Tribunal judiciaire, 27 février 2024. 23/01001

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS [Adresse 3] [Adresse 3] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 6] N° RG 23/01001 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YOPY Minute : 24/00105 Etablissement public [Localité 8] HABITAT Représentant : Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272 C/ Madame [Z] [T] Monsieur [X] [T] Représentant : Me [U] [Y] (Mandataire (curateur) Exécutoire, copie, dossier délivré à : Me DOUEB Thierry Copie délivrée à : Mme [T] Mr [T] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du VINGT SEPT FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, Assistée de Madame [V] [W], Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier, Après débats à l'audience publique du 9 JANVIER 2024 tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection Assistée de Madame [V] [W], Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier audiencier ENTRE DEMANDEUR : Etablissement public [Localité 8] HABITAT, [Adresse 4], représenté par son Président domicilié en cette qualité audit siège, Représenté par Maître DOUËB Thierry, avocat au barreau de Paris D’UNE PART ET DÉFENDEURS : Madame [Z] [T], demeurant [Adresse 5] comparante en personne Monsieur [X] [T], demeurant [Adresse 5] & actuellement [Adresse 7] Présent et assisté de son curateur Mr [U] [Y] D’AUTRE PART EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 21/09/2007, l’Office Public de l’Habitat [Localité 8] a consenti à M. [X] [T] et à Mme [T] (sans prénom) un bail portant sur un logement conventionné à usage d’habitation sis, [Adresse 5], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 407,58 € outre la provision pour charges. La somme de 407,00 € a été versée à titre de dépôt de garantie. Par exploit de commissaire de justice du 07/11/2023, [Localité 8] Habitat (EPIC) a fait assigner M. [X] [T], et Mme [T] en référé aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir : - constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer, - ordonner l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, - dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, - condamner solidairement les défendeurs au paiement, à titre provisionnel, de : . la somme de 1 409,95 € terme du mois de juillet 2023 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 12/10/2022, date du commandement de payer, . d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois d’août 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, - condamner solidairement les défendeurs à produire l’assurance locative sous astreinte de 15 € par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir, - condamner solidairement les défendeurs à lui payer une indemnité de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer. Le service départemental de prévention des expulsions locatives n’a transmis aucun élément au tribunal sur la situation personnelle et financière du défendeur. A l’audience du 09/01/2024, l’OP [Localité 8] Habitat, représenté par son conseil, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 2 083,96 €, échéance du mois de décembre 2023 incluse. Pour le surplus, il a sollicité le bénéfice de l’acte introductif d’instance en soulignant toutefois que malgré l’absence de reprise du paiement du loyer entier avant l’audience, il renonce aux nouvelles dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et ne s’oppose pas à l’établissement d’un plan d’apurement tel que proposé par les défendeurs emportant suspension des effets de la clause résolutoire tant qu’il est respecté. M. [X] [T], assisté de son curateur, M. [U] [Y], et Mme [T] ont comparu. M. [U] [Y], par sa présence, a accepté la régularisation de la procédure. Il a indiqué que son protégé ne réside plus dans le logement mais qu’il est hébergé en foyer depuis 3 ans. Il a précisé qu’une procédure de divorce est engagée depuis 2017 et qu’il verse à son épouse une pension alimentaire de 100 € par mois ainsi qu’une contribution à l’entretien et l’éducation de leurs deux enfants pour un montant mensuel de 300 € au total. Il a précisé qu’un congé va être délivré au bailleur et propose, de verser en plus, 57 € chaque mois pour participer à l’apurement de la dette. Mme [T] a affirmé que le logement est assuré et a proposé d’en justifier durant le délibéré. Elle a expliqué qu’elle est sans emploi et avoir déposé un dossier pour percevoir le TSA et vouloir saisir la MDPH pour ses problèmes de santé. La présidente a autorisé la défenderesse à communiquer l’attestation d’assurance par note contradictoire sous 8 jours puis, les parties ayant été entendues, elles ont été informées que la décision serait rendue le 27/02/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif. L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, modifié par la loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015, impose au locataire « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. ». En l’espèce, ainsi que cela avait été autorisé, la défenderesse a communiqué l’attestation d’assurance du logement litigieux. Il convient en conséquence de débouter le bailleur de sa demande de condamnation sous astreinte à la produire. Conformément à l’article 24, § II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la [Localité 8] doit être réputée avoir été valablement saisie deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, le bailleur social ayant notifié à la caisse d’allocations familiales la situation d’impayé des locataires par courrier distribué le 28/04/2022 à l’organisme payeur. Conformément à ce même article modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur dès le 29 juillet 2023, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 08/11/2023 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience. La demande en résiliation du bail pour défaut de paiement est donc recevable. Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la réforme, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. » En l’espèce, le bail litigieux contient, à l’article 11 de ses conditions générales, une clause prévoyant sa résiliation en cas de non-paiement des loyers et charges dans les conditions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le commandement de payer la somme en principal de 1 085,46 € et de justifier de l’assurance du logement a été signifié à chacun des locataires le 12/10/2022. Cet acte vise les articles 24 et 7 de la loi du 06 juillet 1989 ainsi que la clause résolutoire du contrat. L’examen du décompte produit par l’OPH [Localité 8] Habitat permet de constater que, malgré plusieurs paiements effectués par les locataires, les causes du commandement de payer n’ont pas été apurées dans le délai de deux mois suivant la délivrance de l’acte. En conséquence, les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 12/12/2022 à minuit. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, d’office, de vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la loi. A l’audience, l’OPH [Localité 8] Habitat a actualisé sa demande en paiement à la somme de 2 083,96 € terme du mois de décembre 2023 et le décompte communiqué par le bailleur social permet d’en justifier. Au jour de l’audience, la procédure engagée n’a pas donné lieu à un jugement de divorce, de sorte que, malgré l’absence de résidence de M. [X] [T] dans le logement litigieux, il reste solidairement engagé au paiement du loyer et des charges jusqu’au prononcé du divorce et publication du jugement à l’état civil. Faute pour eux de justifier d’un paiement libératoire, M. [X] [T] et Mme [T] seront solidairement condamnés au paiement de la somme non sérieusement contestable de 2 083,96 € selon décompte du 02/01/2024, terme du mois de décembre 2023 inclus. Il résulte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 que : « V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. ». L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du code civil dispose que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Le paragraphe VII de l’article 24 prévoit que, si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il résulte des débats et des pièces communiquées par le bailleur social que les défendeurs n’ont pas repris le paiement du loyer ni même payé avant l’audience l’entier loyer, mais que l’OPH [Localité 8] Habitat renonce expressément aux dispositions de l’article 24 nouveau de la loi du 6 juillet 1989 de reprise de paiement de l’intégralité du loyer et accepte un échéancier avec suspension des effets de la clause résolutoire tant qu’il sera accepté. Il convient en conséquence d’accorder un plan d’apurement de la dette, dans les conditions qui seront détaillées au dispositif de la présente décision, avec suspension des effets de la clause résolutoire tant qu’il sera respecté. Jusqu’à l’apurement total de la dette locative, les consorts [T] devront s’acquitter également du paiement mensuel du loyer et des charges courants. A défaut, la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant l’expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier. En cas de défaillance des défendeurs à leur obligation de paiement du loyer et des charges en cours et du respect de l’échéancier, la clause résolutoire reprendra tous ses effets et l’occupation sans titre des locaux justifiera le paiement, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer, à titre de provision, au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail et des charges récupérables dûment justifiées et ce, à compter du premier impayé et jusqu’à la libération effective des lieux. Succombant principalement à l’instance, les consorts [T] seront condamnés aux dépens, l’équité commandant en revanche de rejeter la prétention de l’OPH [Localité 8] Habitat à une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe de la juridiction, Constatons que M. [U] [Y], par sa présence à l’audience, accepte de régulariser la procédure et assiste, en sa qualité de curateur, M. [X] [T] ; Constatons que Mme [T] justifie que le logement litigieux est assuré ; Rejetons la demande de condamnation sous astreinte à produire l’attestation d’assurance formée par l’OPH [Localité 8] Habitat (EPIC) ; Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 21/09/2007 ont été réunies le 12/12/2022 à minuit ; Condamnons solidairement M. [X] [T] et Mme [T] à payer à l’OPH [Localité 8] Habitat la somme de 2 083,96 euros (deux mille quatre-vingt-trois euros et quatre-vingt-seize centimes) à titre de provision à valoir sur les loyers et charges, terme du mois de décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; Suspendons les effets de ladite clause, Autorisons M. [X] [T] et Mme [T] à se libérer de la dette par 36 mensualités payables en sus du résiduel du loyer courant majoré des charges, dont 35 mensualités d’un montant minimum de 57 euros (cinquante-sept euros) payables au plus tard le 20 de chaque mois, la première mensualité étant due au plus tard le 20 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et la 36ème et dernière devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ; Disons que si les débiteurs se libèrent ainsi de la dette, la condition résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ; Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer résiduel venant à échéance pendant le plan d’apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible ; Ordonnons, en ce cas, à M. [X] [T] et à Mme [T] de quitter les lieux sis, [Adresse 5] et de les rendre libres de tous occupants de son chef, à défaut de quoi il pourra avoir procédé à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la Force publique et le concours d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux restés infructueux ; Condamnons, en ce cas, solidairement M. [X] [T] et Mme [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, fixée par provision au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, majoré des charges récupérables dûment justifiées, ce à compter du premier impayé et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par expulsion ; Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; Déboutons l’OPH [Localité 8] Habitat du surplus de ses prétentions, en ce comprise la demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamnons in solidum M. [X] [T] et Mme [T] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation. Rappelons que l’exécution provisoire est de droit. Ainsi jugé le 27/02/2024. Et ont signé, LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE.