Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 23/59114 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3NFO
N° : 3 - MD
Assignation du :
04 Décembre 2023
[1]
[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 28 février 2024
par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Maude DEAUVERNE, Greffier.
DEMANDERESSE
La S.C.I. ARUNDO
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Guillaume BAI, avocat au barreau de PARIS - #G0109
DEFENDERESSE
La S.A.S. THE PRESS’LAB
[Adresse 1]
[Localité 3]
non représentée
DÉBATS
A l’audience du 24 Janvier 2024, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Maude DEAUVERNE, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte du 25 novembre 2022, la société civile immobilière ARUNDO a donné à bail commercial à la société par actions simplifiée THE PRESS'LAB en cours d'immatriculation des locaux situés [Adresse 1], moyennant un loyer annuel en principal de 36000 euros, hors charges et hors taxes, payable d'avance à une fréquence trimestrielle. La société THE PRESS'LAB a été immatriculée le 17 octobre 2022 auprès du registre du commerce et des sociétés.
Par acte extrajudiciaire délivré le 25 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 38 065,04 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 2 octobre 2023, augmentée du coût de l'acte.
Par assignation délivrée le 4 décembre 2023, la société ARUNDO a attrait la société THE PRESS'LAB devant la juridiction des référés aux fins de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
- ordonner l'expulsion de la société THE PRESS'LAB et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin,
- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;
- condamner la société THE PRESS'LAB à payer à la société ARUNDO la somme provisionnelle de 32 067,67 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 25 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement ;
- condamner la société THE PRESS'LAB au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur ;
- condamner la société THE PRESS'LAB au paiement d'une somme provisionnelle de 3206,76 euros au titre de la clause pénale ;
- condamner la société THE PRESS'LAB au paiement d'une somme de 5000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement.
Bien que régulièrement assignée selon les formes prévues à l'article 656 du code de procédure civile, la société THE PRESS'LAB n'a pas constitué avocat, de sorte qu'il doit être statué par décision réputée contradictoire.
A l'audience du 24 janvier 2024, la société ARUNDO a, par l'intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d'instance et les moyens qui y sont contenus.
L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.
Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance.
MOTIFS
Conformément à l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
- Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes
L'article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.
Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.
En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le bail comprend en son article 22 une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou d'inexécution d'une clause quelconque du contrat et un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer du 25 octobre 2023 délivré à l'adresse des lieux loués, adresse de l'unique établissement de la société THE PRESS'LAB tel que mentionné sur le registre du commerce et des sociétés, est régulier. Un commissaire de justice a constaté l'impossibilité de le signifier à personne, malgré la confirmation de l'adresse par la personne présente dans les lieux qui a refusé de prendre l'acte.
Le décompte annexé au commandement de payer mentionne la reprise d'un solde débiteur de 23073,04 euros, sans que ce montant soit explicité.
Il n'en demeure pas moins qu'un commandement reste valable pour les sommes non sérieusement contestables qui y sont indiquées. Et en l'espèce, le commandement de payer porte sur la somme non sérieusement contestable de 24 792 euros, portant sur les loyers et charges afférents aux deuxième et troisième trimestres 2023.
Il résulte du décompte que ces causes non sérieusement contestables de ce commandement n'ont pas été régularisées dans le délai d'un mois
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.
Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L'expulsion de la société THE PRESS'LAB et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d'expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l'ordonnance.
L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.
Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
L'indemnité d'occupation due par la société THE PRESS'LAB depuis l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, aucune circonstance ne justifiant de la fixer sur une base mensuelle.
S'agissant du paiement, par provision, de l'arriéré locatif, il convient de rappeler qu'une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l'article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, au vu du décompte produit par la société ARUNDO, l'obligation de la société THE PRESS'LAB au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 27 novembre 2023 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 32 067,67 euros (quatrième trimestre 2023 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société THE PRESS'LAB à titre de provision, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 23 352 (24792 - 1200 - 240) euros et à compter de l'assignation pour le solde.
Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation. La clause pénale du bail qui prévoit une indemnité égale à 10% du montant des sommes dues pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.
- Sur les mesures accessoires
L'article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Le défendeur, qui succombe, doit supporter la charge des dépens.
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.
Aucun élément tiré de l'équité ou de la situation économique de la société THE PRESS'LAB ne permet d'écarter la demande de la société ARUNDO formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2000 euros en l'absence d'éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Constatons l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 25 novembre 2023 à minuit ;
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société THE PRESS'LAB et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 1] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;
Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point ;
Condamnons à titre provisionnel la société THE PRESS'LAB à payer, à titre d'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail du 26 novembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
Condamnons par provision la société THE PRESS'LAB à payer à la société ARUNDO la somme de trente-deux mille soixante-sept euros et soixante-sept centimes (32 067,67 euros) à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arriérés arrêtés au 27 novembre 2023 (quatrième trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2023 sur 23 352 euros et à compter du 4 décembre 2023 sur le surplus ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale ;
Condamnons la société THE PRESS'LAB aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 25 octobre 2023 ;
Condamnons la société THE PRESS'LAB à payer à la société ARUNDO la somme de deux mille euros (2000 euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejetons toutes les autres demandes des parties ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à Paris le 28 février 2024
Le Greffier,Le Président,
Maude DEAUVERNEMarie-Hélène PENOT
