Cour d'appel, 19 mars 2024. 22/01755

COUR D'APPEL D'ANGERS CHAMBRE A - COMMERCIALE CC/ILAF ARRET N°: AFFAIRE N° RG 22/01755 - N° Portalis DBVP-V-B7G-FCEV ordonnance du 06 Octobre 2022 Président du TJ d'ANGERS n° d'inscription au RG de première instance 22/00254 ARRET DU 19 MARS 2024 APPELANTE : S.A.R.L. LDC exerçant sous le nom commercial 'LES DÉLICES DE [Localité 3]' agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Inès RUBINEL de la SELARL LX RENNES-ANGERS, avocat postulant au barreau d'ANGERS - N° du dossier 225510 substituée par Me'FOUREAU-BLANVILLAIN et par Me Agnès LASKAR, avocat plaidant au barreau de PARIS INTIMEE : S.C. SOCIETE CIVILE CHOLETGARE prise en la personne de son Gérant, Monsieur [W] [K], domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Guillaume CLOUZARD de la SELAS ORATIO AVOCATS, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 2203781 substitué par Me Mathieu TESSIER COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 15 Janvier 2024 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme CORBEL, présidente de chambre qui a été préalablement entendue en son rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme CORBEL, présidente de chambre M. CHAPPERT, conseiller Mme GANDAIS, conseillère Greffière lors des débats : Mme TAILLEBOIS ARRET : contradictoire Prononcé publiquement le 19 mars 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre et par Sophie TAILLEBOIS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ~~~~ FAITS ET PRÉTENTIONS : Par un acte authentique reçu le 5 août 2016, M. et Mme [L] ont donné à bail commercial à la société LDC : - un immeuble situé à [Localité 3], [Adresse 2], à usage mixte restauration et habitation, comprenant : -au rez-de-chaussée : un local commercial -au premier étage : trois pièces, dalle d'eau, -au dernier étage : un grenier, cave sous la partie professionnelle et sous la pièce donnant sur la cour, -cour, l'ensemble cadastré section [Cadastre 8] et [Cadastre 6] ; - un garage situé en rez-de-chaussée d'un immeuble sis [Adresse 4], à [Localité 3], cadastré section [Cadastre 7], le tout moyennant un loyer de 8 640 euros par an payable par mensualités, au domicile ou siège du bailleur. Sur le plan cadastral, la parcelle [Cadastre 7] jouxte la parcelle [Cadastre 8]. Suivant acte reçu le 8 décembre 2021 par Maître [C], membre de la SCP 'Néolia notaires' titulaire d'un office notarial, les époux [L] ont vendu à la société Choletgare les deux immeubles situés à [Localité 3] au [Adresse 2] et au [Adresse 4], ce dernier étant décrit comme comprenant au rez-de-chaussée un garage et à l'étage, une cuisine, une chambre, salle d'eau et WC, le tout étant désigné comme constituant un 'ensemble immobilier'. Par une première lettre du 7 janvier 2022, Maître [C] a notifié à la société LDC la vente de l'immeuble situé [Adresse 2] au profit de la société Choletgare, l'informant par-là que celle-ci devenait son bailleur. Par une seconde lettre du même jour, le notaire a fait savoir au gérant de la société LDC, en réponse à sa demande d'explication sur ce point, que le droit de préemption en faveur du preneur, prévu à l'article L. 145-46-1 du code de commerce, n'était pas applicable dans le cadre de la vente intervenue au motif que ce droit ne s'applique pas à une vente globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux, exception étendue à la vente d'un ensemble immobilier, en expliquant que 'l'exigence de globalité n'implique pas seulement que l'entier immeuble (ou ensemble immobilier) soit vendu ; elle implique que le bien vendu soit plus vaste que l'assiette du bail commercial'. La société LDC admet avoir décidé de suspendre le paiement des loyers pour manifester son mécontentement face à ce qu'elle estimait être une violation de son droit de préférence. Par lettre recommandée du 19 janvier 2022 avec avis de réception du 21 janvier suivant, la société Choletgare a mis en demeure la société LDC de lui régler la somme de 755 euros au titre des loyers et charges du mois de janvier 2022 puis, le 17 février 2022, lui a fait signifier un commandement de payer la somme de 1 794,86 euros comprenant la somme de 1510 euros au titre des loyers et charge des mois de janvier et février 2022 et la somme de 151 euros à titre de majoration forfaitaire de 10 % prévue au bail en cas de défaut de paiement des loyers à échéance, visant la clause résolutoire du bail. Le 25 avril 2022, le commandement de payer étant resté infructueux, la société Choletgare a assigné la société LDC devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Angers en constatation de la résiliation du bail, expulsion sous astreinte, paiement de provisions au titre des loyers et de la majoration contractuelle et d'une indemnité d'occupation. Le 29 avril 2022, la société LDC a réglé à la société Choletgare les sommes de 1 550 et 755 euros correspondant aux loyers échus et même au loyer du mois de mai, à échoir. Reprochant à la société Choletgare de ne pas avoir répondu à ses demandes de lui fournir les indications nécessaires au règlement des loyers, la société LDC s'est opposée à la résiliation du bail en invoquant une manoeuvre de la société Choletgare dans le but d'évincer un locataire susceptible de contester la validité de la vente passée en fraude de ses droits et la mise en oeuvre de mauvaise foi de la clause résolutoire. Par ordonnance rendue le 6 octobre 2022, le président du tribunal a : - constaté la résiliation de plein droit par l'effet de la clause résolutoire à la date du 18 mars 2022, du bail consenti le 5 août 2016 au profit de la SARL LDC et portant sur un immeuble à usage mixte (restaurant et habitation) situé à [Localité 3] (49) [Adresse 2], ainsi qu'un garage situé en rez-de-chaussée d'un immeuble situé à [Localité 3] (49) [Adresse 4] ; - ordonné la libération des lieux par la SARL LDC, et ce tant de sa personne que de tous ses biens ou occupants de son chef dans le mois de la signification de la présente ordonnance ; - dit qu'à défaut, la SARL LDC sera expulsée ainsi que tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier; - débouté la SC Choletgare de sa demande d'astreinte ; - condamné la SARL LDC à supporter les frais de gardiennage des meubles et autres matériels et outillages à défaut de libération spontanée des locaux ; - condamné la SARL LDC à payer à la SC Choletgare la somme provisionnelle de 226,50 euros, au titre de la majoration forfaitaire de 10%, ainsi que les intérêts conventionnels de 5,76 % sur la somme de 2 491,50 euros, à compter du 21'janvier 2022 ; - condamné la SARL LDC à payer à la SC Choletgare une indemnité d'occupation provisionnelle s'élevant, chaque mois à compter du 18 mars 2022 et jusqu'à la libération complète des lieux, à la somme forfaitaire de 1 132,50 euros, conformément aux stipulations du bail ; - débouté la SARL LDC de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la SARL LDC à payer à la SC Choletgare la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la SARL LDC aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 17 février 2022, celui de l'état d'endettement, les frais de signification et d'exécution. Par déclaration reçue au greffe le 19 octobre 2022, la SARL LDC a interjeté appel de cette ordonnance en attaquant toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a débouté la SC Choletgare de sa demande d'astreinte. La société Choletgare a été intimée. Auparavant, le 25 juillet 2022, la société LDC avait assigné devant le tribunal judiciaire d'Angers, les époux [L] et la société Choletgare en annulation de la vente du 8 décembre 2021 portant sur les deux immeubles sis [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 3]. Le 6 janvier 2023, la société Choletgare a fait procéder à la reprise des locaux loués à la société LDC. Les parties ont conclu. L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 janvier 2024. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES La SARL LDC demande à la cour de : - débouter la société Choletgare de son appel incident, - infirmer le jugement entrepris, - déclarer irrecevables les demandes formées par société Choletgare, Subsidiairement, - surseoir à statuer dans l'attente d'une décision de justice définitive sur la demande en nullité présentée au juge du fond par la société LDC, Encore plus subsidiairement, - débouter la société Choletgare de l'ensemble de ses demandes comme étant non fondées, - dire et juger que les clauses de majoration du loyer, de majoration du taux d'intérêt, de majoration de l'indemnité d'occupation, et de fixation d'une astreinte sont des clauses pénales susceptible d'être modérées, et en conséquence : - réduire à un euro par échéance la clause pénale majorant le loyer de 10% - réduire le taux d'intérêt majoré de 5% au taux d'intérêt légal non majoré - fixer le montant de l'indemnité d'occupation devra être fixé au montant du loyer contractuel non majoré, - dire et juger que la clause prévoyant une astreinte est une clause pénale et la réduire à 1 euro, Dans tous les cas, et rejetant toute demande contraire comme irrecevable et en toute hypothèse mal fondée, - condamner la société Choletgare au paiement de la somme de 3.500 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens. La société Choletgare demande à la cour de : - déclarer la société Choletgare recevable ; - déclarer irrecevable la demande de la société LDC de modération des clauses de majoration du loyer, du taux d'intérêt, de l'indemnité d'occupation et de la clause de fixation d'une astreinte stipulées dans le contrat de bail commercial du 5 août 2016 ; - déclarer mal fondé l'appel de la société LDC à l'encontre de l'ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire d'Angers le 6 octobre 2022, En conséquence, - confirmer l'ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire d'Angers le 6 octobre 2022 en ce qu'elle a : - constaté la résiliation de plein droit par l'effet de la clause résolutoire à la date du 18 mars 2022, du bail consenti le 5 août 2016 au profit de la SARL LDC et portant sur un immeuble à usage mixte (restaurant et habitation) situé à [Localité 3] (49) [Adresse 2], ainsi qu'un garage situé en rez-de-chaussée d'un immeuble situé à [Localité 3] (49) [Adresse 4] ; - ordonné la libération des lieux par la SARL LDC, et ce tant de sa personne que de tous ses biens ou occupants de son chef dans le mois de la signification de la présente ordonnance ; - dit qu'à défaut, la SARL LDC sera expulsée ainsi que tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; - condamné la SARL LDC à supporter les frais de gardiennage des meubles et autres matériels et outillages à défaut de libération spontanée des locaux ; - condamnons la SARL LDC à payer à la SC Choletgare la somme provisionnelle de 226,50 euros, au titre de la majoration forfaitaire de 10%, ainsi que les intérêts conventionnels de 5,76 % sur la somme de 2.491,50 euros, à compter du 21 janvier 2022 ; - condamné la SARL LDC à payer à la SC Choletgare une indemnité d'occupation provisionnelle s'élevant, chaque mois à compter du 18 mars 2022 et jusqu'à la libération complète des lieux, à la somme forfaitaire de 1.132,50 euros, conformément aux stipulations du bail ; - débouté la SARL LDC de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la SARL LDC à payer à la SC Choletgare la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; - condamné la SARL LDC aux dépens. - infirmer l'ordonnance rendue en ce qu'elle a : - débouté la SC Choletgare de sa demande d'astreinte ; Statuant à nouveau, - condamner la société LDC à régler à la SC Choletgare la somme de 8.850 euros au titre de l'astreinte conventionnelle de 150 euros par jour de retard prévue par le contrat de bail commercial du 5 août 2016 et due su la période du 8 novembre 2022 au 6 janvier 2023 ; - débouter la société LDC de sa demande de modération des clauses de majoration du loyer, du taux d'intérêt, de l'indemnité d'occupation et de la clause de fixation d'une astreinte stipulées dans le contrat de bail commercial du 5 août 2016 ; - débouter la société LDC de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - condamner la société LDC à payer à la SC Choletgare en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ; - condamner la même aux entiers dépens d'appel. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement déposées au greffe : - le 22 septembre 2023 pour la SARL LDC, - le 19 octobre 2023 pour la société Choletgare MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la recevabilité des demandes formées par la SC Choletgare et sur la demande de sursis à statuer : La société LDC soutient que la vente a été passée en fraude de ses droits en ce que la vente des biens donnés à bail aurait été faussement présentée comme portant sur un 'ensemble immobilier' quand elle portait, en réalité, sur deux immeubles distincts, ce qui ressortirait tant du bail que de l'acte de vente et que l'existence d'un studio qui ne lui a pas été donné à bail, situé au-dessus du garage qu'elle loue, ne justifierait pas l'exclusion du droit de préférence qu'elle tient de l'article L. 145-46-1 du code de commerce. Ainsi, elle fait valoir que la vente ne pourra qu'être déclarée nulle dans le cadre de l'instance au fond qu'elle a introduit à cet effet devant le tribunal de judiciaire d'Angers, ce qui privera la société Choletgare de la qualité et de l'intérêt à agir en résiliation du bail et en paiement de sommes dues en exécution de ce bail. La société Choletgare, en se référant à la lettre du notaire du 7 janvier 2022, précitée, répond que l'action au fond de la société LDC ne pourra prospérer dans la mesure où elle ne dispose pas de droit de préférence. Elle ajoute que sa propre qualité de propriétaire, qui résulte d'un acte authentique, ne peut être contestée. Sur ce, Le dernier alinéa de l'article L. 145-46-1 du code de commerce dispose que le droit de préemption accordé par ce texte au preneur à bail commercial n'est pas applicable 'en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint'. Ainsi le droit de préemption ne s'applique pas en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou d'une cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux. Il a été jugé que le droit de préemption du preneur à bail commercial ne s'applique pas en cas de cession globale d'un immeuble dont le local pris à bail ne constitue qu'une partie (3e Civ., 17 mai 2018, pourvoi n° 17-16.113, Bull. 2018, III, n° 51) ni lorsque la cession porte notamment sur des locaux commerciaux donnés à des preneurs distincts, peu important que ces locaux soient situés dans le même immeuble et que la vente porte également sur un lot à usage d'habitation (3e Civ., 29 juin 2022, pourvoi n° 21-16.452). Dans le cas présent, la reconnaissance à la société LDC d'un droit de préemption qui aurait été méconnu dépend de savoir si la cession des deux immeubles peut être assimilée à une cession globale à travers la notion 'd'ensemble immobilier' ou encore, dans le cas où il serait considéré qu'il s'agit d'une cession unique qui a porté sur deux immeubles distincts, si les conditions prévues à l'article L. 145-46-1 pour faire exception au droit de préemption du preneur commercial sont réunies. L'instance au fond engagée par la société va conduire précisément à trancher cette question déterminante de la validité de la vente. Il est certain que tant que la vente n'a pas été annulée, la société Choletgare a la qualité de propriétaire des biens en cause. La fin de non-recevoir tiré du défaut de qualité à agir de cette partie ne peut être accueillie en l'état actuel. Mais le résultat de l'action en nullité de la vente engagée par la société LDC, sur le fondement de la violation d'un droit de préemption, est de nature à influer directement sur la solution à donner au présent litige en ce que, si elle était accueillie, alors le droit de la société Choletgare à obtenir l'exécution du bail serait rétroactivement anéanti. Il y a lieu, en conséquence, de prononcer un sursis à statuer dans l'attente d'une décision irrévocable à venir dans l'instance au fond opposant la société LDC aux époux [L] et à la société LDC devant le tribunal judiciaire d'Angers, sur assignation du 25 juillet 2022. PAR CES MOTIFS : la cour, statuant contradictoirement, par mise à disposition au greffe, Sursoie à statuer dans l'attente d'une décision irrévocable à venir dans l'instance au fond opposant la société LDC aux époux [L] et à la société LDC devant le tribunal judiciaire d'Angers, sur assignation du 25 juillet 2022 Réserve les dépens. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE S. TAILLEBOIS C. CORBEL