Tribunal judiciaire, 13 février 2024. 23/07071

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : [Localité 4] HABITAT OPH Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Catherine HENNEQUIN Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/07071 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2WUL N° MINUTE : ORDONNANCE DE REFERE rendue le 13 février 2024 DEMANDERESSE [Localité 4] HABITAT OPH [Adresse 1] représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS DÉFENDERESSE Madame [W] [C] [Adresse 2] - [Localité 3] comparante COMPOSITION DU TRIBUNAL Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Nicolas RANA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 24 novembre 2023 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 février 2024 par Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, assisté de Nicolas RANA, Greffier Décision du 13 février 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07071 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2WUL FAITS ET PROCÉDURE Par acte du 05/02/2008 avec prise d’effet à la même date, [Localité 4] HABITAT OPH a donné à bail à Madame [W] [C] un appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 2] à [Localité 3], pour un loyer de 457,26 euros, outre provision sur charges. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Madame [W] [C] le 20 mars 2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 3 444,56 euros en principal. Par acte de commissaire de justice du 03 août 2023, [Localité 4] HABITAT OPH a fait assigner Madame [W] [C] aux fins de : - voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer, - voir ordonner l’expulsion de Madame [W] [C] ainsi que tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et d’un représentant des forces de l’ordre le cas échéant, - voir condamner Madame [W] [C] au paiement à titre provisionnel : D’une somme de 2 587,43 euros au titre de l’arriéré au 27/06/ 2023, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification du commandement de payer, D’une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer actuel (530,20 euros) majoré des taxes et charges diverses, à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, D’une somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant notamment les frais de commandement. L’assignation a été dénoncée à M.LE PREFET de [Localité 4] le 23 août 2023. A l'audience du 24/11/2023, le bailleur élève sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 4 811,45 euros, au 07/ 11/ 2023, échéance du mois d’octobre 2023 inclus, et maintient ses autres demandes. Il précise que des paiements de 2000 et de 600 euros ont été effectués le 17 octobre 2023 et le 7 novembre 2023. Par ailleurs, il précise qu’il ne s’oppose pas à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, et sollicite en cas de non-respect la fixation et la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation. Madame [W] [C] a comparu. Sans contester le montant de la dette actualisée, elle explique avoir repris le paiement du loyer courant. Elle sollicite selon ses revenus et charges des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, et propose notamment le paiement de la somme de 125 euros en plus du loyer courant pour apurer la dette. Un diagnostic social a été reçu au Greffe, dont les termes ont été communiqués au demandeur à l’audience. Décision du 13 février 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07071 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2WUL MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité  En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 21/03/2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] deux mois avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi. Sur la résiliation du bail Le commandement de payer a été délivré le 20 mars 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989. Madame [W] [C] n'ayant pas réglé dans les délais du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit au 20 mai 2023 à minuit, soit à compter du 21 mai 2023. Madame [W] [C] dispose de 3358 euros de salaire et de prestations familiales, pour des charges de 2440 euros. En l’absence d’opposition du bailleur, compte tenu de l’apurement possible par le débiteur selon les revenus disponibles et de la reprise du paiement du loyer courant hors charges, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif. En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [W] [C], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant et d’un serrurier, sous réserve du délai pour quitter les lieux. Sur la demande en paiement de l'arriéré Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte actualisé fourni que Madame [W] [C] reste devoir une somme de 4 176,96 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 07/ 11/ 2023, échéance du mois d’octobre 2023 incluse, hors frais (4 811,45 euros - 154,65 – 154,65 – 223,15 – 102,04). Il convient en conséquence de condamner Madame [W] [C] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 444,56 euros à compter de la date de signification du commandement de payer et de celle de la signification de l’assignation pour le surplus. Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 125 euros selon modalités au dispositif. Sur l'indemnité d'occupation En cas de non-respect des délais par les locataires, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [W] [C] au paiement de celle-ci. Sur les dépens Il y a lieu de condamner Madame [W] [C] aux dépens incluant notamment les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision. Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile  En équité, il convient de débouter [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe : Renvoie les parties à se pourvoir et dès à présent, DECLARE le bailleur recevable à agir, CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 21/ 05/ 2023, portant sur les lieux loués situés au [Adresse 2] à [Localité 3], SUSPEND les effets de la clause résolutoire, CONDAMNE Madame [W] [C] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme provisionnelle de 4 176,96 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 07/ 11/ 2023, échéance du mois d’octobre 2023 incluse, sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 444,56 euros à compter de la date de signification du commandement de payer et de celle de la signification de l’assignation pour le surplus, AUTORISE Madame [W] [C] à s'acquitter de la dette par 33 mensualités de 125 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la 34ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts, RAPPELLE qu'en cas de respect par Madame [W] [C] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise, RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets, DIT que [Localité 4] HABITAT OPH pourra alors faire procéder à l'expulsion de Madame [W] [C], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, CONDAMNE, en ce cas, Madame [W] [C] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH à titre de provision, l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit, DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions, CONDAMNE Madame [W] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision et des frais de la procédure éventuelle d’expulsion, DEBOUTE [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT