Tribunal judiciaire, 05 août 2025. 25/00083

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY BP 20139 54151 BRIEY CEDEX CIVIL - JCP Minute n° 25/330 RG n° : N° RG 25/00083 - N° Portalis DBZD-W-B7J-CQVF [R] C/ [S] [W] ORDONNANCE DE REFERE DU 05 Août 2025 DEMANDEUR(S) : Monsieur [X] [R] [Adresse 2] [Localité 1] représenté par Me Aline FAUCHEUR-SCHIOCHET, avocat au barreau de NANCY, Madame [Y] [T] épouse [R] née le 16 Avril 1960 à [Localité 3] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 1] représentée par Me Aline FAUCHEUR-SCHIOCHET, avocat au barreau de NANCY, d'une part, DEFENDEUR(S) : Monsieur [V] [S] [W] né le 23 Juillet 1972 à [Localité 4] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 1] non comparant d'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : Président : Sylvie RODRIGUES Greffier : Laurence CORROY DEBATS : Audience publique du : 24 juin 2025 Copie exécutoire délivrée le : à : Me Aline FAUCHEUR-SCHIOCHET EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 29 octobre 2020, Monsieur [X] [R] et Madame [Y] [T] épouse [R] ont consenti à Monsieur [V] [S] [W] et à Madame [P] [Z] un bail portant sur un logement à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 930 euros. Par courrier du 22 avril 2023, Madame [P] [Z] a informé le bailleur de son départ du logement loué. Par acte d’huissier du 02 décembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire et de justifier d’être assuré contre les risques locatifs et mise en demeure de justifier de l’occupation du logement a été délivré à Monsieur [V] [S] [W] pour la somme de 3935,95 euros dont 3755,51 euros en principal. -oOo- Par acte d’huissier du 09 avril 2025, dénoncé par voie dématérialisée au représentant de l’État le 10 avril 2025, Monsieur [X] [R] et Madame [Y] [T] épouse [R] ont fait assigner Monsieur [V] [S] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey statuant en référé, aux fins de : CONSTATER la résiliation de plein droit du bail du 29.10.2020 liant les époux [R] à Monsieur [V] [S] [W] par l'effet de la clause résolutoire du bail au 03.02.2024 à 0h00 ;En conséquence, CONDAMNER Monsieur [V] [S] [W] à évacuer immédiatement, de corps et de biens et de tous occupants de son chef, les lieux loués à [Adresse 2] à défaut de libération volontaire, l'expulsion des lieux susvisés de Monsieur [V] [S] [W] ainsi que de tous occupant de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;RAPPELER que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ;CONDAMNER Monsieur [V] [S] [W] à verser Monsieur [X] [R] et Madame [Y] [R] à titre de provision la somme de 3.755,51 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 25.11.2024 ;CONDAMNER Monsieur [V] [S] [W] à verser à Monsieur [X] [R] et Madame [Y] [R] à titre de provision les loyers et charges impayés du 25.11.2024 au 03.02.2025, soit la somme de 2.050,82 euros ;FIXER provisoirement le montant de l'indemnité d'occupation due à compter du 03.02.2025 à la somme de 1.025.41 euros correspondant au montant du loyer courant et de la provision sur charges révisables ;JUGER que les sommes ainsi dues, porteront intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance à intervenir ;CONDAMNER Monsieur [V] [S] [W] à verser à Monsieur [X] [R] et Madame [Y] [R] à titre de provision la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile CONDAMNER Monsieur [V] [S] [W] aux dépens, en ce compris ceux du commandement de payer visant la clause résolutoire soit 177,89 euros ;RAPPELER que l'ordonnance à intervenir est de plein droit exécutoire par provision. L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 juin 2025. Monsieur [X] [R] et Madame [Y] [T] épouse [R], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes et moyens. L'adresse de Monsieur [V] [S] [W] étant inconnue et les recherches de l'huissier instrumentaire étant demeurées infructueuses, il a été dressé procès-verbal de recherches infructueuses en application de l'article 659 du code de procédure civile. La décision étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile. L'affaire a été mise en délibéré au 05 août 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. L'article 835 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité de la demande : Aux termes de l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. Suivant l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisé par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que Monsieur [X] [R] et Madame [Y] [T] épouse [R] a saisi la CCAPEX le 02 décembre 2024 en vertu du II de l'article 24 de la loi précitée, et que les impayés persistent depuis. Il est par ailleurs établi que l’assignation délivrée le 09 avril 2025 a été dénoncée au représentant de l’État le 10 avril 2025, soit deux mois au moins avant l’audience du 24 juin 2025. Par conséquent, la demande de Monsieur [X] [R] et Madame [Y] [T] épouse [R] est recevable. Sur la clause résolutoire Selon les dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. En l'espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Il est rappelé à ce titre qu'un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au bail, a été délivré le 02 décembre 2024 au locataire pour la somme de 3935,95 euros dont 3755,51 euros en principal. Il n'est pas contesté que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois imparti par cet acte. En conséquence, la clause résolutoire s'est trouvée acquise au 03 février 2025 et le bail a été résilié à cette date. Sur l'expulsion L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement. Il sera dès lors dit qu'à défaut pour Monsieur [V] [S] [W] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2], au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsée ou, à défaut, par le bailleur. Sur l'indemnité d'occupation Il est rappelé que l'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. En l'espèce, le bail s'étant trouvé résilié de plein droit le 03 février 2025, l'occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré. Monsieur [V] [S] [W] devra donc régler à titre provisionnel à Monsieur [X] [R] et Madame [Y] [T] épouse [R] une indemnité d’occupation équivalant au montant du loyer et des charges calculés et actualisés tels que si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 1000,41 euros, aucune provision sur charge n’étant prévue dans le bail, qui sera révisée selon les termes du bail résilié, et ce, à compter du 03 février 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné par lui. Sur la dette locative Il est rappelé que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu'elles doivent être exécutées de bonne foi. Aussi, selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. En application de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. En l’espèce, Monsieur [X] [R] et Madame [Y] [T] épouse [R] justifient de l'obligation dont ils se prévalent en produisant le bail signé par les parties, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l'assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers, ainsi qu'un décompte de l'arriéré locatif. Il ressort du dernier décompte versé aux débats dans l’assignation, arrêté au mois de février 2025, échéance du mois février 2025 non incluse, que le locataire reste devoir la somme de 5481,33 euros à cette date au titre des loyers, déduction faite des provisions sur charge non prévues dans le bail. En conséquence, au vu de l'ensemble de ces éléments, Monsieur [V] [S] [W] sera condamné à verser à titre provisionnel à Monsieur [X] [R] et Madame [Y] [T] épouse [R] la somme de 5481,33 euros au titre des loyers impayés selon décompte arrête en février 2025, échéance du mois février 2025 non incluse. Sur les autres demandes En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [V] [S] [W], partie succombante, sera condamné aux dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [V] [S] [W] sera condamné au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il est rappelé qu'en application de l'article 514-1 du code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort, Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent : DÉCLARONS recevable la demande de Monsieur [X] [R] et Madame [Y] [T] épouse [R] ; CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 octobre 2020 entre Monsieur [O] [U] et Monsieur [V] [S] [W] concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 03 février 2025 et CONSTATONS que ce bail se trouve résilié à la date du 03 février 2025; ORDONNONS en conséquence à Monsieur [V] [S] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ; DISONS qu'à défaut pour Monsieur [V] [S] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 2], et restitué les clés, Monsieur [X] [R] et Madame [Y] [T] épouse [R] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS Monsieur [V] [S] [W] à payer par provision à Monsieur [X] [R] et Madame [Y] [T] épouse [R], à compter du 03 février 2025, une indemnité mensuelle d'occupation de 1000,41 euros qui sera révisée selon les termes du bail résilié, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné par lui ; CONDAMNONS Monsieur [V] [S] [W] à payer par provision à Monsieur [X] [R] et Madame [Y] [T] épouse [R] la somme de 5481,33 euros correspondant aux loyers selon décompte arrêté au mois de février 2025 (échéance du mois de février 2025 non incluse); CONDAMNONS Monsieur [V] [S] [W] à payer à Monsieur [X] [R] et Madame [Y] [T] épouse [R] la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [V] [S] [W] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; RAPPELONS que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ; DÉBOUTONS les parties de toute demande plus ample ou contraire ; DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État. En foi de quoi la présente décision a été signée par le président et le greffier à Val de Briey, le 05 août 2025. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT