Tribunal judiciaire, 28 mars 2024. 22/03049

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 28 MARS 2024 Chambre 5/Section 2 AFFAIRE: N° RG 22/03049 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WDE2 N° de MINUTE : 24/00512 DEMANDEUR Monsieur [F] [U] [V] [Adresse 2] [Localité 4] représenté par Me Isaac LOUBATON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0132 C/ DEFENDEUR S.C.I. JEAN BART [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Me Iris NAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0119 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier. DÉBATS Audience publique du 25 Janvier 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 27 septembre 2021, la société Jean Bart et M. [V] ont conclu un bail commercial portant sur un local au sein de l’immeuble sis [Adresse 1], à [Localité 7] (93) à savoir : « Lot de copropriété n°27, Batiment B, au premier sous-sol, une cave d’une surface d’environ 8,70 m², et les 12/10000e des parties communes générales ; lot de copropriété n°43, Batiment B, au rez-de-chaussée deuxième à droite de l’entrée, une boutique d’une surface d’environ 37,90m² et les 283/10000e des parties communes générales ; lot de copropriété n°60, Bâtiment C, au rez-de-chaussée dans la cour, deux ateliers d’une surface d’environ 13,90m² et les 72/10000e des parties communes générales ». Le bail est conclu pour l’activité de « Centre auditif – Boutique d’audioprothèses », pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2021 et jusqu’au 30 septembre 2030, moyennant un loyer annuel de 30.000 euros hors taxes et hors charges et moyennant le versement d’un droit d’entrée à titre indemnitaire de 90.000 euros. Le 30 novembre 2021, Me [W], commissaire de justice à [Localité 6], constatait que le local ne disposait pas d’un compteur électrique et qu’il n’était pas dans un état exploitable. Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception envoyée le 15 décembre 2021, le conseil de M. [V] indiquait à la société Jean Bart d’une part que le local ne disposait pas d’un compteur électrique autonome et que l’installation d’un compteur avait été interdite par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ce qui empêchait son exploitation et d’autre part que le versement du droit d’entrée n’ayant pas été versé le contrat était nul, caduc et non avenu. Le conseil de M. [V] mettait en outre en demeure la bailleresse d’avoir à restituer les fonds versés ainsi que les travaux d’aménagement engagés par M. [V]. Le 11 janvier 2022, le conseil de la société Jean Bart répondait que la difficulté venait de la société Enedis qui refusait de prendre en charge les travaux d’installation des matériels électriques conformes. Par exploit du 17 février 2022, la bailleresse faisait signifier un commandement visant la clause résolutoire avec obligation dans le délai d’un mois de : - payer la somme de 41.200 euros au titre des arriérés de loyer et de charges et de paiement du solde du droit d’entrée, - remettre en état les locaux suite aux travaux opérés en violation de l’article 16.1 du bail, - remettre les attestations d’assurances des locaux pour les années 2021 et 2022, Par exploit du 22 février 2022, M. [V] a assigné la société Jean Bart devant le tribunal judiciaire de Bobigny au visa des articles 1721, 1217 et 1227 du code civil aux fins notamment de voir prononcer la résolution du bail du 27 septembre 2021 aux torts de la société Jean Bart et de voir indemniser la preneuse des préjudices subis. Par exploit du 25 avril 2022, la société Jean Bart assignait M. [V] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir prononcer l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion de la preneuse. Par ordonnance du 5 aout 2022, le juge des référés a débouté la société Jean Bart estimant que la validité du bail faisait l’objet de contestations sérieuses. Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 7 septembre 2023, M. [V] demande au tribunal judiciaire, au visa des articles 1104, 1721, 1217 et 1227 du code civil, de : « Déclarer la concluante recevable et bien fondée en ses demandes, En conséquence, Vu les articles 1104, 1721, 1217 et 1227 du Code civil ; Prononcer la résolution du bail du 27 septembre 2021, à effet du 1 er octobre 2021 aux torts exclusifs de la SCI JEAN BART ; Condamner la SCI JEAN BART à payer à Monsieur [V] la somme de 105.000 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2021, date de réception de la mise en demeure du 15 décembre 2021. Ordonner la capitalisation des intérêts. Condamner la SCI JEAN BART à payer à Monsieur [V] une somme de 27.400 € par mois au titre de la perte de chiffre d’affaires jusqu’au prononcé d’une décision définitive ayant autorité de la chose jugée. Condamner la SCI JEAN BART à payer à Monsieur [V] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. Subsidiairement ; Vu l’article 5.1.5 du bail ; Dire et juger que le bail est nul caduc et non avenu. Condamner la SCI JEAN BART à payer à Monsieur [V] la somme de 105.000 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2021, date de réception de la mise en demeure du 15 décembre 2021. Ordonner la capitalisation des intérêts. Condamner la SCI JEAN BART à payer à Monsieur [V] une somme de 27.400 € par mois au titre de la perte de chiffre d’affaires jusqu’au prononcé d’une décision définitive ayant autorité de la chose jugée. Condamner la SCI JEAN BART à payer à Monsieur [V] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. Condamner la société SCI JEAN BART à payer à Monsieur [V] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC. Débouter la société SCI JEAN BART de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions plus amples ou contraires. Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. Condamner la SCI JEAN BART aux entiers dépens. » Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 29 septembre 2023, la société Jean Bart demande au tribunal judiciaire, au visa des articles L 145-17 et L. 145-41 du code de commerce, des articles 1104, 1229, 1304-2, 1719 et suivants, 1728 et 1741 du code civil et de l’article 32-1 du code de procédure civile, de : « DEBOUTER Monsieur [F] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions. A TITRE PRINCIPAL : CONSTATER le jeu de la clause résolutoire par l’effet du commandement visant la clause résolutoire signifié le 17 février 2022. A TITRE SUBSIDIAIRE : PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial du 27 septembre 2021 pour manquements graves du preneur à ses obligations contractuelles. EN TOUTE HYPOTHESE : CONDAMNER Monsieur [F] [V] à payer à la société SCI JEAN BART la somme de 102.936,08 € au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges, accessoires, droit d’entrée). CONDAMNER Monsieur [F] [V] à payer à la société SCI JEAN BART la somme de 102.936,08 € au titre de la pénalité contractuelle. FIXER l’indemnité d’occupation à compter de la date de fin du bail jusqu’au départ du locataire au quadruple du loyer actuel (loyer majoré de 300 %), FIXER l’indemnité d’immobilisation à la somme de 36.000 euros et CONDAMNER Monsieur [F] [V] à payer à la société SCI JEAN BART la somme de 36.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation judiciaire du bail commercial, CONDAMNER Monsieur [F] [V] à payer à la SCI JEAN BART la somme de 35.040 € au titre des remises en état, CONSTATER l’acquisition par le bailleur du dépôt de garantie versé par le locataire au titre du bail, et ce au titre de premiers dommages et intérêts. CONDAMNER Monsieur [F] [V] au paiement d’une somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts pour ses manquements contractuels répétés, CONDAMNER Monsieur [F] [V] au paiement d’une somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, CONDAMNER Monsieur [F] [V] au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Iris NAUD sur le fondement des dispositions de l’article 699 du même Code. » Il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour un exposé de leurs prétentions et de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile. La clôture a été prononcée le 6 octobre 2023 par ordonnance du même jour. L’affaire a été évoquée à l’audience du 25 janvier 2024 et mise en délibéré au 28 mars 2024. MOTIFS A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties. 1. Le sort du bail 1.1. Sur la demande de résolution du bail à effet au 1er octobre 2021 Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. En vertu de ce texte, ne satisfait à son obligation de jouissance paisible le bailleur qui n'installe pas des compteurs de consommation d'eau, d'électricité et de gaz permettant de cerner individuellement les charges. Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Les articles 1228 et 1229 du code civil prévoient que le juge peut prononcer la résolution du contrat à la date qu’il fixe. En l’espèce, il est établi que la bailleresse a donné à bail un local qui ne disposait pas d’un raccordement à un compteur d’électricité autonome, le raccordement à l’électricité devant se faire par le compteur du locataire du premier étage ce qui n’est pas contesté par la bailleresse. La clause selon laquelle la locataire devrait se charger de la création d’un branchement EDF et de la remise à neuf de l’installation électrique n’est pas de nature à exonérer la bailleresse de son obligation d’avoir à donner en location un local équipé d’un compteur électrique autonome. Par conséquent, le local donné en location à M. [V] par acte du 27 septembre 2021 et à effet au 1er octobre 2021 n’était pas conforme dès l’entrée en vigueur du contrat. La bailleresse a été informée des difficultés rencontrées par la locataire dès le 15 décembre 2021 mais n’a pas remédié à cette situation. Le manquement à l’obligation de délivrance et de jouissance paisible est caractérisé en l’espèce. Compte tenu de sa gravité, il convient donc de prononcer la résolution judiciaire du contrat dès son entrée en vigueur le 1er octobre 2021. 1.2. Subsidiairement sur la demande de nullité du bail Compte tenu de la résolution judiciaire prononcée à compter du 1er octobre 2021, il n’est pas nécessaire de statuer sur cette demande subsidiaire. 1.3. A titre reconventionnel, sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande subsidiaire de résiliation du bail Compte tenu de la résolution judiciaire prononcée à compter du 1er octobre 2021, il n’est pas nécessaire de statuer sur les demandes reconventionnelles d’acquisition de clause résolutoire par l’effet du commandement du 17 février 2022 et de résiliation du bail aux torts de la locataire. 2. Les demandes indemnitaires de M. [V] 2.1. La demande de 105.000 euros L’article 1229 du code civil prévoit que la résolution met fin au contrat à la date fixée par le juge et lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. En l’espèce, le bail n’a été d’aucune utilité pour M. [V] qui n’a pas pu aménager les installations nécessaires à son activité. Aucune activité n’ayant jamais été exercée en l’absence d’un compteur électrique au sein du local, il convient d’ordonner la restitution de l’ensemble des sommes versées. M. [V] justifie avoir procédé aux dépenses suivantes : 50.000 euros au titre du droit d’entrée, 10.800 euros au titre des frais d’agence, 2.160 euros au titre des frais de rédaction d’acte, 7.500 euros au titre du dépôt de garantie soit un total de 70.460 euros. Pour ce qui est des travaux, il n’est pas établi que ceux-ci ont été opérés avec l’accord de la bailleresse ni qu’ils ont été réalisés dans leur intégralité. Ainsi, la société Jean Bart sera condamnée à verser à M. [V] la somme de 70.460 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2021 et avec capitalisation. 2.2. La demande au titre de la perte de chiffre d’affaires En vertu des articles 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. En l’espèce, M. [V] ne rapporte pas la preuve du quantum de son préjudice qu’il fonde sur une extrapolation des articles de presse extraits de sites internet dédiés. En outre, M. [V] ne rapporte pas la preuve d’un lien de causalité entre l’absence de compteur installé dans le local loué et la perte d’exploitation alléguée. En effet, depuis l’origine M. [V] a conscience qu’il ne pourra pas exploiter le local pour y exercer son activité de sorte qu’il a pu dès 2021 prendre ses dispositions pour retrouver un local commercial et développer son activité ailleurs. La demande d’indemnisation de son préjudice pour perte de chiffre d’affaires sera rejetée. 2.3. La demande de dommages-intérêts pour résistance abusive En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. En l’espèce, la demande de dommages-intérêts formulée dans le dispositif de M. [V] n’est motivée ni en droit ni en fait. Elle sera rejetée. 3. Les demandes financières de la société Jean Bart 3.1. La demande au titre du bail Compte tenu de la résolution prononcée du contrat du 27 septembre 2021 et la condamnation de la société Jean Bart à restituer les sommes perçues au titre dudit contrat, la société Jean Bart sera déboutée de sa demande de paiement de l’arriéré locatif et des pénalités contractuelles. Pour ce qui est de l’indemnité d’occupation, il ressort des éléments du dossier que M. [V] a proposé de restituer les clefs du local compte tenu de sa non-conformité avec la destination contractuelle. La société Jean Bart n’a pas accepté de les recueillir en soumettant la restitution à l’exécution du contrat. Ainsi, la société Jean Bart est à l’origine du défaut de restitution des clefs et elle ne démontre pas que les locaux étaient susceptibles d’une occupation de nature à permettre à M. [V] d’exploiter son commerce et ni l’occupation effective des locaux. La société Jean Bart sera donc déboutée de sa demande de condamnation de M. [V] au titre d’une indemnité d’occupation ainsi que de sa demande au titre d’une indemnité d’immobilisation. 3.2. La demande de remise en état En vertu des articles 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. En l’espèce, la bailleresse ne produit pas d’état des lieux d’entrée établissant, contradictoirement, l’état des locaux au moment de l’entrée en jouissance dont le qualificatif « neuf » n’est pas suffisamment précis et est contesté par le locataire. M. [V] produit une facture d’entrepreneur d’un montant de 35.040 euros pour les prestations suivantes : démonter un mur et plafond, cloisonner une pièce en 2 et les insonoriser, installer les câbles électriques, installer les câbles réseaux, poser un plafond, installer une porte acoustique, installer tuyaux pour climatiseur, Installer une toilette, Installer la plomberie. Toutefois,il n’est pas établi que tous les travaux ont été réalisés. De son coté, la société Jean Bart ne rapporte pas la preuve du montant de son préjudice constitué par les travaux restant à réaliser pour remettre le local dans le même état que lors de l’entrée en jouissance. En effet, le montant des travaux à réaliser pour la remise en état ne peut pas être équivalent au montant de la facture produite par M. [V] pour la réalisation de travaux de remise à neuf et dont on ignore l’étendue in fine. La demande sera rejetée. 3.3. La demande d’acquisition de dépôt de garantie Compte tenu de la résolution du contrat, la demande d’acquisition du dépôt de garantie sera rejetée et la bailleresse condamnée à le restituer à M. [V]. 3.4. La demande au titre des manquements contractuels répétés (100.000€) La société Jean Bart sera également déboutée de sa demande indemnitaire au titre de manquements contractuels répétés faute de caractériser ces manquements compte tenu de la résolution du contrat. 3.5. La demande pour procédure abusive Selon l’article 32-1 du Code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 3 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L'exercice d'une action en justice constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol. En l’espèce, M. [V] a obtenu partiellement gain de cause en ses demandes. Par conséquent, le droit d’agir en justice n’a pas dégénéré en abus. La demande de dommages-intérêts sera rejetée ainsi que la demande de condamnation à une amende civile. 4. Sur les autres demandes 4.1. Sur les dépens En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. La société Jean Bart, qui succombe, sera condamnée aux dépens. 4.2. Sur les frais irrépétibles L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. L'espèce, la société Jean Bart, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à M. [V] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 4.3. Sur l’exécution provisoire En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’ordonner ou de le rappeler. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort : Prononce la résolution judiciaire du bail commercial du 27 septembre 2021 à effet au 1er octobre 2021 ; Condamne la société Jean Bart à verser à M. [V] la somme de 70.460 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2021 avec capitalisation ; Déboute M. [V] de sa demande de réparation du préjudice pour perte d’exploitation ; Déboute M. [V] de sa demande de réparation du préjudice pour résistance abusive ; Déboute la société Jean Bart de sa demande de condamnation de M. [V] au titre d’une indemnité d’occupation Déboute la société Jean Bart de sa demande de paiement d’un arriéré locatif et de pénalités contractuelles ; Déboute la société Jean Bart de ses demandes indemnitaires ; Déboute la société Jean Bart de sa demande de remise en état ; Déboute la société Jean Bart de sa demande de conservation du dépôt de garantie ; Déboute la société Jean Bart de sa demande au titre des manquements contractuels ; Déboute la société Jean Bart de sa demande pour procédure abusive ; Condamne la société Jean Bart aux dépens ; Condamne la société Jean Bart à payer à M. [V] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Fait au Palais de Justice, le 28 mars 2024 La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière. LA GREFFIERE LA JUGE Madame AIT Madame CARLIER