Cour d'appel, 28 mai 2024. 22/03882

N° RG 22/03882 - N° Portalis DBVM-V-B7G-LSCI C2 N° Minute : Copie exécutoire délivrée le : à : la SCP MAISONOBE - OLLIVIER la SCP LACHAT MOURONVALLE la SCP MONTOYA & DORNE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 28 MAI 2024 Appel d'un Jugement (N° R.G. 20/03601) rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble en date du 29 septembre 2022 suivant déclaration d'appel du 27 octobre 2022 APPELANTS : Mme [C] [R] née le 10 Mars 1978 à [Localité 7] (Maroc) de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 3] M. [K] [D] né le 10 Août 1979 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 3] représentés et plaidant par Me Elise OLLIVIER de la SCP MAISONOBE - OLLIVIER, avocat au barreau de GRENOBLE INTIMÉS : M. [V] [P] né le 16 Septembre 1967 à [Localité 4] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] Mme [G] [U] épouse [P] née le 30 août 1968 à [Localité 8] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocat au barreau de GRENOBLE Me [J] [W] Notaire associé de la SELARL ROBERT [W], LAURE [W], CARINE IANNELLO ET ELODIE PHILIP, NOTAIRES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 4] S.E.L.A.R.L. ROBERT [W], LAURE [W], CARINE IANNELLO ET ELODIE PHILIP, NOTAIRES venant aux droits de la SCP [J] [W], ROBERT [W], CARINE IANNELLO ET ELODIE PHILIP, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 4] représentés par Me Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocat au barreau de GRENOBLE, plaidant par Me Cyrielle Delbé, avocat au même cabinet COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Mme Catherine CLERC, Présidente, Mme Joëlle BLATRY, Conseiller, Mme Véronique LAMOINE, Conseiller, Assistées lors des débats de Anne Burel, greffier DÉBATS : A l'audience publique du 18 mars 2024, Madame Blatry a été entendue en son rapport. Les avocats ont été entendus en leurs observations. Et l'affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l'arrêt a été rendu. FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES Suivant acte authentique du 24 avril 2020 régularisé par Me [J] [W], les époux [G] [U]/[V] [P] ont vendu, dans un ensemble immobilier soumis à la copropriété sur la commune de [Localité 3], aux consorts [C] [R]/[K] [D] les lots 2 et 9 à usage d'appartement de 4 pièces avec une pièce aménagée en dessous accessible par une trémie d'escalier située dans le salon du logement, outre jouissance d'une cour, moyennant le prix de vente de 289.000€. Invoquant un vice caché tenant à l'illégalité des travaux relatifs à la pièce située en sous- sol du salon, les consorts [R]/[D] ont, selon exploit d'huissier du 2 septembre 2020, poursuivi les époux [S], Me [W] et la SCP [J] et Robert [W]-Carine Ianello-Elodie Philip en résolution de la vente au titre de la garantie des vices cachés et en responsabilité délictuelle. Par jugement du 29 septembre 2022 assorti de l'exécution provisoire de droit, le tribunal judiciaire de Grenoble a: - déclaré les consorts [R]/[D] recevables en leur action, - débouté les consorts [R]/[D] de l'ensemble de leurs prétentions tant à l'encontre de leurs vendeurs, que du notaire et de la SCP notariale, - débouté les époux [P] de leur demande en dommages-intérêts au titre d'un préjudice moral, - condamné les consorts [R]/[D] à payer d'une part, aux vendeurs et, d'autre part, au notaire et à la SCP une indemnité de procédure de 1.500€, - condamné les consorts [R]/[D] aux dépens de l'instance. Suivant déclaration du 27 octobre 2022, les consorts [R]/[D] ont interjeté appel de cette décision. Par conclusions récapitulatives du 29 janvier 2024, les consorts [R]/[D] demandent à la cour d'infirmer le jugement déféré et de: 1) à titre principal, - prononcer la résolution de la vente immobilière et, à défaut, sa nullité, - condamner in solidum les époux [P] à leur restituer le prix de vente de «'308.500€'» contre restitution du bien, - déclarer responsables Me [W] et la SCP notariale, - condamner in solidum les époux [P], Me [W] et la SCP à leur payer les sommes de: 15.000€ pour préjudice de jouissance et d'anxiété, 1.500€ à parfaire au titre des frais de déménagement à prévoir, 1.315,14€ au titre des intérêts bancaires à parfaire, outre le remboursement des charges de copropriété, des impôts locaux et de toute dépense d'entretien indispensable engagée par eux, à parfaire, au jour de la restitution du bien, 2) subsidiairement en l'absence de résolution, condamner Me [W] et la SCP à leur payer des dommages-intérêts de 50.000€, 3) en tout état de cause, - condamner in solidum les époux [P], Me [W] et la SCP à leur payer une indemnité de procédure de 5.000€, - condamner in solidum les époux [P] et Me [W] aux entiers dépens. Ils font valoir que: sur la responsabilité des vendeurs - les dispositions du PPRI du 4 juin 2007 proscrivant la transformation des sous-sols en pièce d'habitation sur le risque inondation ne sont pas respectées, - le PPRI vaut servitude d'utilité publique et est opposable aux époux [P], - les travaux sont illicites et non régularisables, - le plancher habitable de la construction ne respecte pas les conditions d'édification étant situé en dessous du terrain naturel, - la seule ouverture de la pièce se situe également en dessous du niveau naturel du sol, - ainsi l'existence du vice et son antériorité sont démontrées, - la hauteur sous plafond est également inférieure à 2,20 mètres et revêt donc un caractère par nature contraire à l'habitation, - c'est pourquoi aux termes de l'arrêté du 22 juin 2023, il a été refusé la délivrance d'une déclaration de travaux, - l'arrêté préfectoral du 19 novembre 1980 portant règlement sanitaire départemental est également violé, - l'inspecteur a conclu le 20 janvier 2023 que la pièce enterrée sous le salon revêt un caractère par nature impropre à l'habitation et que par application de l'article L 1331-23 du code de la santé publique, elle ne doit pas être mise à disposition aux fins d'habitation, - les travaux sont également non conformes au PPRI du Drac de mai 2018, - la pièce litigieuse leur a été vendue comme une chambre et ils n'ont jamais été avertis de l'impossibilité de l'occuper de façon permanente, - les époux [P] se sont abstenus de requérir la délivrance des déclarations nécessaires à la réalisation des travaux, - les dispositions de l'article R 421-17 du code de l'urbanisme imposaient la déclaration préalable aux travaux non soumis à permis de construire et les changements de destination des constructions existantes portant création soit d'une emprise au sol soit d'une surface de plancher supérieure à 5m2 et inférieure à 20m2, - la surface au sol de la pièce litigieuse est de 22,52m2, - la gravité du vice en terme d'inondation est établie, - au regard de la clause insérée en page 26 à l'acte selon laquelle il n'y avait eu aucun travaux depuis 10 ans, le vice leur était caché, - l'illégalité d'une construction la rend nécessairement impropre à sa destination, - subsidiairement, il sera retenu la violation de l'obligation de délivrance et l'erreur sur les qualités essentielles, - la pièce vendue comme une chambre n'est pas habitable, de sorte qu'il ne leur a pas été vendu un appartement avec trois chambres mais seulement deux, - la résolution de la vente sera prononcée et, à défaut, sa nullité au regard du vice de leur consentement, sur la responsabilité du notaire et de la SCP - Me [W] avait déjà vendu le bien litigieux aux époux [P] alors qu'il ne comportait que deux chambres, - le notaire aurait du s'informer sur cette transformation, sur le changement de superficie et sur l'incohérence de la déclaration selon laquelle aucun travaux n'avait été réalisé dans les 10 années passées, - le notaire disposait d'informations précises lui permettant de vérifier la véracité des déclarations des vendeurs, - il a ainsi failli à son obligation de conseil et ne peut s'en dédouaner en invoquant la nécessité pour les acquéreurs de vérifier les risques encourus. Par écritures récapitulatives du 7 février 2024, les époux [P] demandent à la cour de: 1) à titre liminaire: - déclarer irrecevables les appelants faute de publication de l'assignation, - condamner les appelants à leur payer des dommages-intérêts de 10.000€ en réparation de leur préjudice moral, 2) à titre subsidiaire, débouter les consorts [R]/[D] de l'ensemble de leurs demandes, 3) plus subsidiairement si la résolution de la vente était prononcée: - condamner Me [W] et la SCP à les relever et garantir de toutes condamnations éventuellement prononcées à leur encontre, - condamner Me [W] à leur payer la différence entre le prix de restitution dû aux consorts [R]/[D] et le prix de revente du bien, outre tous dommages-intérêts auxquels ils seraient tenus, - condamner Me [W] et la SCP à leur payer une indemnité de procédure de 5.000€, 4) en tout état de cause, débouter les consorts [R]/[D] de l'ensemble de leurs demandes et les condamner in solidum à leur payer une indemnité de procédure de 3.500€, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. Ils expliquent que: sur la légalité des travaux et l'absence d'impropriété à usage - les consorts [R]/[D] confondent changement de destination et changement d'usage, - il n'y a eu aucun changement de destination des lieux puisque l'ensemble de l'immeuble est à usage d'habitation depuis son édification et depuis le règlement de copropriété datant de 1938, - la destination avant travaux était l'habitation et les travaux réalisés n'ont pas modifié cette destination, - le règlement de copropriété ne fait pas figurer les planchers de l'immeuble, qui sont des planchers à voutain et non une dalle, dans les parties communes, - ainsi, ils ont pu réaliser les travaux et jouir de leur partie privative sans qu'aucune atteinte ne soit portée à la solidité de l'immeuble conformément à l'article 9 de la loi de 1965, - au regard des dispositions d'urbanisme en vigueur au 31 janvier 2012, les travaux n'ont pas créé de superficie de plancher supplémentaire, - les travaux ayant été réalisés au printemps 2012, il faut se référer aux dispositions d'urbanisme applicables à cette date, - en aucun cas, la pièce en sous-sol ne peut être considérée comme une chambre puisqu'elle ne correspond pas à la définition d'une chambre, - le bien qui leur a été vendu n'est qu'une pièce, - il appartient aux acquéreurs d'en faire un usage conforme à la réglementation, - il n'y a aucune impropriété à usage et aucun empêchement de jouir de leur bien, toute action étant prescrite, les travaux ayant été réalisés il y a plus de 10 années, - la cave est un élément d'une habitation et en 2012, il n'y avait aucune interdiction à l'aménagement des sous-sols, - les travaux étaient conformes au PLU applicable à l'époque, - le PPRI n'a été applicable que 6 années plus tard, - les travaux sont en règle avec la copropriété qui n'a jamais émis de contestation, - il n'y a pas de vice caché au titre de l'aménagement d'une pièce en pièce sous-sol qui est expressément visée à l'acte et qui a été visitée par les consorts [R]/[D], - le PPRI est bien visé à l'état des risques naturels annexé à la promesse de vente, - concernant la question de la délivrance, la réception sans réserve de la chose vendue couvre les défauts apparents de conformité, - la pompe de relevage d'un coût de 456€ n'a nullement vocation à drainer les eaux du Drac ou de l'Isère mais seulement vocation à évacuer les eaux usées, - depuis des années, il sont importunés par les consorts [R]/[D] pour une action judiciaire sans fondement juridique sérieux, - ils vivent depuis des années avec une épée de Damoclès au dessus de leur tête, ce qui justifie leur demande en dommages-intérêts pour procédure abusive. En dernier lieu le 8 février 2024, Me [W] et la SCP [J] et Robert [W]-Carine Ianello-Elodie Philip demandent à la cour de confirmer le jugement déféré, débouter les consorts [R]/[D] et les époux [P] de l'ensemble de leurs prétentions et de condamner les consorts [R]/[D] à leur payer une indemnité de procédure globale de 4.000€, outre aux entiers dépens de l'instance. Ils précisent que: - il n'est pas contesté que les consorts [R]/[D] ont visité l'appartement et ont été informés des transformations de la cave réalisés en avril 2012, - les époux [P] n'ont jamais été confrontés à la moindre difficulté et les consorts [R]/[D] n'ont pas rencontré eux-mêmes de problème depuis leur emménagement en 2020, - il n'est nullement démontré que lors de leur réalisation en 2012 les travaux étaient illégaux, - la correspondance du 25 juin 2020 adressée par les services de l'urbanisme fait état des contraintes découlant du PPRI en vigueur, - l'inspection par le service de santé a été réalisée suite à des fissures de l'immeuble et nullement en rapport avec les travaux de transformation et rappelle que la pièce en sous-sol ne peut être donnée à la location mais n'empêchent nullement les consorts [R]/[D] d'user de l'intégralité de leur bien, - dès lors, les dispositions du règlement sanitaire départemental de l'Isère ne peuvent être invoquées en vue de remettre en cause l'habitabilité du bien, - il n'appartient nullement au notaire de visiter un bien immobilier, - le notaire n'avait pas davantage à s'inquiéter de la régularité des travaux régularisés en 2012 qui n'ont fait l'objet d'aucune remise en cause, - de plus, les vendeurs ont déclaré qu'il n'y avait eu aucune construction depuis 10 ans, - un modificatif de l'état descriptif de division a été réalisé et avant celui-ci des échanges sont survenus sans la moindre critique, - si la résolution était prononcée, l'obligation de restitution du prix ne peut incomber qu'aux vendeurs, - la SCP n'a commis aucune faute, - l'obligation d'investigation et d'information incombant au notaire ne saurait excéder ce qui est raisonnable compte tenu des éléments en sa possession, - c'est à bon droit que le tribunal a retenu que les acquéreurs avaient été informés des transformations de l'appartement et des risques naturels encourus au regard des caractéristiques du bien, - les demandes indemnitaires des consorts [R]/[D] ne constituent pas des préjudices indemnisables, le dommage n'étant ni certain ni actuel, - les époux [P] échouent tout autant à démontrer un manquement du notaire, - même si la résolution était prononcée, il n'en résulterait aucun préjudice pour les époux [P] qui se verraient restituer le bien. La clôture de la procédure est intervenue le 5 mars 2024. MOTIFS Au regard de la communication de leur pièce 13 sur la publication de l'assignation, les appelants sont parfaitement recevables en leur action ainsi que l'a justement retenu le tribunal. 1/ sur les demandes de Mme [R] et de M. [D] à l'encontre de M. et Mme [P] Les consorts [R]/[D] sollicitent la résolution de la vente, à défaut, sa nullité sur le fondement principal de la garantie des vices cachés, subsidiaire du défaut de délivrance et au titre du vice de leur consentement. sur l'existence d'un vice caché Par application de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus. Les consorts [R]/[D] prétendent à l'existence d'un vice du fait de l'illégalité des travaux d'aménagement de la cave au regard des PPRI de 2007 et de 2018, du règlement sanitaire départemental et du fait de l'absence d'autorisation de l'assemblée générale de la copropriété. Il est établi que les travaux de transformation de la cave en une pièce accessible par une trémie depuis le salon ont été réalisés au printemps 2012, de sorte que seules les dispositions d'urbanisme applicables à cette date doivent être retenues. Ces dispositions interdisaient le changement de destination des locaux existants situés en tout ou partie en dessous du terrain naturel. En l'espèce, il n'y a eu aucun changement de destination puisque l'immeuble en son entier comprenant les caves est à usage d'habitation depuis sa construction et depuis son règlement de copropriété de 1938, la transformation litigieuse n'ayant pas affecté cette destination. Le règlement sanitaire département interdit la location de ce local qui n'est d'ailleurs pas mentionné dans l'acte de vente comme une chambre mais comme une pièce. Dès lors, aucune non conformité au dit règlement ne peut être retenue. Au regard des dispositions d'urbanisme en vigueur au 31 janvier 2012, les travaux n'ont pas créé de superficie de plancher supplémentaire de sorte qu'aucune déclaration n'était nécessaire. Enfin, le règlement de copropriété excluant des parties communes les planchers à voutains de l'immeuble, les époux [P] ont pu réaliser les travaux litigieux sans autorisation formelle de la copropriété qui était informée de ceux-ci et n'a élevé aucune contestation. Par ailleurs, aucune poursuite n'a été diligentée à l'encontre tant des vendeurs que des acquéreurs, étant observé que les travaux ayant été réalisés depuis plus de 10 ans, toute action en ce sens serait prescrite. Dès lors, les consorts [R]/[D] ne démontrent pas l'existence d'un vice tenant à l'illégalité des travaux de transformation étant observé qu'ils ont été expressément informés que le bien était situé en zone à risque au regard de l'état des risques établi par la société BSC Diagnostic annexé tant à la promesse de vente qu'à l'acte réitératif, ainsi que des dits travaux qu'ils ont pu constater lors de leurs diverses visites. Enfin, ils ne démontrent pas ne pas pouvoir utiliser la pièce supplémentaire dessous le salon qui leur a été vendue. Par voie de conséquence, les consorts [R]/[D] ne peuvent prétendre à l'application de la garantie des vices cachés. sur le défaut de délivrance Le défaut de conformité à la destination normale constitue le vice prévu par l'article 1641 du code civil alors que la différence avec les circonstances convenues constitue le défaut de délivrance visé à l'article 1604 du code civil. Il ressort de l'acte de vente du 24 avril 2020 que les consorts [R]/[D] ont acquis dans un ensemble en copropriété sur [Localité 3] les lots 2 et 9 à usage d'appartement de 4 pièces avec une pièce aménagée en dessous accessible par une trémie d'escalier située dans le salon du logement. Les époux [P] ont délivré aux consorts [R]/[D] un appartement de 4 pièces avec une pièce en sous-sol dont ils ont été parfaitement informés qu'il s'agissait d'une ancienne cave et qu'ils ont accepté sans réserve lors de la prise de possession des lieux. Dès lors, aucun responsabilité des époux [P] ne peut être retenue au titre d'un manquement à leur obligation de délivrance. sur l'erreur sur les qualités substantielles du bien acquis Aux termes de l'article 1110 du code civil, l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet. Au regard des considérations précédentes notamment sur l'objet de la vente ne portant pas sur une troisième chambre mais une pièce supplémentaire en dessous du salon, sur la non démonstration d'une non conformité aux règles d'urbanisme et sur l'information délivrée aux consorts [R]/[D], il n'est pas davantage démontré une erreur sur les qualités substantielles du bien acquis. Par voie de conséquence, le jugement déféré, qui déboute les consorts [R]/[D] de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre des époux [P], sera confirmé. 2/ sur les demandes de Mme [R] et de M. [D] à l'encontre de Me [W] et de la SCP notariale Le notaire doit, avant de dresser les actes, procéder aux vérifications des faits et conditions de nature à assurer l'efficacité de ses actes et il lui appartient, également, de proposer aux parties le cadre juridique approprié. Le notaire est, professionnellement, tenu d'éclairer les parties sur la portée des actes par eux dressés et d'attirer leur attention sur leurs conséquences et risques potentiels. Le devoir de conseil destiné à assurer la validité et l'efficacité des actes ne comporte pour le notaire qu'une obligation de prudence et de diligence. Le notaire engage sa responsabilité délictuelle en cas de démonstration d'une faute en lien de causalité direct et certain avec un préjudice. Il a précédemment été démontré que les consorts [R]/[D] ont été informés de la réalisation de travaux en 2012 transformant une cave en une pièce accessible par le salon. Il est également établi qu'avant la régularisation de la vente, il a été procédé le 3 juillet 2019 à l'établissement d'un acte modifiant l'état descriptif de division de l'ensemble immobilier et que, par assemblée générale des copropriétaires du 19 février 2019, cette modification a été autorisée à l'unanimité. Dès lors, le notaire ne disposait d'aucun élément de nature à faire suspecter une non conformité dont il aurait dû tenir informés les acquéreurs. En outre, au regard de l'annexion tant de la promesse de vente que de l'acte de vente de l'état des risques, les consorts [R]/[D] étaient informés du risque d'inondation affectant le bien immobilier au regard de sa situation. Par voie de conséquence, en l'absence de démonstration d'une faute de Me [W], c'est à bon droit que le tribunal a débouté les consorts [R]/[D] de leurs demandes à l'encontre du notaire et de la SCP notariale. 3/ sur la demande en dommages-intérêts de M. et Mme [P] En l'absence de démonstration du préjudice moral allégué par les intimés, c'est à bon droit que le tribunal a rejeté leur demande en dommages-intérêts. Par voie de conséquence, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions. 4/ sur les mesures accessoires L'équité justifie de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au seul bénéfice des intimés. Enfin, les dépens de la procédure d'appel seront supportés par les consorts [R]/[D] et les mesures accessoires de première instance sont confirmées. PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne in solidum Mme [C] [R] et M. [K] [D] à payer à M. [V] [P] et Mme [G] [U] épouse [P], unis d'intérêt, la somme de 3.500€ par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum Mme [C] [R] et M. [K] [D] à payer sur le même fondement à Me [J] [W] et la SCP [J] et Robert [W]-Carine Ianello-Elodie Philip, unis d'intérêt, la somme de 2.000€. Rejette le surplus des demandes formées à ce titre, Condamne in solidum Mme [C] [R] et M. [K] [D] à payer à aux dépens de la procédure d'appel. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, Signé par Madame Clerc , président, et par Madame Burel, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRESIDENT