Tribunal judiciaire, 22 mai 2024. 24/51454

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/51454 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4CQE N° : 4 Assignation du : 14 Février 2024 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 22 mai 2024 par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier. DEMANDEURS Monsieur [H] [P] [Adresse 1] [Localité 3] Madame [R] [S] épouse [P] [Adresse 1] [Localité 3] représentés par Me Corinne ARDOUIN, avocat au barreau de PARIS - #A0549 DEFENDERESSE Société CP RESORTS EXPLOITATION FRANCE L’[Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] représentée par Maître Philippe RIGLET de la SCP ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocats au barreau de PARIS - #P0008 DÉBATS A l’audience du 03 Avril 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, M. [H] [P] et Mme [R] [S] épouse [P] sont propriétaires du lot n°50 au sein de la résidence [Adresse 5] à [Localité 6], acquis en l’état futur d’achèvement. L’ensemble des lots sont intégrés dans une exploitation hôtelière gérée par la société CP Resorts Exploitation France, des baux commerciaux ayant été consentis à la société par les propriétaires des différents lots. Par courrier en date du 30 mars 2020, la société CP Resorts Exploitation France a informé les bailleurs qu’elle ne procéderait pas au paiement des loyers pour la période courant à compter du 15 mars 2020, compte tenu des mesures administratives prises dans le cadre de la crise sanitaire, l’ayant empêchée d’exploiter les locaux loués. Elle a adressé aux bailleurs au mois de juin 2020 une proposition d’avenant visant à compenser la perte de loyers subie par les propriétaires. Par courrier en date du 4 décembre 2020, la société exploitante a de nouveau informé les bailleurs de l’interruption du règlement des loyers. Confrontée à une situation financière dégradée, elle a sollicité auprès du tribunal de commerce l’ouverture d’une procédure de conciliation. Par ordonnance du 2 février 2021, il a été fait droit à la demande en faveur du Groupe Pierre & Vacances, auquel appartient la société CP Resorts Exploitation France. La procédure de conciliation a été prolongée par ordonnance du 1er juin 2021, des négociations étant menées entre le Groupe et les représentants des bailleurs. Trois propositions successives ont été adressées aux bailleurs individuels. Elles n’ont pas été acceptées par M. et Mme [P]. Au terme de la procédure de conciliation, la société exploitante a réglé à tous les bailleurs les loyers afférents à la période du 1er juillet au 31 décembre 2021. Par courrier en date du 15 janvier 2024, réitéré le 22 janvier 2024, M. et Mme [P] ont mis en demeure la société CP Resorts Exploitation France de régler l’intégralité des loyers trimestriels demeurés impayés. En l’absence de paiement, par acte en date du 14 février 2024, ils ont fait assigner en référé la société CP Resorts Exploitation France sollicitant de : Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile, Vu les articles 1134 ancien, 1217, 1728, 1741, 1218, 1709, 1719 et 1722 du code civil, - condamner la société CP Resorts Exploitation France à leur payer la somme de 12 441,86 euros à titre provisionnel, - condamner la société CP Resorts Exploitation France au paiement d’une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. Les demandeurs rappellent qu’ils ont acquis leurs lots en l’état futur d’achèvement, cet investissement leur étant présenté avec des loyers garantis ; que les loyers sont exigibles alors même que le Groupe Pierre & Vacances a reçu 240 millions d’euros de PGE et 300 millions d’euros de ses investisseurs pour renforcer sa trésorerie ; que ses difficultés financières n’existent plus aujourd’hui ; que les motifs de contestation avancés par la défenderesse ont été écartés par la Cour de cassation dans ses arrêts du 30 juin 2022, du 23 novembre 2022 et du 16 mars 2023; qu’il n’existe donc aucune contestation sérieuse faisant obstacle au paiement des loyers échus de 2020 et 2021. Dans ses écritures déposées et développées oralement à l’audience, la société CP Resorts Exploitation France sollicite de : Vu les articles 1219, 1343-5, 1719 et 1722 du code civil, Vu l’article 325 du code de procédure civile, Vu l’article 700 du code de procédure civile, A titre principal, - juger que l’obligation de règlement des loyers au titre des baux liant les parties a été interrompue du 15 mars au 4 juin 2020 puis du 30 octobre 2020 au 9 mai 2021 en raison de la possibilité pour la société preneuse d’invoquer : * l’exception d’inexécution en raison de l’impossibilité de jouissance des locaux loués conformément à leur destination, * la perte partielle de la chose loués libérant temporairement le preneur de l’obligation de règlement des loyers - en conséquence, débouter les demandeurs de leurs prétentions, A titre subsidiaire, - lui accorder un délai maximal de 24 mois pour procéder au paiement des loyers retenus au cours de la crise sanitaire, En tout état de cause, - débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs prétentions, - les condamner à verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La société défenderesse, rappelant qu’elle n’a pas pu exploiter la résidence du 15 mars au 13 juin 2020 en raison de la crise sanitaire et de l’interdiction d’accueillir du public dans les résidences de tourisme durant cette période, ainsi que du 30 octobre 2020 au 9 mai 2021, oppose à la demande de provision la perte partielle de la chose louée de l’article 1722 du code civil et l’exception d’inexécution prévue à l’article 1219 du même code, critiquant la motivation adoptée par les arrêts de la Cour de cassation rendus en 2022 et 2023 et subsidiairement, elle se prévaut de difficultés financières pour solliciter les plus larges délais de paiement. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance et aux écritures déposées dans l’intérêt des parties. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il y a lieu de rappeler que le juge des référés n’est pas tenu de statuer sur les demandes tendant à “juger que”, qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais des moyens. Sur la demande de provision Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'octroi d'une provision intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation. Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle. Il appartient au demandeur de prouver l'existence de l'obligation, puis au défendeur de démontrer qu'il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. L'existence d'une contestation sérieuse s'apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine de la juridiction. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. La défenderesse invoque l’article 1722 du code civil qui dispose : “Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.” Elle se prévaut encore de l’exception d’inexécution, au visa de l’article 1219 du code civil, énonçant ”une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.” Elle soutient que les mesures prises par le gouvernement dans le cadre de la crise sanitaire ont eu pour effet de lui faire perdre temporairement l’usage des locaux loués ; que les décisions rendues par la Cour de cassation constituent un revirement de jurisprudence, en ce qu’il était précédemment établi que des mesures administratives générales et temporaires pouvaient être constitutives d’une perte partielle de la chose louée ; que l’article 1722 du code civil ne précise pas si le caractère partiel de la perte désigne la perte d’une partie de la chose ou une perte temporaire ; que l’interdiction faite à certains établissements de recevoir du public a nécessairement un lien avec la destination du local et n’est pas seulement relative à la classification d’établissements recevant du public ; que la Cour de cassation, en refusant d’appliquer le droit commun et en laissant la charge économique de la crise sanitaire en totalité au preneur porte une atteinte disproportionnée à “l’espérance légitime” du preneur de jouir à bail. Il convient toutefois de rappeler que la Cour de Cassation a considéré que : « 7. Par application de l'article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19, l'état d'urgence sanitaire a été déclaré sur l'ensemble du territoire national. 8. En application de l'article 3, I, 2°, du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 et du décret n° 2020-423 du 14 avril 2020 le complétant, jusqu'au 11 mai 2020, tout déplacement de personne hors de son domicile a été interdit à l'exception des déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l'activité professionnelle et des achats de première nécessité. 9. Edictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l'interdiction de recevoir du public, sur la période du 17 mars au 10 mai 2020, prévue par les arrêtés des 14 et 16 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé, ainsi que par les décrets précités, résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l'absence de première nécessité des biens ou des services fournis. 10. Par suite, cette interdiction a été décidée, selon les catégories d'établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique. 11. L'effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être, d'une part, imputable aux bailleurs, de sorte qu'il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance, d'autre part, assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil. » (Cass. Civ. 3, 30 juin 2022, n°21/20127) (Cass. Civ. 3, 30 juin 2022, n° 21/20190).” Il a donc été jugé que l’effet de la mesure générale d’interdiction de recevoir du public n’a pas de lien avec la destination contractuelle des lieux loués et qu’elle ne peut s’analyser en un manquement du bailleur à l’obligation de délivrance. En conséquence, l’obligation de règlement des loyers pesant sur la société CP Resorts Exploitation France, notamment durant la période de la crise sanitaire, n’est pas sérieusement contestable, étant observé que la Cour de cassation a réaffirmé cette solution par arrêt rendu le 16 mars 2023. Par ailleurs la disproportion alléguée n’est pas caractérisée en l’espèce, s’agissant de l’exploitation d’une résidence de tourisme par une locataire appartenant à un groupe financier important face à des bailleurs, personnes physiques, qui sont propriétaires d’un seul lot au sein de cette résidence. Le montant des loyers impayés tels que réclamés par les bailleurs n’est pas contesté en l’espèce par la société exploitante. Il sera donc alloué à M. et Mme [P] la somme provisionnelle réclamée de 12 441,86 euros. Sur la demande de délais de paiement L’article 1343-5 du code civil dispose que “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues”. Si la société défenderesse verse aux débats en pièce 3 un tableau afférent à son chiffre d’affaires pour les années 2019, 2020 et 2021 et à son taux de remplissage, invoquant une chute drastique de son chiffre d’affaires, outre que ce document n’est pas un document comptable, il n’est versé aucun élément comptable sur sa situation financière en 2022 et 2023. Par ailleurs, il ne peut qu’être constaté que la société exploitante a bénéficié de délais de fait de près de trois ans. Dans ces conditions, et eu égard à l’ancienneté de la dette, la demande de délais de paiement sera rejetée. Sur les autres demandes Il sera alloué en équité aux demandeurs une indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans les termes du présent dispositif. La société CP Resorts Exploitation Fance, qui supportera la charge des dépens de l’instance, est irrecevable en sa demande de ce chef. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, Condamnons la société CP Resorts Exploitation Fance à payer à M. [H] [P] et Mme [R] [S] épouse [P] la somme provisionnelle de 12 441,86 euros, Condamnons la société CP Resorts Exploitation Fance à payer à M. [H] [P] et Mme [R] [S] épouse [P] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamnons la société CP Resorts Exploitation Fance aux dépens de l’instance, Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande, Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit. Fait à Paris le 22 mai 2024 Le Greffier,Le Président, Fanny ACHIGARMaïté GRISON-PASCAIL