Cour d'appel, 14 février 2024. 21/15102

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 14 FEVRIER 2024 N° 2024/ 082 N° RG 21/15102 N° Portalis DBVB-V-B7F-BIJJH [S] [U] [M] [T] [C] [W] [G] épouse [T] C/ Syndicat des copropriétaires LE TAVELS BOURGEOIS IMMOBILIER [B] [K] [J] [R] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Isabelle FICI Me Frédéric MORISSET Me Renaud ESSNER Me Nina TROMBETTA Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 14 Septembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/02565. APPELANTS Monsieur [S] [U] [M] [T] demeurant [Adresse 7] Madame [C] [W] [G] épouse [T] née le 16 Avril 1967 à [Localité 8] (44), demeurant [Adresse 7] représentés par Me Isabelle FICI, membre de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par Me Vincent EHRENFELD, avocat au barreau de NICE INTIMEES Syndicat des copropriétaires LE TAVELS sis à [Adresse 6], pris par son syndic la SARL COPROGEST, dont le siège est [Adresse 4] à [Localité 2] représentée par Me Frédéric MORISSET, avocat au barreau de NICE substitué par Me Marie-Monique CASTELNAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE société BOURGEOIS IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité au siège social sis [Adresse 3] représentée par Me Renaud ESSNER, membre de la SELARL CABINET ESSNER, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Muriel MANENT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE PARTIES INTERVENANTES Monsieur [B] [K] né le 01 Octobre 1974 à [Localité 9] (060), demeurant [Adresse 1] Madame [J] [R] née le 20 Juin 1971 à [Localité 10], demeurant « [Adresse 1] représentés par Me Nina TROMBETTA, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 05 Décembre 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur Philippe COULANGE, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Février 2024. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Février 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** M. [S] [T] et Mme [C] [G] épouse [T] sont propriétaires de divers lots au sein d'un ensemble immobilier en copropriété dénommé LE TAVELS situé à [Localité 5] au sein de la station de sports d'hiver [Localité 5] 2000 ( 06 ). Ils ont effectué sans autorisation des aménagements sur la terrasse de leur appartement, et en particulier un abri fermé en bois, qui ont donné lieu à des débats lors des assemblées générales des 11 mars 2015 et 15 décembre 2015. Par assignations du 16 juin 2015 et du 2 mai 2016, les époux [T] ont fait citer le syndicat des copropriétaires ( SDC ) de l'immeuble LE TAVELS et la SAS BOURGEOIS IMMOBILIER devant le Tribunal de Grande Instance de NICE pour obtenir l'annulation du procès-verbal de l'assemblée générale du 15 décembre 2015. Reconventionnellement il leur a été demandé de démolir leur terrasse. Par jugement rendu le 14 septembre 2021, le Tribunal Judiciaire de NICE a débouté les époux [T] de leurs demandes et les a condamnés à procéder à l'enlèvement de la construction litigieuse et à la remise de leur terrasse en son état initial sous astreinte de 50 € par jour de retard et au paiement de la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens. Par déclaration au greffe en date du 25 octobre 2021, les époux [T] ont interjeté appel de cette décision. Ils demandent à la Cour de réformer le jugement entrepris et de dire nulle et de nul effet la correspondance adressée par le syndic le 3 mars 2016 et le procès-verbal d'assemblée générale du 15 décembre 2015, subsidiairement d'annuler la résolution n° 23 du même procès-verbal, de condamner la société BOURGEOIS IMMOBILIER SITA et le SDC de l'immeuble LE TAVELS à leur payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et sollicite la condamnation des intimés aux dépens de première instance et d'appel. A l'appui de leur recours, ils font valoir : - qu'ils ont été représentés à l'assemblée générale du 15 décembre 2015. - que la résolution n°23 a été rejetée mais qu'un procès-verbal rectificatif a précisé que le résolution en question avait été en réalité adoptée. - que le syndic le cabinet SITA ne démontre pas qu'une erreur matérielle ait été commise au moment de l'établissement du procès-verbal initial de l'assemblée générale du 15 décembre 2015 - que des erreurs dans le choix des majorités et la comptabilisation des votes ont été commises. - que certaines résolutions n'ont pas été votées selon les règles de majorité prévues par la loi. - qu'il y a lieu de prononcer la nullité de la résolution n° 23 de l'assemblée générale du 15 décembre 2015. Le SDC de l'immeuble LE TAVELS conclut à la confirmation du jugement déféré. Il réclame aux époux [T] la somme de 20 000 € à titre de dommages-intérêts et celle de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Les époux [T] ayant cédé leur bien, il a appelé en cause les nouveaux acquéreurs, M. [B] [K] et Mme [J] [R] pour obtenir leur condamnation à la remise des lieux en l'état initial sous astreinte de 50 € par jour de retard et au paiement de la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens. Il soutient : - que les appelants ont construit sans autorisation préalable un abri sur une terrasse constituant une partie commune. - qu'il n'apportent pas la preuve que le cabinet SITA n'avait pas la qualité de syndic. - que la majorité de l'article 26 n'a pas été obtenue et que la résolution ratifiant l'installation de l'abri sur terrasse n'a pas été adoptée. - que malgré les demandes du syndicat des copropriétaires, l'abri de terrasse irrégulier n'a jamais été déposé. - qu'il s'agit d'une construction irrégulière sur partie commune. - que les époux [T] ont vendu leur lot entre les plaidoiries et le délibéré de première instance mais qu'un avant contrat avait été conclu le 12 mai 2021 sans que le syndicat des coprpriétaires en ait été informé. - que les nouveaux acquéreurs ont été appelés en cause par acte du 25 mars 2022. La SAS cabinet BOURGEOIS IMMOBILIER sollicite sa mise hors de cause et conclut au rejet du moyen de nullité concernant la résolution n° 23, s'en rapportant à justice pour le surplus. Elle sollicite l'allocation de la somme de 3 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et la condamnation des succombants aux dépens. Elle fait valoir : - qu'aucune demande n'est formée contre elle en dehors des frais irrépétibles. - que la résolution n° 23 autorisant le syndic à agir en justice n'a pas été rejétée, une rectification étant intervenue. M. [B] [K] et Mme [J] [R] demandent à la Cour de déclarer irrecevable leur intervention forcée en cause d'appel. Subsidiairement, ils concluent à l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions et demandent à la Cour de juger nul le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 décembre 2015, subsidiairement d'annuler la résolution n° 23 de cette assemblée générale. Ils sollicitent l'allocation de la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et la condamnation des succombants aux dépens. Ils soutiennent : - que le litige n'a pas évolué et que leur appel en intervention forcée est irrecevable. - qu'ils auraient dû être mis en cause en première instance. - qu'ils s'associent à la demande d'annulation du procès-verbal de l'assemblée générale du 15 décembre 2015 présentée par les époux [T] et reprennent les moyens développés par ceux-ci. - que très subsidiairement les époux [T] doivent les relever et garantir de toute condamnation. L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION Attendu qu'il est constant qu'à l'occasion de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble LE TAVELS à [Localité 5], qui s'est tenue le 15 décembre 2015, a notamment été évoquée la question tenant à l'autorisation du syndic d'agir en justice pour obtenir la démolition d'un abri construit par les époux [T] sans autorisation sur la terrassse, partie commune à usage privatif, desservant leur appartement; Que cette question a fait l'objet d'un vote dans le cadre de la résolution n° 23; Qu'il ressort des mentions d'origine du procès-verbal d'assemblée générale du 15 décembre 2015 que cette résolution a été rejetée; Qu'ultérieurement et après diffusion du procès-verbal dorigine, une correspondance a été adressée aux copropriétaires par le syndic le 3 mars 2016, indiquant qu'à la suite d'une erreur dans le décompte des voix, la résolution n° 23 devait être considérée comme adoptée; Mais attendu que cette résolution totalement centrale et essentielle qui est au coeur du litige opposant les époux [T] et le SDC de l'immeuble LE TAVELS, qui devait évidemment faire l'objet d'une attention et d'une vigilance de tous toute particulière, ne peut être considérée comme adoptée sur le simple courrier adressé par le syndic le 3 mars 2016 au motif d'un problème dans le décompte des voix; Que le procès-verbal d'origine de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 décembre 2015 a bien mentionné que cette résolution avait été rejetée; Qu'un simple acte rectificatif du syndic ne saurait permettre, à supposer qu'il y ait bien une erreur, d'inverser sous prétexte d'erreur, le résultat du vote constaté dans le procès-verbal dressé; Attendu que seule une délibération nouvelle et sérieuse sur cette résolution portant le numéro 23 dans le procès-verbal d'assemblée générale du 15 décembre 2015 mentionnant, peut-être à tort, que cette résolution a été rejetée, est de nature à permettre de recueillir sur ce point central qui est au coeur du procès opposant les parties, et avec certitude, la décision réelle des copropriétaires; Qu'en raison de ce qui précède et du caractère sans valeur de la correspondance adressée par le syndic le 3 mars 2016 au regard de l'enjeu en cause, il convient d'annuler purement et simplement la résolution n° 23 sur le texte de laquelle il est nécessaire que tous les copropriétaires s'expriment à nouveau, cette fois-ci de façon incontestable, seule l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble LE TAVELS et non le syndic dans une simple correspondance, pouvant décider sur ce point de façon souveraine; Attendu que c'est donc à tort que le premier juge a estimé qu'il convenait de débouter les époux [T] de toutes leurs prétentions et les a, à ce stade, condamnés à titre reconventionnel d'avoir à procéder à l'enlèvement de la construction et à la remise de leur terrasse en son état initial, sous astreinte de 50 € par jour de retard; Qu'il y a lieu en conséquence d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 14 septembre 2021 par le Tribunal Judiciaire de NICE dans la procédure de première instance enregistrée sous le numéro RG 16 / 02565; Attendu qu'il convient d'annuler la résolution n° 23 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble LE TAVELS à [Localité 5], qui s'est tenue le 15 décembre 2015 et de débouter, à ce stade, le SDC de l'immeuble LE TAVELS de sa demande tendant à obtenir la condanation des époux [T] ou des nouveaux acquéreurs d'avoir à procéder à l'enlèvement de la construction et à la remise de leur terrasse en son état initial, sous astreinte de 50 € par jour de retard; Attendu que la mise en cause de M. [B] [K] et de Mme [J] [R] apparaît bien recevable à ce stade, ceux-ci ayant acquis en cours de délibéré, par acte notarié en date du 5 juillet 2021, le lot de copropriété des époux [T] au sein de l'immeuble LE TAVELS situé à [Localité 5] 2000; Attendu qu'une faute des époux [T] n'étant pas démontrée à ce stade, il convient de rejeter la demande de dommages-intérêts formulée par le SDC de l'immeuble LE TAVELS; Attendu qu'aucune considération relative à l'équité ou à la situation économique des parties ne commande que soit attribuée à quiconque une indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile; Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE TAVELS, qui succombe, supportera les dépens de première instance et d'appel; PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 14 septembre 2021 par le Tribunal Judiciaire de NICE dans la procédure de première instance enregistrée sous le numéro de rôle RG 16 / 02565; Statuant à nouveau, ANNULE la résolution n° 23 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble LE TAVELS tenue le 15 décembre 2015; DEBOUTE, à ce stade, le SDC de l'immeuble LE TAVELS de sa demande tendant à obtenir la condamnation des époux [T] ou des nouveaux acquéreurs d'avoir à procéder à l'enlèvement de la construction et à la remise de leur terrasse en son état initial, sous astreinte de 50 € par jour de retard; DECLARE recevable la mise en cause de M. [B] [K] et de Mme [J] [R], acquéreurs du lot appartenant précédemment aux époux [T]; REJETTE la demande de dommages-intérêts formée par le SDC de l'immeuble LE TAVELS à l'encontre des époux [T]; REJETTE les demandes formulées sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE TAVELS aux dépens de première instance et d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT