Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/50553 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PJK
N° : 3
Assignation du :
16 Janvier 2024
[1]
[1] 1 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 04 mars 2024
par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDERESSE
La Société LIVING AND WORKING REC FRANCE 1 SAS
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Christophe MOUNET de l’AARPI AARPI MOUNET, HUSSON - FORTIN, avocats au barreau de PARIS - #E0668
DEFENDERESSE
La Société SCM [Adresse 1], société civile de moyens
[Adresse 1]
[Localité 5]
non constituée
DÉBATS
A l’audience du 05 Février 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte du 27 décembre 2021, la société LIVING AND WORKING REC FRANCE 1 a donné à bail commercial à la société SCM [Adresse 1] des locaux situés au 4ème étage de l’immeuble sis [Adresse 1]/ [Adresse 3] à [Localité 5] (lot n°95), pour une durée de 10 ans à compter du 10 janvier 2022, moyennant un loyer en principal de 150.040 euros par an, payable d'avance, à une fréquence trimestrielle, à l’usage exclusif de bureaux.
Des loyers sont demeurés impayés.
Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice en date du 31 octobre 2023, à la société SCM [Adresse 1], pour une somme de 91.372,36 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 24 octobre 2023, outre la somme de 9.137,24 euros au titre de la clause pénale stipulée au bail.
Par acte délivré le 16 janvier 2024, la société LIVING AND WORKING REC FRANCE 1 a fait assigner la société SCM [Adresse 1] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :
“DECLARER la société LIVING AND WORKING REC FRANCE 1 recevable et bien fondée en ses demandes,
CONDAMNER la société SCM [Adresse 1] à payer à la société LIVING AND WORKING REC FRANCE 1 la somme provisionnelle de 103.102,39 € au titre des loyers et charges impayés, selon décompte du 27 novembre 2023, somme augmentée des intérêts au taux contractuel à savoir le taux légal mois majoré de 4 points, et ce en application de l'article 23.4 du contrat de bail, les intérêts commençant à courir à compter du commandement du 31 octobre 2023 sur la somme de 91.372,36 € et sur le surplus à compter de la présente,
CONDAMNER la société SCM [Adresse 1] à payer à la société LIVING AND WORKING REC FRANCE 1 à titre de provision la somme de 10.310,23 € à titre de pénalité de 10 % sur les sommes dues, prévue à l’article CG 23.3 du contrat de bail,
CONDAMNER la société SCM [Adresse 1] à payer à la société LIVING AND WORKING REC FRANCE 1 à titre de provision la somme de 39.717 € à titre de dépôt de garantie complémentaire prévu à l’article CG 16 du contrat de bail,
CONDAMNER la société SCM [Adresse 1] à payer à la société LIVING AND WORKING REC FRANCE 1 à titre de provision la somme de 3.971,70 € à titre de pénalité de 10 % sur les sommes dues à titre de dépôt de garantie complémentaire, prévue à l’article CG 23.3 du contrat de bail,
ORDONNER la capitalisation des intérêts, dans les termes de l’article 1343-2 du Code civil,
CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et rappelée au commandement de payer du 10 octobre 2023,
En conséquence,
ORDONNER l’expulsion de la société SCM [Adresse 1] et de tous occupants de son chef des lieux loués avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
CONDAMNER la société SCM [Adresse 1] à payer à la société LIVING AND WORKING REC FRANCE 1 une indemnité d’occupation provisionnelle égale à deux fois le montant du loyer en principal en vigueur à la date de résiliation, augmenté des charges et accessoires, du loyer et ce, jusqu’à complète libération des locaux,
DIRE ET JUGER que le dépôt de garantie restera acquis à la société LIVING AND WORKING REC FRANCE 1,
CONDAMNER la société SCM [Adresse 1] au paiement d’une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER la société SCM [Adresse 1] aux entiers dépens comprenant les frais du commandement de payer soit 396,23 € outre le coût de la présente assignation”.
Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un exposé des moyens qui y sont contenus.
A l’audience du 5 février 2024, la société LIVING AND WORKING REC FRANCE 1 a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.
Bien que régulièrement assignée à étude à l’adresse de son siège social et des lieux loués, la société SCM [Adresse 1] n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.
L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
MOTIFS
- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes
L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.
Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.
En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le bail prévoit en son article CG23 une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou indemnité d’occupation et/ou accessoires, à leur échéance, un mois après un commandement de payer resté sans effet.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En faisant délivrer ce commandement, la société LIVING AND WORKING REC FRANCE 1 n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 91.372,36 euros, arrêtée au 24 octobre 2023.
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.
Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la société SCM [Adresse 1] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer en principal en vigueur en cas d'expulsion.
Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier s’est acquitté, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif. En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, au vu du décompte produit par la société LIVING AND WORKING REC FRANCE 1, l'obligation de la société SCM [Adresse 1] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 27 novembre 2023 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 103.102,39 euros (4e trimestre 2023 inclus), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société SCM [Adresse 1]. Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 31 octobre 2023 à hauteur de 91.372,36 euros et à compter de l'assignation pour le solde.
La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l'article 1343-2 du code civil.
La société LIVING AND WORKING REC FRANCE 1 sollicite l'application de pénalité lui attribuant 10 % du montant des sommes dues et consistant à majorer le taux applicable aux intérêts de retard prévus par la loi de 4 points.
Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation. Les clauses pénales du bail qui prévoient d’une part une indemnité égale à 10% du montant des sommes et d’autre part, la majoration contractuelle de 4 points de l’intérêt légal prévu à l’article 1231-6 du code civil, courant sur les sommes dues, pouvant être modérées par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de ces clauses (articles CG 23.3 et 23.4 du bail).
Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale et comme telle est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil ; par suite, il n’y a pas davantage lieu à référé sur ce point.
- Sur les autres demandes
La société SCM [Adresse 1], défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et de l’assignation.
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société SCM [Adresse 1] ne permet d’écarter la demande de la société LIVING AND WORKING REC FRANCE 1 formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 30 novembre 2023 à minuit ;
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de La société SCM [Adresse 1] et de tout occupant de son chef des lieux situés au 4ème étage de l’immeuble sis [Adresse 1]/ [Adresse 3] à [Localité 5] (lot n°95) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;
Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société SCM [Adresse 1], à compter de la résiliation du bail du 1er décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
Condamnons par provision la société SCM [Adresse 1] à payer à la société LIVING AND WORKING REC FRANCE 1 la somme de 103.102,39 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 27 novembre 2023 (4e trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2023 sur 91.372,36 euros et à compter du 16 janvier 2024 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures;
Ordonnons la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l'article 1343-2 du code civil;
Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale de 10 %, de la majoration du taux d’intérêt de retard et de la conservation du dépôt de garantie ;
Condamnons la société SCM [Adresse 1] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation ;
Condamnons la société SCM [Adresse 1] à payer à la société LIVING AND WORKING REC FRANCE 1 la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Ainsi fait à PARIS, le 4 mars 2024.
Le Greffier,Le Président,
Pascale GARAVELViolette BATY
