Cour d'appel, 03 décembre 2025. 22/07233

5ème Chambre ARRÊT N°2025/268 N° RG 22/07233 - N° Portalis DBVL-V-B7G-TLBT (Réf 1ère instance : 22/02200) M. [D] [Y] C/ S.A. ESPACIL HABITAT Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée Copie exécutoire délivrée le : à : Me Bellenger (+ afm) Me Moulière RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 03 DECEMBRE 2025 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Virginie PARENT, Présidente, Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller, Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller, GREFFIER : Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 20 Octobre 2025, devant Monsieur Sébastien FOURNIER, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : contradictoire, prononcé publiquement le 03 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANT : Monsieur [D] [Y] né le 13 Mai 1951 à [Localité 4] (SENEGAL), de nationalité sénégalaise, retraité [Adresse 1] [Localité 3] (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2022/10481 du 23/12/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 5]) Représenté par Me Emilie BELLENGER, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES INTIMÉE : S.A. ESPACIL HABITAT, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 302 494 398, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Hortense BERNARD substituant Me François MOULIERE de la SELEURL MOULIERE AVOXA, plaidant/postulant, avocats au barreau de RENNES Par acte sous seing privé en date du 12 novembre 2020, la société Espacil habitat a consenti un bail d'habitation à M. [D] [Y] sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 364,09 euros. Par acte d'huissier de justice du 30 novembre 2021, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 162,96 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [D] [Y] le 3 décembre 2021. Par acte d'huissier en date du 21 février 2022, la société Espacil habitat a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins d'être autorisée à procéder à l'expulsion de M. [D] [Y]. L'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 23 février 2022 et un diagnostic social et financier a été réalisé. Par jugement en date du 18 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a : - rejeté l'exception de nullité de l'assignation soulevée par M. [Y], - déclaré les demandes de la société Espacil habitat recevables en la forme, - constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 novembre 2021 n'a pas été réglée dans les deux mois, - constaté en conséquence que le contrat était résilié depuis le 31 janvier 2022, - débouté M. [Y] de sa demande de délais de paiement, - ordonné à M. [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tout occupant de son chef, les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 6] ainsi que le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, - dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourrait être procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef avec l'assistance de la force publique, - dit que le sort des meubles serait régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - rappelé que l'expulsion ne pourrait avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de 2 mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, - condamné M. [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, - dit que cette indemnité d'occupation, se substituant au loyer dès le 31 janvier 2022, était payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clefs à la bailleresse ou à son mandataire, - condamné M. [Y] à payer à la société Espacil habitat la somme de 5 370,01 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 7 octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2021 sur la somme de 1 162,96 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 328 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, - écarté l'exécution provisoire de droit de la présente décision, - débouté la société Espacil habitat de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [Y] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 30 novembre 2021 et celui de l'assignation du 21 février 2022. Le 13 décembre 2022, M. [Y] a interjeté appel de cette décision. Dans ses dernières écritures, notifiées le 13 mars 2023, il demande à la cour d'appel de Rennes de : - le déclarer recevable et bien-fondé en son appel ; - infirmer le jugement ; à titre principal, - débouter la société Espacil habitat de sa demande de résiliation et d'expulsion ; - suspendre les effets de la clause résolutoire et notamment l'expulsion ; - lui accorder un délai de paiement d'une durée de 36 mois (3 ans) afin d'apurer sa dette locative, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; - lui décerner acte de sa proposition de s'acquitter de la dette par 35 mensualités de 30 euros et du solde restant dû à la 36ème mensualité, en sus des loyers et charges courants ; à titre subsidiaire, à défaut de suspension des effets de la clause résolutoire, - lui accorder les plus larges délais d'évacuation en cas de prononcé de son expulsion, à savoir un délai de 36 mois s'ajoutant au délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux, pour lui permettre de libérer les lieux et de se reloger dans des conditions dignes et adaptées à sa situation de vulnérabilité ; en tout état de cause, - débouter la société Espacil habitat de toutes ses demandes, fins et conclusions ; - débouter la société Espacil habitat de sa demande de frais irrépétibles ; - dire et juger que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens. Par dernières conclusions, notifiées le 31 mars 2025, la société Espacil habitat demande à la cour d'appel de Rennes de : - confirmer le jugement, sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - l'infirmer de ce chef ; statuant à nouveau sur ce chef, - condamner M. [Y] à lui verser 120 euros pour les frais irrépétibles de première instance ; y ajoutant, - condamner M. [Y] à lui verser la somme de 10 007,18 euros au titre des arriérés locatifs et indemnités d'occupation dues depuis le 31 janvier 2022, somme arrêtée au 17 mai 2023 et à parfaire des indemnités d'occupation postérieures à cette date ; - condamner M. [Y] à lui verser 1 500 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner M. [Y] aux entiers dépens de première instance et d'appel. L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 octobre 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION Il sera tout d'abord observé que la cour, certes saisie par M. [Y] d'une demande d'infirmation totale du jugement en ce compris donc le rejet de l'exception de nullité de l'assignation et la déclaration de recevabilité des demandes du bailleur, n'est ensuite aucunement saisie de la moindre exception de nullité ou fin de non-recevoir sur laquelle elle aurait à statuer. Le jugement sera donc confirmé sur ces points. ' Sur la clause résolutoire. En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable aux contrats conclus avant l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, il n'est nullement contesté que M. [Y] ne s'est pas acquitté dans les deux mois du commandement de la somme de 1 162,96 euros visée en principal. De sorte que le bailleur est bien fondé à solliciter l'application de la clause résolutoire. M. [Y] entend toutefois faire échec à cette application en sollicitant un délai de paiement et la suspension subséquente de la clause résolutoire, demande qui sera examinée plus loin. ' Sur les condamnations au paiement. Si dans sa déclaration d'appel M. [Y] contestait y compris la condamnation au paiement d'un arriéré locatif de 5 370,01 euros arrêté au 7 octobre 2022 et si dans le dispositif de ses conclusions il demande à la cour d'infirmer le jugement en y ajoutant une demande tendant à débouter la partie adverse de toutes ses demandes, en ce compris donc celle afférente au paiement, il reste à constater que dans sa motivation il ne développe strictement aucune argumentation pour contester devoir cette somme et précise, au contraire, qu'il 'ne conteste pas le montant de la dette locative'. Il ne conteste pas davantage les indemnités d'occupation mises à sa charge par le premier juge. Le jugement sera donc confirmé sur ces chefs. Sauf à actualiser la dette de M. [Y] comme sollicité par la société Espacil habitat, qui la justifie à hauteur d'une somme de 10 007,18 euros arrêtée au 17 mai 2023, en ce compris les indemnités d'occupation dues jusqu'à cette date. Il sera fait droit à la demande de condamnation en ce sens. ' Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. En application de l'article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par dérogation à ces dispositions, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition toutefois qu'il soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Ces nouvelles dispositions résultant la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'elles portent sur des règles de procédure et sur les pouvoirs du juge, sont applicables immédiatement aux instances en cours et, donc, à la présente instance d'appel. En l'espèce, M. [Y], qui ne produit pas la moindre pièce sur sa situation, ne saurait donc convaincre par ses seules affirmations être en situation de régler sa dette locative, qui a au contraire substantiellement augmenté depuis la décision de première instance, le bailleur lui reprochant, sans être contesté, de n'avoir rien versé depuis le jugement. Les conditions légales n'étant pas réunies pour lui accorder un délai de paiement, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [Y] de la demande qu'il présentait en ce sens. En l'absence d'octroi d'un tel délai, les effets de la clause résolutoire ne sont pas suspendus. ' Sur l'expulsion. En application de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut réduire ou supprimer ce délai, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique. En outre, le délai précité de deux mois ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de man'uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En application de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. L'article L.412-4 du même code dispose que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. En l'espèce, où il n'est pas accordé de délai de paiement et où les effets de la clause résolutoire ne sont donc pas suspendus, le jugement sera confirmé en ce qu'il a ordonné l'expulsion. M. [Y] sollicite subsidiairement un délai d'évacuation de 36 mois, demande à laquelle s'oppose la société Espacil habitat qui, sur le fondement de l'article 564 et 566 du code de procédure civile, fait valoir qu'il s'agirait d'une demande nouvelle et en cela irrecevable. Cette demande, certes nouvelle devant la cour mais accessoire aux prétentions soumises au premier juge, est donc recevable en application de l'article 566 susvisé du code de procédure civile. Elle ne saurait en revanche être accueillie sur le fond, dès lors que M. [Y] ne justifie aucunement des difficultés, fragilités ou encore de la 'vulnérabilité psychique' péremptoirement allégués. Il sera débouté de cette demande nouvelle. ' Sur les frais irrépétibles et les dépens. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [Y] aux entiers dépens de première instance. Il sera en revanche infirmé en ce qu'il a débouté la société Espacil habitat de sa demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. M. [Y] sera condamné sur ce fondement au paiement d'une somme de 120 euros au titre des frais irrépétibles de première instance. M. [Y] sera en outre condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'au paiement d'une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés par la société Espacil habitat en appel. PAR CES MOTIFS, La cour, Statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt mis à la disposition des parties au greffe, Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il a débouté la société Espacil habitat de sa demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau sur ce chef infirmé, Condamne M. [D] [Y] à verser à la société Espacil habitat la somme de 120 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles de première instance ; Y ajoutant, Condamne M. [D] [Y] à payer à la société Espacil habitat la somme de 10 007,18 euros arrêtée au 17 mai 2023, au titre de l'arriéré locatif et des indemnités d'occupation dues jusqu'à cette date ; Déboute M. [D] [Y] de sa demande de délai d'évacuation des lieux ; Condamne M. [D] [Y] aux entiers dépens d'appel ; Condamne M. [D] [Y] à verser à la société Espacil habitat la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles d'appel. Le greffier, La présidente,