriser le bailleur à faire procéder à des constats d'huissier pour estimer des réparations locatives dans la mesure où Monsieur [K] n'est pas locataire et ne peut être tenu des réparations locatives. Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation Le maintien dans des lieux en l'absence de droit d'occupation constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Au regard des éléments versés au débat, cette indemnité d'occupation sera fixée à la somme de 389.10 euros. Dans la mesure où il n'est pas contesté que Monsieur [K] s'acquitte de cette somme depuis des années, et que le demandeur n'a pas précisé la date à laquelle il souhaiterait voir condamner Monsieur [K] au paiement de cette indemnité d'occupation, Monsieur [K] sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation d 'un montant mensuel de 389.10 euros à compter de la présente décision et jusqu'à libération effective des lieux. Sur les demandes accessoires En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [K], partie perdante, sera condamné aux dépens. Monsieur [K] sera condamné au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE la résiliation de plein droit du bail portant sur le logement situé [Adresse 2], suite au décès de son locataire, Madame [N] [D] en date du 04 février 2015 ; DEBOUTE Monsieur [K] [V] de sa demande tendant à voir constater l'existence d'un bail verbal concernant le logement situé [Adresse 2] ; CONSTATE que Monsieur [K] [V] est occupant sans droit ni titre du logement [Adresse 2] ; DEBOUTE Monsieur [K] [V] de sa demande de délai pour quitter les lieux ; DIT qu'à défaut pour Monsieur [K] [V] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SCI ALSUHEL pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [K] [V] à verser à la SCI ALSUHEL une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 389.10 euros (trois-cent-quatre-vingt-neuf euros et dix centimes), à compter de la présente décision et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; DEBOUTE la SCI ALSUHEL de sa demande tendant à être autorisée à faire constater par un huissier de constater et estimer les réparations locatives ; REJETTE le surplus des demandes des parties ; CONDAMNE Monsieur [K] [V] aux dépens; CONDAMNE Monsieur [K] [V] à payer à la SCI ALSUHEL la somme de 500 euros (cinq-cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 09 février 2024 par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier,Le juge des contentieux de la protection