Cour d'appel, 22 mars 2024. 22/01655

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 22/01655 - N° Portalis DBVS-V-B7G-FYQZ Minute n° 24/00099 [J] C/ [T] Jugement Au fond, origine Tribunal de proximité de SAINT AVOLD, décision attaquée en date du 02 Juin 2022, enregistrée sous le n° 21/00270 COUR D'APPEL DE METZ 3ème CHAMBRE - TI ARRÊT DU 22 MARS 2024 APPELANTE : Madame [I] [J] [Adresse 1] Représentée par Me Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/3797 du 15/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ) INTIMÉ : Monsieur [L] [T] [Adresse 3] Représenté par Me Agnès BIVER-PATE, avocat au barreau de METZ COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries. A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 22 Mars 2024, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller M. KOEHL, Conseiller GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme Hélène BAJEUX, Greffier ARRÊT : Contradictoire Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme Hélène BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 22 mars 2006, M. [L] [T] a consenti à Mme [I] [J] un bail portant sur une maison d'habitation située [Adresse 2]. Par acte d'huissier du 10 juin 2021, Mme [J] a fait citer M. [T] devant le tribunal de proximité de Saint-Avold et au dernier état de ses conclusions, elle a demandé au tribunal de': - condamner M. [T] à effectuer les travaux détaillés dans le rapport contradictoire en page 6 du diagnostic constat de décence, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l'assignation - ordonner l'exécution forcée avec le concours de la force publique - l'autoriser à suspendre le montant des loyers jusqu'au jour de l'assignation, loyers réglés par l'APL de 571 euros par mois jusqu'à l'achèvement de l'intégralité des travaux - ordonner la suppression du loyer dû à compter de l'assignation jusqu'à la réalisation des travaux - condamner M. [T] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les frais et dépens. M. [T] a demandé au tribunal de débouter Mme [J] de ses prétentions et de': - enjoindre Mme [J] de procéder à la réalisation des travaux lui incombant dans la salle de bains sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement et se déclarer compétent pour liquider l'astreinte - condamner Mme [J] à lui régler': ' 659,56 euros correspondant à la facture d'intervention de la société Malezieux ' 2.332 euros correspondant à une partie de la facture de l'entreprise Actiba ' 995,50 euros correspondant au règlement du reste à charge évalué par les experts - condamner Mme [J] à lui verser une somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Par jugement du 2 juin 2022, le tribunal a': - débouté Mme [J] de l'ensemble de ses demandes - condamné Mme [J] à procéder aux travaux de remise en état de la salle de bains au plus tard à la date du 15 octobre 2022 - assorti cette obligation mise à la charge de Mme [J] d'une astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard à compter du 16 octobre 2022 pendant un délai de deux mois passé lequel il devra être procédé à la liquidation de cette astreinte provisoire - dit que passé ce délai et à défaut pour Mme [J] d'avoir exécuté ses obligations, M. [T] pourra solliciter la liquidation de l'astreinte auprès du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Avold - condamné Mme [J] à payer à M. [T] la somme de 659,56 euros correspondant à la facture Malezieux en date du 22 février 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision - condamné Mme [J] à payer à M. [T] la somme de 800 euros au titre de la prise en charge partielle de la facture Actiba du 4 juin 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision - condamné Mme [J] à payer à M. [T] la somme de 995,50 euros au titre des travaux consécutifs au dégât des eaux survenu dans la salle de bains du logement avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision - condamné Mme [J] à payer à M. [T] la somme de 100 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens. Par déclaration déposée au greffe de la cour le 23 juin 2022, Mme [J] a interjeté appel de toutes les dispositions de ce jugement. Aux termes de ses dernières conclusions du 24 novembre 2023, elle demande à la cour d'infirmer le jugement et de : - constater que sa demande d'expertise et de condamnation sous astreinte de M. [T] à procéder aux travaux de nature à remédier à l'humidité ambiante dans le logement et mettre en place une ventilation conforme, sont devenues sans objet - supprimer le loyer du 1er février 2021 au 10 mars 2023, subsidiairement condamner M. [T] à lui payer en réparation des troubles de jouissance subis pendant cette période, la somme de 9.750 euros à titre de dommages et intérêts - en tout état de cause condamner M. [T] à lui payer, en réparation des troubles de jouissance subis de septembre 2017 à janvier 2021, la somme supplémentaire de 15.375 euros à titre de dommages et intérêts - condamner M. [T] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral - débouter M. [T] de sa demande reconventionnelle - condamner M. [T] en tous les frais et dépens de première instance et d'appel ainsi qu'au paiement d'une somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'appelante expose qu'après une visite le 5 février 2021, le CALM a estimé que le logement ne répondait pas aux critères de décence, que la CAF a suspendu le versement de l'APL le 12 mars 2022 jusqu'à la mise en conformité des locaux par le bailleur, que les désordres consistaient notamment en des infiltrations d'eau multiples, la présence d'une humidité ambiante importante, l'absence de ventilation suffisante dans la salle de bains et les toilettes, des défauts d'étanchéité des menuiseries extérieures et la défectuosité du système de chauffage et de production d'eau chaude. Elle précise avoir quitté les lieux le 27 mars 2023 et que ses demandes initiales de réalisation de travaux sont devenues sans objet. Elle conteste avoir une responsabilité concernant l'humidité ambiante des locaux sur la base d'une hypothèse non prouvée et d'attestations d'entreprises payées par le bailleur qui sont sujettes à caution, et concernant les fuites d'eau provenant de la salle de bains alors qu'elle n'a pas à répondre des conséquences résultant de la vétusté de l'ouvrage, qu'il ne lui incombe pas d'assurer le remplacement des joints de carrelage qui sont en ciment et qu'il ne peut être accordé de crédit aux conclusions de l'expert mandaté par l'assureur du bailleur. Elle soutient que la décence du logement a été établie lors de la seconde visite de contrôle du 10 mars 2023, que sa demande de suppression du loyer à compter du 1er février 2021 jusqu'au 10 mars 2023 est bien fondée et qu'à défaut d'être dispensée du paiement de son loyer, elle doit être indemnisée de son trouble de jouissance à hauteur de 375 euros par mois, soit 9.750 euros au total pour la période. Elle ajoute devoir être indemnisée pour le trouble de jouissance subi de septembre 2017 à janvier 2021, précisant qu'elle limite sa demande en raison de la prescription quinquennale. Aux termes de ses dernières conclusions du 4 décembre 2023, M. [T] demande à la cour de'débouter Mme [J] de l'ensemble de ses prétentions, confirmer le jugement en toutes ses dispositions et condamner Mme [J] aux entiers dépens. Il expose que l'état des lieux d'entrée signé par les parties atteste que le logement était en bon état général, que l'appelante n'a jamais signalé le moindre problème dans la maison jusqu'en 2021, qu'elle a saisi directement le CALM dont le technicien a visité les lieux le 5 février 2021, que son rapport fait état de dégradations, infiltrations et désordres sans pour autant lui en imputer la responsabilité, qu'à réception de la lettre de la CAF qui lui donnait jusqu'au 30 septembre 2022 pour effectuer les travaux, il a tenté de prendre attache avec la locataire pour que les entreprises mandatées puissent effectuer des visites et qu'il a finalement réussi à faire des travaux pour un montant de 18.554,74 euros. Il explique avoir fait vérifier la toiture et la descente des eaux pluviales par une entreprise qui a constaté la présence de mousse en quantité importante dans la gouttière en zinc en raison d'un défaut d'entretien incombant à la locataire, qui est la cause des dégâts occasionnés, et que l'entreprise mandatée pour changer la chaudière a relevé que les entrées d'air avaient été obstruées par la locataire. Sur la présence d'humidité, il fait valoir que l'état des lieux d'entrée ne révèle aucun problème d'humidité, que les entreprises mandatées ont dénoncé des manquements imputables à la locataire, notamment le déboîtement du tube de ventilation de la chute des toilettes, l'obstruction de l'entrée d'air du sous-sol, de la ventilation de la cuisine et de la salle de bains, et que l'assureur de la locataire a lui-même estimé que sa responsabilité est engagée pour avoir laissé le sinistre dû à des fuites d'eau dans la salle de bains, perdurer pendant des années. L'intimé conclut à la confirmation du jugement sur le remboursement des frais exposés pour le débouchage des conduites d'évacuation obstruées et des évacuations en fonte situées au sous-sol, et pour la dégradation anormale des menuiseries. Il soutient que les dégradations dont s'est plainte la locataire sont uniquement dues au mauvais usage et défaut d'entretien lui incombant, que le technicien du CALM qui a constaté qu'il avait réalisé les travaux préconisés, a conclu à la responsabilité de la locataire laquelle a d'ailleurs partiellement remis en état la salle de bains et que la CAF lui a versé le reliquat des loyers de 2021. Il précise que la locataire a quitté les lieux en mai 2022 et non le 23 mars 2023 comme elle le prétend, qu'elle n'a pas participé à l'état des lieux malgré deux convocations, que l'immeuble, tant à l'intérieur qu'à l'extérieur a été laissé dans un état catastrophique et qu'au cours des travaux d'autres dégradations ont été découvertes. Il affirme que l'appelante n'a subi aucun préjudice justifiant qu'elle soit dispensée d'acquitter un loyer ou fondant l'obtention d'une indemnité de jouissance. L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 janvier 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la demande de travaux Il est constaté que l'appelante qui a quitté les lieux loués en cours de procédure ne reprend plus en appel sa demande d'expertise judiciaire et de travaux. En conséquence le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté ces demandes. Sur la suppression des loyers Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'inexécution par le bailleur de ses obligations n'est susceptible d'affranchir le locataire de son obligation corrélative de payer le loyer, qu'en cas de manquement grave se caractérisant par l'impossibilité d'utiliser les locaux loués conformément à la destination du bail. Selon l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il doit également (paragraphe a) délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux. Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques du logement décent. En l'espèce, les mentions de l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement par les parties attestent que le logement a été loué en bon état général. Il résulte toutefois des pièces versées aux débats, notamment du rapport établi par le CALM le 10 mars 2021, que l'immeuble a présenté ultérieurement un certain nombre de désordres respectivement des infiltrations d'eau en haut des murs et plafonds et de l'humidité dans plusieurs pièces, la fissuration d'un tuyau d'évacuation des eaux usées, le dysfonctionnement du système de fermeture d'une porte de service et la dégradation de deux portes fenêtres hors d'usage. Il a par ailleurs été relevé l'absence de certificat d'entretien de la chaudière ainsi que de l'inexistence de ventilation pour certaines pièces. En suite de ce rapport concluant au non-respect des critères de décence, le 12 mars 2021 la CAF a enjoint au bailleur d'effectuer un certain nombre de travaux de mise en conformité de l'immeuble. L'intimé justifie s'être exécuté et avoir fait réaliser les interventions nécessaires au cours de l'année 2021 (débouchage de la conduite d'évacuation des eaux usées, remplacement des conduites et évacuations en fonte, remplacement des menuiseries extérieures hors d'usage, réalisation d'un diagnostic en toiture, pose d'un habillage de cheminée, remplacement d'une plaque en fibro-ciment, changement de la chaudière, réfection de la ventilation des toilettes et de la salle de bains, remise en état de deux murs d'une chambre et du plafond des toilettes). Il ressort d'un second rapport établi par le technicien du CALM après une visite de contrôle du 12 décembre 2022, que tous les travaux incombant au propriétaire ont été réalisés, tout en relevant que la remise en état de la salle de bains,'à la charge de la locataire, n'a pas été effectuée et conclut en conséquence à la non décence de l'immeuble. La réalisation de ces derniers travaux a été constatée lors d'une seconde visite de contrôle du 10 mars 2023, le technicien du CALM estimant alors le logement conforme aux critères de décence. S'il résulte de ces éléments qu'en cours de location l'immeuble a présenté un certain nombre de désordres, il n'est en revanche ni démontré, ni même allégué qu'il était inhabitable, ce qui ne ressort ni des rapports du CALM, ni des courriers de la CAF. Il s'ensuit que l'appelante ne peut utilement se prévaloir de l'exception d'inexécution pour solliciter la suppression de son obligation de payer le loyer et le jugement est confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande. Sur l'indemnisation du trouble de jouissance et du préjudice moral L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En l'espèce, il appartient à Mme [J] de démontrer que le trouble de jouissance et le dommage moral qu'elle allègue procèdent d'une inexécution fautive du bailleur. S'agissant des infiltrations et de l'humidité ambiante, il n'a été relevé ni trou, ni fissure en toiture et il résulte en revanche de l'attestation délivrée par le gérant de la société PL Habitat Service que la gouttière en zinc, présentait une quantité importante de mousse risquant de boucher les évacuations pluviales. Si la valeur probante de cette attestation peut être sujette à caution dès lors qu'elle émane d'un entrepreneur mandaté par le bailleur, il est observé qu'elle est corroborée par le rapport du CALM qui fait état de dégradations des cheneaux et gouttières et non de désordres en toiture. Le désencombrement des gouttières incombait à la locataire en application du titre I (c) de l'annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 et il n'établit pas y avoir procédé. Il est par ailleurs établi que les infiltrations survenues dans la salle de bains qui se sont propagées dans l'entrée et sur le mur de façade de la maison, ont pour origine une absence de joint de faïence murale et un défaut d'étanchéité du joint périphérique de la baignoire comme le précise l'expert de la compagnie d'assurance de Mme [J] dans un rapport que confirme sur ce point l'attestation délivrée par le gérant de l'entreprise sanitaire Decker. Conformément au décret précité (titre III a), il appartenait à la locataire d'entretenir ces joints, notamment de les remplacer et il est observé à la lecture du rapport du CALM qu'elle n'a fait procéder à des travaux de remise en état de la salle de bains qu'au début de l'année 2023 après avoir laissé perdurer le sinistre en pleine connaissance de cause pendant plusieurs années selon l'expert de son assurance. Il n'est par ailleurs pas démontré que dans un tel contexte l'absence de ventilation en partie haute de la salle de bains et en partie basse des toilettes relevée par le CALM a pu réellement contribuer à l'humidité ambiante, étant relevé que ce technicien attribue dans ses rapports la présence d'humidité aux fuites et infiltrations et qu'aucun élément du dossier ne fait état d'un désordre propre à la ventilation de ces deux pièces. En ce qui concerne les menuiseries extérieures, le rapport du CALM fait état de la poignée manquante de la porte de service et du dégondage de deux portes fenêtres hors service. Indépendamment de l'attestation contestée de la société ACTIBA évoquant «'une dégradation anormale des menuiseries'», la nature même des désordres relève d'une dégradation imputable à la charge du locataire comme relevant de la disparition d'une poignée ou le dégondage d'une porte et il n'est en rien démontré qu'ils ont eu une incidence dans les dégâts constatés qui apparaissent dès lors imputables à la locataire étant rappelé que l'état des lieux d'entrée décrit ces menuiseries comme en bon état. L'appelante ne peut imputer au bailleur les désordres affectant le tuyau d'évacuation des eaux usées, alors qu'il ressort du bon de commande et de la facture d'intervention de la société Malezieux mandatée quelques jours après la visite du CALM, que ce tuyau était obturé sur 10 mètres linéaires environ. L'entretien des canalisations des eaux incombe au locataire en vertu du décret du 26 août 1987 (titre IV a) et en l'espèce l'obturation relève d'autant plus de sa responsabilité que la société Malezieux précise dans le bon de commande qu'elle a relevé lors du curage la présence de lingettes. C'est également en vain que Mme [J] invoque la défectuosité du système de chauffage et de production d'eau chaude qui ne ressort d'aucune pièce et il n'est pas plus démontré que le système électrique était défectueux, les trois photographies produites à cet effet dont ni la date, ni la localisation ne sont authentifiées, étant dépourvues de valeur probante. Il se déduit de ces éléments que l'appelante, qui ne démontre pas que le trouble de jouissance et le préjudice moral allégués seraient imputables à un manquement du bailleur à ses obligations, doit être déboutée de ses demandes d'indemnisation formées tant en première instance qu'en appel. Sur les frais de remise en état Il résulte de l'article 7 (paragraphes c et d) de la loi du 6 juillet 1989 qu'il appartient au locataire de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée de la location à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers. Il doit également prendre à sa charge l'ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. En l'espèce, c'est à juste titre que le premier juge a condamné Mme [J] à payer à M. [T] la somme de 659,56 euros correspondant au montant de la facture de la SAS Malezieux relative au débouchage de la conduite d'évacuation des eaux usées de l'immeuble et, s'agissant d'une réparation locative au sens du décret du 26 août 1987, son coût est à la charge de la locataire. Par ailleurs, compte tenu de la durée de la location, des constatations figurant dans le rapport du CALM et de la facture de la SAS Actiba, le premier juge a exactement estimé à 800 euros la somme à la charge de l'appelante pour le remplacement des menuiseries extérieures dont la dégradation en cours de location lui est imputable ainsi qu'il résulte de ce qui a été précédemment exposé. Il ressort enfin de l'évaluation par les experts d'assurance des travaux de réfection de l'entrée et du mur pignon dégradés par les fuites et infiltrations survenues dans la salle de bains qu'une somme de 995,50 reste à la charge de M. [T] au titre de la vétusté. Comme précédemment indiqué, le sinistre est imputable à l'appelante et l'intimé peut prétendre à la réparation intégrale de son dommage et c'est à bon droit que le premier juge a condamné Mme [J] à lui payer ladite somme. Sur les frais irrépétibles et les dépens Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées. Mme [J], partie perdante est condamnée aux dépens d'appel et à verser à l'intimé la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en sus de la somme mise à sa charge à ce titre en première instance et déboutée de ce chef de demande. PAR CES MOTIFS : LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, DÉBOUTE Mme [I] [J] de ses demandes de condamnation de M. [L] [T] au paiement de dommages et intérêts en réparation de troubles de jouissance et préjudice moral'; DÉBOUTE Mme [I] [J] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile'; CONDAMNE Mme [I] [J] à payer à M. [L] [T] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile'; CONDAMNE Mme [I] [J] aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT