Tribunal judiciaire, 28 février 2024. 24/50282

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] ■ N° RG 24/50282 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3O4Y N° : 9 - MD Assignation du : 11 Décembre 2023 [1] [1] 1 Copie exécutoire délivrée le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 28 février 2024 par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Maude DEAUVERNE, Greffier. DEMANDERESSE [Localité 4] HABITAT-OPH [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Maître Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS - #C1272 DEFENDERESSE La S.A.S. FITOUTCHINI PIZZA [Adresse 1] [Localité 3] non représentée DÉBATS A l’audience du 24 Janvier 2024, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Maude DEAUVERNE, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Vu l’assignation en référé introductive d’instance, délivrée le 11 décembre 2023, et les motifs y énoncés, Par acte du 26 janvier 2011, l'établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 4] HABITAT - OPH a renouvelé au profit de la société TODA L'AKEL un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 1], moyennant un loyer annuel en principal de 13 000 euros, hors charges et hors taxes, payable d'avance à une fréquence trimestrielle. Par acte authentique du 2 mars 2015, la société TODA L'AKEL a cédé son fonds de commerce à la société par actions simplifiée FITOUTCHINI PIZZA. Par acte sous seing privé en date du 16 janvier 2020, l'établissement [Localité 4] HABITAT - OPH et la société FITOUTCHINI PIZZA ont renouvelé le bail commercial les liant, dont le montant annuel du loyer a été porté à 14 915 euros. Par acte d'huissier délivré le 27 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 15 045,43 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 octobre 2023, augmentée du coût de l'acte. Par exploit d'huissier délivré le 11 décembre 2023, l'établissement [Localité 4] HABITAT - OPH a fait assigner la société FITOUTCHINI PIZZA devant le Président du tribunal judiciaire statuant en référé, aux fins de voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ; - ordonner l'expulsion de la société FITOUTCHINI PIZZA et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin, - assortir l'expulsion d'une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir ; - ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ; - condamner la société FITOUTCHINI PIZZA à payer à l'établissement [Localité 4] HABITAT - OPH la somme provisionnelle de 15 045,43 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au troisième trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement ; - condamner la société FITOUTCHINI PIZZA au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au « majoré de deux points et ce, à compter de leur date d'exigibilité » à compter du mois de janvier 2024 ; - dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur ; - condamner la société FITOUTCHINI PIZZA au paiement d'une somme de 1000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement, de l'assignation, de sa dénonciation, des frais de levée des états d'inscriptions et d'extrait Kbis. A l’audience du 24 janvier 2024, le dirigeant de la société FITOUTCHINI PIZZA s'est présenté, sans avoir constitué avocat. L'établissement [Localité 4] HABITAT - OPH, par l’intermédiaire de son conseil, a actualisé à 15 045,03 euros le quantum de sa demande de condamnation provisionnelle au titre de l'arriéré locatif et s'est déclaré favorable à la suspension des effets de la clause résolutoire sous la condition de l'apurement de la dette en seize mensualités, suite à des discussions intervenues avec le représentant de la défenderesse en cours d'audience. Il a renoncé au surplus des prétentions formulées dans son exploit introductif d’instance, à l'exception de sa demande portant sur les frais irrépétibles dont il a limité le montant à 500 euros. MOTIFS - Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation. En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. L'acte de renouvellement du bail du 26 janvier 2011 comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou d'inexécution d'une clause quelconque du contrat et un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer signifié le 27 octobre 2023 à la société FITOUTCHINI PIZZA vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 15 045,43 euros selon décompte annexé à l’acte. Il ressort du décompte versé aux débats par l'établissement [Localité 4] HABITAT - OPH que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. - Sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier. Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Selon le décompte versé aux débats, dont le quantum n'est pas contesté par la preneuse, le solde de la dette s'élève à la somme de 15 045,43 euros au 16 janvier 2024, ce montant incluant l'échéance de loyer afférente au premier trimestre 2024. L'établissement demandeur, dont les demandes oralement formulées saisissent la présente juridiction, a sollicité la condamnation provisionnelle de la défenderesse au paiement d'une somme de 15 045,03 euros. Aussi la société FITOUTCHINI PIZZA sera-t-elle condamnée à verser à l'établissement [Localité 4] HABITAT - OPH la somme de 15 045,03 euros à titre provisionnel. Sur la demande de délais de paiement : Aux termes de l'article L145-41 alinéa second, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du Code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique dramatique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge. En l'espèce, l'établissement [Localité 4] HABITAT - OPH sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi à la société FITOUTCHINI PIZZA de délais de paiement, suite à des discussions engagées avec le représentant de la société preneuse. Dès lors, la demande de délai de paiement peut être accueillie et les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant le délai accordé. A défaut de respect de ce délai, la clause résolutoire reprendra son plein effet. L’expulsion du preneur sera ordonnée, et le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Le cas échéant, l’indemnité d’occupation à titre provisionnel sera égale au montant du dernier loyer tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés. Sur les mesures accessoires : L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Succombant, la société FITOUTCHINI PIZZA doit supporter la charge des dépens conformément aux dispositions sus-visées, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la signification mais non celui de la levée de l'état des créanciers inscrits et de la dénonciation de l'assignation au créancier inscrit, qui ne constituent pas des dépens ni n'entretiennent de lien nécessaire avec l'instance dès lors qu'ils correspondent à des formalités destinées à préserver les seuls droits du bailleur. L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat. Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions. Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société FITOUTCHINI PIZZA ne permet d’écarter la demande de l'établissement [Localité 4] HABITAT - OPH formée sur le fondement des dispositions sus-visées. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, Constatons la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 27 novembre 2023 à minuit ; Condamnons par provision la société FITOUTCHINI PIZZA à payer à l'établissement [Localité 4] HABITAT - OPH la somme de 15 045,03 euros à valoir sur les loyers, charges et accessoires arrêtés au 16 janvier 2024 (premier trimestre 2024 inclus) ; Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire, sous la condition que la société FITOUTCHINI PIZZA verse à l'établissement [Localité 4] HABITAT - OPH la somme de quinze mille quarante-cinq euros et trois centimes (15 045,03 euros) en quinze versements mensuels consécutifs d'un montant de mille euros (1000 euros) suivis d'un versement du solde, chaque paiement devant intervenir au plus tard le 15 de chaque mois à partir du mois de mars 2024 inclus ; Disons qu’à défaut de respect du délai accordé ou à défaut de paiement à bonne date des échéances de loyers, charges et accessoires courants, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception : - l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible, - les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt, - la clause résolutoire produira son plein et entier effet, - il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de la société FITOUTCHINI PIZZA des lieux loués qu’elle occupe [Adresse 1] et de tous occupants de son chef, - la société FITOUTCHINI PIZZA devra payer à l'établissement [Localité 4] HABITAT - OPH, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer résultant du bail, sans majoration, outre les charges, taxes et accessoires, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par l’expulsion des occupants ou la remise des clés ; - le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ; Condamnons la société FITOUTCHINI PIZZA aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement délivré le 27 octobre 2023 ; Condamnons la société FITOUTCHINI PIZZA à payer à l'établissement [Localité 4] HABITAT - OPH la somme de cinq cents euros (500 euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Fait à Paris le 28 février 2024 Le Greffier,Le Président, Maude DEAUVERNEMarie-Hélène PENOT