Tribunal judiciaire, 15 février 2024. 23/01821

Du 15 février 2024 5AA SCI/DL PPP Référés N° RG 23/01821 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YKN5 Société DOMOFRANCE C/ [V], [Y] [S] - Expéditions délivrées aux parties - FE délivrée à Sté DOMOFRANCE Le 15/02/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 février 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Edouard DE LEIRIS, GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE, DEMANDERESSE : Société DOMOFRANCE, SA D’HLM RCS BORDEAUX 458 204 963 [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Mme [I] [L] (Membre de l’entreprise) munie d’un pouvoir spécial DEFENDERESSE : Madame [V], [Y] [S] née le 09 Août 1970 à [Localité 6] [Adresse 5] [Localité 4] Présente DÉBATS : Audience publique en date du 18 Janvier 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 12 Septembre 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile. QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. La défenderesse ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte du 13 octobre 2021, la société DOMOFRANCE (DOMOFRANCE) a donné à bail à Mme [V] [S] un bien à usage d’habitation situé à [Localité 4], logement n° 6634, 66, rue Leybardie. Des loyers étant demeurés impayés, DOMOFRANCE a fait signifier, le 21 juin 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail. Le 12 septembre 2023, DOMOFRANCE a ensuite fait assigner Mme [V] [S] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation provisionnelle au paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 18 janvier 2024. Lors des débats, DOMOFRANCE demande : - de constater l’acquisition de la clause résolutoire, sans accorder de délais de paiement destinés à en suspendre les effets ; - d'ordonner l’expulsionde Mme [V] [S] et de statuer sur le sort des meubles présents dans le logement ; - de la condamner au paiement de la somme provisionnelle actualisée de 1505,74 euros, au titre de l'arriéré locatif, outre une somme au titre du supplément forfaitaire de loyer de solidarité, avec les intérêts au taux légal, d’une provision à titre d'indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. Il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens. A l'audience, Mme [V] [S] sollicite le bénéfice de délais de paiement en vue de la suspension des effets de la clause résolutoire du bail. Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l’audience. MOTIFS DE LA DECISION En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse. - SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL : - sur la recevabilité de l'action : DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 23 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 14 septembre 2023, soit plus de six semaines avant le 18 janvier 2024, date prévue pour l'audience par l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige. L’action est donc recevable au regard de ces dispositions. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose, en son I, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Il résulte en outre des V et VII de cette même disposition, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Le bail conclu contient une clause résolutoire (article page 8 des dispositions générales) et un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 21 juin 2023, pour la somme en principal de 7045,25 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 22 août 2023. Si le versement intégral du loyer courant a été repris, en décembre 2023, avant la date de l'audience, Mme [V] [S] ne fournit aucun élément de nature à attester de sa situation financière et à établir qu’elle serait en mesure d’apurer, dans le délai légal de 36 mois, l’arriéré locatif, s’élevant provisoirement, en cas de poursuite du bail, à un montant total de plus de 15000 euros, ainsi qu’il sera précisé ci-après. Par conséquent, les effets de la clause résolutoire contenue dans le bail ne peuvent être suspendus et il convient de constater que le bail a pris fin. L’expulsion de Mme [V] [S] sera donc ordonnée en tant que de besoin. Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution. - SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT : L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Par ailleurs, l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation dispose que l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer, que le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois, qu’à défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer, que lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement et que le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. Il est produit par DOMOFRANCE le bail ainsi qu'un décompte faisant état de ce que Mme [V] [S] reste devoir, en premier lieu, après soustraction des frais de poursuite, à la date du 2 janvier 2024, la somme de 1505,74 euros au titre d’un arriéré de loyers et de charges. Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle. En second lieu, DOMOFRANCE y ajoute une indemnité de supplément de loyer de solidarité, à hauteur de la somme de 15069,24 euros, exigée sur le fondement de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, en l'absence de réponse à l'enquête annuelle prévue par ce texte. Elle justifie en effet avoir vainement mis en demeure sa locataire conformément à l’article L. 441-9. Mme [V] [S] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de la dette de loyer et de charge et ne justifie pas avoir répondu à l’enquête annuelle. Elle doit, par conséquent, être condamnée à titre provisionnel, de ces chefs, sauf à réduire la provision due au titre de l’article L. 441-9 à la somme de 8790,39 euros. En effet, par nature, les indemnités de supplément de loyer de solidarité ne sont dues qu’autant que le bail demeure en cours, de sorte que celles sollicitées pour la période postérieure à la date de l’acquisition de la clause résolutoire doivent être écartées. S'agissant d'une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Mme [V] [S] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée à la somme forfaitaire et provisionnelle de 655,62 euros, révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées dans le contrat de bail. - SUR LES MESURES ACCESSOIRES : Mme [V] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. L'équité et la situation économique de Mme [V] [S] commandent de fixer l'indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 50 euros. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS : Nous, Edouard de Leiris, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort : CONSTATONS, à la date du 22 août 2023, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 octobre 2021 et liant la société DOMOFRANCE à Mme [V] [S], concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Localité 4], logement n° 6634, 66, rue Leybardie ; ORDONNONS en conséquence à Mme [V] [S] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ; DISONS qu’à défaut pour Mme [V] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société DOMOFRANCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DISONS n'y avoir lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place ; CONDAMNONS Mme [V] [S] à payer à la société DOMOFRANCE à titre provisionnel les sommes suivantes (décompte arrêté au 2 janvier 2024, échéance de décembre 2023 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance : - 1505,74 euros, au titre de l'arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d'occupation  - 8790,39 euros, au titre de la liquidation provisoire d’un supplément de loyer de solidarité ; CONDAMNONS Mme [V] [S] à payer à la société DOMOFRANCE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ; FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme forfaitaire de 655,62 euros ; DISONS que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans le contrat de bail ; CONDAMNONS Mme [V] [S] à payer à la société DOMOFRANCE la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS les plus amples demandes des parties ; CONDAMNONS Mme [V] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT