Tribunal judiciaire, 28 janvier 2026. 22/01084

PP/VB TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHALONS EN CHAMPAGNE CHAMBRE CIVILE 1ère section JUGEMENT DU 28 Janvier 2026 AFFAIRE N° RG 22/01084 - N° Portalis DBY7-W-B7G-D6DF [A] [S] C/ S.A.R.L. [U] [N] ET FILS, [X] [U], [K] [N] épouse [U] ENTRE : Madame [A] [S] 32 rue d’Epernay 51120 SEZANNE représentée par Maître Jean-Baptiste DENIS de l’AARPI DENIS VAUCHELIN ASSOCIES, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE ET : S.A.R.L. [U] [N] ET FILS 1 rue des Anciens Combattants 51120 BARBONNE FAYEL Monsieur [X] [U] 11 rue des Anciens Combattants 51120 BARBONNE FAYEL Madame [K] [N] épouse [U] 11 rue des Anciens Combattants 51120 BARBONNE FAYEL représentés par Maître Elisabeth DUTERME de la SELARL DUTERME-MOITTIE, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocat plaidant COMPOSITION DU TRIBUNAL : Madame Pauline POTTIER, vice-présidente, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 801 et suivants du code de procédure civile DEBATS : A l’audience publique du 19 novembre 2025, l’avocat présent a été entendu en sa plaidoirie et l’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2026 JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe et signé par Pauline POTTIER, vice-présidente, et Valérie BERGANZONI, greffier. * * * EXPOSÉ DU LITIGE Suivant promesse synallagmatique de vente reçue par acte authentique du 5 mars 2021 en l’étude de Me [R] [B], Mme [A] [S] s’est engagée à vendre à M. [X] [U] et Mme [K] [N] épouse [U], avec faculté de substitution d’une SARL en cours de constitution, deux parcelles de vigne situées à Barbonne Fayel (51120), lieudit « Les carabins », cadastrées section ZB N°496 et 499, pour une contenance respective de 13a 78ca et 86a 22ca, au prix de 1 200 000 euros, la promesse étant conclue sous plusieurs conditions suspensives, avec une régularisation de la vente en la forme authentique prévue au plus tard le 15 octobre 2021. Le 23 février 2021, les consorts [U] avaient versé une somme de 10 000 euros en l’étude de Me [R] [B] à titre de dépôt de garantie. Par courrier du 30 octobre 2021, M. [X] [U] a indiqué qu’il souhaitait faire jouer la faculté de substitution au profit de la SARL [U] [N] et Fils. Par acte authentique du 3 février 2022 reçu par Me [R] [B], il a été dressé procès-verbal de carence à la demande de Mme [A] [S], constatant la défaillance des consorts [U] et de la SARL [U] [N] et Fils pour signer l’acte authentique de vente, malgré sommation de se présenter adressée par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 14 janvier 2022. Par acte du 13 avril 2022, Mme [A] [S] a fait assigner les consorts [U] et la SARL [U] [N] et Fils devant ce tribunal aux fins de paiement de la clause pénale convenue. Par conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 7 février 2025, Mme [A] [S] demande au tribunal de : - condamner solidairement les consorts [U] et la SARL [U] [N] et Fils à lui verser la somme de 120 000 euros qui s’effectuera par déblocage du dépôt de garantie de 10 000 euros et paiement du solde de 110 000 euros ; - subsidiairement, modérer la clause pénale dans de faibles proportions compte tenu de la période d’immobilisation du bien qui lui a été imposée ; - ordonner le déblocage de la somme de 10 000 euros à son profit, séquestrée en tant que dépôt de garantie en l’étude de Me [B] ; - débouter les consorts [U] et la SARL [U] [N] et Fils de leurs demandes ; - condamner solidairement consorts [U] et la SARL [U] [N] et Fils au paiement d’une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. Elle fait valoir, au visa des articles 1103 et suivants du code de procédure civile, que les défendeurs n’ont manifestement respecté aucun de leurs engagements et ont tardé à communiquer les éléments nécessaires à la régularisation de la vente, de sorte qu’ils doivent désormais faire face à leur inconséquence et l’indemniser selon les termes de leur engagement contractuel. Elle invoque, au visa de l’article 1231-5 du code civil, que le montant de la clause pénale souscrite et violée par les défendeurs correspond à une sanction contractuelle fixant les dommages et intérêts pour non-respect des obligations. Dans l’hypothèse d’une modération, elle expose avoir immobilisé les biens immobiliers en cause pendant de nombreux mois, l’empêchant de poursuivre ses projets découlant de la vente projetée et de percevoir des revenus. Elle ajoute avoir adressé une mise en demeure indiquant qu’elle entendait se prévaloir de la clause pénale par courrier d’avocat du 3 novembre 2021. S’agissant de la demande reconventionnelle, elle conteste avoir conclu un contrat d’entretien de ses vignes avec les défendeurs et soutient que ces derniers ne démontrent pas l’existence des prestations alléguées et produisent des preuves unilatérales sans aucun effet probant. Par conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 7 octobre 2024, les consorts [U] et la SARL [U] [N] et Fils demandent au tribunal de : - débouter Mme [A] [S] de ses demandes ; - ordonner le déblocage de la somme de 10 000 euros séquestrée le 23 février 2021 en l’étude de Me [B] à leur profit ; - condamner Mme [A] [S] à leur verser la somme de 2 042,64 euros au titre des travaux viticoles réalisés, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ; - condamner Mme [A] [S] à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ; - rappeler le caractère exécutoire de plein droit du jugement à intervenir. Ils soutiennent, au visa des articles 1226, 1229, 1230 et 1231-5 du code civil, que Mme [A] [S] succombe dans la preuve que les divers droits de préemption étaient purgés au 15 octobre 2021. Ils soulignent que la clause selon laquelle la durée du compromis serait prorogée dans l’attente du dossier de prêt et des pièces nécessaires à la régularisation de la vente n’a pas été respectée, faisant obstacle à l’application de la clause pénale. Ils soulèvent qu’aucune mise en demeure visant la clause résolutoire ne leur a été adressée et que Mme [A] [S] a renoncé à formaliser une demande d’exécution forcée de la vente, de sorte qu’elle n’est pas fondée à demander l’application de la seule clause pénale. Ils ajoutent ne pas avoir reçu de mise en demeure visant la clause pénale préalablement à l’action. Sur la suppression de la clause pénale, ils relèvent que Mme [A] [S] a revendu les parcelles au même prix que celui convenu avec eux, de sorte qu’elle ne justifie d’aucun préjudice financier, justifiant le déblocage de la somme séquestrée à leur profit. Sur leur demande d’indemnisation, ils exposent que la SARL [U] [N] et Fils a procédé à des travaux viticoles dans les vignes objets de la vente et que Mme [A] [S] n’a jamais réglé les factures relatives à ces prestations. L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 mai 2025. MOTIVATION 1. Sur la demande principale de paiement et le déblocage du dépôt de garantie Aux termes de l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » L’article 1104 précise que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. » En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté a le choix d’en demander l’exécution forcée ou encore la résolution avec dommages et intérêts. Selon l’article 1221 du même code, « Le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier. » Selon l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. » L’article 1304-2 du code civil dispose que « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ». En l’espèce, la promesse synallagmatique de vente du 5 mars 2021 prévoyait au titre des conditions suspensives, notamment la purge du droit de préemption (page 9 et 10) ainsi que l’obtention par les acquéreurs d’un ou plusieurs prêts (page 10). S’agissant de la condition relative au droit de préemption, si les défendeurs invoquent qu’il n’aurait pas été purgé dans les délais, il y a lieu de constater qu’ils ne produisent aucun élément le démontrant. Au contraire, il ressort d’une lettre adressée par la notaire à M. [X] [U] le 5 août 2021 que l’impossibilité de purger le droit de préemption de la SAFER est imputable à une absence de réponse de sa part concernant les modalités de l’acquisition, à titre personnel ou au titre d’une société d’exploitation à constituer. De plus, aux termes du procès-verbal de carence du 3 février 2022, le notaire ne mentionne pas cette condition au titre des conditions suspensives non levées dans les délais, ce qui signifie a contrario que cette condition était remplie. Les consorts [U] et la SARL [U] [N] et Fils échouent dans la charge qui leur incombe de démontrer qu’une condition à la charge de Mme [A] [S] n’aurait pas été levée. Ils ne démontrent ainsi aucun obstacle à la clause pénale à ce titre. S’agissant de la condition d’obtention par les acquéreurs d’un ou plusieurs prêts, la clause de la promesse de vente visait un montant total de 1 200 000 euros, d’une durée d’au moins 25 ans, productif d’intérêts au taux maximum de 1,50 % l’an, hors assurances, d’ici le 1er septembre 2021. Il était enfin convenu que si la non-obtention des prêts avait pour cause la faute ou la négligence de l’acquéreur, ou le refus de celui-ci sans motif légitime, la somme versée resterait acquise au vendeur en application de l’article 1178 devenu 1304-2 du code civil. Pour justifier du respect de leurs obligations, les consorts [U] et la SARL [U] [N] et Fils produisent : - une attestation de la Caisse d’Épargne Grand Est Europe du 29 janvier 2022, certifiant que M. [X] [U], en qualité de gérant de la SARL [U] [N] et Fils, a sollicité un prêt de 1 200 000 euros au taux de 1,76 % l’an, sur une période de 240 mois ; - un extrait de message de leur conseiller bancaire de la Caisse d’Épargne Grand Est Europe indiquant que le dossier est à l’étude après la réception des éléments le 9 février 2022 ; - une attestation de la Caisse d’Épargne Grand Est Europe du 29 avril 2022, certifiant que M. [X] [U], en qualité de gérant de la SARL [U] [N] et Fils, a sollicité un prêt de 1 300 000 euros au taux de 2 %, sur une période de 240 mois. Cependant, ils ne justifient d’aucune démarche, notamment de demande de prêt avec versement de tous les justificatifs, avant le 1er septembre 2021, terme de la condition suspensive, de sorte qu’ils ne démontrent pas s’être acquittés des obligations qu’ils avaient contractées. Dès lors, la condition suspensive doit être réputée accomplie L’acte contient page 18 une clause pénale selon laquelle : « Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régularisait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de cent vingt mille euros (120.000 €) à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts, sans préjudice du bénéfice de l’action en exécution forcée visée à l’article ci-dessus. Il est ici précisé que si la somme est due par l’acquéreur, le montant du dépôt de garantie s’imputera à due concurrence. Il est également ici précisé que la présente clause pénale ne peut pas priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente. » Mme [A] [S] justifie de la sommation adressée par Me [R] [B] par lettre recommandée avec avis de réception du 13 janvier 2022 et reçue le 14 par les consorts [U], par laquelle la notaire les a sommés de se présenter pour la régularisation de l’acte de vente, leur demandant de lui adresser par virement les sommes dues au titre du prix de vente et de la provision sur frais, après déduction du dépôt de garantie. Cette lettre constitue une mise en demeure suffisamment claire de remplir leurs obligations, la clause pénale n’exigeant ni une mise en demeure visant la clause résolutoire du contrat, laquelle est bien distincte de la clause pénale, ni une mise en demeure visant ladite clause pénale. Dès lors, la condition de mise en demeure apparaît remplie. De même, le fait que Mme [A] [S] n’ait pas demandé judiciairement le prononcé de la vente ne fait pas échec à l’application de la clause pénale, celle-ci prévoyant justement une application « sans préjudice du bénéfice de l’action en exécution forcée ». En revanche, il y a lieu de s’interroger sur le caractère manifestement excessif de cette clause pénale en application de l’article 1231-5 du code civil rappelé ci-dessus. En effet, si la clause indique qu’elle est « indépendante de tous dommages et intérêts », cette mention est toutefois contraire aux dispositions des articles 1152 et 1226 anciens devenus 1231-5 du code civil, concernant les pénalités dues à titre de dommages et intérêts, en application desquels la clause est stipulée. L’examen du caractère excessif de la clause doit donc être mené au regard des préjudices subis par Mme [A] [S]. Si la vente promise le 5 mars 2021 aurait dû être réalisée dès le 15 octobre 2021, il ressort d’un courrier du conseil de Mme [A] [S] du 3 novembre 2021, reçu le 5, que la demanderesse a indiqué dès cette date aux défendeurs qu’elle entendait renoncer à poursuivre l’exécution de la vente. Il lui a toutefois fallu attendre le procès-verbal de carence du 3 février 2022 pour emporter résolution régulière de la vente. Par ailleurs, il résulte de quatre attestations notariées produites par la demanderesse que, par actes des 22 et 28 juillet 2022 reçus par Me [E] [H], Mme [A] [S] a vendu les terres postérieurement divisées à des tiers au prix total de 1 200 000 euros, soit le même prix que celui convenu avec les consorts [U]. Il convient donc de considérer que Mme [A] [S] n’a pas pu rechercher de nouveaux acquéreurs sérieux du 5 mars 2021 au 3 février 2022, qu’elle a vu ses terres immobilisées alors qu’elles auraient pu être vendues du 15 octobre 2021 au 28 juillet 2022 et qu’elle n’a pas pu bénéficier du prix de vente de 1 200 000 euros sur cette dernière période. Au regard de ces éléments, la somme de 120 000 euros sollicitée au titre de la clause pénale apparaît excessive et il convient donc de la réduire à hauteur de 50 000 euros. Conformément à la clause relative au versement du dépôt de garantie et à la clause pénale de la promesse de vente, cette somme étant due par les acquéreurs, le dépôt de garantie de 10 000 euros versé par les consorts [U] en l’étude de Me [R] [B] doit revenir à la vendeuse et s’imputer sur la somme due au titre de la clause pénale. Il convient donc de condamner solidairement les consorts [U] et la SARL [U] [N] et Fils à payer à Mme [A] [S] la somme de 50 000 euros, dont 10 000 euros à déduire au titre du dépôt de garantie versé par les acquéreurs en l’étude de Me [R] [B] dont il y a lieu d’ordonner le déblocage au profit de la vendeuse. 2. Sur la demande reconventionnelle de paiement au titre de travaux viticoles Aux termes de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». Nul ne peut se constituer un titre à soi-même. La preuve d’une prestation ne peut résulter exclusivement de la facture du prestataire (arrêts des première et deuxième chambres civiles de la Cour de cassation du 14 janvier 2003, n°00-22.894, et du 23 septembre 2004, n°02-20.497). En l’espèce, les défendeurs demandent le paiement de trois factures établies par la SARL [U] [N] et Fils à l’encontre de Mme [A] [S] en date des 12 août et 20 septembre 2021 et 18 mars 2023. Ils versent également aux débats des photographies montrant un tracteur dans des vignes. Ils ne produisent cependant aucun contrat à l’origine de ces factures, tandis que Mme [A] [S] conteste leur avoir confié les travaux viticoles invoqués. De même, les photographies produites ne démontrent ni la réalité des travaux invoqués dans des vignes appartenant à Mme [A] [S], ni l’accord de cette dernière tant sur la réalisation de ces travaux par la SARL [U] [N] et Fils que sur leur montant. Au regard des seules pièces produites et en l’absence de tout contrat, les consorts [U] et la SARL [U] [N] et Fils succombent à rapporter la preuve dont ils ont la charge de la créance qu’ils invoquent. Il convient donc de les débouter de leur demande. 3. Sur les autres demandes Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En application de ces dispositions, les consorts [U] et la SARL [U] [N] et Fils, qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens. L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, et que le juge peut, pour ces mêmes raisons, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation. Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [A] [S] les frais qu’elle a dû engager pour faire valoir ses droits, c’est pourquoi les consorts [U] et la SARL [U] [N] et Fils seront condamnés à lui payer in solidum une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il y a lieu de rappeler que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort, Condamne solidairement consorts [U] et la SARL [U] [N] et Fils à payer à Mme [A] [S] la somme de 50 000 euros au titre de la clause pénale stipulée dans la promesse synallagmatique de vente du 5 mars 2021, dont 10 000 euros à déduire au titre du dépôt de garantie versé par les acquéreurs en l’étude de Me [R] [B] dont il y a lieu d’ordonner le déblocage au profit de la Mme [A] [S] ; Déboute M. [X] [U], Mme [K] [N] épouse [U] et la SARL [U] [N] et Fils de leur demande de paiement au titre de trois factures établies par cette dernière à l’encontre de Mme [A] [S] en date des 12 août et 20 septembre 2021 et 18 mars 2023 ; Condamne in solidum M. [X] [U], Mme [K] [N] épouse [U] et la SARL [U] [N] et Fils aux entiers dépens ; Condamne in solidum M. [X] [U], Mme [K] [N] épouse [U] et la SARL [U] [N] et Fils à payer à Mme [A] [S] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Rejette le surplus des demandes ; Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision. Le greffier, Le juge,