Cour d'appel, 16 février 2024. 22/09011

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 16 FÉVRIER 2024 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/09011 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFY65 Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Mars 2022 -Tribunal de proximité de LAGNY SUR MARNE - RG n° 11-20-001556 APPELANTS Madame [H] [W] épouse [J] née le 11 Février 1978 à [Localité 7] (Tunisie) [Adresse 2] [Localité 3] Représentée et assistée de Me Laurent ADAMCZYK de la SCP LAURENT ADAMCZYK - ERIC TROUVE, avocat au barreau de MELUN Monsieur [D], [V] [J] né le 22 Mai 1978 à [Localité 6] [Adresse 2] [Localité 3] Représenté et assisté par Me Laurent ADAMCZYK de la SCP LAURENT ADAMCZYK - ERIC TROUVE, avocat au barreau de MELUN INTIMÉE S.N.C. [Adresse 5] immatriculée au RCS de Meaux sous le numéro 800 639 627, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège, [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Solange IEVA-GUENOUN de la SCP IEVA-GUENOUN/PAIN, avocat au barreau de MEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 décembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre Nathalie BRET, conseillère Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCÉDURE Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 7 novembre 2014, la société civile immobilière (SCI) [Adresse 5] a consenti à M. [D] [J] et Mme [H] [W] épouse [J] une promesse unilatérale de vente portant sur un terrain à bâtir, situé [Adresse 2], moyennant le prix de 210.000 €, ce bien formant le lot n°2 du lotissement dénommé le [Adresse 5], sous conditions suspensives notamment d'obtention d'un permis de construire d'une maison d'habitation. Selon un acte notarié du 12 janvier 2015, la société en nom collectif (SNC) [Adresse 5] a acquis auprès de la société d'économie mixte de [Localité 3] (SEMM) un terrain à [Localité 3], afin d'y créer le lotissement de 41 lots, la vente étant conditionnée par l'obligation d'effectuer tous les travaux notamment de voirie et espaces verts et de fournir à la SEMM et à la mairie une garantie bancaire aux fins d'assurer les travaux de finition en cas de dégradation des voiries par les colotis. Le permis de construire afférent à la maison des époux [J] a été délivré le 3 février 2016. Par acte authentique du 9 mars 2016, la vente a été réitérée. Par lettre recommandée avec avis de réception du 9 février 2019, M. et Mme [J] ont adressé, à la SNC [Adresse 5], l'attestation de non contestation de la conformité des travaux, délivrée par le maire de [Localité 3] le 24 janvier 2019, et l'ont mise en demeure de leur rembourser le dépôt de garantie de 2.500 € stipulé dans l'acte du 9 mars 2016, dans le délai d'un mois. Par courrier du 18 février 2019, le gérant de cette société a répondu 'En tant que lotisseur, nous sommes allés contrôler l'achèvement de vos travaux conformément à votre permis de construire et avons constaté que votre portail d'entrée n'est toujours pas posé et qu'à ce titre la conformité de votre permis de construire n'aurait pas dû être délivrée. Nous nous sommes rapprochés de la mairie de [Localité 3] afin de connaître leur position et elle nous a indiqué qu'en réserve vous avez la pose du portail à terminer'. Par lettre recommandée du 9 avril 2019, les époux [J] ont mis en demeure le lotisseur de leur restituer le dépôt de garantie, de les indemniser de l'absence de plantations de haies diversifiées telles que prévues au contrat et de procéder aux travaux de finitions du lotissement conformes au permis d'aménager. Une association syndicale libre (ASL) du programme dite '[Adresse 5]' a été constituée selon des statuts signés le 18 février 2020. Par requête déposée au greffe le 2 novembre 2020, M. et Mme [J] ont saisi le tribunal de proximité de Lagny sur Marne et sollicité la condamnation de la SNC [Adresse 5] : - à leur rembourser leur dépôt de garantie de 2.500 € avec intérêts au taux légal à compter de leur mise en demeure du 9 février 2019, - à leur payer une somme de 940,62 € à titre de dommages et intérêts résultant de l'absence de plantation de haies sur leur parcelle, - à créer l'aire de jeux contractuellernent prévue, sous astreinte de 100 € par jour de retard, - à leur payer 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - à supporter les dépens. Après plusieurs renvois, l'affaire a été évoquée au fond à l'audience du 7 janvier 2022, la partie demanderesse étant représentée par son avocat et la partie défenderesse par son gérant. Les échanges ont porté sur divers points, dont principalement sur la restitution du dépôt de garantie. Par jugement du 11 mars 2022, le tribunal de proximité de Lagny sur Marne a statué ainsi: - Déboute M. et Mme [J] [D] et [H] de leur demande de condamnation de la SNC [Adresse 5] à leur restituer l'intégralité de leur dépôt de garantie de 2.500 €, - Dit que la SNC [Adresse 5] est tenue de rembourser à M. et Mme [J] [D] et [H] la somme de 1.646,71 €, - Déboute M. et Mme [J] [D] et [H] de leur demande relative à l'absence de création d'une aire de jeux dans le lotissement, - Déboute M. et Mme [J] [D] et [H] de leur demande se fondant sur l'article 700 du code de procédure civile, - Déboute la SNC [Adresse 5] de sa demande se fondant sur l'article 700 du code procédure civile, - Dit qu'il n'y a pas lieu à écarter l'exécution provisoire du présent jugement, - Laisse à M. et Mme [J] [D] et [H] la charge des entiers dépens. M. [D] [J] et Mme [H] [W] épouse [J] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 5 mai 2022. La procédure devant la cour a été clôturée le 21 novembre 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions en date du 8 novembre 2023 par lesquelles M. [D] [J] et Mme [H] [W] épouse [J], appelants, invitent la cour à : Vu les articles 40, 536, 750-1 et 820 et suivants du code de procédure civile, Vu les articles 1103,1104, 1192 à 1199 et 1356 du code civil, Infirmer la décision entreprise, Statuant à nouveau - condamner la SNC [Adresse 5] à rembourser aux époux [J] la somme de 2.500 € au titre de leur dépôt de garantie et ce, avec intérêts aux taux légal à compter du 9 février 2019, date de la mise en demeure, - condamner la SNC [Adresse 5] à créer l'aire de jeux contractuellement prévue au milieu du lotissement sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, - condamner la SNC [Adresse 5] au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SNC [Adresse 5] aux entiers dépens, - dire que ceux d'appel pourront être recouvrés directement par Me Laurent Adamczyk, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Vu les conclusions en date du 27 mars 2023 par lesquelles la SNC [Adresse 5], intimée, invite la cour à : Vu les articles 1103,1104 et 1193 du code civil Confirmer la décision en toutes ses dispositions, Y ajoutant - débouter M. et Mme [J] de leur demande tendant à obtenir le remboursement de la somme de 500 € versée sur le compte de l'ASL, - condamner solidairement les époux [J] à lui payer une somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement les époux [J] aux entiers dépens de la procédure d'appel, lesquels pourront être recouvrés par Me Solange Ieva-Guenoun, conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Au préalable, il convient de constater que les dernières conclusions de M. et Mme [J] ne comportent pas de prétentions 'tendant à obtenir le remboursement de la somme de 500 € versée sur le compte de l'ASL', dont la SNC [Adresse 5] sollicite le débouté; Sur la demande de restitution de la somme de 2.500 € M. et Mme [J] sollicitent le remboursement de la somme de 2.500 € versée à titre de dépôt de garantie ; La SNC [Adresse 5] oppose qu'elle a proposé aux époux [J] un chèque de 1.646,71 €, correspondant au solde du dépôt de garantie, 'déduction faite de leur quote-part de frais de remise en état des parties communes, avancés par la SNC [Adresse 5] pour le compte de l'ASL' ; Aux termes de l'article 1103 du code civil, 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits' ; En l'espèce, l'acte authentique du 9 mars 2016 précise : - en page 12 'la vente est consentie et acceptée sous les charges et conditions particulières résultant ... b) du cahier des charges de cession des terrains du lotissement ...', - en page 24 'Condition particulière : l'acquéreur reconnaît avoir été informé de ce qu'il devra, pendant la période de construction, afin de sauvegarder les équipements du lotissement, veiller au respect des parties communes et, à ce titre, aura à supporter la réparation des dommages qui seraient constatés en raison d'un manque de précaution par suite d'un usage abusif ou inadapté des équipements du lotissement. A ce titre il a versé au vendeur ce jour, ainsi qu'il résulte de la comptabilité du notaire soussigné, une somme de 2.500 €. Cette somme sera remboursée à l'acquéreur dans le délai d'un mois suivant la présentation au vendeur de la déclaration d'achèvement et la conformité des travaux accompagnée de l'attestation de non-contestation de la conformité, sous déduction éventuellement du coût de réparation des dommages qui seraient constatés par le vendeur en raison d'un manque de précaution par suite d'un usage abusif ou inadapté des équipements du lotissement de la part de l'acquéreur ...' ; M. et Mme [J] ont justifié avoir présenté à la SNC [Adresse 5] l'attestation de non contestation de la conformité des travaux, délivrée par le maire de [Localité 3] le 24 janvier 2019, qui est conforme à la clause précitée en page 24 de l'acte ; La SNC [Adresse 5] ne produit aucune pièce qui confirmerait, tel qu'elle l'allègue dans son courrier précité du 18 février 2019, que la mairie de [Localité 3] serait revenue sur cette attestation ; Il appartient donc à la SNC [Adresse 5], en application de la clause précitée en page 24 de l'acte, de justifier du ' coût de réparation des dommages qui seraient constatés par le vendeur en raison d'un manque de précaution par suite d'un usage abusif ou inadapté des équipements du lotissement de la part de l'acquéreur' qui est susceptible de venir en déduction de la somme de 2.500 € ; Selon les termes de cette clause 'de la part de l'acquéreur', la SNC [Adresse 5] doit justifier que les dommages, dont elle entend déduire le coût de réparation du dépôt de garantie, résultent d'un manque de précaution de la part de M. et Mme [J], dans le cadre de la construction de leur maison ; Or la SNC [Adresse 5] ne produit aucune pièce justifiant de désordres imputables à M. et Mme [J] et ne justifie même pas des dommages précis causés ; elle produit uniquement le courrier de la SEMM de [Localité 3] du 26 avril 2017 (pièce 3 SNC) qui mentionne avoir constaté 'de nombreux désordres sur les espaces communs liés aux travaux de vos clients' sans autre précision ; Elle produit une 'liste des factures des travaux de remise en état des voiries et parties communes' sans justifier qu'ils s'agissent de travaux en lien avec des dommages imputables à M. et Mme [J] ; elle indique d'ailleurs dans ses conclusions qu'il s'agit 'des dégradations imputables à l'ensemble des co-lotis' et le 'tableau de répartition des sommes à rembourser' (pièce 3 SNC) divise la somme totale des travaux par part égale entre chaque co-loti ; Le fait que les désordres visent des parties communes à l'ensemble des co-lotis ne permet pas à la SNC [Adresse 5] de déduire le coût de leur réparation, au titre de la clause en page 24 de l'acte authentique du 9 mars 2016, alors que celle-ci est expressément limitée au cas des désordres causés par M. et Mme [J] ; Ainsi la SNC [Adresse 5] ne justifiant pas 'du coût de réparation des dommages qui seraient constatés par le vendeur en raison d'un manque de précaution par suite d'un usage abusif ou inadapté des équipements du lotissement de la part de l'acquéreur' doit restituer la totalité de la somme de 2.500 € aux époux [J] en application de la clause 'Condition particulière' en page 24 de l'acte authentique du 9 mars 2016 ; En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu'il : - Déboute M. et Mme [J] [D] et [H] de leur demande de condamnation de la SNC [Adresse 5] à leur restituer l'intégralité de leur dépôt de garantie de 2.500 €, - Dit que la SNC [Adresse 5] est tenue de rembourser à M. et Mme [J] [D] et [H] la somme de 1.646,71 € ; Et il y a lieu de condamner la SNC [Adresse 5] à payer à M. [D] [J] et Mme [H] [W] épouse [J] la somme de 2.500 €, avec intérêts au taux légal à compter de leur mise en demeure du 9 février 2019, au titre de la restitution de l'intégralité de leur dépôt de garantie ; Sur la non réalisation de l'aire de jeux M. et Mme [J] fondent leur demande de création d'une aire de jeux au milieu du lotissement, sur le règlement de construction ; En l'espèce, le dossier comporte notamment les éléments suivants : - l'acte de vente du 9 mars 2016 (pièce 1 [J]) indiquant en page 22 : 'VIII Dépôt de pièces La présente vente est soumise aux charges et conditions particulières résultant de divers documents relatifs au lotissement dénommé '[Adresse 5]' ... Audit acte sont annexés ... 40°) Le règlement de construction PA du 18 décembre 2014 ... L'acquéreur s'engage à en exécuter les charges, obligations et prescriptions en résultant ...', - le règlement de construction (pièce 3 [J]) précisant : '- Préliminaire du Règlement de Construction Le présent règlement s'applique conformément à la zone Uma du plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 3] et les acquéreurs ont l'obligation de s'y rapporter. Il s'agit d'une zone où sont autorisées les construction à usage d'habitation . D'autre part, avant tout dépôt de demande de permis de construire, l'acquéreur ou son représentant devra consulter l'architecte coordonateur pour recueillir son avis et son visa et recevoir également le visa de la SEMM de [Localité 3] ... - Article 13 Espaces libres - Aires de jeux et de loisirs ... Un plan des plantations et du mobilier urbain du lotissement sera proposé à la commune et à la SEMM pour validation avant exécution. ... L'aire de jeux située au coeur du lotissement sera traitée en stabilisée avec deux bancs en bois selon modèle retenu par la SEMM de Montevrain', - le compte-rendu de l'assemblée générale de l'ASL [Adresse 5] du mardi 21 novembre 2017 mentionnant (pièce 11 [J]) : '... La position de la SCI du Clos de Mont Evrin est la suivante : ... L'aire de jeu paysager au centre du lotissement sera réalisée en mars 2018 ... M. [J] est désigné comme interlocuteur de la SCI du [Adresse 5] au nom de l'ASL [Adresse 5] ... La prochaine assemblée générale aura lieu en mars 2018 afin de préparer la rétrocession à la mairie de [Localité 3]', - la convocation à l'assemblée générale extraordinaire de l'ASL [Adresse 5] fixée au 24 janvier 2019 reçue par M. et Mme [J] le 31 décembre 2018(pièce 13 [J]), - le procès-verbal du 24 janvier 2019 (pièce 18 Intimée) de l'assemblée générale extraordinaire de l'ASL [Adresse 5] qui a adopté les résolutions autorisant la SNC [Adresse 5] à céder les parcelles formant les voiries communes du lotissement ainsi que les biens communs et éléments d'équipements supportés par ces parcelles à la SEMM ou à la commune et le mandatant pour exécuter les travaux de finitions et requérir l'attestation de non opposition à la conformité, - le courrier de la SEMM du 25 février 2019 (pièce 17 Intimée) précisant à la SNC [Adresse 5] 'Nous confirmons les points suivants : plantation de 10 arbres en lieu et place d'une aire de jeux en stabilisé, équipement non souhaité par la commune ... Vous nous avez confirmé réaliser ces prestations au printemps 2019, l'ensemble de ces plantations doit être déterminé avant d'établir l'attestation de non contestation de la conformité des travaux', - la lettre du 12 avril 2019 de la SNC [Adresse 5] (pièce 12 [J]) indiquant aux époux [J] : 'Pour faire suite suite à la dernière assemblée générale, nous vous confirmons avoir planté des arbres en lieu et place d'une aire de jeu, comme demandé à la majorité lors de l'assemblée générale du 24 janvier 2019" ; - l'attestation du 2 août 2019 de la mairie de non contestation de la conformité des travaux (pièce 14 Intimée), relatifs notamment aux espaces verts du lotissement [Adresse 5] ; Il ressort de ces pièces que le règlement de construction mentionne les obligations auxquelles les acquéreurs doivent se rapporter, il n'a pas de nature contractuelle tel que l'allèguent M. et Mme [J] et ne permet donc pas à ceux-ci de s'en prévaloir à l'encontre de la SNC [Adresse 5] ; d'autre part, ces pièces justifient que l'aire de jeux était soumise à la validation de la SEMM, que l'assemblée générale de l'ASL [Adresse 5] a autorisé le 24 janvier 2019 la SNC [Adresse 5] à céder les parcelles communes à la SEMM ou à la commune et que l'aire de jeux, non souhaitée par la commune, a été remplacée par la plantation de dix arbres conformément aux préconisations de la SEMM ; En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [J] de leur demande de création d'une aire de jeux dans le lotissement ; Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et le confirmer sur l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; La SNC [Adresse 5], partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application de l'article 700 du code de procédure civile formulées par les époux [J] et par la SNC [Adresse 5] ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Infirme le jugement en ce qu'il a : - Débouté M. et Mme [J] [D] et [H] de leur demande de condamnation de la SNC [Adresse 5] à leur restituer l'intégralité de leur dépôt de garantie de 2.500 €, - Dit que la SNC [Adresse 5] est tenue de rembourser à M. et Mme [J] [D] et [H] la somme de 1.646,71 €, - Laissé à M. et Mme [J] [D] et [H] la charge des entiers dépens ; Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant, Condamne la SNC [Adresse 5] à payer à M. [D] [J] et Mme [H] [W] épouse [J] la somme de 2.500 €, avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2019, au titre de la restitution de l'intégralité de leur dépôt de garantie ; Condamne la SNC [Adresse 5] aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Rejette les demandes de la SNC [Adresse 5] et de M. [D] [J] et Mme [H] [W] épouse [J] au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel; LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,