Cour d'appel, 30 juin 2022. 21/06819

COUR D'APPEL DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 30 JUIN 2022 N° RG 21/06819 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MO3S [N] [A] c/ [R] [I] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/000596 du 20/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX) [G] [X] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/027219 du 06/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX) [S] [C] Nature de la décision : APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE Grosse délivrée le : 30 juin 2022 aux avocats Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 26 novembre 2021 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (RG : 21/01051) suivant déclaration d'appel du 15 décembre 2021 APPELANT : [N] [A] né le 01 Mai 1964 à [Localité 4] ([Localité 4]) de nationalité Française demeurant [Adresse 11] - [Localité 5] Représenté par Me Jason BARGIS, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉS : [R] [I] né le 15 Avril 1984 à [Localité 8] (ALGÉRIE) de nationalité algérienne demeurant [Adresse 2] - [Localité 9] [G] [X] née le 11 Novembre 1982 à [Localité 10] ([Localité 10]) de nationalité Française demeurant [Adresse 6] - [Localité 4] [S] [C] née le 20 Septembre 1943 de nationalité Française demeurant [Adresse 1] - [Localité 7] Représentés par Me Bénédicte DELEU, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 mai 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, chargé du rapport, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Roland POTEE, président, Bérengère VALLEE, conseiller, Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, Greffier lors des débats : Séléna BONNET ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. * * * EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 15 décembre 2019, M. [D] [A] a donné à bail à effet du même jour à Mme [G] [X] et à M. [R] [I] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 9] moyennant un loyer mensuel révisable de 530 euros et une provision sur charges mensuelle de 40 euros. Par acte séparé du même jour, Mme [S] [U] s'est portée caution solidaire. Le 30 septembre 2020, M. [D] [A] est décédé. M. [N] [A], fils de M. [D] [A], est devenu leur bailleur en sa qualité d'héritier de M. [D] [A]. Par actes d'huissier des 25 et 26 février 2021, M. [N] [A] a fait délivrer à Mme [G] [X] et M. [R] [I] un commandement de payer la somme de 2 280 euros au titre de l'arriéré locatif et visant la clause de résiliation de plein droit. Par acte d'huissier du 2 mars 2021, M. [N] [A] a fait dénoncer ledit commandement à Mme [S] [U] en sa qualité de caution. Par actes d'huissier des 14 et 17 mai 2021, M. [N] [A] a fait assigner Mme [G] [X], M. [R] [I] et Mme [S] [U] (ci-après dénommés les consorts [H]-[U]) devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins notamment de constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de Mme [G] [X] et M. [R] [I] et voir condamner les consorts [H]-[U] solidairement au paiement d'une provision égale au montant de leur arriéré, soit au 27 avril 2021 la somme de 3 420 euros. Par ordonnance de référé contradictoire du 26 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection, pôle protection et proximité, du tribunal judiciaire de Bordeaux a : - constaté l'existence d'une contestation sérieuse au fond quant aux demandes de M. [N] [A], - constaté l'existence d'une contestation sérieuse au fond quant aux demandes des consorts [H]-[U], - dit, en conséquence, n'y avoir lieu à référé, - renvoyé les parties à se pourvoir devant le juge du fond pour l'examen de ces demandes, - dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions prévues à l'article 700 du code de procédure civile, - constaté que Mme [G] [X] et M. [R] [I] bénéficient de l'aide juridictionnelle totale, - laissé la charge des dépens à M. [N] [A]. Pour statuer ainsi qu'il l'a fait, le premier juge a essentiellement dit que M. [N] [A] ne justifiait pas de sa qualité de propriétaire du bien loué, suite au décès de son père bailleur et qu'il existait donc une contestation sérieuse. M. [N] [A] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 15 décembre 2021. Par conclusions déposées le 22 avril 2022, il demande à la cour de : - déclarer M. [N] [A] recevable et bien fondé en son appel, Y faisant droit, - infirmer l'ordonnance du 26 novembre 2021 en ce qu'elle a : - constaté l'existence d'une contestation sérieuse au fond quant aux demandes de M. [N] [A], - dit, en conséquence, n'y avoir lieu à référé, - renvoyé les parties à se pourvoir devant le juge du fond pour l'examen de ces demandes, - dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions prévues à l'article 700 du code de procédure civile, - laissé la charge des dépens à M. [N] [A], Statuant à nouveau, - constater l'absence de contestation sérieuse, - constater la résiliation de plein droit du contrat de location par l'effet de la clause résolutoire inscrite dans le bail, En conséquence, - ordonner l'expulsion des lieux loués de M. [R] [I], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique, - condamner solidairement les consorts [H]-[U] à payer à M. [N] [A] les sommes suivantes avec intérêts au taux légal : - une indemnité d'occupation correspondant au paiement d'une somme mensuelle équivalente au montant des loyers et des charges locatives jusqu'à libération des lieux, - débouter les consorts [H]-[U] de l'ensemble de leurs demandes reconventionnelles, - condamner solidairement les consorts [H]-[U] à payer à M. [N] [A] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement les consorts [H]-[U] aux entiers dépens de première instance et d'appel. Par conclusions déposées le 21 avril 2022 comportant appel incident, les consorts [H]-[U] demandent à la cour de : A titre principal, - dire et juger qu'en l'absence de mention de l'acte de notoriété en marge de l'acte de décès du propriétaire bailleur, l'absence de désignation du bien litigieux dans l'acte de notoriété et l'absence de publicité du transfert de propriété au jour de l'acte introductif d'instance, la qualité de M. [N] [A] n'était pas opposable au locataire, - dire et juger que le défaut d'opposabilité de la qualité d'héritier de M. [N] [A] constitue une contestation réelle et sérieuse devant le juge des référés, En conséquence, - confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, - débouter M. [N] [A] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Si la cour venait à estimer que M. [N] [A] était tout de même fondé à agir en référé, A titre subsidiaire, - constater que Mme [G] [X] a quitté les lieux loués depuis le 11 septembre 2020 et qu'il résulte des pièces versées aux débats que le propriétaire bailleur puis M. [N] [A] en étaient parfaitement informés, - constater qu'il résulte du décompte de l'huissier mandaté par l'appelant qu'au jour de sa déclaration d'appel, les loyers étaient totalement réglés jusqu'au mois d'avril 2021 compris, En conséquence, - le débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de Mme [G] [X], cette dernière étant solidaire dans un délai de 6 mois à compter de son départ soit jusqu'au 11 mars 2021, A titre reconventionnel, - le condamner à verser à Mme [G] [X] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêt pour procédure abusive à son encontre, - dire et juger que M. [N] [A] est d'une particulière mauvaise foi, ce dernier n'ayant justifié vis-à-vis du locataire de sa qualité d'héritier du bailleur qu'en novembre 2021 soit plusieurs mois après avoir initié une procédure d'expulsion et de sa qualité de propriétaire qu'à l'occasion de la présente procédure d'appel, - constater que M. [N] [A] n'a jamais transmis de relevé d'identité bancaire au locataire pour lui permettre d'honorer son loyer normalement et l'y condamner en tant que de besoin, - dire et juger que M. [N] [A] a placé volontairement le locataire dans l'impossibilité d'honorer ses loyers, constater qu'au jour des présentes écritures, il ne subsiste aucune dette de loyer, - débouter M. [N] [A] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, A titre surabondant et reconventionnel, -ordonner à M. [N] [A], comme il lui a déjà été demandé par le locataire en première instance, de justifier de la régularisation des charges réglées par provision depuis l'entrée dans les lieux soit depuis 2019, A défaut, -ordonner à M. [N] [A] de produire un décompte locatif expurgés des charges provisionnelles encaissées depuis 2019, -condamner M. [N] [A] à remettre à M. [I] les quittances de loyer sous astreinte de 50 euros par jour à compter de la décision à intervenir, -débouter M. [N] [A] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, En tout état de cause, - condamner M. [N] [A], au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Bénédicte Deleu conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. Au visa de l'article 905 du code de procédure civile, l'affaire a fait l'objet le 5 janvier 2022 d'une ordonnance de fixation à bref délai avec clôture de la procédure 15 jours avant la date de l'audience fixée au 9 mai 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la qualité de bailleur M. [N] [A] fait valoir pour l'essentiel qu'il justifie de sa qualité de nouveau bailleur en sa qualité d'héritier de M. [V] [A] et qu'il l'a fait connaître à M. [R] [I], Mme [G] [X] et Mme [S] [U], ce qui était suffisant. M. [R] [I], Mme [G] [X] et Mme [S] [U] répliquent que M. [N] [A] ne leur a pas notifié sa qualité de bailleur en tout cas pas avant la procédure d'appel, qu'il ne l'est devenu que le 27 mai 2021, date de publication de l'attestation de propriété et d'opposabilité aux tiers. En l'espèce, M. [N] [A] justifie en cause d'appel avoir hérité du bien loué par attestation de notoriété délivrée par Me Biais, notaire à [Localité 4], le 21 septembre 2021. C'est à tort que M. [R] [I], Mme [G] [X] et Mme [S] [U] soutiennent que ce transfert du bail leur est inopposable tant que le transfert de la propriété du bien loué n'avait pas été publié, alors que ce transfert s'opère de plein droit à la date du décès, selon le principe « le mort saisit le vif ». En outre, M. [N] [A] produit une quittance en date du 11 novembre 2020 pour le règlement du loyer d'octobre 2020 en espèces et un courrier de M. [I] du 12 février 2021 adressé à M. [N] [A] se plaignant de désordres dans le logement, de sorte qu'il est établi que peu après le décès de M. [A] père, M. [R] [I] et Mme [G] [X] avaient connaissance de ce que M. [N] [A] était devenu le nouveau bailleur et que les règlements devaient intervenir entre ses mains. Le nouveau bailleur a donc respecté les dispositions de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 en informant les locataires de la mutation de la propriété du bien loué et en justifiant de son nom et de son adresse. Enfin, les locataires ne peuvent exciper de l'absence de remise de RIB par M. [N] [A] alors que le loyer est payable par tous moyens. Il n'existe donc aucune contestation sérieuse. L'ordonnance déférée sera réformée sur ce point et il sera ajouté le débouté de M. [R] [I], Mme [G] [X] et Mme [S] [U] de leur demande de remise de RIB par M. [A]. Sur la résiliation du bail M. [A] fait valoir pour l'essentiel que la dette n'a été régularisée que tardivement de sorte qu'il est bien fondé à réclamer la résiliation du bail par l'effet du commandement visant la clause résolutoire et que c'est à tort que les locataires arguent d'une exception d'inexécution. M. [R] [I], Mme [G] [X] et Mme [S] [U] font valoir qu'ils ne peut y avoir lieu à résiliation du bail, d'une part parce que le bailleur a failli à son obligation de délivrer un logement décent et d'autre part parce qu'il n'existe à ce jour plus aucune dette locative. Il ressort du décompte produit par le bailleur et il n'est pas contesté que M. [R] [I], Mme [G] [X] et Mme [S] [U] ont cessé de régler le loyer de novembre 2020 à juin 2021 et que les causes des commandement des 25 et 26 février 2021 n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, de sorte qu'en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bail a été résilié à la date du 26 avril 2021. Il ressort des pièces du dossier que les locataires ont cessé de payer le loyer en novembre 2020 mais n'ont écrit au bailleur pour se plaindre d'infiltrations que par lettre du 12 février 2021. Le courrier du 4 avril 2022 de l'inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 9] rapporte la constatation de traces d'infiltration alors que le bailleur justifie avoir procédé dès avril 2021 au remplacement d'une tuile (facture Ducou de 275 euros) puis en décembre 2021 au démoussage de la toiture (selon nouvelle facture de cet artisan pour 3.115,20 euros) et qu'il ne ressort pas de la lettre de l'inspecteur de salubrité que le logement présentait postérieurement à ces travaux une humidité persistante. Si l'éventuel préjudice de jouissance subi par les locataires pourra faire l'objet d'une demande en dommages et intérêts, au vu des éléments ci-dessus, ces derniers ne peuvent se prévaloir d'une exception d'inexécution qui ferait obstacle au jeu de la clause résolutoire pour indécence du logement. Aucune contestation sérieuse ne s'oppose donc à la résiliation du bail. Il sera ajouté à l'ordonnance déférée sur ce point. Sur le montant de la dette locative et la remise de quittances Il n'est pas discuté entre les parties que la dette locative a été régularisée en janvier 2022 et que M. [R] [I], Mme [G] [X] et Mme [S] [U] sont à jour du paiement des loyers, échéance d'avril 2022 incluse et rien ne s'oppose donc à la remise de quittances pour les loyers inclus jusqu'à cette date. S'agissant des charges M. [N] [A] fait valoir qu'il reste devoir à ses locataires un trop-perçu de 120 euros après régularisation fin 2021. M. [R] [I], Mme [G] [X] et Mme [S] [U] répliquent que le décompte doit être expurgé des charges en l'absence de tout justificatif. Force est de constater que M. [N] [A] ne justifie d'aucune charge locative pour les années 2021 et 2022. Il sera donc enjoint de produire à M. [R] [I], Mme [G] [X] et Mme [S] [U] un décompte expurgé des charges et provisions pour charges pour ces deux années. S'agissant de la demande de condamnation à la remise de quittances, M. [R] [I], Mme [G] [X] et Mme [S] [U] ne justifient pas d'une demande amiable restée sans réponse concernant des loyers qu'il aurait payés. Il sera ajouté à l'ordonnance déférée sur ces points. Sur la solidarité entre Mme [G] [X] et M. [I] et Mme [U] Contrairement à ce qu'affirment M. [R] [I], Mme [G] [X] et Mme [S] [U], si M. [N] [A] ne sollicite l'expulsion qu'à l'encontre de M. [I], il n'est pas produit de congé qu'aurait délivré Mme [G] [X] au bailleur qui aurait fait courir le délai de 6 mois prévu à l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 au-delà duquel la solidarité cesse de jouer. L'attestation délivrée par le foyer dans lequel Mme [G] [X] est hébergée ne saurait pallier la production d'un justificatif d'information du bailleur. Mme [G] [X] sera donc condamnée solidairement avec M. [I] et Mme [U], caution solidaire. Il sera ajouté à l'ordonnance déférée la condamnation solidaire de Mme [G] [X] avec M. [I] et Mme [U]. Sur l'indemnité d'occupation Il convient de fixer à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par l'occupant jusqu'à la reprise des lieux au montant du loyer et des charges que le locataire aurait payé en cas de non -résiliation du bail et de condamner solidairement M. [R] [I], Mme [G] [X] et Mme [S] [U], à en payer le montant. L'ordonnance déférée qui a débouté M. [A] de cette demande sera réformée. Sur la demande en dommages et intérêts de Mme [G] [X] Mme [G] [X] sollicite le paiement de la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral dans les motifs de ses conclusions et au titre d'une procédure abusive dans leur dispositif. M. [R] [I], Mme [G] [X] et Mme [S] [U] conclut au débouté de cette demande. Au vu des éléments ci-dessus, M. [N] [A] n'a commis aucune faute en poursuivant Mme [G] [X] qui sera donc déboutée de cette demande. Il sera ajouté à l'ordonnance déférée sur ce point. Sur les autres demandes En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. M. [R] [I], Mme [G] [X] et Mme [S] [U], qui succombent en supporteront donc la charge de même que celle des dépens de première instance qui comprendront le coût des commandements de payer, de leur dénonciation à la caution, de l'assignation et de sa dénonciation au préfet. En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. M. [R] [I], Mme [G] [X] et Mme [S] [U] qui succombent, seront condamnés à payer à M. [N] [A] la somme de 1.000 euros sur ce fondement. PAR CES MOTIFS, LA COUR, Infirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, Dit que M. [N] [A] est le nouveau bailleur de M. [R] [I], Mme [G] [X] et Mme [S] [U] depuis le 30 septembre 2020, Constate le résiliation du bail, Condamne en tant que de besoin M. [R] [I] à quitter et libérer les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 9], et ordonne son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique, Rappelle que les articles L. 451-1 et R.451-1 et suivants de ce code prévoient que l'huissier de justice chargé de l'exécution procède aux opérations de reprise des lieux lorsqu'il constate que la personne expulsée et les occupants de son chef ont volontairement quitté les lieux postérieurement à la signification du commandement de quitter les lieux prévu à l'article L. 411-1 de ce code, Fixe à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation due à la somme correspondant au loyer et charges que le locataire aurait payés en cas de non résiliation du bail et condamne solidairement M. [R] [I], Mme [G] [X] et Mme [S] [U] à son paiement. Constate que la dette locative a été réglée, échéance d'avril 2022 incluse, Ordonne à M. [N] [A] de remettre à M. [R] [I], Mme [G] [X] et Mme [S] [U] les quittances de loyer jusqu'au mois d'avril 2022 inclus, Ordonne à M. [N] [A] de remettre à M. [R] [I], Mme [G] [X] et Mme [S] [U] un décompte expurgé des charges locatives et des provisions pour charges pour les années 2020 et 2021, Déboute Mme [G] [X] de sa demande en dommages et intérêts, Y ajoutant, Déboute les intimés de leur demande de remise de RIB par M. [A], Condamne in solidum M. [R] [I], Mme [G] [X] et Mme [S] [U] à payer à M. [N] [A] la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum M. [R] [I], Mme [G] [X] et Mme [S] [U] aux entiers dépens d'appel et de première instance, qui comprendront le coût des commandements de payer, de leur dénonciation à la caution, de l'assignation et de sa dénonciation au préfet. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier,Le Président,