Tribunal judiciaire, 26 février 2024. 23/00859

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 4] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 23/00859 N° Portalis DB3S-W-B7H-XY5A Minute : 214/24 Monsieur [O] [K] [B] Madame [T] [W] éps [B] Représentant : Me Philippe TREF, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE C/ SAEM [Localité 8] HABITAT Représentant : Me Yves TOURAUT, avocat au barreau de MEAUX Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me Philippe TREF Copie, dossier, délivrés à : SELARL TOURAUT AVOCATS Copie délivrée à : M. Le Préfet de Seine-Saint-Denis Le 29 Février 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 26 Février 2024 ; par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ; Après débats à l'audience publique du 04.12.2023 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEURS : Monsieur [O] [K] [B] et Madame [T] [W] épouse [B], demeurant ensemble [Adresse 5] Représentés par Maître Philippe TREF, Avocat au Barreau du Val-de-Marne D'UNE PART ET DÉFENDERESSE : SAEM [Localité 8] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3] Représentée par la SELARL TOURAUT AVOCATS, du Barreau de Meaux D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par contrat en date du 20 avril 2022, la société anonyme d'économie mixte [Localité 8] Habitat a donné à bail à M. [O] [K] [B] et Mme [T] [W] épouse [B] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 5]), pour un loyer mensuel de 829,23 euros et 129,13 euros de provision sur charges, outre un dépôt de garantie d'un montant de 829,23 euros. Par acte en date du 23 mai 2023, M. [O] [K] [B] et Mme [T] [W] épouse [B] ont fait assigner la société anonyme d'économie mixte [Localité 8] Habitat devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de remise en état du logement et d'indemnisation de leur préjudice. Après un renvoi aux fins de mise en état, l'affaire a été appelée à l'audience du 4 décembre 2023. A cette date, M. [O] [K] [B] et Mme [T] [W] épouse [B], représentés, se réfèrent à leur assignation. Ils demandent : -la constatation de l'indécence du logement ; -et la condamnation de la société anonyme d'économie mixte [Localité 8] Habitat : -à exécuter, dans le délai d'un mois à compter de la signification de la décision, les travaux nécessaires à la réparation des désordres signalés dans le courrier du 12 avril 2023 et dans le rapport d'expertise du 11 avril 2023, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; -à leur payer la somme de 1 000 euros chacun au titre de la réparation de leur préjudice moral ; -à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de la réparation de leur préjudice de jouissance ; -à leur payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens. Ils exposent, sur le fondement des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil ainsi que du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022, que leur logement n'est pas conforme aux normes de sécurité, de salubrité et d'habitabilité sans que leur bailleur ne réagisse à leurs demandes pour y remédier. Ils précisent que le bailleur est seulement intervenu sur les prises électriques. Ils font valoir qu'ils subissent un préjudice de jouissance ainsi qu'un préjudice moral et que leur logement est indécent. Ils précisent qu'ils n'ont reçu aucun appel téléphonique en vue de la réalisation de travaux. Ils se désistent de leurs demandes relatives aux prises électriques. Représentée, la société anonyme d'économie mixte [Localité 8] Habitat comparaît. Elle sollicite : -le rejet des demandes présentés par M. [O] [K] [B] et Mme [T] [W] épouse [B], -leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -leur condamnation aux dépens. Elle fait valoir, sur le fondement de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qu'elle a mandaté trois sociétés pour intervenir mais que ces dernières n'ont pas réussi à joindre les locataires qui n'ont pas donné accès à leur domicile. Elle confirme que les prises électriques ont été remplacées. Elle ajoute qu'elle est disposée à effectuer l'ensemble des travaux nécessaires. Elle précise enfin que les demandeurs ne démontrent pas subir un préjudice et qu'ils peuvent jouir des lieux loués. L'affaire a été mise en délibéré au 26 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION I - Sur les demandes de réalisation de travaux et de réparation du préjudice L'article 6 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Le bailleur est en outre obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. En outre, le décret numéro 2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit que le logement décent doit, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement. En outre, l'article 20-1 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. Toutefois, le juge ne peut ordonner de mesure visant à permettre le respect du seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an mentionné au premier alinéa du même article 6 lorsque le logement fait partie d'un immeuble soumis au statut de la copropriété et que le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l'examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d'équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n'a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal. En l'espèce, par courrier daté du 30 septembre 2022 M. [O] [K] [B] et Mme [T] [W] épouse [B] ont alerté leur bailleur sur l'état de leur logement et l'ont mis en demeure de réaliser les travaux nécessaires. Par courrier daté du 14 novembre 2022, l'assureur des locataires a également sollicité le bailleur. Selon procès-verbal de constat dressé le 22 novembre 2022, les parties communes de l'immeuble sont vétustes et délabrées et l'appartement loué présente de nombreuses dégradations au niveau des fenêtres, des murs, de la terrasse, des portes-fenêtres, des prises électriques et des portes. Par courrier daté du 9 décembre 2022, l'assureur de M. [O] [K] [B] et Mme [T] [W] épouse [B] a contacté les services de la préfecture de la Seine-Saint-Denis. Suite à une visite du 16 mars 2023, les services de la commune de [Localité 8] ont constaté, dans un rapport daté du 4 avril 2023 et selon courrier daté du 12 avril 2023, les désordres suivants : -infiltrations d'eau dans l'entrée, le séjour les chambres et la cuisine ; -revêtements dégradés dans la cuisine et la chambre n°1 ; -présence de moisissures dans la salle de bains ; -absence de vue à l'horizontale dans la chambre n°2 ; -revêtements dégradés sur les terrasses de la chambre n°1 et la cuisine sur la partie haute du balcon ; -installation électrique dangereuse. Le bailleur a été mis en demeure par la commune de remédier aux désordres. L'assureur des locataires a en outre organisé une expertise amiable contradictoire à laquelle ne s'est pas présentée la société anonyme d'économie mixte [Localité 8] Habitat. Divers désordres affectant le logement sont relevés par l'expert dans un rapport daté du 11 avril 2023 : -les fenêtres de toit et rideaux occultants sont difficilement mobilisables ou inutilisables, -le piton de purge du radiateur du salon n'est plus manipulable, -les porte-fenêtres du salon et de la chambre parentale sont endommagées, -l'installation électrique n'est pas fonctionnelle, -les revêtements des terrasses sont endommagés, -le revêtement des murs et du plafond de la chambre des enfants est détérioré, -le sol du logement ne comporte aucune barre de seuil et est recouvert d'un linoléum aux raccords irréguliers, -de la moisissure est présente dans la salle de bains ensuite d'un défaut d'isolation mur pignon, -des rats ont été attrapés par les pièges installés sur la terrasse et la toiture. Enfin, il résulte des pièces produites aux débats par la société anonyme d'économie mixte [Localité 8] Habitat que par mail daté du 23 novembre 2023, la société Courteille Garanka a indiqué au bailleur que le locataire ne la rappelait pas. En outre, selon mail daté du même jour, le bailleur indique que la société MJ BAT a tenté de joindre le locataire sans succès. Il est précisé, s'agissant de la société CIDE ELEC, qu'il est nécessaire de solliciter un second prestataire au vu du montant du devis et que le locataire a indiqué n'avoir reçu d'appel d'aucune société. Il est en outre indiqué que le 20 octobre 2023, des devis ont été sollicité auprès de trois sociétés. Ainsi, il n'apparaît pas que le bailleur ait engagé des démarches avant le 20 octobre 2023, soit plus d'un an après la première mise en demeure des locataires. En outre, le bailleur ne démontre pas suffisamment que la société MJ BAT a cherché à joindre M. [O] [K] [B] et Mme [T] [W] épouse [B] sans succès. Enfin, un mail envoyé par la société Courteille indiquant, le 23 novembre 2023, soit 14 mois après les premières alertes, que les locataires ne l'ont pas recontactée ne saurait suffire à démontrer que ces derniers refusent l'accès à leur logement. Or, il apparaît que les locataires ont alerté leur bailleur très peu de temps après la signature du bail. Leur logement est en effet affecté de désordres importants. Aucune des dégradations invoquées n'est contestée par la société anonyme d'économie mixte [Localité 8] Habitat. Le bailleur a ainsi manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent. En conséquence, il sera constaté l'indécence du logement loué et la société anonyme d'économie mixte [Localité 8] Habitat sera condamnée à : -remédier aux infiltrations d'eau constatées dans l'entrée, le séjour les chambres et la cuisine et aux moisissures constatées dans la salle de bains, -reprendre les revêtements sols et murs dégradés à l'intérieur du logement et sur les terrasses, -la réparation ou le remplacement des fenêtres de toit et rideaux occultants, -la réparation ou le remplacement des portes-fenêtres, -la réparation du piton de purge du radiateur du salon, -et à la dératisation du logement, et ce, dans le délai de six mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard. Les nombreux défauts constatés ont en outre causé un préjudice de jouissance aux locataires qui ne peuvent jouir de leur logement dans des conditions d'habitation décentes. Le défaut de délivrance d'un logement décent commis par le bailleur justifie ainsi l'octroi de la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi, soit l'équivalent d'environ deux mois et demi de loyer hors charge. En outre, l'absence de diligences du bailleur jusqu'au mois d'octobre 2023 et son absence lors de l'expertise amiable ainsi que le caractère indécent de leur habitation ont causé aux locataires, astreints d'assigner la société anonyme d'économie mixte [Localité 8] Habitat, un préjudice moral pouvant être évalué à 1 000 euros. III - Sur les mesures de fin de jugement [Localité 8] Habitat, partie perdante, supportera la charge des dépens. Compte tenu des démarches judiciaires qu'ont dû accomplir M. [O] [K] [B] et Mme [T] [W] épouse [B], la société anonyme d'économie mixte [Localité 8] Habitat sera condamnée à leur verser une somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement est de plein droit exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort : CONSTATE le caractère indécent du logement situé [Adresse 5]), loué par la société anonyme d'économie mixte [Localité 8] Habitat à M. [O] [K] [B] et Mme [T] [W] épouse [B] suivant contrat de bail en date du 20 avril 2022 ; DIT que le présent jugement sera en conséquence transmis au représentant de l'Etat du département de la Seine-Saint-Denis ; CONDAMNE la société anonyme d'économie mixte [Localité 8] Habitat à : -remédier aux infiltrations d'eau constatées dans l'entrée, le séjour les chambres et la cuisine et aux moisissures constatées dans la salle de bains, -reprendre les revêtements sols et murs dégradés à l'intérieur du logement et sur les terrasses, -la réparation ou le remplacement des fenêtres de toit et rideaux occultants, -la réparation ou le remplacement des portes-fenêtres, -la réparation du piton de purge du radiateur du salon, -la dératisation du logement, et ce, dans le délai de six mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; CONDAMNE la société anonyme d'économie mixte [Localité 8] Habitat à payer à M. [O] [K] [B] et Mme [T] [W] épouse [B] ensemble la somme de 2 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ; CONDAMNE la société anonyme d'économie mixte [Localité 8] Habitat à verser à M. [O] [K] [B] et Mme [T] [W] épouse [B] ensemble la somme de 1 000 euros en réparation de leur préjudice moral ; CONDAMNE la société anonyme d'économie mixte [Localité 8] Habitat à verser à M. [O] [K] [B] et Mme [T] [W] épouse [B] ensemble une somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la société anonyme d'économie mixte [Localité 8] Habitat aux dépens ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision. Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 26 février 2024. LE GREFFIER LE JUGE