Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRAN'AISE
AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 28 JUIN 2022
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/17120 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CATQH
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Juillet 2019 -Tribunal d'Instance de NOGENT SUR MARNE RG n° 11-18-000797
APPELANT
Monsieur [D] [W] [L]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par Me Florian TOSONI, avocat au barreau de PARIS, toque : B1192
INTIMEE
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE-DE-FRANCE (EPFIF), établissement public à caractère industriel et commercial, immatriculé au RCS de Paris sous le n°495 120 008, représenté par son Directeur Général, [H] [Y], domicilié en cette qualité au siège social.
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me My-Kim YANG PAYA de la SCP SEBAN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0498
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 05 Avril 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Michel CHALACHIN, Président de chambre
Mme Marie MONGIN, Conseillère
M. François BOUYX, Conseiller
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame MONGIN dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Cynthia GESTY
ARRÊT : contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Mme Marthe CRAVIARI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 3 février 1994, M. [D] [W] [L] est devenu locataire du bien sis [Adresse 1], propriété de M. [G] et Mme [E] [A] et de M. [S] et Mme [N] [A]. Ce pavillon d'habitation est contigu au garage automobile que M. [W] [L] exploite par l'intermédiaire de la société DSA Auto pour lequel il bénéficie d'un bail commercial.
Les 28 et 29 juillet 2011, Mmes [A] venant aux droits de leurs maris décédés, ont délivré à leur locataire un congé avec offre de vente au prix de 240 000 euros, à effet au 31 janvier 2012.
L'offre de vente a été acceptée par M. [W] [L] et, le 2 février 2012, les parties ont conclu un compromis de vente. Pour des raisons ne figurant pas à la procédure, la vente n'a pas été régularisée et une nouvelle offre de vente a été formulée au prix de 200 000 euros par exploit du 6 juin 2012, qui a été acceptée par M. [W] [L] par courrier du 26 juin 2012.
L'établissement public foncier d'Ile-de-France, (ci-après EPFIF), conformément à un arrêté municipal du 26 juillet 2012, a manifesté son intention de préempter le 30 juillet 2012. Cette déclaration a été reçue le 2 août 2012.
Le 30 août 2013, l'établissement public foncier d'Ile-de-France a conclu un acte authentique de vente avec Mmes [E] et [N] [A].
Le 2 août 2013, l'établissement public foncier d'Ile-de-France a conclu avec M. [W] [L] une convention de mise à disposition du bien pour une durée de plus de deux années, à effet au 31 décembre 2012 expirant le 2 août 2015, moyennant la somme annuelle de 7 800 euros.
Constatant l'absence de libération des lieux à la date convenue, l'établissement public foncier d'Ile-de-France a fait assigner M. [W] [L] devant le président de la formation des référés du tribunal de Nogent-sur-Marne pour voir constater son occupation sans droit ni titre et en tirer toute conclusion.
Par ordonnance du 3 juin 2016, le président du tribunal a constaté le défaut de titre d'occupation et a ordonné l'expulsion de M. [W] [L]. Il a rejeté la demande de délais pour quitter les lieux et a fixé l'indemnité d'occupation mensuelle à 650 euros, somme au paiement de laquelle il a condamné M. [W] [L]. Ce dernier a interjeté appel de cette ordonnance puis s'est désisté de son appel.
Le juge de l'exécution, saisi à deux reprises par M. [W] [L] afin que lui soient accordés des délais pour quitter les lieux, a refusé de faire droit à ses demandes.
M. [W] [L] a été expulsé le 7 mai 2018.
Le 16 août 2018, M. [W] [L] a fait assigner l'établissement public foncier d'Île-de-France devant le tribunal d'instance de Nogent-sur-Marne afin d'obtenir la nullité de la convention de mise à disposition et, subsidiairement, sa requalification en contrat de bail, son rétablissement en jouissance du bien et la condamnation de l'établissement public foncier d'Île-de-France à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.
Par jugement du 12 juillet 2019, le tribunal d'instance a ainsi statué :
Constate la prescription des demandes de M. [W] [L],
Condamne M. [W] [L] aux entiers dépens,
Déboute l'établissement public foncier d'Île-de-France de ses demandes formées au chef de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute M. [W] [L] de ses demandes formées au chef de l'article 700 du code de procédure civile,
Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision.
Le 26 août 2019, M. [W] [L] a interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique, et dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 25 mai 2020, il demande à la cour de :
Accueillir l'intégralité des demandes, dires, fins et conclusions de M. [W] [L], les dires recevables (en écartant à chaque fois la prescription pour les motifs dans le corps des présentes) et bien-fondés,
Rejeter a contrario l'intégralité des demandes, dires, fins et conclusions de l'établissement public foncier d'Île-de-France,
Infirmer en conséquence le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
À titre principal,
Prononcer la nullité de la convention conclue le 2 août 2013 entre les deux parties à la présente procédure pour les motifs développés dans le corps des présentes et, par conséquent,
Constater que M. [W] [L], resté dans les lieux de 1994 à 2018 en qualité de locataire, jouit toujours de la qualité de locataire aujourd'hui,
À titre subsidiaire et donc si la convention du 2 août 2013 n'était pas annulée,
Requalifier la convention conclue le 2 août 2013 entre les parties en un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 et ce au vu de l'absence de tout motif de précarité au sens où la jurisprudence entend ce terme, outre l'absence de renonciation régulière à ses droits découlant d'une loi d'ordre public par M. [W] [L],
Condamner en toutes hypothèses (soit en cas d'annulation de la convention du 2 août 2013, soit dans l'hypothèse subsidiaire de requalification) l'établissement public foncier d'Île-de-France à mettre à disposition de M. [W] [L] le pavillon situé [Adresse 1] (ainsi désigné dans l'acte authentique : « un pavillon élevé sur cave et comprenant : - au rez de chaussée : cuisine et séjour, - au premier étage: deux chambres, salle d'eau, local wc, - installation de chauffage central au gaz par radiateurs en fonte et chaudière murale de marque ELM Leblanc pour laquelle le locataire s'oblige à souscrire un contrat d'entretien et à en justifier à toute réquisition du bailleur ») immédiatement après la survenance de la décision à intervenir. M. [W] [L] jouira alors du local en qualité de locataire au sens de la loi du 6 juillet 1989 et il s'acquittera de son loyer, au niveau du montant demandé lors de son expulsion. La présente obligation de mise à disposition par l'établissement public foncier d'Île-de-France sera assortie d'une astreinte de 1 000 euros par jour de retard à payer à M. [W] [L] et ce donc si l'établissement public foncier d'Île-de-France refusait de s'exécuter en totalité de son obligation de mise à disposition,
Condamner en toutes hypothèses (soit en cas d'annulation de la convention du 2 août 2013, soit dans l'hypothèse subsidiaire) l'établissement public foncier d'Île-de-France à payer à M. [W] [L] la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral qu'il lui a créé,
Condamner en toutes hypothèses l'établissement public foncier d'Île-de-France à payer à M. [W] [L] la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner l'établissement public foncier d'Île-de-France aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Par conclusions notifiées par la voie électronique le 25 février 2020, l'établissement public foncier d'Île-de-France demande à la cour de :
À titre principal,
Déclarer mal fondé l'appel de M. [W] [L],
En conséquence,
Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal d'instance de Nogent-sur-Marne le 12 juillet 2019,
À titre subsidiaire,
Débouter M. [W] [L] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,
Dire et juger l'établissement public foncier d'Île-de-France recevable et bien fondé en l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
En conséquence,
Dire et juger que la convention de mise à disposition du 2 août 2013 était, lors de sa formation et de son exécution, conforme à l'article 1108 ancien du code civil,
Dire et juger que la convention de mise à disposition du 2 août 2013 n'était pas soumise à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
En conséquence,
Dire et juger n'y avoir lieu à réintégration de M. [W] [L] dans le pavillon situé [Adresse 1],
Dire et juger n'y avoir lieu à dommages et intérêts au profit de M. [W] [L],
En tout état de cause,
Condamner M. [W] [L] à verser à l'établissement public foncier d'Île-de-France la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner M. [W] [L] à rembourser à l'établissement public foncier d'Île-de-France les entiers dépens de première instance et d'appel.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 mars 2022.
SUR CE,
Considérant que le premier juge a jugé prescrites les demandes de M. [W] [L], faisant courir le délai de cinq ans, délai sur lequel les parties s'accordent, à la date de conclusion du contrat d'occupation le 2 août 2013 ;
Considérant qu'à l'appui de sa demande principale en nullité, l'appelant fait valoir qu'il a signé la convention litigieuse en raison des affirmations inexactes de l'EPFIF quant à sa qualité de propriétaire le 2 août 2013 alors que l'acte notarié a été signé le 30 août suivant, ainsi que quant à la nécessité pour la commune de prendre possession de ce pavillon sur lequel elle n'a aucun projet de construction ;
Que l'article 1304 du code civil dans sa précédente rédaction applicable au litige, comme l'article 1144 dudit code dans sa rédaction nouvelle, prévoient que la prescription de l'action en nullité pour dol ne court qu'à compter du jour où la violence a cessé ou du jour où les faits constitutifs du dol ont été découverts, cette connaissance devant revêtir une certaine certitude et non de simples soupçons ;
Que l'appelant fait justement valoir qu'il n'a pu connaître le mensonge allégué tenant à la qualité de propriétaire de l'EPFIF qu'à compter de la publication de l'acte notarié transférant la propriété du bien objet de la convention litigieuse, soit postérieurement à la signature de l'acte notarié le 30 août 2013, de sorte que son action engagée par assignation en date du 16 août 2018 n'est pas prescrite ;
Considérant s'agissant de la qualité de propriétaire de l'expropriant, invoquée par l'EPFIF au jour où il a manifesté son intention de préempter aux conditions mentionnées dans l'offre de vente, qu'il doit être relevé que, antérieurement à la modification de l'article L 213-14 du code de l'urbanisme par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 posant le principe que le transfert de propriété est la plus tardive des dates auxquelles seront intervenus le paiement et l'acte authentique, le principe était que l'accord des parties sur la chose et sur le prix, comme c'est le cas en l'occurrence, opérait le transfert de propriété, encore que celui-ci n'était pas total puisque l'article L 213-15 dudit code prévoyait que le vendeur en conservait la jouissance jusqu'au payement du prix ;
Qu'ainsi le 2 août 2013, il ne saurait être considéré que la circonstance que l'EPFIF se présente comme propriétaire du pavillon dont il s'agit dans la convention conclue avec M. [W] [L] puisse être qualifiée de mensonge dolosif ;
Que s'agissant de l'absence d'utilisation du bien préempté par l'EPFIF, celui-ci fait valoir qu'il a pour mission de préparer les projets de la commune par une action foncière en amont, ce qui ne saurait être constitutif d'un dol, les dispositions des articles L 221-1 à L 221-3 du code de l'urbanisme, dans leurs rédactions alors applicables, réglementant la réserve foncière de l'État, des collectivités locales ou de leurs groupements y ayant vocation, des syndicats mixtes, les établissements publics mentionnés aux articles L. 321-1 et L. 324-1 ;
Que si, comme le fait valoir l'appelant, une telle pratique de l'autorité publique peut être constitutive d'une violation de l'article 1er du protocole n°1 de la convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, il n'en va ainsi qu'en cas d'abus de ce droit, abus qui n'est pas caractérisé en l'occurrence ;
Considérant, en conséquence, que le moyen pris de la nullité de la convention d'occupation conclue le 2 août 2013 sera rejeté ;
Considérant s'agissant de la demande subsidiaire en requalification de ladite convention en bail soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, que ce sont les dispositions de l'article 2224 du code civil qui trouvent application, ce texte faisant courir le délai de prescription à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ;
Qu'en l'espèce, et comme l'a jugé le tribunal, c'est bien au jour de la conclusion de la convention litigieuse, excluant expressément les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, que l'appelant a connu ou aurait dû connaître son droit à la contester, de sorte que l'action engagée par assignation délivrée le 16 août 2016 est tardive ;
Que l'appelant ne peut utilement se prévaloir du fait qu'il a contesté la qualification donnée à la convention de mise à disposition devant le juge des référés lors de l'audience du 13 mai 2016 dès lors qu'il s'est désisté de l'appel qu'il avait formé à l'encontre de l'ordonnance rendue le 3 juin suivant ;
Considérant en conséquence que la demande de requalification de la convention de mise à disposition conclue le 2 août 2013 est prescrite et, partant irrecevable ;
Considérant que le jugement sera confirmé de ce chef ;
Que s'agissant des mesures accessoires, le jugement sera confirmé quant à la procédure de première instance ; qu'au regard du contexte du présent litige chacune des parties conservera la charge des dépens qu'elle a exposés en appel, que l'équité et la situation économique des parties ne justifient pas l'application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Statuant publiquement par mise à disposition au greffe de l'arrêt contradictoire,
- Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a déclaré prescrite l'action en nullité de la convention de mise à disposition conclue par les parties le 2 août 2013,
Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant :
- Déclare recevable la demande en nullité de la convention de mise à disposition conclue par les parties le 2 août 2013,
- Déboute M. [D] [W] [L] de cette demande et de ses demandes subséquentes qui en étaient la conséquence,
- Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens qu'elle a exposés en appel.
Le greffier, Le Président,
