Tribunal judiciaire, 16 mai 2024. 23/04868

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Yann VERNON Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sylvie LANGLAIS Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/04868 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2BST N° MINUTE : 1 JCP JUGEMENT rendu le jeudi 16 mai 2024 DEMANDEUR Monsieur [J] [M], demeurant [Adresse 3] représenté par Me Sylvie LANGLAIS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, [Adresse 2] DÉFENDEURS Madame [S] [Y], demeurant [Adresse 1] Monsieur [V] [G], demeurant [Adresse 1] représentés par Me Yann VERNON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0015 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 751010012023016641 du 04/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris) COMPOSITION DU TRIBUNAL Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 28 février 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 mai 2024 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier Décision du 16 mai 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/04868 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2BST EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé du 4 mars 2017, M [J] [M] a donné à bail à Mme [S] [Y] et M [V] [G] un studio à usage d'habitation situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 570 euros outre 30 euros au titre de la provision sur charges. Par acte d'huissier en date du 25 août 2022, M [J] [M] a délivré à Mme [S] [Y] et M [V] [G] un congé pour vente à effet au 3 mars 2023. Par acte d'huissier en date du 22 mai 2023, M [J] [M] a assigné Mme [S] [Y] et M [V] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fin de validation du congé pour vente, expulsion du preneur et condamnation à une indemnité d'occupation. Initialement appelée à l’audience du 28 septembre 2023, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour permettre aux parties de se mettre en état. A l’audience du 28 février 2024, M [J] [M], représenté par son conseil a déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles il a maintenu les demandes de son acte introductif d’instance et sollicité le débouté de l’ensemble des demandes adverses et notamment la demande de délai pour quitter les lieux. Il sollicite sous le bénéfice de l’exécution provisoire : -la validation du congé pour vente délivré le 25 août 2022, -que soit ordonné l’expulsion des locataires devenus occupants sans droit ni titre, -les condamner in solidum à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux avec intérêts au taux légal, -les condamner in solidum à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Au soutien de leurs prétentions, le demandeur soutient que le congé est régulier tant en la forme que sur le fond en ce que le congé n’a pas à préciser le montant des frais ou l’existence d’une condition suspensive ou résolutoire mais qu’il précisait bien le prix de vente et les conditions de vente, qu’en tout état de cause, les défendeurs ne rapportent pas le preuve d’un grief ne s’étant pas déclaré acquéreur dans les deux mis du congé. Il ajoute que rien ne démontre une intention frauduleuse, qu’il n’a pas donné mandat de vente ne pouvant justifier d’un appartement libre de toute occupation. Il affirme enfin n’avoir en aucun cas renoncé à se prévaloir du congé par la délivrance de quittance de loyer. Il s'oppose à l'octroi de délais pour quitter les lieux qui l’ exposerait à des difficultés étant âgé de 88 ans et ayant besoin de vendre ce bien pour financer les frais d’ehapd. Mme [S] [Y] et M [V] [G], représenté par leur conseil, ont déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles ils ont demandé de : -prononcer la nullité du congé pour vente signifié le 25 août 2022, -dire que le bail a été renouvelé pour une période de trois ans à compter du 4 mars 2023, -dire que le bailleur a renoncé aux effets du congé pour vente, à titre subsidiaire : - accorder aux défendeurs un délai d’un an pour quitter les lieux, -fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer actuel, en tout état de cause : -condamner M [M] à verser à Maître Yann VERNON la somme de 900 euros pour chacun des défendeurs au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du code de procédure civile, et la somme de 13 euros pour chacun des défendeurs au titre des droits de plaidoirie, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, -que soit écartée l’exécution provisoire de la décision à intervenir en cas de validation du congé pour vendre et expulsion des époux [G]. Au soutien de leurs prétentions, Mme [S] [Y] et M [V] [G], indiquent que le congé délivré qui ne précise pas l’existence d’une condition suspensive ou résolutoire ne précise pas suffisamment les conditions de vente. Ils ajoutent que le bailleur ne démontre pas sérieusement son intention de vendre son bien, aucune démarche positive n’ayant été engagée avant ou après la délivrance du congé. A titre subsidiaire, ils estiment qu’en délivrant des quittances de loyer après l’échéance du bail le 3 mars 2023, le bailleur a renoncé aux effets de son congé et que le bail s’est reconduit pour trois années. Ils précisent avoir effectué les démarches pour obtenir un logement social, être reconnu prioritaire DALO et avoir deux enfants en bas âge dont l’aîné est scolarisé en maternelle dans le secteur, justifiant ainsi un délai pour quitter les lieux. Il est renvoyé aux conclusions des parties visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile. L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur le congé délivré par le bailleur et la demande de délais pour quitter les lieux En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l'échéance du bail. Le locataire dispose d'un droit de préemption qu'il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation. En l'espèce, le bail consenti à Mme [S] [Y] et M [V] [G] pour une durée de trois ans à compter du 4 mars 2017, a été tacitement reconduit le 4 mars 2020, pour une période de trois ans pour expirer le 3 mars 2023 conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989. Le congé du bailleur du 25 août 2022 a ainsi été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix (165 000 euros) et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, une description précise du bien loué, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II. Il précise en outre les conditions de la vente notamment le versement comptant du prix de vente le jour de la signature de l’acte authentique de vente passé devant notaire et les frais à la charge de l’acquéreur. L’absence de mention quant à l’existence ou non d’une condition suspensive ou résolutoire n’est pas une formalité d’ordre public qui aurait pour cause d’entraîner la nullité du congé pour vente. Ce congé respecte ainsi les formes et délais légaux requis. Mme [S] [Y] et M [V] [G] soutiennent toutefois que le congé est sur le fond frauduleux au motif que M [M] n’a engagé aucune démarche positive de vente avant ou après la délivrance du congé, permettant ainsi de douter de la réalité de la vente. Il appartient aux défendeurs de rapporter la preuve d’une intention frauduleuse. Or, si M [M] ne justifie pas de démarches positives pour la mise en vente effective de son bien, ce dernier indique avoir souhaité attendre de pouvoir mettre en vente un bien libre de toute occupation. Il justifie surtout être âgé de 88 ans, veuf depuis 2019 et être actuellement locataire d’un bien dont le loyer mensuel est de 715, 12 euros pour un revenu mensuel de 1929, 75 euros. Il justifie ainsi d’un intérêt certain à vendre son bien afin de financer une prochaine admission en institution compte tenu de sa situation personnelle. Dès lors, il n’est pas établi que le congé aurait été délivré frauduleusement par M [M]. La seule délivrance des quittances de loyer postérieurement au 3 mars 2023, date d’échéance du bail à la suite des effets du congé délivré le 25 aout 2022, n’est pas suffisant à établir la preuve de la renonciation du demandeur aux effets du congé, les locataires ayant continué à s’acquitter de leur loyer régulièrement et aucune dette n’étant alléguée. Dès lors, le congé est bien régulier. Mme [S] [Y] et M [V] [G] n'ayant pas usé de leur droit de préemption dans le délai légal, le bail s'est trouvé résilié par l'effet du congé le 3 mars 2023. Mme [S] [Y] et M [V] [G], qui se sont maintenus dans les lieux, se trouvent ainsi occupants sans droit ni titre du local litigieux depuis le 4 mars 2023 et il convient d'ordonner leurs expulsions ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. En l'espèce, Mme [S] [Y] et M [V] [G] justifient de leurs démarches de relogement dans le parc social et justifient de faibles ressources. Ils sont par ailleurs de bonne foi en ce qu'ils règlent les indemnités d'occupation courantes et que leur bailleur ne souffre d’aucune dette locative. S'il n'est pas nié que l'occupation des lieux entraîne des difficultés organisationnelles du côté du demandeur qui souhaite pouvoir intégrer une maison de retraite et doit pouvoir la financer, ces circonstances justifient que leur soit octroyé un délai supplémentaire, lequel sera toutefois limité compte tenu des impératifs de M [M], à trois mois. Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En ces conditions, aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué, et ainsi, à compter du 4 mars 2023 et jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux de Mme [S] [Y] et M [V] [G], ceux-ci seront condamnés in solidum à une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Sur les demandes accessoires Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de la nature du litige, sera rappelée en application de l'article 515 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions de délivrance à Mme [S] [Y] et M [V] [G] par M [J] [M] d'un congé pour vente relatif au bail conclu le 4 mars 2017 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 3 mars 2023 ; ACCORDE à Mme [S] [Y] et M [V] [G] un délai pour quitter les lieux jusqu'au 16 août 2024 ; DIT qu’à défaut pour Mme [S] [Y] et M [V] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M [J] [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique; DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE in solidum Mme [S] [Y] et M [V] [G] à verser à M [J] [M] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges (ce montant représentant 600 euros à ce jour), tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 4 mars 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNE in solidum Mme [S] [Y] et M [V] [G] à payer à M [J] [M] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Mme [S] [Y] et M [V] [G] aux dépens, en ce compris le coût du congé et de la signification de l'assignation ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ; DIT n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION