Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître DESSON Julie
Préfecture
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Odile OBOEUF
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/05895 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2LM2
N° MINUTE :
3/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 15 mars 2024
DEMANDERESSE
La S.C.I. CISCO RICHELIEU
dont le siège social est situé chez SAS [Adresse 4] - [Localité 1]
représentées par la SELAS FIDAL, société inter-barreaux, en la personne de Maître Odile OBOEUF du barreau de DAX en tant qu’avocat plaidant et par Maître Stéphanie LAMY, en tant qu’avocat postulant
DÉFENDEURS
Monsieur [O] [G],
demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]
Monsieur [I] [J]
demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]
assistés de Maître DESSON Julie de AARPI IDGC Avocats, avocat au barreau de PARIS,vestiaire D2160
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 janvier 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 15 mars 2024 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 15 mars 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/05895 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2LM2
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 05 novembre 2014, la SM SAS IMMO désormais la SCI CISCO RICHELIEU a donné en location à Monsieur [J] et Monsieur [G] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2], [Localité 3].
Monsieur [J] et Monsieur [G] n’ayant pas réglé l'intégralité des loyers, la SCI CISCO RICHELIEU a fait délivrer à chacun d'eux un commandement de payer le 10 mars 2023, faisant état d'un impayé locatif à hauteur de 14880,86 euros, mais qui s’est révélé infructueux.
Par acte de commissaire de justice du 08 juin 2023, la SCI CISCO RICHELIEU a fait assigner Monsieur [J] et Monsieur [G] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
▸ constater la résiliation du bail à la date du 11 mai 2023,
▸ condamner solidairement Monsieur [J] et Monsieur [G] à lui payer à titre de provision la somme de 12038,26 euros au titre de l'arriéré de loyers jusqu'en mai 2023 inclus,
▸ condamner in solidum solidairement Monsieur [J] et Monsieur [G] à lui payer, à titre de provision, une somme de 3078,70 euros au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du mois de juin 2023 jusqu'à justification de la libération effective des lieux,
▸ ordonner à Monsieur [J] et Monsieur [G] de libérer les lieux et restituer les clés après établissement d'un état des lieux de sortie,
▸ ordonner l'expulsion de Monsieur [J] et Monsieur [G] et de tout occupant de leur chef ainsi que de leurs biens,
▸ être autorisée à les expulser des lieux avec l'assistance de la force publique, s'il y a lieu, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s'il l'estime utile, d'un technicien,
▸ ordonner l'enlèvement, le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Monsieur [J] et Monsieur [G],
▸ condamner Monsieur [J] et Monsieur [G] à lui verser la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer, de justifier de l'assurance locative, la dénonciation de l'assignation à la préfecture.
L’affaire a été appelée à l’audience du 26 octobre 2023 et renvoyée au 12 janvier 2024.
A cette date, la SCI CISCO RICHELIEU par l'intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant sa créance à la somme de 16990,48 euros.
En défense, les débiteurs étaient assistés par un conseil, lequel a notamment sollicité la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement sur 36 mois, indiquant que les locataires ont repris le règlement du loyer courant avant l'audience.
Sur la suspension de la clause résolutoire et l'octroi d’éventuels délais de paiement, la SCI CISCO RICHELIEU a fait part de son opposition à l'audience, soulignant que les locataires n'ont pas procédé au règlement intégral du loyer avant l'audience.
Aucun diagnostic social et financier n'a été versé au dossier.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 15 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
- Sur le référé :
Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, il y a lieu de constater qu'il n'existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative concernant le logement, dont le montant justifie la procédure d'urgence.
- Sur la recevabilité de la demande :
En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.
Au vu des pièces versées aux débats et notamment :
- du contrat de bail,
- de la notification de l'assignation au Préfet réalisée dans le délai de 2 mois avant le premier appel de l'affaire à l'audience,
- de la saisine de la CCAPEX intervenue deux mois avant l'assignation,
il apparaît que la demande est recevable.
Par ailleurs, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.
- Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail d'habitation :
L'article 24, alinéa 1er, de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».
Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur [J] et Monsieur [G], locataires d’un logement situé [Adresse 2], [Localité 3] suivant bail sous seing privé du 05 novembre 2014 étaient redevables d’un arriéré de loyers et de charges de 14880,86 euros, échéance de mars 2023 incluse.
Le commandement de payer qui a été signifié respectivement à Monsieur [J] et Monsieur [G] le 10 mars 2023 a rappelé les termes de la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.
Il apparaît que Monsieur [J] et Monsieur [G] n’ont ni réglé l’intégralité de la dette dans le délai légal de deux mois ni sollicité une suspension des effets de la clause résolutoire dans les formes prévues par la loi.
Il convient donc de constater que les effets de la clause résolutoire insérée au bail d'habitation, sont acquis.
- Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.
En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que les débiteurs restaient devoir la somme de 16990,48 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de janvier 2024 incluse.
Les débiteurs seront en conséquence solidairement condamnés à verser cette somme provisionnelle au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
- Sur les éventuels délais de paiement et l'expulsion :
En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l'audience, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.
En l'espèce, il y a lieu de constater que les locataires ont certes versé une somme de 3000 euros le 03 janvier 2024, mais cette somme ne correspond pas à l'intégralité du loyer courant qui s'élève à la somme de 3186,24 euros. Il n'y a donc pas de reprise de paiement du loyer courant intégral avant l'audience.
Par ailleurs, la capacité de remboursement des locataires en sus du règlement régulier de l'intégralité des loyers ne peut être établie au regard des éléments du dossier, aucune enquête sociale n'ayant au demeurant été versée à la procédure.
Enfin, il y a lieu de prendre en compte l'opposition du bailleur à l'audience à la fois sur la suspension de la clause résolutoire et sur l'octroi de délais de paiement.
Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l'article précité.
Monsieur [J] et Monsieur [G] étant occupants sans droit ni titre depuis le 11 mai 2023, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
- Sur l'indemnité d'occupation :
L'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.
En l'espèce, il convient de fixer le montant provisionnel de l'indemnité d'occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner solidairement Monsieur [J] et Monsieur [G] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.
- Sur l’exécution provisoire :
La présente décision est exécutoire à titre provisoire.
- Sur l’article 700 du code de procédure civile :
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »
Il convient en équité de condamner Monsieur [J] et Monsieur [G] à payer à la SCI CISCO RICHELIEU qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- Sur les dépens:
L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».
Monsieur [J] et Monsieur [G] qui succombent, supporteront les dépens de l’instance qui comprendront le coût des commandements de justifier d'une assurance et de payer, des assignations et de la notification au préfet.
PAR CES MOTIFS :
Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,
D’ores et déjà, vu l'urgence,
Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 11 mai 2023, du bail d'habitation consenti par la SCI CISCO RICHELIEU à Monsieur [J] et Monsieur [G] portant sur des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 2], [Localité 3] ;
Ordonne en conséquence à Monsieur [J] et Monsieur [G], devenus occupants sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de leur chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, la SCI CISCO RICHELIEU pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [J] et Monsieur [G] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
Condamne solidairement Monsieur [J] et Monsieur [G] à payer à la SCI CISCO RICHELIEU une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l'expulsion ;
Condamne solidairement Monsieur [J] et Monsieur [G] à payer à la SCI CISCO RICHELIEU la somme provisionnelle de 16990,48 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés, échéance de janvier 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;
Condamne Monsieur [J] et Monsieur [G] à payer à la SCI CISCO RICHELIEU une indemnité de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Monsieur [J] et Monsieur [G] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût des commandements de justifier d'une assurance et de payer, des assignations et de la notification au préfet.
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 15 mars 2024.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.
