Cour d'appel, 08 février 2024. 22/03998

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 08 FÉVRIER 2024 N° 2024/ 71 Rôle N° RG 22/03998 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJCFS [H] [I] [S] [T] C/ S.A. SOCIÉTÉ FRANÇAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES (SFH E) Copie exécutoire délivrée le : à : Me Olivier MEFFRE Me Stéphanie LEGRAND Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de TARASCON en date du 07 Février 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/00024. APPELANTS Monsieur [H] [I] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022-2774 du 08/04/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) né le 06 Août 1961 à [Localité 5] (BOSNIE HERZEGOVINE), demeurant [Adresse 2] représenté par Me Olivier MEFFRE de la SELAS MEFFRE AVOCATS, avocat au barreau de TARASCON Madame [S] [T] née le 07 Mai 1965 à [Localité 3] (SERBIE), demeurant [Adresse 2] représentée par Me Olivier MEFFRE de la SELAS MEFFRE AVOCATS, avocat au barreau de TARASCON INTIMEE S.A. SOCIÉTÉ FRANÇAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES (SFH E), demeurant [Adresse 1] représentée par Me Stéphanie LEGRAND, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Marie LE CHENE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Janvier 2024 puis les parties ont été avisées que le délibéré était prorogé au 08 février 2024 par mise à disposition au greffe. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 février 2024. Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé des 9 et 12 décembre 2002, la SA d'HLM SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES (SFHE) a donné à bail à M. [H] [I] et Mme [S] [I], née [T], une maison à usage d'habitation sis au [Adresse 2], à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial révisable de 423,42 euros et une provision générale sur charges de 16,52 euros. Par acte du 23 avril 2021, M. et Mme [I] ont fait assigner la SFHE aux fins de voir sa condamnation, sous le bénéfice de l'exécution provisoire  : - A leur rembourser la somme de 10831,20 euros, arrêtée au 23 avril 2021, à parfaire pour toute la durée de la procédure, pour des surplus de loyer facturés à tort, - à leur rembourser la somme de 2184,60 euros pour des charges locatives non justifiées, - au dépens et à la somme de 1500 euros au tire de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement contradictoire du 07 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon : Déboute M. et Mme [I] de leurs demandes principales, Condamne la SA d'HLM SOCIETE FRANCAISE D'HABITATIONS ECONOMIQUES à payer à M. et Mme [I] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, La condamne aux dépens de l'instance, Rappelle que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris. Le jugement susvisé retient, pour l'essentiel, que depuis la date d'entré dans les lieux à septembre 2019, le coût de la location du logement loué par les requérants a augmenté de plus de 30% car parce que la SFHE réclame deux fois les mêmes charges mais parce que l'inflation fait son oeuvre ; qu'aucun remboursement n'est dû aux époux [I] ; que le bailleur a produit en cours d'instance les prévisions budgétaires, classées par nature, pour les années remontant jusqu'à 2016; qu'elle justifie du bien-fondé des provisions réclamées aux locataires et des régularisations annuelles qui se sont avérées créditrices pour eux. Par déclaration du 17 mars 2022, M. et Mme [I] ont interjeté appel en ce que le tribunal les déboutés de leurs demandes principales. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 09 mai 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, M. et Mme [I] demandent à la cour de : Constater que l'appel interjeté par M. et Mme [I] est recevable en la forme et fondé quant au fond. Infirmer purement et simplement le jugement rendu en date du 7 février 2022 par le Juge des contentieux et de la protection près le Tribunal judiciaire de Tarascon. Statuant à nouveau : Dire et juger que la SA SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES facture à tort à M. et Mme [I] un « loyer dépendance parking » et un « loyer dépendance ». En conséquence, condamner la SA SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES à rembourser à M. et Mme [H] [I] la somme indue de 10831,20 euros arrêtée à la date de l'exploit introductif d'instance, à parfaire pour toute la durée de la procédure. Dire et juger que le loyer dû par M. et Mme [H] [I] s'établit à 354,27 euros majorée d'une éventuelle provision pour charges. Dire et juger que la SA SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES n'a pas justifié les sommes qui ont été payées au titre des charges. En conséquence, condamner la SA SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES à rembourser à M et Mme [H] [I] la somme indue de 2184,60 euros à ce titre. Condamner la SA SFHE-SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES à payer à M. et Mme [H] [I] une somme de 3500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Condamner la SA SFHE-SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES aux entiers dépens d'appel. Les époux [I] font valoir, pour l'essentiel, que dans les clauses contractuelles, il n'est pas prévu d'augmentation significative du fait de l'inflation ; que sont compatibilisés chaque mois un 'loyer dépendance parking' et un 'loyer dépendance' ; que le lotissement ne comporte aucun emplacement de stationnement affecté à des logements ; que le contrat ne comporte aucune énumération d'éléments d'équipements supplémentaires ; que les dépendances figuraient déjà dans le loyer principal ; que le bailleur a pratiqué un montant de loyer dépassant le montant maximal prévu par la convention signée avec l'Etat le 29 juin 2001 ; que les loyers complémentaires ont été comptés deux fois à tort sur la période de prescription de 5 ans précédant l'acte d'assignation ; qu'en outre les APL n'étaient calculées que sur le montant du loyer principal ; que la demande portant sur le fait de réduire l'échéance de loyer se prescrit échéance par échéance ; que l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 n'est pas applicable aux contrats en cours ; que le bailleur ne justifie pas des charges réclamées. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 octobre 2023, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SA SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES (SFHE) demande à la cour : Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tarascon en date du 7 février 2022 en ce qu'il a débouté M. et Mme [I] de leurs demandes principales. Réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tarascon en date du 7 février 2022 en ce qu'il a condamné la SFHE à régler aux époux [I] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Statuant à nouveau, Condamner solidairement M. et Mme [I] à verser à la SFHE la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Les condamner solidairement aux entiers dépens de l'instance. La société SFHE fait valoir, pour l'essentiel, que les locataires se sont vus signifier un commandement de payer par acte du 17 septembre 2020 pour un arriéré de 1503,55 euros ; qu'il leur a été signifiée une assignation en référé aux fins d'expulsion pour une audience fixée au 1er mars 2021 ; que leur action est prescrite ; que le point de départ de la prescription court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; qu'or, ils sont entrés dans les lieux il y a près de 19 ans ; que la prescription de trois ans s'applique pour les actions concernant les baux antérieurs à l'entrée en vigueur de la loi ALUR ; que la convention bailleur/Etat du 29 juin 2001 est opposable aux locataires ; que le jardin de 190m² est une dépendance ; qu'il est aussi indiqué la présence d'un garage, box fermé attenant à la maison qui ne rentre pas dans la surface utile du logement ; que des annexes peuvent faire l'objet de la perception d'un loyer accessoire en vertu de la convention précitée ; que, de plus, la totalité des montants correspond au montant du loyer prévu par le bail ; qu'il n'y a pas de facturation complémentaire ; que le loyer initial est révisé tous les 1er janvier ; que les époux [I] ne perçoivent plus d'APL depuis de nombreux mois ; que leur préjudice n'est pas démontré ; que la provision sur charges est réévaluée chaque année ; que sinon, s'applique la prescription de trois ans à compter du jour de la régularisation des charges. La procédure a été clôturée le 26 octobre 2023. MOTIVATION : Sur la prescription de la demande des appelants relatives à la restitution de loyers indus : Il résulte de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, entré en vigueur le 26 mars 2014, et de l'article 82-1 de la loi n°2015-990 du 6 août 2015, que la première disposition est applicable aux contrats en cours dans les conditions fixées à l'article 2222 du code civil, selon lequel en cas de réduction de la durée du délai de prescription, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. En l'espèce, par acte sous seing privé des 9 et 12 décembre 2002, la SA d'HLM SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES (SFHE) a donné à bail à M. [H] [I] et Mme [S] [I], née [T], une maison à usage d'habitation sis au [Adresse 2], à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial révisable de 423,42 euros et une provision générale sur charges de 16,52 euros. Ledit contrat prévoit que le location est consentie pour une durée trois mois renouvelable automatiquement par tacite recondution et à compter du 16 décembre 2002. Estimant avoir payé depuis la date de prise d'effet du bail des loyers indus, les époux [I] réclament au bailleur la restitution du trop-perçu depuis cinq ans, estimant à tort que la prescription quinquenale de droit commun est applicable. Or, depuis la date de signature du contrat, ils ont eu connaissance que la SFHE leur appliquait un 'loyer dépendance' pour le parking et un 'loyer dépendance' pour le jardin attenant à la maison louée, le point de départ de la prescription pouvant ainsi être fixée à cette date et non à celle de chaque échéance comme le soutiennent à tort les appelants. Ils ont fait assigner leur bailleur par acte du 23 avril 2021, soit plus de trois années après la date d'entrée en vigueur de la loi ALUR du 24 mars 2014 modifiant l'article 7-1 précité alors qu'ils connaissaient bien avant cette date les faits leur permettant d'exercer leur droit, étant précisé qu'ils n'invoquent aucune cause d'interruption ou de suspension du délai de prescription. Par conséquent, il y a lieu de déclarer irrecevable car prescrite la demande des époux [I] aux fins d'obtenir restitution de loyers soit-disant indus. Par conséquent, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a débouté les époux [I] de leur demande formée de ce chef. Sur le demande des appelants de voir dire que le loyer s'établit à la somme de 354,27 euros, majorée d'une éventuelle provision sur charges ; La cour rappelle qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes visant à 'constater' ou 'dire et juger' qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile. En outre, l'ancien article 1134 du code civil, applicable à la date de signature du contrat, devenu l'article 1103, prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l'espèce, le contrat de bail signé entre les parties les 9 et 12 décembre 2002 stipule que 'le locataire est informé que les locaux sont régis par la convention en date du 29 juin 2001 conclue entre l'Etat et le bailleur. Cette convention est tenue à la disposition permanente du locataire qui peut en prendre connaissance chez le gardien ou en l'absence du gardien au siège social du bailleur ou de l'agence dont il dépend. Cette convention permet au locataire, pendant toute sa durée, de bénéficier de l'aide personnalisée au logement'. L'article 4 du contrat de bail prévoit également que le loyer est 'consenti au taux du loyer principal fixé par le Conseil d'administration du bailleur conformément à la réglementation applicable aux logements conventionnés. Les annexes qui n'entrent pas dans le calcul de la surface utile peuvent donner lieu à la perception d'un loyer accessoire dans les limites et conditions fixées par la convention signée avec l'Etat'. En outre, il est prévu que 'le loyer est révisable conformément à la législation aux clauses et conditions de la convention passée entre le bailleur et l'Etat'. Or, il résulte de l'état des lieux d'entrée, établi le 12 décembre 2022 de manière contradictoire entre les parties, que la location englobe un garage. De même, il n'est pas contesté que cette location comporte un jardin. Or, ces deux éléments ou 'dépendances' ne font pas partie de la surface utile telle que précisée par le contrat de bail. La convention signée le 29 juin 2001 entre l'Etat et le bailleur, puis modifiée par avenant du 29 août 2002, est opposable aux locataires en vertu du contrat de bail. Ainsi, la facturation de deux loyers mensuels annexes pour le garage et le jardin n'est pas contraire aux conventions susvisées et est même prévue par ces dernières. De même, en vertu de l'application des articles 8 et 9 de la convention du 29 juin 2001, il apparaît que le loyer initial prévu pour la surface utile du logement loué aux époux [I] n'excède pas le loyer maximum prévu par ladite convention. De plus, comme l'indiqué à raison le bailleur, le loyer initial prévu entre les parties est d'un montant de 423,42 euros et la facturation totale des loyers établie le 7 novembre 2002 à l'endroit des locataires n'excède pas cette somme. Enfin, il n'appartient pas à la Cour de dire ce qui est convenu entre les parties en vertu d'un contrat qui les lient et qu'elles se doivent de respecter et d'exécuter de bonne foi. Il conviendra donc de rejeter la demande des époux [I] de voir dire que le montant du loyer est 354,27 euros, sans les charges. Sur la demande des appelants en restitution de charges indues : En vertu de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1- des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, 2- des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée (...), 3- des impositions qui correspondant à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixées par décret en Conseil d'Etat. (...) Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, dans ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et lorsque que l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque que le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires (...). D'autre part, en application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, la Cour de cassation décide que le point de départ de l'action en répétition de charges indûment perçues par le bailleur est celui de la régularisation des charges et non celui du versement de la provision (Cass. Civ. 3è, 9 novembre 2017, n°16-22.445 P). En l'espèce, la SFHE produit le budget prévisionnel des charges 2017-2021 et l'historique des décomptes des charges 2016-2019, par nature de charges. Or, il manque non seulement les résultats pur les années 2020 et 2021 mais surtout la mode de répartition entre les locataires, notamment pour les charge communes, pour toutes les années concernées par la demande de remboursement des époux [I]. Ainsi, il convient de faire droit à la demande des locataires en remboursement des provisions sur charges non suffisamment justifiées par le bailleur, dans la limite de la prescription triennale de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, applicable dans les conditions rappelées ci-dessus. Il résulte des pièces versées aux débats que les époux [I] ont réglé pour l'année 2019 une provision mensuelle sur charges de 36,41 euros alors que pour l'année 2020 le montant de la provision sur charges était de 35,04 euros. Par conséquent, il convient de considérer que les époux [I] ont réglé de façon indue la somme totale de 1294,32 euros (36,41X24 +35,04X12), au titre de charges locatives. Il y a donc lieu de condamner la société SFHE de payer aux appelants la somme susvisée de 1294,32 euros, en répétition de charges locatives non justifiées. Ainsi, le jugement déféré sera infirmé sur ce point. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, il convient de condamner SA d'HLM SOCIETE FRANCAISE D'HABITATIONS ECONOMIQUES (SFHE), qui succombe en partie, aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux textes sur l'aide juridictionnelle. Il convient de confirmer le jugement déféré sur les dépens de première instance. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. Il paraît équitable de condamner la SA d'HLM SOCIETE FRANCAISE D'HABITATIONS ECONOMIQUES (SFHE) à payer à M et Mme [I] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel. Le jugement déféré sera confirmé sur les frais irrépétibles de première instance. PAR CES MOTIFS : La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe : CONFIRME le jugement déféré rendu le 07 février 2022 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tarascon en ce qu'il a condamné la SA d'HLM SOCIETE FRANCAISE D'HABITATIONS ECONOMIQUES à payer à M et Mme [I] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens ; L'INFIRME pour le suplus ; STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT : DÉCLARE irrecevable pour cause de prescription la demande en restitution de loyers formée par M. [H] [I] et Mme [S] [I] née [T] ; CONDAMNE la SA d'HLM SOCIETE FRANCAISE D'HABITATIONS ECONOMIQUES (SFHE) à payer à M. [H] [I] et Mme [S] [I], née [T], la somme de 1294,32 euros, au titre de la répétition de charges locatives ; CONDAMNE la SA d'HLM SOCIETE FRANCAISE D'HABITATIONS ECONOMIQUES (SFHE) à payer M. [H] [I] et Mme [S] [I], née [T], la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; CONDAMNE la SA d'HLM SOCIETE FRANCAISE D'HABITATIONS ECONOMIQUES (SFHE) aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux textes sur l'aide juridictionnelle. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,