Tribunal judiciaire, 13 mai 2024. 24/00082

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00082 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GUNG MINUTE N° : 2024/ Notification Copie certifiée conforme délivrée le :14/05/24 à : Mme [C] Copie exécutoire délivrée le : à : TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS - TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT -------------------- JUGEMENT DU 13 MAI 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR : Société SHLMR RCS B 310 895 172 [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Mme [U] (Chargée de contentieux), munie d’un pouvoir DÉFENDEUR : Madame [O] [K] [X] [C] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Pascaline PILLET, Assistée de : Maureen ETALE, Greffier, DÉBATS : À l’audience publique du 15 Avril 2024 DÉCISION : Prononcée par Pascaline PILLET, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier, EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 13 novembre 2018, la SHLMR a donné en location à Madame [O] [K] [X] [C] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 516,14€ charges comprises. Par acte de commissaire de justice du 22 février 2024, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement visant la clause résolutoire du 20 avril 2023 resté sans effet, la SHLMR a assigné Madame [O] [K] [X] [C] à comparaître devant le Juge des contentieux de la Protection de SAINT-BENOIT aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, - ordonner en conséquence l’expulsion de la défenderesse, de sa personne et de ses biens, ainsi que de tout occupant de son chef, et ce avec le concours de la force publique s’il y a lieu, - condamner Madame [O] [K] [X] [C] à lui payer pour les causes sus énoncées: - une somme de 4.935,74€ correspondant au montant des arriérés des loyers et charges, - une indemnité d’occupation mensuelle de 557,43€ révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, à compter de la résiliation jusqu'à libération effective de tout occupant, - une somme de 350€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - les dépens, comprenant le coût du commandement de payer. L’affaire a été appelée à l’audience du 15 avril 2024, au cours de laquelle la SHLMR a maintenu ses demandes et actualisé sa créance. Madame [O] [K] [X] [C] a sollicité des délais de paiement et la suspension des effet de la clause résolutoire. Le juge n'a pas été destinataire de l’enquête des services sociaux. La décision a été rendue le 13 mai 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS La résiliation du bail Conformément au paragraphe I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En vertu de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.  En l'espèce, l’assignation à comparaître a été notifiée au préfet de la Réunion plus de six semaines avant l’audience, conformément à la prescription légale. Par ailleurs, la situation d'impayé a été signalée à la CAF par courrier du 23 décembre 2022. Dès lors, l’action en résiliation de bail est régulièrement engagée. Le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire. Le demandeur justifie avoir délivré le 20 avril 2023 un commandement, visant la clause résolutoire, d’avoir à payer la somme de 2.295,95€ représentant le soldes des loyers et charges impayés au 1er avril 2023 pour la somme de 2.129,50€ et les frais à hauteur de166,45€. Les causes de ce commandement, qui reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas été réglées dans leur intégralité par la défenderesse dans le délai de deux mois de la délivrance de l’acte. Il est dès lors constant que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire sont réunies à compter du 21 juin 2023. L’arriéré de loyer et charges En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Le bailleur justifie par les pièces versées aux débats (notamment le contrat de bail et le décompte locatif) être créancier de Madame [O] [K] [X] [C] au titre des loyers, charges et indemnités échus impayés arrêtés au 1er avril 2024 d’une somme de 5.173,95€ que l’intéressée sera condamnée à payer, étant précisé que les frais dits judiciaires inclus dans les dépens ont été déduits, ainsi que les pénalités d'enquête en l'absence de preuve de son envoi. Conformément aux dispositions des paragraphes V et VII de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.   Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. En l’espèce, la défenderesse a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire expliquant les impayés locatifs par des difficultés financières liées à un trop perçu CAF qu’elle a dû rembourser, à des pannes d’électroménager à répétition à une surfacturation d’eau en raison d’une fuite. Elle a justifié avoir réalisé des paiements conséquents en janvier et février. Au regard de ces éléments, la demanderesse à sollicité qu’il soit fait droit aux demandes malgré l’absence de reprise de paiement du loyer courant. Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande selon les modalités prévues en dispositif. En conséquence, le tribunal pendant les délais accordés au dispositif suspend les effets de la clause résolutoire qui sera réputée ne jamais avoir joué si le locataire respecte strictement l’échéancier fixé pour le remboursement tout en continuant à assumer le règlement des loyers courants. À défaut, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets à la suite d’une mise en demeure et l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef sera ordonnée, en cas d’opposition avec le concours de la force publique. Dans le respect des textes, l’expulsion ne pourra intervenir que dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux. Il sera procédé en tant que de besoin, conformément à l'article 65 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991, à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde meuble aux frais de la défenderesse. L’indemnité d’occupation Du jour de la résiliation jusqu’au jour de son départ effectif des lieux, Madame [O] [K] [X] [C] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 516,14€ révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges. Les autres demandes L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile dès lors que Madame [O] [K] [X] [C], succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer. L'exécution provisoire de la présente décision est de droit conformément aux dispositions de l'article 514-2 du code de procédure civile, de sorte qu'il n'y a pas lieu de l'ordonner. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, DECLARE l'action de la SHLMR recevable, CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 21 juin 2023, CONDAMNE Madame [O] [K] [X] [C] à payer à la SHLMR la somme de 5.173,95€ au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er avril 2024, ACCORDE des délais de paiement à la locataire et suspend pendant ces délais les effets de la clause résolutoire, DIT que la locataire devra s’acquitter des sommes dues en sus du loyer courant par versements mensuels de 143,72€ minimum avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision, DIT que le solde sera versé lors de la dernière échéance, DIT que si la locataire respecte strictement l’échéancier fixé la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué, DIT qu’à défaut, à l'expiration d'un délai de 10 jours suivant l'envoi d'une mise en demeure de payer la somme deviendra en totalités immédiatement exigible et la clause reprendra immédiatement son plein effet et ORDONNE en conséquence dans cette hypothèse l’EXPULSION de Madame [O] [K] [X] [C] et de tout occupant de son chef, avec, en cas d’opposition avec le concours de la force publique, CONDAMNE dans cette hypothèse Madame [O] [K] [X] [C] à payer à la SHLMR le montant des loyers dus à la date de résiliation et à compter de la résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation de 516,14€ révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, RAPPELLE qu’en tout état de cause la locataire ne pourra être expulsée des lieux qu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, DIT qu'il sera procédé en tant que de besoin, conformément à l'article 65 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991, à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde meuble aux frais de la défenderesse, DEBOUTE la SHLMR de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [O] [K] [X] [C] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. AINSI JUGE ET MIS A DISPOSITION aux jour, mois et an susdits. LE GREFFIERLE JUGE