Cour d'appel, 13 février 2023. 22/02361

COUR D'APPEL DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 13 FEVRIER 2023 N° RG 22/02361 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MWM4 Société ACTION LOGEMENT SERVICES c/ [D] [V] Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : 13 février 2023 aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 18 mars 2022 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIBOURNE (RG : 21/00227) suivant déclaration d'appel du 16 mai 2022 APPELANTE : Société ACTION LOGEMENT SERVICES agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 1] Représentée par Me Olivier KREBS, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Me Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON INTIMÉE : [D] [V] de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] Non représentée, assignée à personne tiers ayant accepté de recevoir le pli COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 janvier 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Roland POTEE, président, chargé du rapport, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Roland POTEE, président, Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, Emmanuel BREARD, conseiller, Greffier lors des débats : Séléna BONNET ARRÊT : - par défaut - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. * * * EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE La SCI Athilona a donné en location à Mme [D] [V] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel indexé de 410 euros et une provision sur charges de 10 euros par mois, soit un total de 420 euros. Un dépôt de garantie de 410 euros a été versé et Mme [V] bénéficie de l'APL. La société Action Logement Services s'est portée caution de Mme [V] dans le cadre du dispositif 'Visale', devenant ainsi subrogée dans tous les droits du bailleur à l'encontre du locataire. Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés et à la suite de divers incidents de paiement, le propriétaire a fait jouer l'engagement de caution de la société Action Logement Services. Ainsi, plusieurs quittances subrogatives lui ont été délivrées. Un premier commandement de payer a été délivré à la locataire le 13 juin 2019. Toutefois, la dette n'a pas été signalée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX). À la suite de nouveaux incidents de paiement, le propriétaire a de nouveau fait jouer l'engagement de caution pour les loyers de juin à octobre 2019. Une nouvelle quittance subrogative a été délivrée le 20 novembre 2019. La société Action Logement Services a assigné le 9 janvier 2020, (dénoncé le 10 janvier 2020 par voie électronique au préfet de la Gironde), Mme [V] aux fins notamment de voir ordonner la constatation de la résiliation du bail, l'expulsion des occupants et de la condamner au règlement de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation actualisés s'élevant alors à la somme de 2 216,63 euros au 30 novembre 2019. Le juge des contentieux de la protection, par un jugement du 7 avril 2021, a déclaré irrecevable l'action au motif que la dette n'avait pas été signalée à la CCAPEX. La société Action Logement Services a alors à nouveau fait délivrer à Mme [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 3 447,45 euros arrêté au mois de novembre 2020. Ce commandement a été dénoncé à la CCAPEX le 31 mai 2021. Par acte du 20 août 2021, la société Action Logement Services a fait assigner à nouveau Mme [V] aux fins notamment de voir ordonner la constatation de la résiliation du bail, l'expulsion des occupants et de la condamner au règlement de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation actualisés s'élevant alors à la somme de 5 139,08 euros au 31 décembre 2020. Par jugement du 18 mars 2022, le tribunal judiciaire de Libourne a : - déclaré irrecevables les demandes de la SAS Action Logement Services, - laissé les dépens à la charge de la SAS Action Logement Services. La société Action Logement Services a relevé appel de ce jugement par déclaration du 16 mai 2022. Par conclusions déposées le 22 décembre 2022, la société Action Logement Services demande à la cour de : - infirmer le jugement rendu le 18 mars 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Libourne en toutes ses dispositions en ce qu'il a déclaré irrecevable Action Logement Services de sa demande en constat de clause résolutoire et à titre subsidiaire en prononcé de la résiliation du bail, d'expulsion et la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, - débouter Mme [V] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, En conséquence, - déclarer recevable Action Logement Services en son action, - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, - à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Mme [V], En conséquence, - ordonner l'expulsion de Mme [V] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, En toutes hypothèses, - condamner Mme [V] à payer à Action Logement Services la somme de 9 863,40 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 mai 2021 sur la somme de 3 447,45 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation, - fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges, - condamner Mme [V], à payer lesdites indemnités d'occupation à Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu'à la libération effective des lieux, Y ajoutant, - condamner Mme [V] à payer à Action Logement Services la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - dire qu'il n'y a pas lieu à suspendre l'exécution provisoire de droit, - condamner Mme [V] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. Mme [V] n'a pas constitué avocat. Elle a été régulièrement assignée. L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 9 janvier 2023. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 26 décembre 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Conformément à l'article 902 du code de procédure civile, l'intimée, assignée à personne, n'ayant pas constitué avocat, l'arrêt sera rendu sur les seuls éléments fournis par l'appelante par application de l'article 665-1 du code de procédure civile. Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail Aux termes de l'article 24.I de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le représentant de l'Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par l'huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l'un des deux seuils est atteint. Il s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. Selon l'article 24.III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. En l'espèce, par acte d'huissier du 28 mai 2021, l'appelante, subrogée dans les droits de la SCI Athilona, a fait délivrer à Mme [V] un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 3447,45 euros arrêté au mois de novembre 2020 (pièce n° 7). Le commandement a été dénoncé à la CCAPEX le 31 mai 2021 (pièce n° 12). La créance ayant été signalée à la CCAPEX, il y a lieu de déclarer l'action de la SAS Action Logement Services recevable, par application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Sur le bien fondé des demandes Sur le constat de l'acquisition de la clause résolutoire Selon l'article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Par acte sous seing privé du 22 mars 2019, la SCI Athilona a conclu avec Mme [V] un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 comportant à son article une clause résolutoire aux termes de laquelle 'le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur : - deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges (...)'. En l'espèce, l'appelante a délivré un commandement de payer le 28 mai 2021 (pièce n° 7). Il est établi par les quittances subrogatives validée par la SCI Athilona et Action Logement Services (pièce n° 22 et 23) que la caution a versé à la demande du bailleur différentes certains sommes à compter de cette date, ce qui suffit à établir que le commandement est demeuré infructueux. Il convient par conséquent de faire droit à la demande de l'appelant de constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et dire que celui-ci est résilié depuis le 28 juillet 2021. Dans ces conditions, les occupants seront condamnés à quitter les lieux. Sur les arriérés de loyers et les charges récupérables Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. La SA Action Logement Services se prévaut d'une créance actualisée d'un montant de 9.863,40 euros au titre des loyers impayés dus par le locataire défaillant jusqu'en octobre 2022, suivant quittance subrogative du 17 novembre 2022 (pièce 23). A ce titre, il est présenté un historique des paiements couvrant la période d'avril 2019 à octobre 2022. Le bail étant résilié depuis le mois de juillet 2021, il y a lieu de considérer que les sommes versées par le SA Action Logement Services à compter de cette date l'ont été au titre des indemnités d'occupation dont ne s'est pas acquittée la locataire, conformément à l'article 8.1 de la convention de cautionnement Visale, qui assimile le terme de loyers aux indemnité d'occupation éventuellement prononcées. Il sera fait droit à la demande de l'appelante de condamner Mme [V] à la somme de 9863,40 euros avec intérêts au taux légal, par application de l'article 1231-6 du code civil. Les dommages et intérêts dus à raison du retard seront dûs à compter du commandement de payer du 28 mai 2021 sur la somme de 3447,45 euros, et pour le surplus à compter de l'assignation ayant donné lieu à la saisine du tribunal de Libourne en première instance. Sur l'indemnité d'occupation Il est de principe que lorsque l'occupation des lieux loués se poursuit après résiliation du bail, le locataire peut être tenu de verser au bailleur une indemnité d'occupation, dont le montant est fixé par le juge. L'échéancier des paiements produit par l'appelant faisant apparaître la somme mensuelle de 430,70 euros, il y a lieu de fixer l'indemnité d'occupation à ce même montant. Compte tenu des indemnités d'occupation dues à compter du mois de juillet 2021 et incluses dans le montant de la créance actualisée dont se prévaut l'appelante, il y a lieu de condamner Mme [V] à régler cette somme à la SA Action Logement Services à compter du mois de novembre 2022 inclus, jusqu'au départ effectif de la locataire, et dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative. Sur les autres demandes En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Mme [V] qui succombe en supportera donc la charge. En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Sur ce fondement, il convient de faire droit à la demande de l'appelante et de condamner Mme [V] à lui verser la somme de 1000 euros. PAR CES MOTIFS LA COUR, Infirme le jugement rendu le 18 mars 2022 par le juge des contentieux de la protection de Libourne. Et, statuant à nouveau, Déclare régulières, recevables et bien fondées les demandes de la SA Action Logement Services, Constate l'acquisition le 28 juillet 2021 de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre Mme [D] [V] et la SCI Athilona, Condamne Mme [D] [V] et tous occupants de son chef à quitter les lieux loués situés [Adresse 2], Dit qu'à défaut pour Mme [D] [V] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous les occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique, Fixe le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à libération parfaite des lieux à la somme de 430,70 euros, augmentée de la régularisation au titre des charges sur production des justificatifs, Condamne Mme [D] [V] à payer cette somme à la SA Action Logement Services, à compter du mois de novembre 2022, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, et ce jusqu'à la libération effective des lieux, Condamne Mme [D] [V] à payer à la SA Action Logement Services la somme de 9363,40 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 mai 2021 sur la somme de 3447,45 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation. Y ajoutant, Condamne Mme [D] [V] aux dépens, Condamne Mme [D] [V] à verser à la SA Action Logement Services la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,