Cour d'appel, 22 novembre 2022. 20/02144

CD/SH Numéro 22/04103 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRÊT DU 22/11/2022 Dossier : N° RG 20/02144 - N° Portalis DBVV-V-B7E-HUKF Nature affaire : Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente Affaire : [F] [S] C/ [D] [G] [W] [H] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 22 Novembre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 27 Septembre 2022, devant : Madame DUCHAC, Présidente, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du Code de procédure civile Madame ROSA-SCHALL, Conseillère Monsieur SERNY, Magistrat honoraire assistés de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes. Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : Madame [F] [S] née le 17 Décembre 1958 à HAVRE de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 5] Représentée et assistée de Maître PENEAU de la SCP PENEAU-DESCOUBES PENEAU, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN INTIMES : Madame [D] [G] née le 31 Décembre 1977 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] Représentée et assistée de Maître NOURY-LABEDE de la SELARL NOURY-LABEDE LABEYRIE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN Monsieur [W] [H] né le 03 Juillet 1973 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 6] [Localité 4] Assigné sur appel de la décision en date du 10 AOÛT 2020 rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONT-DE-MARSAN RG numéro : 19/00139 Suivant promesse synallagmatique de vente en date du 3 juillet 2018, Mme [F] [S] a cédé à Mme [D] [G] et M. [W] [H] une maison d'habitation située [Adresse 2]. Le compromis de vente était soumis à la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par les acheteurs avant le 30 août 2018. La signature de l'acte authentique devait intervenir avant le 15 septembre 2018. Mme [F] [S] a mis Mme [D] [G] et M. [W] [H] en demeure de justifier du refus de prêt correspondant au compromis, par lettre RAR du 22 août 2018. Par courrier recommandé de son conseil en date du 7 novembre 2018, elle les a mis en demeure de lui régler le montant de la clause pénale. Elle leur reproche de ne pas avoir justifié des démarches nécessaires à l'obtention du prêt dans les délais convenus. Par acte d'huissier en date du 6 février 2019, Mme [F] [S] a fait assigner Mme [D] [G] et M. [W] [H] devant le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan, sur le fondement des articles 1193 et 1231 du code civil, aux fins d'obtenir leur condamnation à lui payer la somme de 24.000 euros au titre de la clause pénale. Suivant jugement rendu par défaut en date du 10 août 2020, le tribunal a : - débouté Mme [F] [S] de l'intégralité de ses demandes, - condamné Mme [F] [S] aux entiers dépens de la présente procédure, - condamné Mme [F] [S] à payer à Mme [D] [G] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision. Mme [F] [S] a relevé appel par déclaration du 21 septembre 2020, critiquant l'ordonnance dans chacune de ses dispositions. Aux termes de ses dernières écritures en date du 18 décembre 2020, Mme [F] [S], appelante, demande à la cour, sur le fondement des articles 1193 et suivants et 1231 et suivants du code civil : - de dire et juger recevable et bien fondé l'appel interjeté par Mme [F] [S] à l'encontre du jugement du tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan du 10 août 2020, - de réformer la décision dont appel en toutes ses dispositions, - de constater l'inexécution contractuelle de Mme [D] [G] et M. [W] [H], - de constater valable la renonciation de la vente par Mme [F] [S], - de condamner Mme [D] [G] et M. [W] [H] à payer à Mme [F] [S] la somme de 24.000 euros au titre de la clause pénale, - de condamner Mme [D] [G] et M. [W] [H] à payer à Mme [F] [S] la somme de 1.210 euros au titre des réparations du préjudice distinct, - de condamner Mme [D] [G] et M. [W] [H] à payer à Mme [F] [S] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d'appel. Par conclusions déposées le 5 mars 2021, Mme [D] [G] demande à la cour, sur le fondement des dispositions des articles 1231-5 et 1304 et suivants du code civil : - de déclarer Mme [F] [S] mal-fondée en son appel, - de confirmer le jugement du 10 août 2020, - de débouter purement et simplement Mme [F] [S] de l'ensemble de ses demandes, - de condamner Mme [F] [S] à payer à Mme [D] [G] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - de condamner Mme [F] [S] aux entiers dépens de première instance et d'appel. M. [W] [H] , régulièrement cité n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 août 2022. MOTIFS Suivant l'article 1304 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. Il appartient à l'acquéreur en faveur de ce qui est stipulée dans la condition suspensive d'obtention d'un financement de rapporter la preuve de ce qu'il a sollicité un prêt dans les délais convenus, répondant aux caractéristiques prévues à la promesse de vente et d'une manière plus générale, qu'il a exécuté loyalement l'obligation mise à sa charge de rechercher un financement dans les conditions du contrat. Au titre de la condition suspensive, le compromis de vente énonce : ' L'acquéreur déclare, pour satisfaire aux prescriptions de l'article L313-40 du Code de la Consommation, avoir l'intention de recourir, pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d'application dudit article et répondant aux caractéristiques suivantes : - Montant maximum de la somme empruntée : DEUX CENT SOIXANTE DEUX MILLE EUROS (262.000 €). - Prêt immobilier pour 162.000 euros sur 300 mois au taux maximum de 2,20% - Et crédit relais pour 100.000 euros sur 24 mois au taux maximum de 1,85% En conséquence, le compromis est soumis en faveur de l'ACQUÉREUR et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l'obtention d'un crédit aux conditions sus-énoncées. Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt entraînera la réalisation de la condition en vertu du premier alinéa de l'article 1304-3 du Code civil. I ' Obligations de l'ACQUÉREUR vis-à-vis du crédit sollicité L'ACQUÉREUR s'oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l'obtention du prêt avant le 20 juillet 2018. L'ACQUÉREUR devra informer, sans retard le VENDEUR de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive, étant précisé que l'article L313-41 du Code de la consommation impose un délai minimum d'un mois de la date des présentes comme durée de validité de cette condition suspensive. L'ACQUÉREUR déclare qu'il n'existe à ce jour, aucun obstacle de principe à l'obtention des financements qu'il envisage de solliciter '. Le premier juge, pour débouter Mme [F] [S] de sa demande, a considéré que les acquéreurs avaient manifesté leur bonne foi en s'adressant à la Société Générale dès avant la signature du compromis, cette banque ayant formé une réponse tardive alors qu'ils pouvaient croire au vu des échanges avec leur conseiller que le prêt leur serait accordé. Mme [D] [G] et M. [W] [H] se sont rapprochés de la banque Société Générale courant mai 2018, avant la signature du compromis . A cette occasion, leur a été remis une simulation. Un tel document n'est qu'une étape préparatoire à valeur strictement indicative, elle ne constitue pas une demande de financement adressée à la banque et assortie des pièces nécessaires. Cette caractéristique est d'ailleurs mentionnée à la simulation remise par la banque, qui précise en page 4 que ses résultats ne revêtent aucun caractère contractuel et ne sont transmis qu'à titre d'information. Suit une mention en caractères gras relatives aux démarches à réaliser 'si vous déposez une demande de crédit auprès de notre établissement '. Par conséquent, la simulation en date du 30 mai 2018 ne constitue pas une demande prêt. Les acquéreurs justifient ensuite avoir déposé une demande de prêt auprès de la Société Générale le 31 juillet 2018, soit au-delà du délai qui était fixé à la promesse de vente le 20 juillet 2018. Cette demande présentait les caractéristiques suivantes : - prêt immobilier : 186.000 € sur 300 mois - crédit relais : 80.000 € sur 24 mois. Soit au total une somme de 266.000 €. Les montants ne correspondent pas aux prescriptions de la promesse de vente qui prévoyait un total emprunté de 262.000 €, dont 162.000 € pour le crédit immobilier et 100.000 € pour le crédit relais. Le taux d'intérêt n'est par ailleurs pas précisé. Par suite, cette demande, formée hors délai, sans précision du taux d'intérêt, pour un montant total et une répartition entre le prêt immobilier et le crédit relais différents des prescription du compromis de vente, n'est pas conforme aux termes contractuellement convenus. Mme [D] [G] fait enfin état de deux demandes, adressées à la société STAYHOME et à la BNP. Ils produisent les courriels de refus de ces banques en date du 7 août 2018, lesquels ne contiennent aucune mention sur les caractéristiques du prêt sollicité à chacune d'elles, ce qui ne permet pas à la cour de vérifier s'ils ont été sollicités conformément aux prescriptions du compromis de vente, dans les délais requis. En conclusion, Mme [D] [G] ne justifie pas avoir présenté, avec M. [W] [H], des demandes de prêts dans les délais requis et aux conditions contractuellement prévues au compromis de vente. Les demandes dont ils justifient, hors délai, n'étant en outre pas conformes aux exigences de la promesse de vente. Les acquéreurs doivent donc être considérés comme ayant empêché la réalisation de la condition suspensive souscrite en leur faveur. Le dépôt de demandes hors délais, à des conditions différentes de celles du compromis manifestent qu'ils n'ont pas exécuté leurs obligation avec la diligence et la loyauté requises. Par ailleurs, Mme [D] [G] ne justifie pas que même si elles avaient été conformes à la promesse de vente, les demandes de prêt auraient été rejetées en raison du manque de solvabilité. Elle ne produit que son avis d'imposition de 2019 sur les revenus 2018, inopérant pour justifier des revenus du couple. De plus, la simulation opérée en mai 2018 ne fait pas état d'une solvabilité insuffisante. Enfin, il n'appartenait pas au vendeur, non professionnel, de procéder à des recherches et vérifications sur la solvabilité des acquéreurs potentiels. Le jugement déféré sera donc infirmé. Le compromis de vente dispose : « Si le défaut de réitération à la date prévue de réalisation dûment constaté provient de la défaillance de l'ACQUÉREUR, le VENDEUR pourra toujours renoncer à poursuivre l'exécution de la vente en informant l'ACQUÉREUR de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dernier faisant foi, ou par exploit d'huissier. Les parties seront alors libérées de plein droit de tout engagement sauf à tenir compte de la responsabilité de l'ACQUÉREUR par la faute duquel le contrat n'a pu être exécuté, avec les conséquences financières y attachées notamment la mise en 'uvre de la stipulation de pénalité et de dommages et intérêts si le VENDEUR subit un préjudice direct distinct de celui couvert par la clause ». Au titre de la clause pénale, il énonce : « Au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des PARTIES ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de VINGT-QUATRE MILLE EUROS (24.000 EUR) à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du Code civil (') ». Mme [F] [S] a régulièrement renoncé à la vente par lettre RAR du 7 novembre 2018, non pas de sa propre initiative mais en raison du défaut de financement accordé aux acquéreurs ainsi que cela résulte des échanges de courriels entre les parties. Elle a mis les acquéreurs en demeure de lui régler le montant de la clause pénale. Le défaut de réitération de la vente étant dû à l'inexécution fautive par les acquéreurs de leurs obligations au titre de la condition suspensive, la clause pénale contractuellement prévue doit trouver application. Mme [D] [G] et M. [W] [H] seront donc condamnés solidairement à payer à Mme [F] [S] la somme de 24.000 € au titre de la clause pénale. Les éléments de préjudice avancés par Mme [F] [S], à savoir les frais de notaire, déménageur et diagnostic sont compris dans la clause pénale ci-dessus en ce qu'ils sont liés au compromis non réitéré. Mme [F] [S] sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice distinct. Mme [D] [G] et M. [W] [H] supporteront les dépens, in solidum. Au regard de l'équité, ils seront condamnés sous la même solidarité à payer à Mme [F] [S] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort, Infirme le jugement déféré, Statuant à nouveau, Dit que Mme [D] [G] et M. [W] [H] ont empêché la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, Dit que Mme [F] [S] a valablement renoncé à la vente, Condamne Mme [D] [G] et M. [W] [H] solidairement à payer à Mme [F] [S] la somme de 24.000 € au titre de la clause pénale, Déboute Mme [F] [S] de sa demande de dommages et intérêts, Condamne Mme [D] [G] et M. [W] [H] in solidum à payer à Mme [F] [S] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile , Condamne Mme [D] [G] et M. [W] [H] in solidum aux dépens d'appel et de première instance. Le présent arrêt a été signé par Mme DUCHAC, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Sylvie HAUGUEL Caroline DUCHAC