Cour d'appel, 02 mai 2024. 21/00588

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 2ème CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 02 MAI 2024 N° RG 21/00588 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-L5HE [R] [L] c/ [H] [U] Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 06 janvier 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 19/06808) suivant déclaration d'appel du 01 février 2021 APPELANT : [R] [L] né le 02 Juin 1955 à [Localité 7] (ALGERIE) (99) de nationalité Française Profession : Ingénieur électronicien, demeurant [Adresse 3] Représenté par Me Romain ITURBIDE substituant Me Jean-jacques DAHAN, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉ : [H] [U] né le 08 Octobre 1986 à [Localité 6] de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] Représenté par Me Thierry RACINAIS substituant Me Clémence LEROY-MAUBARET, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 mars 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Monsieur Jacques BOUDY Conseiller : Monsieur Alain DESALBRES Conseiller : Monsieur Rémi FIGEROU Greffier : Madame Audrey COLLIN ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * LES FAITS ET LA PROCEDURE Monsieur [R] [L] a mis en vente l'immeuble dont il est propriétaire à [Localité 5] en Gironde, [Adresse 2] et [Adresse 4]. Par acte sous seing privé du 31 août 2017, il a ainsi vendu à M. [H] [U] cet immeuble au prix de 930 000 euros, sous la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur d'un prêt de 676 000 euros avant le 20 octobre 2017. L'acte prévoyait encore une clause pénale d'un montant de 10'% et le dépôt d'une garantie de 40 000 euros. La réitération de la vente devait intervenir au plus tôt le 8 février 2018 et au plus tard le 20 février 2018. Toutefois, par avenant les parties ont d'un commun accord repousser la date de réitération de la vente par acte authentique au 28 septembre 2018. Le 27 juin 2018, M. [U] a fait délivrer à M. [L] une sommation d'assister à la signature de l'acte authentique, prévue le 5 novembre 2018. Par lettre du 11 octobre 2018, M. [L] a écrit à son notaire pour lui indiquer qu'il n'entendait pas poursuivre la vente avec M. [U], dans la mesure où la date butoir était dépassée et qu'il entendait faire application de la clause pénale prévue dans le compromis de vente. Par acte d'huissier du 23 juillet 2019, M. [L] a assigné M. [U] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux et a sollicité l'application de la clause pénale et l'allocation de dommages et intérêts, faisant valoir que le dépassement de la date de réitération de l'acte de vente avait eu pour effet d'entraîner la caducité de la promesse synallagmatique de vente. Par jugement du 6 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a notamment débouté M. [L] de ses demandes et a condamné celui-ci à verser à M. [U] la somme de 25 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2018'; le tribunal faisant application au profit de l'acquéreur de la clause pénale après en avoir modéré son montant'; outre la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Par déclaration en date du 1er février 2021, M. [L] a relevé un appel général à l'encontre de ce jugement. Par ordonnance rendue le 27 mai 2021 par la suppléante de Mme la Première Présidente de la cour d'appel de Bordeaux, M. [L] a été débouté de sa demande tendant à l'arrêt de l'exécution provisoire ordonnée par le premier juge. Aux termes de ses dernières écritures, M. [L] demande à la cour d'appel de - Dire et juger son appel recevable et bien fondé -débouter M. [U] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions -Réformer le jugement du 6 janvier 2021 rendu par le Tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu'il': -l'a débouté de sa demande tendant à condamner M. [U] à lui payer la somme de 93 000 euros à titre d'indemnité forfaitaire au titre de la clause pénale ; - l'a débouté de sa demande tendant à condamner M. [U] à lui payer la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts ; - l'a condamné à payer à M. [U] la somme de 25 000 euros avec intérêt au taux légal à compter du 5 novembre 2018 ; -l'a condamné à payer à M. [U] la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - l'a débouté de sa demande formulée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - l'a condamné aux entiers dépens de l'instance qui seraient recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Statuant de nouveau': - Condamner M. [U] à lui payer la somme de 93.000 € à titre d'indemnité forfaitaire au titre de la clause pénale et ce avec intérêts de droit à compter du 28 Septembre 2018, date prévue pour la signature de l'acte authentique. -Condamner M. [U] à lui payer des dommages et intérêts à hauteur de 40.000 €. - Condamner M. [U] au paiement d'une somme de 6.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. -Condamner Monsieur [U] aux entiers dépens. Aux termes de ses dernière conclusions, M. [U] demande à la cour de': -Confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel sauf à porter la condamnation prononcée à l'encontre de Monsieur [L] à la somme de 93 000 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 août 2017. - Ordonner la levée du séquestre convenue dans le compromis du 31 août 2017 et la restitution de la somme de 40 000 euros à Monsieur [H] [U]. -Condamner M. [L] au paiement d'une indemnité de 5000 euros sur le fondement des dispositions prévues par l'article 700 du CPC outre entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 février 2024. MOTIFS Le tribunal a jugé qu'il résultait de l'acte sous seing privé signé par les parties que si une d'elles se refusait à exécuter son engagement alors que les conditions suspensives stipulées dans son intérêt étaient réalisées, elle devrait verser à l'autre partie la clause pénale qui était prévue. Or, il résultait des pièces versées au débat que'M. [U] avait de manière répétée, antérieurement et postérieurement à la date butoir fixée pour signer le contrat, manifesté sa volonté de signer l'acte authentique de vente alors que M. [L] avait, postérieurement à la date butoir fixée par les parties, refusé de s'exécuter si bien que la clause pénale devait s'appliquer à son encontre. Par ailleurs, le tribunal a débouté M. [L] de sa demande de dommages et intérêts, celui-ci ne rapportait pas la preuve que M. [U] serait responsable de la non réalisation de la vente. M. [L] considère au contraire qu'il ressort des échanges de mails entre les notaires que M. [U] n'a pas souhaité concrétiser la vente. En effet, ce dernier n'a pas justifié avoir obtenu le prêt qu'il convoitait et le notaire du vendeur a du en réclamer les justificatifs à plusieurs reprises, postérieurement à la date qui avait été fixée pour en justifier. De la même manière, M. [U] s'est montré peu diligent en tardant à fournir les documents demandés par la société d'économie mixte Incité pour la déterminer à utiliser son droit de préemption, à la suite de la déclaration d'intention d'aliéner de celle-ci. En outre, conformément à ses obligations, M. [U] n'a pas justifié avoir versé les fonds représentant le prix de vente ainsi que les frais dans le délai contractuellement prévu. C'est dans ces conditions qu'il en a pris acte et qu'il a décidé de mettre un terme à cette vente et la sommation délivrée par M. [U] de passer l'acte, puis l'établissement d'un procès-verbal de carence, n'était qu'un ajustement de ce dernier destiné à éviter le paiement d'une clause pénale. En effet, l'intimé ne prouve pas qu'au 5 novembre 2018, la vente aurait pû être réitérée alors qu'il ne justifie pas de la renonciation d'Incité à son droit de préemption et du versement des fonds dans la comptabilité du notaire. M. [U] considère que M. [L] méconnaît les faits pour tenter d'obtenir sa condamnation au paiement de sommes considérables alors que bien au contraire ainsi que le premier juge l'a justement apprécié, c'est le vendeur qui a manqué à ses obligations objet du compromis signé le 31 août 2017 et à l'avenant du 18 juin 2018. En effet, l'appelant s'était engagé à vendre l'immeuble litigieux libre de toute location ou occupation quelconque, étant précisé qu'au jour de la signature du compromis de vente quatre locaux étaient alors loués. Or, jamais M. [L] n'a remis les justificatifs concernant la libération des locaux qui devaient être libres au plus tard au mois d'octobre 2018. C'est parce qu'il n'avait pu obtenir cette libération que l'appelant a refusé de lui vendre cet immeuble. M. [L] a alors pris prétexte du dépassement de la date butoir prévue dans la compromis pour refuser de vendre. Très curieusement, ce n'est que le 9 septembre 2021, dans le cadre de la procédure que l'appelant a communiqué deux avenants de relogement à compter du 1 er juin 2018 concernant deux locataires ainsi qu'un acte de résiliation du bail commercial à effet du 27 septembre 2018. Mais cette communication tardive ne modifie pas le fait qu'au jour de la réitération de la vente, M. [L] n'avait pas justifié de la libération des lieux occupés. M. [U] s'étonne de l'existence de ces pièces puisque si les locaux avaient été libérés les 1 er juin et 27 septembre 2018, il n'était pas logique que le 24 septembre 2018, M. [L] lui fasse signer un acte de prorogation de la libération des locaux au 28 octobre 2018. Ceci est si vrai que le 24 septembre 2018, son propre notaire écrivait au sien « il conviendra donc de prévoir dans votre acte un séquestre jusqu'à la libération complète des lieux » En toute hypothèse, il n'a jamais été justifié de la résiliation du bail de M. [D] si bien que l'appelant ne justifie pas que le bien objet de la vente était libre de toute occupation. Bien au contraire, il résulte des pièces versées au débat, notamment des écanges entres les notaires ou encore de l'attestation signée par les deux parties le 24 septembre 2018 que l'intimé a toujours manifesté son désir de signer l'acte authentique. *** L'article 1231-5 du code civil dispose': «' Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.'» En l'espèce, il résulte de l'acte sous seing privé signé par les parties le 31 août 2017 que si une des parties se refusait à exécuter la vente envisagée alors que les conditions suspensives stipulées dans son intérêt étaient réalisées, elle devrait alors verser à l'autre partie, à titre de clause pénale dix pour cent du prix de vente. Il était en outre stipulé que la caducité de la vente ne remettrait pas en cause l'existence de la clause pénale. Ce même acte prévoyait que la réitération de la vente devait intervenir au plus tôt le 8 février 2018 et au plus tard le 20 février 2018. Toutefois, par avenant du 18 juin 2018, les parties se sont accordées pour repousser cette dernière date au 28 septembre 2018. En toute hypothèse, faute pour les parties d'avoir assorti de la sanction de la caducité de la promesse de vente, le dépassement du délai pour réitérer la vente, un tel dépassement n'était pas sanctionné par la caducité de la promesse de vente mais déterminait le moment à compter duquel le contractant le plus diligent avait la possibilité de mettre l'autre en demeure de régulariser l'acte authentique et, à défaut pour celui-ci de s'exécuter spontanément de demander judiciairement soit l'exécution forcée ou la constatation de la vente, soit sa résolution. En l'espèce, le vendeur avait pour obligation de résilier les baux en cours pour remettre l'immeuble au jour de la réitération de la vente libre de toute location ou occupation quelconque. Or, si M. [L] semble avoir justifié avoir respecté cette obligation pour trois des quatre locaux loués, ce dont il a justifié dans le cadre de la procédure, il n'a en revanche pas justifié de la résiliation du bail qu'il avait consenti à M. [D] qui portait sur l'appartement n° 1 situé à l'entresol. En conséquence, M. [L] n'a pas justifié que l'immeuble, objet de la vente était libre de toute occupation. Ceci est si vrai que son notaire s'inquiétait auprès de son confrère, le 24 septembre 2018, notaire de l'acheteur de la libération complète de l'immeuble. En toute hypothèse, à la date conventionnellement prévue pour la signature de la réitération de la vente, soit le 28 septembre 2018, M. [L] ne démontre pas avoir respecté son obligation. De son côté, le vendeur reproche à son acheteur ne pas avoir justifié de la consignation des fonds correspondant au prix de vente et aux frais. Or, l'intimé justifie des virements qu'il avait entrepris au profit de son notaire les 9, 11 et 12 octobre 2018 soit suffisamment tôt alors que les notaires étaient convenus de la signature de l'acte, le 16 octobre 2018. En conséquence, le premier juge a fait une exacte appréciation des faits en considérant que M. [U] avait démontré sa volonté de passer l'acte, contrairement au vendeur. En effet, le 26 septembre 2018, le notaire de l'acquéreur avait proposé à son confrère de repousser la signature au 16 octobre 2018, ce dernier lui répondant qu'il lui adressait les documents encore nécessaires pour cela. La volonté de l'intimé de passer l'acte résulte également de la sommation qu'il a délivrée à son vendeur d'être présent le 5 novembre 2018, en l'étude de son notaire. Cette volonté se retrouve également dans le procès-verbal de carence qu'il a fait dresser le 5 novembre 2018, faute pour M. [L] de s'être présenté en l'étude de son notaire. En conséquence, il est démontré que l'acheteur entendait mener à bien la vente de l'immeuble litigieux alors que le vendeur a refusé de s''exécuter, et a pris prétexte du seul dépassement de la date butoir qui avait été prévue pour renoncer à la vente. Dés lors, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a considéré que la clause pénale devait s'appliquer à l'encontre du vendeur et que faisant usage de son pouvoir modérateur réduit celle-ci à la somme de 25 000 euros. En outre, la somme séquestrée par M. [U], le 31 août 1997 lui sera restituée. Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens M. [L] succombant en son appel sera condamné aux entiers dépens et à payer à M. [U] la somme de 4000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement entrepris, y ajoutant': Ordonne la levée du séquestre convenue dans le compromis du 31 août 2017 et sa restitution de la somme de 40 000 euros à M. [H] [U], Déboute les parties de leurs autres demandes, Condamne M. [R] [L] à payer à M. [H] [U] la somme de 4000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [R] [L] aux entiers dépens. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,