Cour d'appel, 08 décembre 2022. 20/06043

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 08 DECEMBRE 2022 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/06043 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OZ5U Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 NOVEMBRE 2020 TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTPELLIER N° RG 19/01285 APPELANTS : Monsieur [H] [W] né le 23 Mars 1948 à [Localité 8] de nationalité Française [Adresse 7] [Localité 9] Représenté par Me Charles SALIES, avocat au barreau de MONTPELLIER Monsieur [O] [X] né le 30 Décembre 1956 à [Localité 10] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 6] Représenté par Me Charles SALIES, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMEE : S.A.S. LE ROYAL SAS immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n° 308.307.404, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège social sis [Adresse 1] [Localité 9] Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué par Me Thierry VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER Ordonnance de clôture du 19 Septembre 2022 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 OCTOBRE 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Thierry CARLIER, conseiller, chargé du rapport. Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Gilles SAINATI, Président de chambre M. Thierry CARLIER, Conseiller M. Fabrice DURAND, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL ARRET : - contradictoire, - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, Président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffier. * * * EXPOSE DU LITIGE : La SAS Le Royal est propriétaire d'un immeuble à usage de cinéma sis [Adresse 1] et [Adresse 5], figurant au cadastre de la commune de [Localité 9] sous les numéros [Cadastre 3] et [Cadastre 4] de la section HM. Le 07 décembre 2012, la SAS Le Royal a signé une promesse synallagmatique de vente portant sur ledit immeuble au profit de Monsieur [H] [W] et Monsieur [O] [X] moyennant le prix de 2.800.000 euros, avec stipulation de plusieurs conditions suspensives au bénéfice des acquéreurs, dont l'obtention d'un permis de construire purgé de tous recours. Il était initialement convenu que la réitération par acte authentique interviendrait avant le 31 décembre 2013. Le tribunal administratif n'a validé aucun permis de construire définitif dans le délai imparti. Les parties ont régularisé plusieurs avenants successifs aux fins de reporter le terme de la promesse de vente. Le 28 septembre 2015, un permis de construire a été délivré. Ledit permis a été contesté devant le tribunal administratif de Montpellier par un tiers au contrat. Par jugement du 04 octobre 2018, le tribunal administratif de Montpellier a prononcé l'annulation partielle de l'arrêté en litige délivrant le permis de construire en tant seulement que le projet prévoit des ouvertures en toitures qui ne répondent pas aux exigences de l'article 3.B-2 du règlement de la ZPPAUP méditerranée/sud-gare et accordé à la SAS 'Le Royal' un délai de deux mois pour présenter une demande de permis modificatif. Une nouvelle demande de permis modificatif conforme aux exigences administratives a été déposée dans le délai imparti. Un nouvel avenant au contrat a été conclu entre les parties en date 07 août 2017, portant le terme de la promesse au 31 mars 2018. Ledit avenant stipulait une diminution du prix de vente à hauteur de 30%, compte tenu de la diminution imposée de la surface de vente. Par courrier recommandé du 18 février 2019, les consorts [W]-[X] ont été mis en demeure d'avoir à réitérer la vente dans les quinze jours de réception de ladite mise en demeure, au prix convenu de 1.965.000 euros. Le 05 mars 2019, Monsieur [H] [W] et Monsieur [O] [X] ont fait assigner la société Le Royal devant le tribunal judiciaire de Montpellier. Le 19 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Montpellier a : - ordonné la jonction des procédures enrôlées sous les numéros de répertoire général 19/01285 et 19/01413 sous le n° 19/01285 ; - débouté Monsieur [H] [W] et Monsieur [O] [X] de l'ensemble de leurs demandes ; - débouté la SA Le Royal de sa demande indemnitaire ; - débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire ; - condamné Monsieur [H] [W] et Monsieur [O] [X] à payer à la société Le Royal la somme de 4.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Monsieur [H] [W] et Monsieur [O] [X] aux entiers dépens de l'instance ; - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision. Le 28 décembre 2020, Monsieur [H] [W] et Monsieur [O] [X] ont interjeté appel du jugement rendu le 19 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier. Vu les conclusions de Monsieur [H] [W] et Monsieur [O] [X], remises au greffe le 25 août 2022 ; Vu les conclusions de la SAS Le Royal, remises au greffe le 31 août 2022 ; MOTIFS DE L'ARRÊT : Sur la caducité du compromis de vente : Les consorts [W]-[X] reprochent au premier juge d'avoir commis une erreur d'appréciation, en ne tenant aucun compte des échanges entre Monsieur [W], acquéreur, et Madame [G], venderesse. Ils font valoir que bien postérieurement à la date du 31 mars 2018, Madame [G] encourageait toujours Monsieur [W] à poursuivre les procédures toujours pendantes devant les juridictions administratives et permettant d'obtenir le permis de construire pour la réalisation des conditions suspensives. Ils en concluent que la commune intention des parties était bien de réaliser la vente même après le délai fixé dans le dernier avenant du 7 août 2017 et même après la mise en demeure du 18 février 2019 qui leur avait été adressée par l'avocat de Madame [G]. Il convient de rappeler que selon compromis de vente du 7 décembre 2012, conclu sous conditions suspensives, la SAS Le Royal a cédé à Monsieur [H] [W] et à Monsieur [O] [X] un immeuble à usage de cinéma pour un prix de 2 800 000 euros. Les conditions suspensives n'ont pas été levées dans le délai prévu et plusieurs prorogations ont été accordées aux futurs acquéreurs (avenants des 24 avril 2013, 24 février 2014, 8 décembre 2014, 13 mai 2016), le dernier avenant en date du 7 août 2017 prévoyant que l'acte de vente devait être régularisé au plus tard dans le délai de 30 jours à compter de la réalisation de la dernière des conditions suspensives, sans que ce délai ne puisse excéder le 31 mars 2018. En l'espèce, il convient d'une part de relever que l'avenant du 7 août 2017, comme les précédents avenants, stipulait de façon extrêmement claire un terme maximal pour la réitération de l'acte, la régularisation de ce dernier en la forme authentique au plus tard le 31 mars 2018 étant un élément constitutif du consentement des parties. D'autre part, comme l'a relevé le tribunal, aucun élément au dossier ne permet d'établir que la SAS Le Royal aurait renoncé à se prévaloir de la caducité du compromis résultant de la défaillance de la condition suspensive. Sur ce point, force est de constater qu'aucune prorogation du compromis n'est intervenue après le 31 mars 2018 alors que depuis 2012, la SAS Le Royal avait toujours formalisé son accord à une prorogation du compromis par l'établissement d'avenants. Par ailleurs, les quelques brèves réponses de Madame [G] aux courriels adressés par Monsieur [W] quelques mois après l'expiration du délai fixé au 31 mars 2018 par l'avenant du 7 août 2017 (courriels de juin à décembre 2018) ne peuvent à eux seuls caractériser la volonté de Madame [G] de renoncer à se prévaloir de la caducité du compromis alors même que par des courriels des 28 et 31 janvier 2019, Madame [G] informait Monsieur [W] qu'elle avait reçu une proposition d'achat sans aucune condition suspensive et qu'elle ne pouvait plus attendre et que par un courriel adressé à Monsieur [W] le 4 février 2019, elle indiquait : ' Si nous n'avons pas signé d'avenant après la date d'expiration de notre lien juridique, c'est que nous ne voulions pas nous engager à nouveau à l'aveuglette pour une durée indéterminée. Comme vous dites, ça fait 5 ans que nous avons un bien sur les bras. Aujourd'hui ça part en Conseil d'Etat, ça veut dire encore au moins deux ou trois ans de procédure ! (....) Aujourd'hui, c'est nous qui n'avons plus les moyens d'attendre ! (...) ' Nous avons patienté mais désormais nous ne pouvons plus le faire. (....)'. Ce dernier courriel confirme bien l'absence de volonté de Madame [G] de s'engager après le 31 mars 2018, date qu'elle qualifie elle-même comme correspondant à l'expiration du lien juridique la liant aux acquéreurs. Par courrier officiel du 18 février 2019, le conseil de la SAS Le Royal écrivait à son confrère : ' (...) Ainsi, et près d'un an passé le terme de la réitération convenu à l'avenant du 7 août 2017, les recours ne sont toujours pas levés, le permis est annulé partiellement et un modificatif est à l'instruction lequel, s'il est délivré, pourra encore être contesté par les requérants initiaux mais également tout nouveaux tiers opposants. Ma cliente se considère être aujourd'hui déliée de toute obligation vis à vis du votre. Il lui est fait une proposition d'achat sans aucune condition suspensive au prix de 2 014 000 euros. Bien que d'ores et déjà déliée et dans un souci de loyauté ma cliente met ici les votres en demeure d'avoir à réitérer la vente dans les 15 jours de réception de la présente et au prix convenu entre eux soit la somme de 1 965 000 euros. Passé ce délai l'offre d'achat au prix de 2 014 000 euros et sans conditions suspensive sera signée et la vente parfaite. (...)' Compte tenu des termes clairs et sans ambiguïté de ce courrier, les consorts [W]-[X] ne peuvent soutenir ' Qu'il est évident que si Madame [G] avait personnellement et clairement indiqué à Monsieur [W] et Monsieur [X] qu'elle n'avait plus l'intention de leur vendre le bien après la mise en demeure du 18.02.2019, ceux-ci ne se seraient pas acharnés à obtenir un permis de construire purgé de tout recours'( page 9 de leurs conclusions). Ils ne peuvent davantage reprocher à la SAS Le Royal un comportement fautif en faisant valoir qu'elle aurait modifié brutalement sa position alors même d'une part que les pourparlers duraient depuis 2012 et avaient déjà donné lieu à cinq prorogations, d'autre part que même après le 31 mars 2018, et alors qu'elle était déliée de tout engagement, la SAS Le Royal a mis en demeure les acquéreurs de réitérer la vente au prix convenu alors même qu'elle avait une proposition supérieure, ce qui démontre une loyauté certaine dans le cadre des relations contractuelles. Par conséquent, en l'absence de la démonstration par les acquéreurs d'un nouveau report du délai après le 31 mars 2018 procédant de la commune intention des parties, ou d'une renonciation expresse de la venderesse à s'en prévaloir, la condition suspensive a bien défaillie à l'expiration du délai fixé, soit le 31 mars 2018 et la caducité du compromis de vente est acquise. Les consorts [W]-[X] seront donc déboutés de l'intégralité de leurs demandes. Le jugement sera confirmé de ce chef. Sur la réparation des préjudices de la SAS Le Royal : La société Le Royal sollicite l'indemnisation de l'ensemble des frais d'entretien, d'électricité, d'assurance, de gardiennage à hauteur de 107 830,78 euros qu'elle n'aurait pas exposé si la vente avait été immédiate et si les consorts [W]-[X] avaient rempli leurs obligations, outre une somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de l'immobilisation du bien. En l'espèce, la SAS Le Royal a accepté, jusqu'au 31 mars 2018, de reporter à plusieurs reprises la réitération de la vente alors qu'elle n'ignorait pas les difficultés rencontrées par les consorts [W]-[X] dans le cadre de leurs contentieux relatif au permis de construire. Rien ne justifie par conséquent de mettre à la charge des consorts [W]-[X] les frais d'entretien, d'électricité, d'assurance et de gardiennage de l'immeuble que la SAS Le Royal a, en toute connaissance de cause, accepté de prendre en charge, au moins jusqu'au 31 mars 2018. La SAS Le Royal a également accepté d'immobiliser son bien plusieurs années en consentant à plusieurs reprises des prorogations du délai prévu pour réitérer la vente. La SAS Le Royal sera donc déboutée de ses demandes présentées à ce titre. Le jugement sera confirmé de ce chef. PAR CES MOTIFS : La cour, Confirme le jugement en toutes ses dispositions ; Condamne Monsieur [H] [W] et Monsieur [O] [X] aux entiers dépens d'appel ; Condamne Monsieur [H] [W] et Monsieur [O] [X] à payer à la SAS Le Royal la somme de 6000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en appel. Le greffier, Le président,