Cour d'appel, 05 février 2024. 23/01786

MINUTE N° 24/71 Copie exécutoire à : - Me Charline LHOTE - Me Pégah HOSSEINI SARADJEH Le Le greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 05 Février 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/01786 - N° Portalis DBVW-V-B7H-ICED Décision déférée à la cour : jugement rendu le 28 mars 2023 par le Juge des contentieux de la protection de MOLSHEIM APPELANTS : Monsieur [E] [U] [Adresse 2] [Localité 4] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2023/2553 du 01/08/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR) Représenté par Me Charline LHOTE, avocat au barreau de COLMAR Madame [N] [G] épouse [U] [Adresse 2] [Localité 4] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2023/2683 du 01/08/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR) Représentée par Me Charline LHOTE, avocat au barreau de COLMAR INTIMÉ : Monsieur [I] [F] [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Pégah HOSSEINI SARADJEH, avocat au barreau de COLMAR COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 novembre 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme MARTINO, Présidente de chambre, et Mme FABREGUETTES, Conseillère ; Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Mme MARTINO, Présidente de chambre Mme FABREGUETTES, Conseillère M. FREY , Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : M.BIERMANN ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Isabelle FABREGUETTES , présidente de chambre, en l'absence de la présidente de chambre légitimement empêchée, et M. Jérôme BIERMANN , greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE Selon contrat en date du 15 octobre 2019, Monsieur [I] [F] a donné à bail à Monsieur [E] [U] et Madame [N] [G] épouse [U] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant paiement d'un loyer mensuel de 1 500 euros hors charges. Le 21 avril 2022, le bailleur a fait signifier aux locataires un commandement de payer la somme de 20 055,41 euros en principal au titre des loyers et charges impayés de mars 2021 à mars 2022, outre les frais, visant la clause résolutoire du bail. Par acte du 3 août 2022, Monsieur [I] [F] a assigné Monsieur [E] [U] et Madame [N] [G] épouse [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sélestat, qui a renvoyé la procédure au tribunal de proximité de Molsheim, aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion des défendeurs sous astreinte, voir fixer l'indemnité d'occupation à 1 700 euros par mois à compter de la signification du jugement et voir condamner les défendeurs à lui payer la somme de 30 000 euros au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle, la somme de 620,41 euros au titre des charges avec intérêts au taux légal à compter de la sommation du 12 mai 2021 ainsi que la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. Monsieur et Madame [U] ont conclu au rejet des demandes. Ils ont sollicité condamnation de Monsieur [F] à leur rembourser un trop perçu de loyers de 3 925 euros, avec compensation des créances réciproques et ont demandé à être autorisés à faire réaliser des travaux de réparation du portail et de la pompe à chaleur, selon devis produit, à avancer les frais avec compensation à concurrence des factures émises sur les loyers à venir. Subsidiairement, ils ont demandé qu'il soit fait injonction au demandeur de faire procéder aux réparations sous astreinte. Ils ont sollicité l'octroi de larges délais de paiement et condamnation du demandeur aux dépens et à leur payer la somme de 2  000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 28 mars 2023, le tribunal de proximité de Molsheim a : -condamné Monsieur et Madame [U] à payer solidairement à Monsieur [F] la somme de 14 487,16 euros représentant les arriérés de loyers et charges arrêtés au 21 juin 2022, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, -constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu entre les parties, avec effet au 21 juin 2022 à minuit, -ordonné l'évacuation volontaire immédiate de Monsieur et Madame [U] et dit qu'à défaut, leur expulsion pourra s'effectuer avec le concours de la force publique, conformément à la loi et au terme des délais légaux après commandement de quitter les lieux, -dit n'y avoir lieu à octroi de délais de paiement et suspension de la clause résolutoire ou de l'expulsion, -rejeté la demande d'astreinte, -fixé l'indemnité d'occupation au montant des loyers et de l'avance sur charges normalement dus si le contrat de bail s'était poursuivi, révisable aux conditions du bail précité, étant précisé que cette indemnité prendra effet à compter du 22 juin 2022 et se poursuivra jusqu'à libération effective des lieux, -condamné en tant que de besoin in solidum Monsieur et Madame [U] au paiement de cette indemnité d'occupation auprès de Monsieur [I] [F], -rejeté les demandes reconventionnelles en travaux, -dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, -rappelé que le jugement est exécutoire par provision, -condamné les défendeurs in solidum aux entiers frais et dépens, y compris ceux afférents au commandement de payer visant la clause résolutoire, à l'assignation et à sa dénonce au préfet, à l'exclusion des frais d'exécution à venir. Monsieur [E] [U] et Madame [N] [G] épouse [U] ont interjeté appel de cette décision le 28 avril 2023. Par écritures notifiées le 22 novembre 2023, ils concluent à l'infirmation du jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté la demande d'astreinte. Ils demandent à la cour de : -déclarer le commandement litigieux nul et de nul effet et en tout état de cause mal fondé et dépourvu d'effet résolutoire, -débouter Monsieur [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires, -condamner Monsieur [F] à verser aux consorts [U] une somme de 3 925,09 euros au titre du trop-perçu de loyers, assortie des intérêts au taux légal à compter de la demande, -ordonner la compensation entre ces sommes et les loyers à venir à concurrence de la somme de 3 925,09 euros majorée des intérêts dus, -accorder des délais de paiement expirant à la date de l'arrêt pour régler les sommes dues au titre des causes du commandement, -ordonner pendant ce délai la suspension des effets de la clause résolutoire, -constater le paiement intégral de la dette locative à cette date, A titre infiniment subsidiaire, -accorder les plus larges délais de paiement pour régler les sommes dues au titre des causes du commandement à compter de la décision à intervenir, -ordonner pendant ce délai la suspension des effets de la clause résolutoire, Sur la demande reconventionnelle, -autoriser les consorts [U] à faire réaliser les travaux de réparation du portail et de la pompe à chaleur selon descriptif mentionné aux devis du 12 mai 2022 de la Sas Bati Innovation et du 1er juin 2022 de la Sarl Alsace Air Conditionné, -autoriser les consorts [U] à avancer les frais auprès des artisans et à les compenser à concurrence des factures émises avec les loyers à venir, Subsidiairement, -enjoindre à Monsieur [F] de faire procéder aux travaux de réparation du portail et de la pompe à chaleur selon descriptif mentionné aux devis produits et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision, -se réserver la liquidation de l'astreinte, En tout état de cause, -condamner Monsieur [I] [F] aux entiers frais et dépens des deux instances, -condamner Monsieur [I] [F] à payer à Monsieur [E] [U] et Madame [N] [G] épouse [U] la somme de 2 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Ils font valoir que postérieurement à la signature du bail du 15 octobre 2019, un accord est intervenu pour réduire le montant du loyer à la somme de 900 € par mois outre une avance sur charges de 100 € ; qu'à compter du 1er janvier 2021, Monsieur [F] a perçu les allocations logement par l'intermédiaire d'une Sci Espinho dont il a la gérance ; qu'ayant été destinataires d'un procès-verbal de saisie-attribution des loyers dénoncé le 5 février 2020 pour une créance de 69 295,85 €, ils ont versé directement les loyers entre les mains de l'huissier, déduction faite des APL versées directement sur le compte bancaire du bailleur. Ils maintiennent que compte tenu de la baisse convenue du loyer, rétroactivement à la date d'entrée dans les lieux, il n'existe aucun arriéré ; que la preuve de l'accord des parties résulte des échanges de courriels et d'une attestation de loyer remplie et signée par Monsieur [F] en qualité de gérant de la Sci Espinho ; que cette attestation a la même valeur qu'un bail et vaut donc en tant qu'avenant au contrat ; qu'à titre subsidiaire, la novation portant sur le montant du loyer prend effet à mars 2021 ; qu'en l'absence d'arriéré locatif, le commandement litigieux est mal fondé ; que si nécessaire, les effets de la clause résolutoire devront être suspendus, étant constaté que les causes du commandement ont été réglées. Ils font valoir que depuis décembre 2021, le portail de la maison est cassé et que le bailleur refuse de procéder aux réparations ; que depuis juin 2022, la pompe à chaleur dysfonctionne et qu'ils doivent vivre sans chauffage ; qu'ils ont transmis des devis de réparation à Monsieur [F], qui n'a jamais donné suite ; qu'ils sont prêts à avancer les fonds sous réserve d'une compensation avec le paiement des loyers. À titre infiniment subsidiaire, ils font valoir que leur situation modeste justifie que leur soient alloués des délais de paiement. Par écritures notifiées le 24 novembre 2023, Monsieur [I] [F] a conclu au rejet de l'appel, à la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et a sollicité condamnation des appelants aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il maintient qu'il n'existe aucun accord des parties pour une baisse du montant du loyer. Il indique qu'en raison de difficultés financières, les époux [U] ont sollicité auprès de la caisse d'allocations familiales l'obtention des aides personnalisées au logement, qui leur ont été refusées au regard du montant du loyer ; qu'ils ont alors pris l'initiative de rédiger l'attestation litigieuse en minimisant le loyer déclaré ; que postérieurement, les locataires ont attesté de la sincérité du bail initial ; que l'attestation pour la caisse d'allocations familiales n'est corroborée par aucun autre élément prouvant son accord sur une réduction du loyer ; que sa signature a été imitée. Il fait valoir que les loyers ont été réglés jusqu'en février 2021 ; que compte tenu des versements de la caisse d'allocations familiales et des paiements ultérieurs, la dette subsistante à la date du commandement de payer s'élevait à 13 931,75 € outre les charges ; qu'aucune somme n'a été payée au titre des indemnités d'occupation, de sorte que la dette est actuellement supérieure à 30 000 €. Sur la demande reconventionnelle, il fait valoir que les locataires ne justifient pas de la nécessité de remplacer le portail, non plus que d'un dysfonctionnement de la chaudière ; que le bail étant résilié, son obligation de réparation de bailleur a pris fin. Il conclut au rejet de la demande de délai de paiement, relevant que dans le cadre de leur démarche de relogement, les appelants ont déclaré des revenus globaux de 4 250 € par mois ; qu'ils font preuve de mauvaise foi en ce qu'ils n'ont réglé aucune somme au titre des indemnités d'occupation, de sorte qu'au 18 septembre 2023, la dette locative est de plus de 40 000 € ; que lui-même rencontre à titre personnel des difficultés financières. MOTIFS En vertu des dispositions de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1329 du même code dispose que la novation est un contrat qui a pour objet de substituer à une obligation, qu'elle éteint, une obligation nouvelle qu'elle crée. Elle peut avoir lieu par substitution d'obligation entre les mêmes parties, par changement de débiteur ou par changement de créancier. Enfin, l'article 1330 dispose que la novation ne se présume pas ; la volonté de l'opérer doit résulter clairement de l'acte. Il est constant en l'espèce que selon contrat signé entre les parties le 15 octobre 2019, le loyer a été fixé à la somme de 1 500 € hors charges. Les locataires se sont acquittés de cette somme mensuelle jusqu'au mois de février 2021, avec retards notamment pour les loyers à compter de décembre 2020. Pour démontrer la commune volonté des parties de réduire à 900 € le montant du loyer, Monsieur et Madame [U] se prévalent d'une attestation de loyer dactylographiée, datée du 9 mars 2021 par laquelle « la Sci Espinho [Z] [F] [I] » certifie sur l'honneur que Monsieur et Madame [U] sont locataires depuis le 15 octobre 2019 du logement situé [Adresse 2] et que le montant du loyer mensuel est de 900 €, plus 100 € de charges, soit au total 1000 €. Cette attestation comporte le cachet humide de la Sci Espinho ainsi qu'une signature pour [Z] [F] [I]. Bien que dans le cadre de ses écritures d'appel, Monsieur [F] conteste la signature apposée sur ce document, la comparaison effectuée avec celle figurant sur le contrat de location du 15 octobre 2019 ainsi que sur des quittances de loyer permet de constater qu'elles sont identiques. De même, aucune preuve n'est rapportée de ce qu'une lettre datée du 18 juin 2021, par laquelle Monsieur [F] aurait informé la caisse d'allocations familiales du Bas-Rhin de ce que l'attestation faite par les époux [U] serait fausse et que sa fille, ensuite décédée, l'aurait signée alors qu'elle n'avait aucun pouvoir, a été effectivement rédigée et envoyée à cette date. Pour autant, il a été relevé à juste titre par le premier juge que cette attestation ne peut en tout état de cause démontrer l'existence d'une novation portant sur le montant du loyer. En effet, elle ne saurait être corroborée par un courriel adressé par Monsieur [F] à Monsieur [U] le 10 mars 2021, rédigé ainsi qu'il suit « Bonsoir Monsieur [U], voici les éléments, pour le bail je viens lundi pour la signature », puisqu'aucun contrat n'a été signé postérieurement entre les parties. Elle est de même particulièrement équivoque dans la mesure où, par courriel du 7 mars 2021, Monsieur [U] avait transmis à Monsieur [F] l'attestation de logement, indiquant que : « avec les revenus réduits suite au Covid, j'ai fait une demande d'allocation logement auquel nous pourrions avoir droit. Vous pourriez demander le versement directement sur votre compte. J'ai minimisé le loyer et déclaré que je paye 1 000 € de loyer charges comprises. À cet effet, vous voudrez bien compléter l'attestation ci-jointe. Merci par avance. ». Le montant du loyer renseigné sur cette attestation apparaît en conséquence avoir été fixé par le locataire pour les besoins de sa cause, sans refléter l'accord du bailleur de consentir à une réduction importante du montant du loyer acquitté depuis le début du bail. Il sera ajouté que postérieurement à cette attestation, Monsieur [U] a, courant août 2021, informé Monsieur [F] par message qu'il lui réglerait les six mois de loyer en retard, de mars à août, pour le 15 septembre, précisant que le mois de février a été réglé par les allocations logement de 1 565 € ; que les 65 € en sus sont à déduire du montant de la facture de la poubelle. Ce faisant, le locataire a admis devoir régler un terme mensuel de 1500 €. Il a par ailleurs été retenu à juste titre par le premier juge qu'aucune conséquence ne peut être tirée du montant mensuel de 809 € réglé par les époux [U] entre les mains de Maître [D] [Y] huissier de justice chargé de l'exécution d'une mesure de saisie-attribution des loyers délivrée pour recouvrement d'une créance de la société My Money Bank envers Monsieur [F], l'acceptation de ce montant par un tiers, qui n'est pas mandataire du bailleur, ne pouvant traduire une quelconque intention de ce dernier quant au montant du terme mensuel dû. Le premier juge a retenu que la dette subsistante des époux [U] à la date du commandement de payer s'établissait à la somme de 13 931,75 euros, à laquelle s'ajoutaient les charges dont le montant de 555,41 € n'était pas contesté, soit un solde de 14 487,16 €. Pour ce faire, il a tenu compte des versements opérés par les locataires au titre de la saisie-attribution des loyers, ainsi que par la caisse d'allocations familiales pour la période de juin 2021 à janvier 2022 à hauteur de 744,25 €. Selon décompte versé par les appelants, ces derniers ont bénéficié au titre de l'allocation logement d'un rappel pour la période du 1er janvier 2021 au 31 mai 2021 à hauteur de 1 565 €. Il n'apparaît pas que ce montant a été pris en compte dans le jugement déféré, de sorte qu'après imputation, l'arriéré de loyer est de 12 366,75 euros, auquel s'ajoutent les charges dont le montant de 555,41 € n'est pas contesté, soit un solde total de 12 922,16 €. Le jugement déféré sera en conséquence infirmé quant au montant de la condamnation en paiement de l'arriéré locatif, rectifié à hauteur de 12 922,16 € arrêté au 21 juin 2022, portant intérêts au taux légal à compter du jugement déféré. La décision sera en revanche confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail à défaut de paiement des causes du commandement dans le délai imparti et a ordonné l'expulsion des époux [U], étant relevé que les appelants n'articulent aucun moyen de nature à entraîner la nullité de cet acte. Les appelants ne justifient d'aucun paiement, à quelque titre que ce soit, postérieurement au mois de janvier 2022. Monsieur [F] verse aux débats un décompte des sommes dues arrêtées au 18 septembre 2023, faisant apparaître une dette totale de 40 270,32  €. Au regard de la carence totale des appelants dans le paiement, soit d'un arriéré locatif, soit d'une indemnité d'occupation d'un montant égal, le jugement déféré ne peut qu'être confirmé en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à octroi de délais de paiement et suspension de la clause résolutoire de l'expulsion. Les obligations contractuelles du bailleur ayant pris fin à la date de résiliation du bail le 21 juin 2022, c'est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande reconventionnelle portant sur la réalisation de travaux. Sur les frais et dépens : Les dispositions du jugement déféré quant au frais et dépens seront confirmées. Partie perdante, Monsieur et Madame [U] seront, par application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile condamnés solidairement aux dépens de l'instance d'appel et à payer à l'intimé une somme de 1 500 €. Leur demande au titre des frais non compris dans les dépens exposés en appel sera rejetée. PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, INFIRME le jugement déféré quant au montant de l'arriéré locatif, Statuant à nouveau de ce chef, CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [U] et Madame [N] [G] épouse [U] à payer à Monsieur [I] [F] la somme de 12 922,16 € arrêtée au 21 juin 2022, portant intérêts au taux légal à compter du jugement déféré, CONFIRME le jugement déféré pour le surplus, Y ajoutant, CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [U] et Madame [N] [G] épouse [U] à payer à Monsieur [I] [F] la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE Monsieur [E] [U] et Madame [N] [G] épouse [U] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [E] [U] et Madame [N] [G] épouse [U] aux dépens de l'instance d'appel. Le Greffier La Présidente