Cour d'appel, 28 septembre 2022. 22/00355

COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE DES URGENCES COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS : SELARL ANDREANNE SACAZE Me Elisabeth MERCY Me Pascal VLAIN ARRÊT du 28 SEPTEMBRE 2022 n° : 296/22 RG 22/00355 n° Portalis DBVN-V-B7G-GQUB DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement selon la procédure accélérée au fond, Tribunal Judiciaire d'ORLÉANS en date du 21 janvier 2022, RG 21/00500, n° Portralis DBYV-W-B7F-FWRJ, minute n° 22/31 ; PARTIES EN CAUSE APPELANTE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 27839 2286 8016 Madame [M] [S] [Adresse 4] représentée par Me Rama CHALAK, avocat plaidant du barreau de PARIS en présence de Me Andréanne SACAZE, avocat postulant, SELARL ANDREANNE SACAZE du barreau d'ORLÉANS INTIMÉS : Monsieur [X] [S] [Adresse 2] timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 2843 8863 3158 représenté par Me Pierre ROBIN de la SELARL R & R, avocat plaidant du barreau de PARIS en présence de Me Elisabeth MERCY, avocat postulant du barreau d'ORLÉANS Madame [B] [S] [Adresse 1] représentée par Me Pierre ROBIN de la SELARL R & R, avocat plaidant du barreau de PARIS en présence de Me Elisabeth MERCY, avocat postulant du barreau d'ORLÉANS SARL OHCP, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 2751 8799 0225 représentée par Me Adrien VERCKEN, avocat plaidant, SELARL CABINET ADRIEN VERCKEN AVOCATS du barreau de PARIS en présence de Me Pascal VILAIN, avocat postulant, SELARL CELCE-VILAIN du barreau d'ORLÉANS ' Déclaration d'appel en date du 10 février 2022 ' Ordonnance de clôture du 7 juin 2022 Lors des débats, à l'audience publique du 29 juin 2022, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ; Lors du délibéré : Monsieur Michel BLANC, président de chambre, Monsieur Eric BAZIN, conseiller, Madame Laure Aimée GRUA, conseiller, Greffier : Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ; Arrêt : prononcé le 28 septembre 2022 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; [U] [D] épouse [Z] décédait le 15 juillet 2011, laissant pour lui succéder ses deux filles, [G] [O] veuve [Y] et [R] [O] veuve [S], qui devenaient en conséquence coindivisaires d'un immeuble en copropriété située à [Adresse 4], composé d'un pavillon, d'une cour et d'un jardin à jouissance exclusive, qui avait été donné en location à [M] [S], fille d'[R] [O] veuve [S] du vivant de sa grand-mère, par acte du 19 mars 2004 moyennant un loyer fixé à l'époque à la somme de 1524 €. Toutefois, par un courrier du 9 avril 2005, [U] [Z] avait accordé une gratuité temporaire de loyer à sa petite-fille, jusqu'à ce que sa situation financière lui permette d'en reprendre le paiement. [R] [O] veuve [S] décédait le 24 juillet 2014, laissant pour recueillir sa succession [M] [S], [X] [S] et [B] [S]. Par acte authentique du 15 octobre 2018, [G] [O] veuve [Y] cédait à la société OHCP la totalité de ses droits indivis en pleine propriété, fixés à 72,67 %. Statuant sur assignation délivrée à la requête de la société OHCP en la forme des référés, et soutenue par [B] [S] et [X] [S] intervenants à la procédure, le président du tribunal judiciaire d'Orléans rejetait, par une décision du 20 novembre 2020, la demande de sursis à statuer, déboutait la société OHCP, [B] [S] et [X] [S] de leur demande de paiement d'une indemnité d'occupation à l'indivision, condamnait [M] [S] à reprendre le paiement des loyers mensuels d'un montant de 1949 € à compter du 17 janvier 2017, puis d'un montant de 2075 € à compter du mois de juillet 2018 sur le fondement du bail signé le 19 mars 2004, disant que les loyers seraient versés à l'indivision sous forme de provision et que chacun récupérerait sa quote-part lors des opérations de liquidation de ladite indivision, déboutant la société OHCP, [B] [S] et [X] [S] de leurs demandes visant à obtenir des provisions sur leurs parts respectives dans les bénéfices de l'indivision. La société OHCP interjetait le 21 avril 2021 un appel dont elle se désistait. Par actes en date du 31 mai 2021 et du 1er juin 2021, complétés par conclusions ultérieures la société OHCP assignait devant le tribunal judiciaire d'Orléans, selon la procédure accélérée au fond, [M] [S], [B] [S] et [X] [S] afin de voir ordonner la désignation d'un administrateur provisoire de l'indivision constituée par elle-même et les consorts [S], avec pour mission de gérer et administrer les biens immobiliers, consistant en des lots de copropriétés n°11, 12,13, 15,16, 20,23, 24,25 et 26 de l'immeuble sis à [Adresse 4], et avec l'autorisation d'ouvrir un compte bancaire pour le compte de l'indivision, de faire exécuter dans les meilleurs délais l'ordonnance du tribunal judiciaire d'Orléans en date du 20 novembre 2020 à l'encontre de [M] [S], l'arriéré de loyer étant établi à 102'425,32 € à la date du 10 mai 2021, outre les intérêts légaux, de percevoir le loyer annuel de 2075 € de [M] [S] en exécution du bail d'habitation du 19 mars 2004 et appliquer l'indexation annuelle des loyers et le paiement des charges locatives récupérables, de délivrer commandement de payer visant la clause résolutoire si devait survenir un défaut de paiement de loyer, y compris l'arriéré de loyer à compter du 17 janvier 2017, les charges ou plus généralement à défaut d'exécution des conditions du bail du 19 mars 2004, et engager toute procédure en résiliation du bail du 19 mars 2004, de demander au tribunal l'autorisation de délivrer congé pour vente à [M] [S] pour la prochaine échéance triennale et de mettre en vente les lots 24, 25 et 26 dès lors que ceux-ci seront libérés de toute occupation, de participer aux assemblées générales des copropriétaires de l'immeuble et de payer les charges de copropriété, demandant qu'il soit jugé que la mission de l'administrateur provisoire de l'indivision se poursuivra jusqu'à la fin des opérations de liquidation partage de la succession de [U] [Z]. Postérieurement à l'introduction de la présente instance, [B] [S] et [X] [S] assignaient le 10 août 2021 [M] [S], la société OHCP et [G] [Y] en ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de la succession de [U] [Z] devant le tribunal judiciaire de Tulle. Par un jugement selon la procédure accélérée au fond en date du 21 janvier 2022, le président du tribunal judiciaire d'Orléans faisait droit à la demande de désignation d'un administrateur provisoire, avec pour mission de recevoir le paiement des loyers dus par [M] [S] avec indexation ainsi que les charges récupérables en exécution du bail du 19 mars 2004 sur un compte bancaire préalablement ouvert pour le compte de l'indivision, et à défaut, de faire exécuter l'ordonnance du président du tribunal judiciaire d'Orléans du 20 novembre 2020 en principal intérêts et frais, délivrer commandement de payer visant la clause résolutoire dès que sera constaté un défaut de paiement de loyer y compris l'arriéré de loyer à compter du 17 janvier 2017, les charges ou plus généralement à défaut d'exécution des conditions du bail du 19 mars 2004, et d'engager le cas échéant toute procédure en résiliation du bail du 19 mars 2004, et disait que sa mission se poursuivra jusqu'à la fin des opérations de liquidation et de partage de l'indivision, déboutant les parties du surplus de leurs demandes, condamnant [M] [S], [B] [S] et [X] [S] aux dépens qui seront partagés entre les parties à parts égales et disant n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. Par une déclaration déposée au greffe le 10 février 2022, [M] [S] en interjetait appel. Par ses dernières conclusions, la partie appelante sollicite l'infirmation de cette décision, demandant à la cour, statuant à nouveau, de déclarer la société OHCP irrecevable en sa demande visant à voir désigner un administrateur provisoire de l'indivision, et à titre subsidiaire de la débouter de cette demande. Au visa des dispositions des articles 1961 et suivants du Code civil, elle demande que soit ordonné le séquestre des loyers dus par elle-même résultant de son occupation du bien litigieux entre les mains de la SELAS Rama Chalak, et ce jusqu'au règlement des opérations de compte, liquidation et partage de la succession de [U] [Z], en ordonnant la mainlevée ou accord des indivisaires à l'unanimité, et en ordonnant au séquestre de remettre mensuellement un relevé Carpa aux conseils des parties. À titre très subsidiaire, elle sollicite la confirmation du jugement entrepris, demandant à la cour de débouter la société OHCP, [B] [S] et [X] [S] de leur appel incident quant à l'étendue de la mission de l'administration provisoire. Elle réclame le paiement de la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par leurs dernières conclusions, [B] [S] et [X] [S] sollicitent la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a rejeté l'exception d'irrecevabilité élevée par [M] [S], et en ce qu'il a rejeté la demande de séquestre formée par [M] [S]. Ils forment un appel incident, demandant à la cour d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fait droit à la demande de désignation d'un administrateur judiciaire. À titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la désignation d'un administrateur judiciaire serait confirmée, ils sollicitent la confirmation partielle du jugement entrepris en définissant la mission de l'administrateur comme suit : ouvrir un compte bancaire pour le compte de l'indivision, faire exécuter dans les meilleurs délais l'ordonnance du tribunal judiciaire d'Orléans en date du 20 novembre 2020, percevoir le loyer mensuel de 2075 €, délivrer commandement de payer visant la clause résolutoire dès qu'un défaut de paiement de loyer y compris l'arriéré à compter du 17 janvier 2017, les charges ou plus généralement à défaut d'exécution des conditions du bail du 19 mars 2004, d'engager le cas échéant toute procédure de résiliation du bail du 19 mars 2004 et expulsion des occupants, de demander au tribunal de délivrer congé pour vente pour la prochaine échéance triennale du bail du 19 mars 2004, de participer aux assemblées générales des copropriétaires et de payer les charges de copropriété. Ils s'en rapportent s'agissant des modalités de paiement des honoraires et frais de l'administrateur et réclament le paiement de la somme de 4000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par ses dernières conclusions, la société OHCP sollicite la confirmation du jugement entrepris, en ce qu'il a fait droit à la demande de désignation d'un administrateur provisoire avec pour mission de recevoir le paiement des loyers avec indexation ainsi que des charges, et à défaut de faire exécuter l'ordonnance du président du tribunal judiciaire d'Orléans du 20 novembre 2020 en principal intérêts et frais, de délivrer commandement de payer visant la clause résolutoire et d' engager le cas échéant toute procédure de résiliation, mais son infirmation en ce qu'il a rejeté ses demandes tendant à représenter des indivisaires aux assemblées générales des copropriétaires et à payer les charges de copropriété correspondant au lot détenu par l'indivision ainsi que celle de délivrer un congé pour vente et de procéder aux démarches nécessaires à la vente de l'immeuble indivis, demandant à la cour, statuant à nouveau, de rejeter toutes les demandes de [M] [S], de [X] et [B] [S] et de fixer la mission de l'administrateur provisoire comme il était demandé au premier juge. L'ordonnance de clôture était rendue le 7 juin 2022. SUR QUOI : Attendu que pour écarter la fin de non recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée, le premier juge a indiqué que l'autorité de la chose jugée telle qu'elle résulte de l'article 1355 du Code civil porte sur les contestations que la décision tranche, étant précisé qu'une partie n'est pas tenue de présenter dans une même instance toutes les demandes fondées sur les mêmes faits et qu'il s'évince de l'ordonnance du 20 novembre 2020 que la juridiction n'était pas saisie d'une demande de désignation d'un administrateur provisoire, dont au demeurant les motifs de désignation ont pu trouver leur cause sur des faits encore postérieurs à la décision intervenue ; Que, pour contester la décision sur ce point, [M] [S] invoque le principe de la concentration des moyens, selon lequel il incombe au demandeur de présenter dès l'instance relative à la première demande l'ensemble des moyens qu'il estime de nature à fonder celle-ci, estimant que seule l'intervention d'un fait nouveau peut faire obstacle à l'autorité de la chose jugée, et ajoutant qu'après avoir considéré que les motifs de désignation ont pu trouver leur cause sur des faits encore postérieurs à la décision intervenue, le premier juge n'a relevé aucun fait postérieur pour fonder sa décision ; Qu'il n'est ni contestable ni contesté que la décision du 20 novembre 2020 est aujourd'hui définitive étant précisé que la juridiction qui l'a prononcée était saisie d'une demande tendant à voir constater que [M] [S] n'était plus locataire mais occupante d'un bien dont elle était devenue coindivisaire et à voir en conséquence fixer une indemnité d'occupation et, dans l'hypothèse où le tribunal devrait considérer que le bail se poursuivait, à voir juger que [M] [S] devait reprendre le paiement des loyers ; Que la partie appelante n'est pas fondée à invoquer le principe de la concentration des moyens, puisque la demande de désignation d'un administrateur provisoire constitue à l'évidence une prétention nouvelle, recevable au visa de l'article 1355 du Code civil, et non un moyen nouveau qui aurait dû être invoqué dès la précédente instance ayant abouti à l'ordonnance du 20 novembre 2020 ; Qu'il ne s'agit aucunement dans la présente instance d'éléments du litige déjà tranchés, puisque la désignation d'un administrateur vise à faire exécuter la poursuite du bail dans des conditions contractuelles et légales, s'agissant d'un contrat à exécution successive, l'élément nouveau que constituerait le non-paiement de termes de loyer pouvant intervenir à tout moment, de sorte que c'est vainement que [M] [S] reproche au premier juge de n'avoir pas précisé quels faits postérieurs auraient pu fonder sa décision ; Attendu que le caractère conflictuel de la situation est indéniable, ce qui s'évince en particulier des écritures de la partie appelante ; Que le fait que l'étendue exacte des droits de la société OHCP fait l'objet d'une contestation dont l'examen est pendant devant le tribunal judiciaire de Tulle n'ôte rien à la légitimité de son action, puisque sa qualité d'indivisaire n'est pas contestable en son principe ; Que l'indivision n'est dotée d'aucun organe habile à la représenter, de sorte que la désignation d'un administrateur provisoire constitue la seule solution de nature à permettre une gestion normale dans des conditions permettant d'éviter de léser un ou plusieurs de ses membres au profit de l'un ou plusieurs des autres ; Attendu que [M] [S] conteste la situation d'urgence invoquée au visa des dispositions de l'article 815'6 du Code civil ; Qu'elle considère que les difficultés de règlement des loyers alléguées par la société OHCP sont inexistantes, et que la durée prévisible de la procédure de partage de la succession de [U] [Z] revêt un caractère aléatoire qui ne pourrait pas fonder l'urgence prétendue, alors qu'il existe des contestations sur la valeur du bien occupé par elle, ajoutant que c'est à juste titre que les motifs d'urgence tirés des mesures de gestion relative à l'immeuble et de la délivrance d'un congé pour vente ont été rejetés par le président du tribunal ; Que le premier juge a considéré, pour caractériser l'urgence au sens de l'article 815'6 du Code civil, que le litige entre les parties retarde le partage, y compris en ce qu'il portera sur les fruits des immeubles indivis, l'obligation de [M] [S] au paiement des loyers étant désormais certaine, liquide et exigible, ce qui n'était pas le cas lors de la précédente désignation d'un administrateur provisoire, dont il doit être précisé qu'il s'agit d'un mandataire successoral désigné le 14 février 2013, et dont la mission a pris fin le 7 avril 2016, l'auteur de la décision querellée considérant que le paiement d'un important arriéré ne peut être garanti par la simple consignation d'une somme d'argent intervenue confidentiellement entre les mains du conseil de la débitrice, ces versements ne valant pas paiement, ni aucune autre cause interruptive de prescription, et qu'en outre, dans l'hypothèse où ces paiements ne seraient plus assurés, l'indivision ne disposerait d'aucun moyen procédural pour faire exécuter l'ordonnance du 20 novembre 2020, que ce soit pour le paiement des loyers ou pour faire délivrer un commandement avec le cas échéant la possibilité d'engager une procédure aux fins de constater la résiliation du bail, rappelant que les loyers sont dus depuis le 17 janvier 2017 et qu'aucun règlement n'était actuellement susceptible d'être garanti ; Que [M] [S] conteste cette motivation, en déclarant que le premier virement aurait été fait le 27 mai 2021, qu'elle aurait poursuivi régulièrement les paiements, le compte Carpa disposant ainsi désormais un solde comptable de 146'125 € ; Que c'est à juste titre que le premier juge a considéré qu'une consignation décidée de façon amiable et unilatérale entre [M] [S] et son conseil ne constituait pas une garantie suffisante, de tels versements faits entre les mains d'un tiers, qui n'a été désigné par aucune décision juridictionnelle, en particulier l'ordonnance du 20 novembre 2020, n'interrompant pas la prescription, et dépendant exclusivement du bon vouloir de la locataire puisque les autres indivisaires ne disposeraient d'aucune possibilité de contraindre l'appelante à opérer effectivement les paiements, ni d'aucun recours en cas de cessation desdits paiements, étant ajouté que [M] [S] n'a rien prévu de précis pour tenir informés les autres membres de l'indivision, de sorte que ces derniers risqueraient de pâtir des conséquences d'absence de règlement entre les mains du conseil de la débitrice, lequel n'est débiteur d'aucune obligation d'information ; Que le paiement des loyers entre les mains de l'administrateur désigné s'impose ; Attendu en outre que, même si le paiement des charges de copropriété et le fonctionnement de l'immeuble n'ont pas encore à ce jour posé de difficultés, ce qui n'a rien d'improbable, en irait pas de même dans l'hypothèse selon laquelle les copropriétaires décideraient l'engagement de frais importants, étant observé que l'indivision ne détient que 400/1000mes de la copropriété, et pourrait donc être mise en minorité, quel que soit l'avis des membres de l'indivision, avis dont rien n'indique qu'il serait unanime, si la décision d'opérer de gros travaux était prise par l'assemblée générale des copropriétaires ; Qu'il y a lieu de donner pour mission à l'administrateur de participer aux assemblées générales pour y représenter l'indivision ; Attendu que pour rejeter la demande tendant à voir autoriser l'administrateur à délivrer congé pour vente pour la prochaine échéance triennale du bail du 19 mars 2004, le premier juge a considéré qu'il était prématuré de considérer quel sort sera réservé à l'immeuble alors que la procédure en liquidation et partage de l'indivision successorale venait seulement d'être engagée et que la situation résulte de la volonté de la défunte, alors que le montant du loyer est connu depuis 2011 ; Qu'il n'est cependant pas certain que la volonté de [U] [Z] était de laisser perdurer sur de nombreuses années, soit plus de 10 ans après son décès, une situation de nature à léser les intérêts de ses héritiers autres que [M] [S], et ce alors que cette dernière bénéficie depuis 2004 d'une situation très favorable au détriment des autres indivisaires, [B] [S] et [X] [S] se déclarant favorable à l'autorisation donnée à l'administrateur de donner congé pour vendre, ce qui permettrait, ainsi que l'affirment les indivisaires autres que l'appelante principale, de mettre fin à la situation anormale entraînée par la modicité du loyer en permettant à l'ensemble de l'indivision de voir son bien évalué au prix du marché ; Que par ailleurs ce congé pour vendre permettrait à [M] [S] de faire usage de son droit de préemption ; Qu'il y a donc lieu de réformer sur ce point le jugement entrepris ; Attendu que c'est à juste titre et par des motifs pertinents que le premier juge a écarté la demande de désignation d'un séquestre formée à titre subsidiaire par [M] [S], étant ajouté que la perception des loyers par l'administrateur provisoire sera de nature à mettre fin aux inconvénients que présente la situation mise en place unilatéralement par l'appelante, et qui ont été relevés supra ; Que l'ordonnance querellée sera également confirmée sur ce point ; Attendu qu'il serait particulièrement inéquitable de laisser à la charge de [B] [S] et [X] [S] d'une part et de la société OHCP d'autre part l'intégralité des sommes qu'ils ont dû exposer du fait de la présente procédure ; Qu'il y a lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner [M] [S] au paiement des frais irrépétibles engagés par ces parties ; PAR CES MOTIFS : Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Confirme l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a rejeté la demande tendant à voir autoriser l'administrateur provisoire à participer aux assemblées générales des copropriétaires de l'immeuble, à payer les charges de copropriété, et à donner congé pour vendre, Statuant à nouveau sur les points infirmés, Juge que, dans la mission impartie à Maître [H] [W], seront ajoutées les mention suivantes : « Participer aux assemblées générales des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] et payer les charges de copropriété correspondant aux lots dont est propriétaire l' indivision, Demander au tribunal l'autorisation de délivrer congé pour vente à [M] [S] pour la prochaine échéance triennale du bail du 19 mars 2004 afin de préserver les intérêts de l'indivision et consécutivement au congé », Y ajoutant, Condamne [M] [S] à payer, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, à [B] [S] et [X] [S] pris ensemble la somme de 2000 €, et à la société OHCP la somme de 2000 €, Condamne [M] [S] aux dépens, et autorise Maître Élisabeth Mercy et Maître Adrien Vercken à se prévaloir des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ; LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,