Tribunal judiciaire, 14 juin 2024. 23/05557

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE JUGEMENT N°24/ PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND Référés Cabinet 3 JUGEMENT DU : 14 Juin 2024 Président :Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés Greffier :Madame SOULIER, Greffière Débats en audience publique le : 17 Mai 2024 GROSSE : Le 14 Juin 2024 à Me Anne Cécile NAUDIN à Mme [M] EXPÉDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 23/05557 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4EJD PARTIES : DEMANDERESSE LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER L’ESPLANADE TELLENE SIS [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE PROVENCE dont le siège social est sis [Adresse 1] elle-même prise en la personne de son représentant légal représentée par Maître Anne Cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE DEFENDERESSE Madame [T], [S], [X] [E] née le 14 Novembre 1965 à [Localité 5] demeurant [Adresse 2] comparante en personne EXPOSÉ DU LITIGE : Par assignation du 6 décembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « ESPLANADE MARIGNAN TELLENE » pris en la personne de son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE PROVENCE, a fait citer Madame [T] [E], en demandant au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 aux fins de condamnation de Madame [T] [E] au paiement des sommes suivantes : -3538,17 € au titre des charges de copropriétés impayées arrêtées au 2 octobre 2023 avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure ; -1727,19 € au titre du budget prévisionnel ainsi que 75 € au titre des fonds travaux ; -250 € au titre des frais nécessaires ; -2000 € à titre de dommages-intérêts ; -2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens outre les frais d’exécution forcée. Il conclut au rejet de toute demande de délais de paiement L’affaire a été appelée à l’audience du 17 mai 2024. À cette date, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble dénommé « ESPLANADE MARIGNAN TELLENE » pris en la personne de son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE PROVENCE, par l’intermédiaire de son conseil, actualise ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, conclut au rejet de toute demande de délai de paiement et sollicite la condamnation de Madame [T] [E] au paiement des sommes suivantes : -2027,96 € au titre des charges de copropriété arrêtée à l’appel de fonds du 1er avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ; -259 € au titre des provisions pour charges et fonds travaux pour la période du 1er juillet au 30 septembre 2024 ; 250 € au titre des frais nécessaires ; -2000 € à titre de dommages-intérêts ; -2000 € par application des dispositions de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens et aux frais l’exécution forcée. Madame [T] [E], comparait à l’audience, ne conteste le montant des charges et provision pour charges dont le paiement est sollicité et sollicite l’octroi des plus larges délais de paiement dans l’attente de la vente imminente de son appartement. SUR QUOI Sur la demande en paiement Attendu que le syndicat des copropriétaires entend mettre en œuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ; Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1,et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l'article 14-2-1. Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance. Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22 » ; Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel de l’année en cours à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées ; Attendu qu’en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires dénommé « ESPLANADE MARIGNAN TELLENE » pris en la personne de son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE PROVENCE, fait valoir que Madame [T] [E], propriétaire des lots 15 et 57 au sein de l’immeuble en copropriété, n’a pas payé les charges échues arrêtées au 2 octobre 2023 et les charges non échues cependant devenues exigibles en vertu de l’article précité; Qu’il produit des pièces pertinentes et probantes à l’appui de ses prétentions et notamment : un relevé de propriété, le contrat de syndic, les procès-verbaux des assemblées générales des 25 janvier 2022 et 14 février 2023, un extrait de compte au 10 mai 2024 comportant le montant des charges à cette date, le montant des provisions à venir, le total des frais de recouvrement et des frais d’avocat, ainsi que la lettre recommandée de mise en demeure de payer la somme de 3066,82 € en date du 7 juin 2023 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et son accusé de réception signé ; Attendu que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; Attendu que les honoraires d’huissier ainsi que les frais de contentieux qui ne sont justifiés par aucune diligence particulière doivent cependant être écartés par application de l’article 10–1 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile ; Qu’il sera rappelé que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l’administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il perçoit une rémunération ; Que le syndicat ne peut se prévaloir des frais forfaitaires prévus au contrat de syndic étant observé que les dispositions conventionnelles ou encore les résolutions d’assemblée générale ne sauraient remettre en cause des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ; Que les frais, dont le recouvrement est poursuivi, s’établissent à la somme totale de de 250 € et sont constituées de « frais honoraire constitution contentieux » qui ne sont pas visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et ne pourront donc être retenus ; Attendu que Madame [T] [E] sera donc condamnée au paiement des sommes suivantes exigibles en vertu des dispositions précitées : -2027,96 € au titre des charges de copropriété arrêtées à l’appel de fonds du 1er avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 juin 2023, -259 € au titre des provisions pour charges et fonds travaux pour la période du 1er juillet au 30 septembre 2024 ; Sur la demande de dommages-intérêts Attendu que l’article 1231-6 du Code civil dispose que « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de sommes d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire» ; Que l’article 1353 du Code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » ; Qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la carence répétée de Madame [T] [E] dans le paiement des charges de copropriété, manquements à une obligation essentielle qui constituent une faute à l’égard du syndicat des copropriétaires ; Que pour autant, il se contente d’affirmer l’existence d’un préjudice financier distinct de celui réparé par les intérêts moratoires et d’une résistance abusive de Madame [T] [E], sans en faire la démonstration ni en justifier par aucune pièce produite aux débats ; Qu’en conséquence, il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ; Sur la demande de délais de paiement Attendu que Madame [T] [E] sollicite l’octroi d’un délai de paiement de 24 mois ; Attendu que par application de l’article 1343–5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; Que Madame [T] [E] justifie de sa situation financière et de la mise en vente de son appartement qui devrait intervenir très prochainement ; Qu’il convient en conséquence de faire droit à sa demande et de condamner Madame [T] [E] au paiement de la somme de 2286,96 € en 24 mensualités d’un montant égal, la dernière échéance s’établissant au solde dû en principal auquel s’ajouteront les intérêts, le premier versement devant intervenir dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et ensuite le 10 de chaque mois ; Attendu qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, le solde dû deviendra immédiatement exigible sans que soit nécessaire une mise en demeure préalable de payer ; Sur les demandes accessoires Attendu que Madame [T] [E] sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier requérant la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Attendu que Madame [T] [E] supportera les dépens ; Sur les frais d’exécution et d’exécution forcée Attendu que la demande de condamnation à des frais éventuels d’exécution et d’exécution forcée est prématurée de sorte qu’elle se sera rejetée ; PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT, CONDAMNE Madame [T] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble dénommé « ESPLANADE MARIGNAN TELLENE » pris en la personne de son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE PROVENCE, les sommes suivantes ; -2027,96 € au titre des charges de copropriété arrêtées à l’appel de fonds du 1er avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 juin 2023, -259 € au titre des provisions pour charges et fonds travaux pour la période du 1er juillet au 30 septembre 2024 ; DIT n’y avoir lieu de faire droit à la demande de dommages-intérêts ; ACCORDE à Madame [T] [E] un délai de 24 mois pour se libérer du paiement de sa dette conformément à l’article 1343–5 du Code civil ; DIT que Madame [T] [E] devra, en conséquence, rembourser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « ESPLANADE MARIGNAN TELLENE » pris en la personne de son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE PROVENCE, la somme de 2286,96 € en 24 mensualités d’un égal montant, la dernière échéance s’établissant au solde dû en principal auxquels s’ajouteront les intérêts, le premier versement devant intervenir dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et ensuite le 10 de chaque mois; DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité à son échéance, le solde dû sera immédiatement exigible sans mise en demeure préalable de payer ; CONDAMNE Madame [T] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « ESPLANADE MARIGNAN TELLENE » pris en la personne de son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE PROVENCE, la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [T] [E] aux dépens; DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires dénommé « [Adresse 4] » pris en la personne de son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE PROVENCE, de sa demande de condamnation aux frais d’exécution et d’exécution forcée de la présente décision ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT