Cour d'appel, 30 avril 2024. 23/00300

JP/ND Numéro 24/1471 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRET DU 30/04/2024 Dossier : N° RG 23/00300 - N° Portalis DBVV-V-B7H-IN2W Nature affaire : Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion Affaire : [O] [S] [L] C/ [Y] [V] [U] [F] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R E T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 30 avril 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 20 Février 2024, devant : Madame Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport, assistée de Madame SAYOUS, Greffière présente à l'appel des causes, Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Joëlle GUIROY et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente Madame Joëlle GUIROY, Conseillère Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANT : Monsieur [O] [S] [L] né le 03 Août 1944 à [Localité 8] de nationalité française [Adresse 3] [Localité 4] Représenté par Me Stéphane LOPEZ, avocat au barreau de Pau Assisté de Me Charlotte de LAGAUSIE (AARPI GRAVELLIER LIEF DE LAGAUSIE RODRIGUES), avocat au barreau de Bordeaux INTIMES : Monsieur [Y] [V] [Adresse 2] [Localité 6] assigné Madame [U] [F] [Adresse 1] [Localité 5] assignée sur appel de la décision en date du 06 SEPTEMBRE 2022 rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONT DE MARSAN RG : 21/303 Par jugement réputé contradictoire rendu le 06 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan a : - condamné Madame [U] [F] à payer à Monsieur [O] [S] [L] la somme de 1031.53 euros au titre de l'arriéré locatif - condamné Monsieur [Y] [V] à rembourser à Madame [U] [F] la somme de 515.76 euros correspondant à sa part divise de la dette locative - condamné Madame [U] [F] à payer à Monsieur [O] [S] [L] la somme de 148.80 euros au titre de la taxe d'ordures ménagères 2020 - condamné Monsieur [Y] [V] à rembourser à Madame [U] [F] la somme de 74.40 euros correspondant à sa part divise de la dette locative d'ordures ménagères - condamné Madame [U] [F] à payer à Monsieur [O] [S] [L] la somme de 269 euros au titre des réparations locatives - débouté Monsieur [O] [S] [L] du surplus de ses demandes indemnitaires au titre des réparations locatives - débouté Madame [U] [F] de sa demande en délais de paiement - condamné Madame [U] [F] à payer à Monsieur [O] [S] [L] la somme de 800 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile - condamné Madame [U] [F] aux entiers dépens - rappelé que l'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du Code de procédure civile. Par déclaration du 25 janvier 2023, Monsieur [O] [S] [L] a interjeté appel de la décision. Monsieur [O] [S] [L] conclut à : - Confirmer le jugement seulement en ce qu'il a condamné Madame [U] [F] à verser à Monsieur [L] 1.031,53€ au titre de l'arriéré locatif et débouté Madame [U] [F] de sa demande en délais de paiement ; - Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan, dans toutes ses autres dispositions. Statuant à nouveau : Condamner Madame [F] à verser à Monsieur [L] les sommes de 4.972,60 € au titre des dégradations locatives ; 171,33€ au titre de la taxe d'ordures ménagères ; - Condamner Madame [F] à verser à Monsieur [L] la somme de 2.500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel. - Débouter Madame [F] de l'ensemble de ses demandes Les intimés n'ont pas conclu et n'ont pas constitué avocat. SUR CE Selon acte authentique du 19 janvier 2019, Monsieur [L] a donné à bail à Madame [U] [F] et Monsieur [Y] [V] un logement sis [Adresse 7]) pour une durée de 3 ans à compter de la date de l'acte et moyennant un loyer mensuel de 450 €. Un'état des lieux a été dressé lors de la conclusion du contrat. Au cours de l'exécution dudit contrat les locataires n'ont honoré que partiellement leurs obligations de paiement des loyers, de sorte, qu'à l'initiative du bailleur, un plan d'apurement a été élaboré et signé par toutes les parties. Le 23 juin 2020, Madame [U] [F] a notifié à Monsieur [O] [S] [L] son départ des lieux, laissant comme seul locataire Monsieur [Y] [V]. Par lettre recommandée du 17 septembre 2020, en la forme de mise en demeure, le bailleur a demandé, en vain, aux locataires de procéder au paiement des loyers et charges. Courant octobre 2020, Monsieur [Y] [V] a quitté les lieux. Le 19 octobre 2020, un état des lieux de sortie a été réalisé dont les annotations afférentes à la chose louée diffèrent de celles mentionnées dans l'état des lieux d'entrée. Monsieur [L], s'appuyant sur des devis, chiffre le montant des travaux de réfection à 4972. 60 €. Aussi, le bailleur fait à ce jour état d'un arriéré locatif d'un montant de 1031,53 € auquel doit s'ajouter la somme de 186 € au titre de la taxe des ordures ménagères. Monsieur [L] a saisi le Tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan, lequel a condamné solidairement, par ordonnance du 13 février 2021, Madame [U] [F] et Monsieur [Y] [V] au recouvrement des sommes susvisées en sus de 1.23 € au titre des intérêts acquis au taux annuel de 3,11% à compter de la mise en demeure du 1er décembre 2020, 15.96 euros au titre de frais de procédure et 51.48 euros au titre des frais de requête. Par exploit d'huissier du 25 février 2021, une ordonnance d'injonction de payer a été signifiée à Madame [U] [F], qui a formé opposition par lettre recommandé avec accusé de réception en date du 11 mars 2021. L'affaire a été évoquée à l'audience du 07 juin 2022. Par jugement du 06 septembre 2022 dont appel, le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan n'a fait que partiellement droit aux demandes de Monsieur [L] ; si sa demande tenant au paiement de l'arriéré locatif a été confirmée, ses demandes afférentes au paiement des charges et au remboursement des dépenses de réparation ont été minorées. Monsieur [L] fait valoir que le logement objet du contrat a subi des dégradations qu'il incombe aux preneurs de prendre en charge au visa de l'article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. Il affirme que ces dégradations sont imputables à la période de jouissance des locaux par Madame [U] [F] et Monsieur [Y] [V]. Il se fonde sur la comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie ainsi que sur les photographies produites. Selon lui, l'état des lieux d'entrée est suffisamment précis en ce que le bon état général des équipements a recueilli l'assentiment de toutes les parties et n'a appelé aucun commentaire de la part des preneurs. Monsieur [L] considère que les photographies sont particulièrement évocatrices. Il importe peu que les photographies n'aient pas été prises au contradictoire des locataires, la preuve pouvant être rapportée par tout moyen en vertu de l'article 1358 du code civil. De surcroît, il dispose de photographies datées d'avant et pendant la période de jouissance ce qui permet d'évaluer les dégradations intervenues. Il demande aux preneurs de payer le montant additionné des quatre devis, soit 4972,60 euros comprenant les travaux de réfection suivants : Reprise des peintures pour un montant de 3.333 euros Remplacement de la hotte et de deux radiateurs pour un montant de 974.60 euros L'enlèvement des encombrants et le nettoyage pour un montant de 240 euros Le remplacement des équipements manquants pour 429 euros. Monsieur [O] [S] [L] précise que suivant une jurisprudence constante de la Cour de Cassation la production de devis suffit sans qu'il soit nécessaire de rapporter la preuve de la réalisation des travaux. Sur le remboursement de la taxe d'ordures ménagères, celle-ci devra être fixée à 171.33 euros. Sur le paiement de l'arriéré de locatif le jugement de première instance devra être confirmé. Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière recevable et bien fondée. Sur la réparation des dégradations L'article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par le décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure et de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord du propriétaire. L'existence et l'ampleur des dégradations locatives s'apprécient par comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie. L'état des lieux doit être réalisé contradictoirement afin d'être opposable aux parties. Conformément à l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver sachant que nul ne peut se constituer de preuve à soi-même. En l'espèce, l'état des lieux d'entrée produit est laconique. Les parties se sont contentées d'apposer la mention « bon » pour chaque pièce du logement sans détailler l'état de chacun des équipements. Il n'est pas non plus fait référence à l'existence de l'intégralité des équipements . L'auvent, les gouttières, le plan de travail et la table a priori disparus n'y figurent pas. La liste des équipements n'est pas rédigée de manière exhaustive, en atteste les points de suspensions parsemant le document : « Equipements : Plaques / Four / Hotte/' ». Le manque de précision de cet état des lieux est imputable à la défaillance tant du bailleur dans la rédaction incomplète de l'état des lieux et des annotations qu'à celle des preneurs qui n'ont présenté aucune observation. L'état des lieux de sortie est aussi imprécis puisque le bailleur se borne à faire mention de ce qui serait le siège des désordres sans en préciser les détériorations éventuelles l'affectant : « marche escalier » « peinture » ; « radiateur » ; « haut vent » ; « jardin - détritus » ; ('). Sauf pour la hotte notée comme disparue et figurant comme présente dans l'état des lieux d'entrée. Il est par conséquent impossible de savoir si le bailleur fait référence à un manquant ou une dégradation. Le langage usité en matière de bail d'habitation aurait été pertinent dès le départ (très bon état, bon état, état d'usage, mauvaise état, très mauvais état') et surtout avec davantage de détails (traces sur les murs, éclats'). L'appelant tente de pallier ces carences en produisant des photographies dont les dates ne peuvent être vérifiées ce qui ne permet pas d'imputer les dégradations à la période de jouissance des locataires. Si les quatre devis produits par Monsieur [O] [S] [L] établissent que ce dernier a engagé des dépenses de réparation et d'entretien, il n'est pas rapporté que celles-ci résultent de la période de jouissance, sauf pour la hotte expressément mentionnée comme disparue et figurant dans l'état des lieux d'entrée. Au vu de ce qui précède, Monsieur [O] [S] [L] est défaillant dans l'administration de la preuve. En effet la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie n' est pas efficiente. En ce qui concerne la hotte elle devra être remboursée à hauteur de 180.00 euros conformément au devis de Monsieur [J], versé au débat. Par ailleurs, Madame [U] [F] a concédé la nécessité de procéder aux réparations suivantes au regard des devis produits : Réparation marche escalier pour un montant de 100 euros Réparation bas de cloison pour 100 euros Réglette LED pour 69 euros. En conséquence, [U] [F] et [Y] [V] seront condamnés au paiement de la somme de 449 euros, comprenant le remboursement de la hotte et des frais de réparation portant sur les équipements dont [U] [F] a admis les dégradations. Sur l'arriéré locatif Les parties n'ont pas entendu remettre en cause la décision prise en première instance. Le jugement dont appel sera donc confirmé sur la somme de 1031,53 euros due au titre de l'arriéré locatif . Sur la taxe d'ordures ménagères L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire « de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». La taxe d'enlèvement des ordures ménagères fait partie des charges récupérables listées en annexe du décret n°87-713 du 26 aout 1987. En l'espèce, le justificatif de taxe foncière produit fait apparaître une cotisation de 93 euros au titre de la taxe d'ordures ménagères pour l'année 2019 et de 94 euros pour l'année 2020. Néanmoins en 2020, les locataires ont libéré le logement en octobre, en jouissant donc des lieux 10 mois sur 12, de sorte que la part qui leur est imputable doit être calculée au prorata temporis. Ce qui donne le calcul suivant : 94€(10/12), soit 78.33 euros. Somme à laquelle il convient donc d'ajouter le montant de 93 euros dû au titre de l'année 2019, ce qui donne un total de 171.33 euros. En conséquence, il sera fait droit à la demande de Monsieur [O] [S] [L]. Le jugement dont appel sera donc réformé sur ce point. ' Sur la solidarité entre les locataires : Le contrat de bail mentionne deux colocataires [U] [F] et [Y] [V] et prévoit une clause de solidarité ainsi libellée : « pour l'exécution de toutes les obligations du présent contrat en cas de pluralité de locataires, il y aura solidarité et indivisibilité entre eux. » Il résulte des dispositions du Code civil sur la solidarité que la solidarité stipulée entre les deux preneurs d'un local d'habitation ne cesse pas du fait que l'un d'eux donne congé ; par suite ce preneur reste tenu solidairement des loyers et charges échus après son départ à raison du maintien dans les lieux de l'autre preneur. L'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose à ce titre que la solidarité d'un colocataire ou de la caution s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé. Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a divisé la part contributive de chacun des colocataires et les condamnations prononcées le seront solidairement envers [U] [F] et [Y] [V]. Sur la demande en délais de paiement Les intimés défaillants ne présentent aucune demande de ce chef en appel et le jugement sera confirmé sur le rejet de la demande de délai de paiement. La somme de 1000 € sera allouée à [O] [S] [L] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, rendu par défaut et en dernier ressort Confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté [U] [F] de sa demande de délais de paiement L'infirmant sur ses autres dispositions : Condamne solidairement [U] [F] et [Y] [V] à payer à [O] [S] [L] les sommes suivantes : ' 1031,53 euros au titre de l'arriéré locatif, ' 171,33 € au titre de la taxe d'ordures ménagères 2020 ' 449 € au titre des réparations locatives, Déboute [O] [S] [L] du surplus de ses demandes, Condamne solidairement [U] [F] et [Y] [V] à payer à [O] [S] [L] la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile Dit [U] [F] et [Y] [V] tenus solidairement aux dépens. Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière La Présidente