Cour d'appel, 07 février 2023. 22/00337

LC/IC [V] [Z] C/ OFFICE PUBLIC D'AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE SAONE ET LOIRE - OPAC Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le COUR D'APPEL DE DIJON 1ère chambre civile ARRÊT DU 07 FEVRIER 2023 N° RG 22/00337 - N° Portalis DBVF-V-B7G-F462 MINUTE N° Décision déférée à la Cour : jugement du 18 février 2022, rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chalon sur Saône RG : 11-21-000237 APPELANT : Monsieur [V] [Z] né le 11 Mars 1965 à [Localité 5] (69) domicilié : [Adresse 1] [Localité 3] représenté par Me Anne DESORMEAUX, membre du Cabinet FIDACT, avocat au barreau de MACON INTIMÉ : OFFICE PUBLIC D'AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE SAONE ET LOIRE - OPAC pris en la personne de ses représentants légaux en exercice domicilié en cette qualité au siège : [Adresse 4] [Localité 2] représenté par Me Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 126 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 06 décembre 2022 en audience publique devant la cour composée de : Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, Sophie BAILLY, Conseiller, Leslie CHARBONNIER, Conseiller, qui a fait le rapport sur désignation du Président, qui en ont délibéré. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 07 Février 2023, ARRÊT : rendu contradictoirement, PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Par acte sous seing privé en date du 30 janvier 2018, l'OPAC de Saône et Loire a donné à bail à usage d'habitation à M. [V] [Z] un logement sis [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 327,50 euros, hors provision sur charges. Un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail lui a été signifié par acte du 24 novembre 2020 pour recouvrement d'un arriéré de loyers de 354,76 euros. Par acte du 24 février 2021, l'OPAC de Saône et Loire a fait assigner M. [V] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chalon sur Saône afin de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et obtenir sa condamnation au paiement de l'arriéré de loyer et d'une indemnité d'occupation. Devant ce tribunal, M. [Z] a sollicité son maintien dans le logement et les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de sa dette et, reconventionnellement, la condamnation du bailleur à l'indemniser pour le trouble de jouissance subi à hauteur de 150 euros par mois depuis 2018. Par jugement en date du 18 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chalon sur Saône a : - constaté la résiliation du bail à compter du 25 janvier 2021, - fixé l'indemnité d'occupation mensuelle au montant des loyers et charges révisés, - condamné M. [Z] à payer à l'OPAC la somme de 219.83 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 31 décembre 2021 comprenant la mensualité de décembre 2021, outre les loyers, charges et indemnités d'occupation dus postérieurement, - autorisé M. [Z] à s'acquitter de sa dette en 20 mensualités de 10 euros chacune payables chaque mois en même temps que le loyer courant, le solde étant reporté à la 21ème mensualité, - dit que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant la durée du moratoire à la condition qu'il soit strictement respecté par le locataire, - dit qu'en cas d'apurement dans les conditions prévues, la résiliation sera non-avenue, - dit qu'à défaut, la résiliation reprendra tous ses effets sans autre préavis et, en ce cas, condamné M. [Z] à quitter les lieux, ordonné son expulsion au besoin avec le concours de la force publique, - débouté M. [Z] de sa demande d'indemnisation au titre d'un trouble de jouissance. - condamné M. [Z] au paiement d'une somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification au sous-préfet, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. M. [Z] a relevé appel de cette décision par déclaration reçue au greffe le 17 mars 2022, appel limité aux dispositions relatives à la demande reconventionnelle et aux condamnations à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Au terme de ses dernières conclusions d'appelant notifiées le 3 mai 2022, M. [V] [Z] demande à la cour, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1719 et suivants du code civil, de : - infirmer la décision entreprise en ce qu'elle l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts et en ce qu'elle l'a condamné au paiement de la somme de 100,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau, - condamner l'OPAC à l'indemniser à hauteur de 150,00 euros par mois depuis décembre 2018 jusqu'à la cessation complète du trouble de jouissance subi ; - condamner l'OPAC au paiement de la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner l'OPAC aux entiers dépens. Au terme de ses dernières conclusions d'intimé notifiées le 24 mai 2022, l'OPAC de Saône et Loire demande à la cour de : statuant dans les limites de l'appel, - juger l'appel non fondé, - confirmer le jugement, - y ajoutant, condamner M. [Z] à lui payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour un exposé complet de leurs moyens. L'instruction a été clôturée le 6 décembre 2022. La cour, Il convient de relever, à titre liminaire, que l'appel est limité à la question des troubles de jouissance, à l'exclusion de la question de la résiliation du bail et des chefs subséquents. M. [V] [Z] soutient que l'OPAC a agi tardivement face aux troubles de jouissance qu'il a dénoncés et subissait depuis son entrée dans les lieux en 2018 du fait de la mauvaise insonorisation de l'immeuble de sorte qu'il devait supporter les disputes incessantes de ses voisins et le bruit généré par leurs enfants qui couraient, criaient et sautaient, nuisances qui ont entraîné pour lui un état dépressif chronique et une grande vulnérabilité alors qu'il souffre d'un handicap psychique important. Il ajoute que malgré les promesses de son bailleur, rien n'a été fait, tandis que les relations avec son voisin se sont dégradées à tel point que ce dernier l'a agressé le 13 décembre 2019 et qu'il a été contraint de déposer plusieurs plaintes ; que si l'OPAC a finalement fait poser du lino chez son voisin afin d'atténuer les nuisances sonores, les relations ne se sont pas pour autant apaisées et les agressions se poursuivent de sorte qu'en ne prenant aucune mesure à l'encontre de ce dernier, qui par son comportement trouble la tranquillité de l'immeuble, le bailleur a, selon lui, engagé sa responsabilité. En application de l'article 6 b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs mais encore de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé d'assurer au preneur la jouissance paisible du logement. Si l'article 1725 du même code indique que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée, un office HLM est responsable à l'égard d'un locataire des troubles de jouissance imputables aux agissements des autres occupants de l'immeuble, dont le bailleur doit répondre. Le règlement intérieur de l'immeuble annexé au bail prévoit notamment que les locataires usent paisiblement de la chose louée avec le souci de respecter la tranquillité et le repos de leurs voisins. Il est précisé que le non respect des dispositions du règlement intérieur constitue un manquement grave aux obligations du contrat d'habitation et peut donner lieu à des poursuites judiciaires en vue de la résiliation du contrat. L'obligation du bailleur d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu'en cas de force majeure. En l'espèce, il est constant que l'OPAC a fait poser un lino dans le logement des voisins de M. [Z] le 18 mars 2021. M. [Z] soutient avoir informé son bailleur des nuisances subies dès le mois de décembre 2018 et que ce dernier aurait agi tardivement laissant la situation s'envenimer avec son voisin. Toutefois, il ne résulte d'aucune pièce aux débats que l'OPAC aurait pu être informé de la situation avant le courrier adressé par le preneur en date du 27 janvier 2021 puis le courriel du 22 février 2021. Les échanges verbaux « notamment au café des locataires » allégués par le preneur ne sont pas reconnus par le bailleur et ne peuvent être vérifiés. Le courrier de l'OPAC en date du 9 octobre 2020, faisant état d'une sollicitation du 5 mars 2020, ne porte que sur l'agression pour laquelle le preneur a déposé plainte dont il est précisé qu'elle a eu lieu sur la voie publique, à l'extérieur du bâtiment. Il doit être relevé d'ailleurs qu'au terme du courrier adressé à l'OPAC le 27 janvier 2021, M. [Z] relatant les nuisances subies depuis 2018 indique que «cela fait deux ans que j'essaie de vous écrire, je n'y arrive pas, je suis trop agité par les événements quotidiens que je subis pour me concentrer. » Par la même lettre, il demandait à l'OPAC de «poser un lino pour atténuer les bruits» précisant avoir fait des essais qui se sont révélés concluants. Or, l'OPAC répondait, par courriel dès le 23 février 2021, qu'il ne trouvait pas trace de demande antérieure, que les agressions physiques relevaient du domaine de la gendarmerie et qu'il avait donné instructions pour passer commande « des sols des pièces concernées ». Aussi, alors que les travaux demandés ont été effectivement réalisés par le bailleur, que M. [Z] ne justifie pas de la persistance de troubles de jouissance ni s'en être plaint auprès de son bailleur postérieurement au 18 mars 2021, l'OPAC qui a agi rapidement, une fois informé, en mettant en 'uvre la solution précisément réclamée par le preneur, ne peut être considéré comme responsable de la dégradation des relations et agressions dont se plaint celui-ci et du trouble à la tranquillité de l'immeuble. En conséquence, c'est par une appréciation adaptée des faits que le premier juge a estimé que la preuve de ce que l'OPAC aurait manqué à ses obligations contractuelles n'est pas rapportée de sorte que le jugement déféré doit être confirmé dans les limites de la saisine de la cour. M. [V] [Z], partie succombante, doit être condamné aux dépens d'appel. L'OPAC est débouté de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour. Par ces motifs La cour, Confirme le jugement déféré dans les limites de sa saisine, Y ajoutant, Condamne M. [V] [Z] aux dépens d'appel, Déboute l'OPAC de Saone et Loire de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour. Le Greffier, Le Président,