Cour d'appel, 16 juin 2022. 21/06629

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 16 JUIN 2022 N° 2022/ 462 Rôle N° RG 21/06629 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHMMM [P] [M] C/ [X] [O] [L] [Z] épouse [O] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Audrey FERRERO Me Michèle CIRILLO Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Juge des contentieux de la protection de TOULON en date du 09 avril 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/01980. APPELANT Monsieur [P] [M] né le 22 janvier 1982 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Audrey FERRERO, avocat au barreau de TOULON INTIMES Monsieur [X] [O] né le 07 août 1968 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4] représenté par Me Michèle CIRILLO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assisté de Me Caroline BRUMM-GODET de la SPE IMPLID AVOCATS, avocat au barreau de LYON Madame [L] [Z] épouse [O] née le 20 août 1969 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4] représentée par Me Michèle CIRILLO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistée de Me Caroline BRUMM-GODET de la SPE IMPLID AVOCATS, avocat au barreau de LYON *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine OUVREL, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Catherine OUVREL, Présidente Mme Sylvie PEREZ, Conseillère Mme Angélique NETO, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 juin 2022. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 juin 2022 Signé par Mme Catherine OUVREL, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Selon acte sous seing privé du 10 décembre 2016, monsieur [X] [O] et madame [L] [Z] épouse [O] ont donné à bail à monsieur [P] [M] un logement d'habitation situé [Adresse 2]), moyennant un loyer mensuel de 1 250 €. Monsieur [X] [O] et madame [L] [Z] épouse [O] ont fait délivrer à monsieur [P] [M] deux commandements de payer datés du 7 janvier et 6 mars 2020, visant la clause résolutoire du bail. Les commandements de payer étant demeurés infructueux, monsieur [X] [O] et madame [L] [Z] épouse [O] ont assigné monsieur [P] [M] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon afin d'obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation à lui verser diverses sommes. Par ordonnance réputée contradictoire en date du 9 avril 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon a : consataté que la résiliation du bail liant les parties sur les locaux [Adresse 3] (Var) est intervenue le 7 mars 2020 par le jeu de la clause contractuelle résolutoire, ordonné le départ immédiat de monsieur [P] [M], ordonné à défaut de libération volontaire et de remise des clés, l'expulsion de monsieur [P] [M], ainsi que de tous occupants des locaux avec la force publique, condamné monsieur [P] [M] à payer à monsieur [X] [O] et madame [L] [Z] épouse [O] la somme de 11 959 euros correspondant aux loyers, charges, indemnités impayés jusqu'à janvier 2021 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, condamné monsieur [P] [M] à payer à monsieur [X] [O] et madame [L] [Z] épouse [O] une indemnité mensuelle d'occupation des lieux de 1 296 euros à compter de mars 2021 et jusqu'au départ effectif des lieux, condamné monsieur [P] [M] à payer à monsieur [X] [O] et madame [L] [Z] épouse [O] la somme de 550 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, rejeté les autres demandes, condamné monsieur [P] [M] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 7 janvier 2020. Selon déclaration reçue au greffe le 3 mai 2021, monsieur [P] [M] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises. Par dernières conclusions transmises le 23 juin 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [P] [M] sollicite de la cour qu'elle : réforme l'ordonnance de référé rendue par le premier juge en toutes ses dispositions, Statuant de nouveau : dise et juge qu'il est débiteur malheureux de bonne foi, lui accorde un délai de 6 mois pour s'acquitter de la dette locative, suspende de ce fait les effets de la clause résolutoire, avec toutes conséquences de droit, dise et juge qu'après paiement par lui de la dette locative dans le délai et selon les modalités fixés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne jamais avoir joué, déboute monsieur [X] [O] et madame [L] [Z] épouse [O] de toutes demandes plus amples ou contraires, dise n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, statue ce que de droit sur les dépens. Par dernières conclusions transmises le 9 août 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [X] [O] et madame [L] [Z] épouse [O] sollicitent de la cour qu'elle : déboute monsieur [P] [M] de l'intégralité de ses demandes, confirme l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire du 9 avril 2021, en toutes ses dispositions, Y ajoutant : condamne monsieur [P] [M] à leur payer la somme actualisée de 15 847 € correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 18/04/2021, condamne monsieur [P] [M] à leur payer la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamne monsieur [P] [M] aux entiers dépens de la présente instance. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 4 avril 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences En application des articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.(...) III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. En l'occurrence, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit en date du10 décembre 2016 dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement de payer. Par acte délivré le 7 janvier 2020, puis réitéré le 6 mars 2020, monsieur [X] [O] et madame [L] [Z] épouse [O] ont fait commandement à monsieur [P] [M] de payer la somme de 2 522 € et ont manifesté leur intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée. En l'espèce, le commandement de payer du 7 janvier 2020 est resté infructueux en ce que la somme commandée n'a pas été acquittée dans le délai de deux mois susvisé, ainsi que le démontre le décompte de la créance arrêtée au 26 octobre 2020, ainsi que celui fixé au 18 avril 2021. En effet, le premier paiement intervenue le 6 mars 2020, n'a pas permis d'apurer la dette locative. Au demeurant, monsieur [P] [M] ne conteste pas cette dette, ni dans son principe, ni dans son montant. Les éléments développés par l'appelant au sujet de l'indemnisation d'un cambriolage en 2019 ne donnant lieu à aucune prétention particulière, ni à aucune conséquence juridique, se trouvent inopérants. En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié depuis le 7 mars 2020 . De même, monsieur [P] [M] se trouve occupant sans droit ni titre depuis lors, de sorte que son expulsion et celle de tous occupants de son chef s'impose. L'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle aux bailleurs se trouve également justifiée à hauteur du dernier loyer pratiqué, soit 1 296 par mois, l'ordonnance entreprise devant là encore être confirmée. Sur la provision pour dette locative Par application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'occurrence, la dette de loyer court depuis septembre 2019 sans que cela ne fasse l'objet d'aucune contestation. Le bail est résilié à la date du 7 mars 2020. Force est de relever qu'une première procédure avait été diligentée par les intimés et avait donné lieu à une première décision le 28 juin 2019 ayant fixé la dette de l'appelant à 13 823 € et lui ayant accordé des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Monsieur [P] [M] s'était acquitté alors de sa dette. A la lecture des derniers décomptes produits par les intimés, et notamment de celui du 10 mars 2022, il appert que monsieur [P] [M] a cessé tout paiement depuis le 1er mai 2020, de sorte que sa dette locative a cru et s'élève au 1er avril 2021 à la somme de 15 847 €, et même, au 10 mars 2022 à 30 399 €. L'ordonnance entreprise sera dès lors infirmée sur le montant de la provision et complétée afin d'intégrer comme cause de la provision allouée les indemnités d'occupation, en sus des loyers et charge, au regard de la résiliation du bail survenue le 7 mars 2020 et d'actualiser le montant de la dette. Compte tenu des prétentions des intimés, formulées uniquement à la date du 1er avril 2021, monsieur [P] [M] sera condamné à verser à monsieur [X] [O] et madame [L] [Z] épouse [O] une somme provisionnelle de 15 847 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés à cette date. Sur les délais de paiement En vertu des dispositions de l'article 24 (V) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Par application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. En l'occurrence, monsieur [P] [M] sollicite essentiellement des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Monsieur [P] [M] justifie percevoir un salaire mensuel net imposable de 2 750 € en mai 2021. Monsieur [P] [M] justifie de ce que son fils [D], né en 2015, et qui vit chez lui la moitié du temps, se déplace, de manière intermittente, à l'aide d'un fauteuil roulant, souffrant d'une osthéocondrite des deux hanches. Contrairement à ce qu'il indique aux termes de ses dernières écritures, monsieur [P] [M] ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant depuis mai 2021. Au contraire, le dernier décompte établi le 10 mars 2022 par les intimés atteste de l'absence de tout paiement depuis mai 2020, au titre de la dette antérieure ou au titre du loyer courant. Dans ces circonstances, au vu d'une dette qui ne cesse de croître, des délais de paiement déjà accordés de fait, et tenant compte de ce qu'il ne s'agit pas de la première procédure pour incident de paiement, monsieur [P] [M] ayant déjà été placé en situation de devoir apurer sa dette pour éviter la mise en oeuvre effective de la clause résolutoire stipulée au bail, et donc partant au vu de la mauvaise foi de ce dernier, il n'y a pas lieu de lui accorder de délais de paiement. L'ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef. Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens Monsieur [P] [M], qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d'appel. En outre, l'indemnité à laquelle il a été condamné en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, une indemnité supplémentaire de 1 500 € sera mise à sa charge au bénéfice de monsieur [X] [O] et madame [L] [Z] épouse [O], sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en considération de l'équité et de la situation économique respectives des parties. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné monsieur [P] [M] à payer à monsieur [X] [O] et madame [L] [Z] épouse [O] la somme de 11 959 euros correspondant aux loyers, charges, indemnités impayés jusqu'à janvier 2021 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses autres dispositions non contraires, Statuant à nouveau et y ajoutant : Condamne monsieur [P] [M] à payer à monsieur [X] [O] et madame [L] [Z] épouse [O] la somme de 15 847 euros correspondant aux loyers, charges, indemnités impayés jusqu'à avril 2021 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, Condamne monsieur [P] [M] à payer à monsieur [X] [O] et madame [L] [Z] épouse [O] la somme globale de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne monsieur [P] [M] au paiement des dépens. La Greffière La Présidente