Cour d'appel, 14 septembre 2022. 20/18304

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRET DU 14 SEPTEMBRE 2022 (n° ,7pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/18304 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCZ22 Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Novembre 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS (18è chambre 1è section) - RG n° 18/09115 APPELANTE La Société HOGAN LOVELLS ([Localité 6]) LLP agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 840 214 191 [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111, avocat postulant assistées de Me Emmanuele LUTFALLA et Déborah AZERRAF du Cabinet Signature Litigation AARPI, avocat au barreau de PARIS, toque : K0151 avocats plaidants INTIMEE La Société [Adresse 3] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 443 877 782 [Adresse 4] [Localité 5] représentée Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090, avocat postulant assistée de Me Gina MARUANI de la SAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0428, avocat plaidant, substituée par Me Barbara KIMOU-GBANE de la SAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque P0428, avocat plaidant COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Sandrine GIL, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Gilles BALAY, Président de chambre Madame Sandrine GIL, Conseillère Madame Emmanuelle LEBEE, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionelles qui en ont délibéré Greffière, lors des débats : Madame Claudia CHRISTOPHE ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Gilles BALAY, Président de chambre et par Claudia CHRISTOPHE, Greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire. * * * FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 27 août 2013, la société [Adresse 3] a donné à bail au cabinet Hogan Lovells ([Localité 6]) LLP un local commercial à usage de bureaux d'une superficie de 1.042,70 m² situé au [Adresse 3] à compter du 14 août 2013 moyennant un loyer principal annuel de 624.000€. Par acte du 12 septembre 2013, l'établissement Barclays Bank PLC s'est porté caution solidaire de la société Hogan Lovells à concurrence d'un montant équivalent à 3 mois de loyers, hors taxes et hors charges, soit au jour de l'acte, la somme de 145.548€, somme qui a ensuite été portée à 158.335,87€ par avenant en date du 6 septembre 2016. Par courrier recommandé avec avis de réception du 5 mai 2017, la société [Adresse 3] a informé la société Hogan Lovells de la réalisation prochaine de travaux de restructuration de l'immeuble abritant les locaux donnés à bail. La société Hogan Lovells a quitté les locaux le 30 juin 2018 après avoir fait dresser un constat en ce sens et procédé à la remise des clés à la société [Adresse 3] par voie d'huissier de justice le 3 juillet 2018. La société [Adresse 3], contestant la résiliation anticipée du bail à défaut de délivrance de tout congé et en l'absence d'accord, a mis en demeure la société Hogan Lovells de payer les arriérés de loyers et taxes. Par acte d'huissier de justice du 26 juillet 2018, la société Hogan Lovells a assigné la société [Adresse 3] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins d'obtenir la réparation de son préjudice résultant de la résiliation anticipée du contrat de bail. Les parties ont entendu soumettre ce litige à une procédure de médiation judiciaire proposée par le tribunal. Néanmoins, aucun accord amiable n'a pu être trouvé. Par jugement contradictoire et en premier ressort en date du 17 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a : - Prononcé la clôture de la procédure à la date du 8 septembre 2020; -Débouté la société Hogan Lovells ([Localité 6]) LLP de l'ensemble de ses demandes indemnitaires; - Ordonné la main levée de la caution bancaire donnée par la société Banque Barclays Bank PLC; - Dit n'y avoir lieu à mesure d'expertise; - Rejeté l'ensemble des demandes reconventionnelles de la société [Adresse 3]; - Rejeté les demandes formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Dit que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens de l'instance; - Ordonné l'exécution provisoire de la décision. **** Par déclaration du 15 décembre 2020, la société Hogan Lovells a interjeté appel de ce jugement. Dans ses dernières conclusions notifiées le 24 août 2021, la société Hogan Lovells ([Localité 6]) LLP demande à la Cour de : Vu les articles 1719, 1231-1, 1193 et 1104 du code civil, vu l'article L 145-4 du code de commerce, A titre principal, - Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 17 novembre 2020 mais uniquement en ce qu'il a débouté la société Hogan Lovells de ses demandes indemnitaires; - Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a acté de la résiliation du bail au 30 juin 2018; - Débouter la S.C. [Adresse 3] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, En conséquence et statuant à nouveau, - Dire et Juger que la résiliation anticipée du bail par la société [Adresse 3] emporte obligation pour celle-ci réparer l'entier préjudice de la société Hogan Lovells lié à cette résiliation, - Evaluer le préjudice subi par la société Hogan Lovells à la somme de 5.797.733 €, - Condamner la société [Adresse 3] au paiement d'une indemnité de 5.797.733 €, A titre subsidiaire - Ordonner une expertise judiciaire en limitant la mission comme suivant : - Se faire remettre les plans des locaux situés au [Adresse 3], - Se faire remettre tous document utile, - Prendre connaissance des pièces, - Se rendre dans les locaux donnés à bail à la société Hogan Lovells au [Adresse 3], - Se rendre dans les locaux d'Hogan Lovells au [Adresse 2], - Entendre tout sachant, - Evaluer les préjudices d'Hogan Lovells survenus aux torts exclusifs du bailleur. En tout état de cause - Infirmer le jugement en ce qu'il a débouté Hogan Lovells de ses demandes accessoires de condamnation de la société [Adresse 3] au titre des articles 696 et 700 du code de procédure civile; - Condamner la société [Adresse 3] au paiement d'une indemnité de 50.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile; - Débouter la société [Adresse 3] de toute demande de paiement et de toute demande de condamnation sous astreinte; - Condamner la société [Adresse 3] aux entiers dépens dont distraction au profit de la S.C.P. Grappotte Benetreau en application de l'article 699 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 30 mai 2021, la société [Adresse 3], demande à la Cour de : - Déclarer la société Hogan Lovells ([Localité 6]) LLP mal fondée en son appel; - Débouter, en conséquence, la société Hogan Lovells de toutes ses demandes, fins et conclusions; - Déclarer le bailleur bien fondé en son appel incident; Y faisant droit, - Infirmer ledit jugement en ce qu'il a : - Rejeté l'ensemble des demandes reconventionnelles de la société civile [Adresse 3], - Dit n'y avoir lieu à mesure d'expertise, - Rejeté les demandes formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - Dit que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens de l'instance. Et statuant à nouveau, - Condamner, sous astreinte, la société Hogan Lovells à satisfaire à ses obligations contractuelles résultant du bail, dont celles de respecter l'ensemble des conditions du bail, notamment en ce qui concerne l'entretien des lieux loués, la justification du paiement des primes d'assurance, etc. - Condamner la société Hogan Lovells à payer à la société [Adresse 3] la somme de 3.017.236,06€ TTC, sauf à parfaire, selon décompte arrêté au 16 avril 2021 et assortie des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance méconnue dans les termes des dispositions de l'article 1343-1 du code civil; - Ordonner que les intérêts dus depuis plus d'un an porteront eux-mêmes intérêt au taux légal de plein droit, par application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil; - Ordonner que le bail n'étant pas résilié, la société Hogan Lovells sera tenue de respecter l'ensemble de ses obligations contractuelles issues du bail à bonne date les échéances trimestrielles de loyers et charges locatives dues jusqu'à la fin du bail; Subsidiairement, bien qu'en l'espèce le preneur ait spontanément et volontairement quitté les locaux, mais dans l'hypothèse où il serait reconnu à la société Hogan Lovells ([Localité 6]) LLP le droit de bénéficier d'une indemnité - Désigner tel expert qu'il plaira à la Cour de désigner, avec pour mission, conformément aux usages, de déterminer, le cas échéant, le préjudice matériel réellement subi par la société Hogan Lovells dans le cadre de son déménagement et ce avec les pièces justificatives probantes à l'appui de ses prétentions et au regard des locaux appartenant à la concluante avec également la prise en compte d'un taux de vétusté nécessaire; - Confirmer le jugement pour le surplus; En tout état de cause, - Condamner la société Hogan Lovells à payer à la société [Adresse 3] la somme de 15.000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; - Condamner la société Hogan Lovells aux entiers dépens tant de première instance que d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 20 avril 2022. MOTIFS L'appelante critique le jugement en ce qu'il a considéré que le bail avait fait l'objet d'une résiliation amiable alors qu'il aurait dû retenir une résiliation unilatérale anticipée fautive du bailleur. Elle fait valoir que la rupture anticipée du bail par la société [Adresse 3] a été faite en violation de ses droits alors que le bail aurait dû se poursuivre jusqu'au 13 août 2022, date de son échéance contractuelle ; que la résiliation du bail en dehors du cadre légal ou contractuel lui a été imposée par le bailleur qui doit l'indemniser du préjudice subi. Elle soutient que le bailleur a été déloyal en refusant de discuter des modalités, notamment indemnitaires, de la résiliation anticipée ; que les termes du courrier du bailleur du 5 mai 2017ne lui laissait aucune autre option que de quitter les locaux compte tenu de l'ampleur des travaux à réaliser ; que malgré ses courriers, le bailleur est resté silencieux sur ses demandes d'indemnisation ; que les boutiques et bureaux situés au [Adresse 3] ont reçu du bailleur un courrier similaire à celui qui lui a été adressé afin qu'ils quittent les locaux au plus tard début septembre 2018 pour que la société [Adresse 3] puisse entreprendre les travaux. Elle précise, à supposer que la Cour considère que la résiliation puisse être qualifiée de résiliation amiable, qu'elle n'a pas admis le principe d'une telle résiliation sans que son préjudice ne soit indemnisé. Enfin elle sollicite diverses indemnisations. La société [Adresse 3] soutient qu'il n'y a pas eu ni résiliation amiable, ni résiliation unilatérale anticipée du bail de sa part ; que son courrier du 5 mai 2017 ne peut pas être qualifié de congé au sens de l'article L 145-9 du code de commerce ; que le bailleur a informé le locataire le 5 mai 2017 de son intention de procéder à des travaux, sans que la décision de résilier le bail ne soit définitivement arrêtée à cette date. Elle conteste avoir manqué à son obligation de loyauté alors qu'elle n'a entrepris aucun travaux avant le départ de la société Hogan Lovells ([Localité 6]) LLP ; que celle-ci était informée de ce qu'elle envisageait également la possibilité de faire les travaux en site occupé ; qu'elle a recherché un accord amiable avec sa locataire suite au courrier du 5 mai 2017 ; que des pourparlers ont eu lieu sur les modalités de départ et les éventuelles conditions financières d'une résiliation amiable du bail mais qu'ils ont cessé entre les parties sans qu'un accord ne soit intervenu ; qu'elle a, le 11 juin 2018, informé la locataire que celle-ci restait tenue par les termes du bail ; que c'est la société Hogan Lovells ([Localité 6]) LLP qui a choisi de son propre chef de quitter les locaux alors que le bail se poursuivait jusqu'à son échéance contractuelle. Elle sollicite, le bail s'étant poursuivi, le paiement des loyers et le respect des clauses du bail jusqu'à son échéance contractuelle. Sur le sort du bail Il est renvoyé au jugement entrepris s'agissant des règles de droit applicables à l'espèce. En l'espèce, le bail liant les parties a été consenti pour une durée de 9 années à compter du 14 août 2013 pour se terminer le 13 août 2022. Comme indiqué par le jugement entrepris, les parties peuvent convenir de mettre fin à tout moment au contrat de bail commercial les liant, hors échéances triennales et sans forme particulière, cette résiliation mutuelle et amiable étant acquise dés qu'une partie accepte le cas échéant de façon tacite, l'offre de résiliation faite par l'autre partie, sous réserve que son intention de mettre également fin au bail, qui ne se présume pas, soit établie ou résulte de circonstances de fait, de façon certaine et non équivoque. Les termes du courrier de la société [Adresse 3] adressé à la société Hogan Lovells ([Localité 6]) LLP sont les suivants : 'Je fais suite à notre réunion du 20 décembre 2016 et à notre récente conversation téléphonique concernant les locaux que vous louez dans l'immeuble sis [Adresse 3]. Comme je vous l'indiquais, une grande campagne d'audits a été menée et les rapports concluent à la nécessité de remplacer un grand nombre d'éléments d'équipement et une refonte totale des réseaux (plomberie, climatisation). Ce projet de grande envergure nécessite le curage et la mise à nu de l'intégralité des plateaux de bureaux. Nous pourrions envisager de réaliser ces travaux en site occupé, mais au regard des désagréments que de tels travaux vont nécessairement générer, nous souhaiterions entamer une discussion afin de résilier votre bail de manière anticipée. Au vu du planning prévisionnel établi à ce stade par la maîtrise d'exécution, la libération des locaux devrait intervenir au plus tard le 30 juin 2018. Nous sommes conscients que ce départ impliquera pour votre cabinet la recherche de nouveaux bureaux, raison pour laquelle nous souhaitons anticiper notre démarche. Afin de vous accompagner et de faciliter vos recherches, nous avons missionné la société RBMG, conseil en immobilier qui pourra vous assister tant pour la recherche de nouveaux locaux que pour les éventuelles négociations et les futurs travaux d'aménagement. Nous restons à votre disposition pour convenir avec vous des conditions d'une résiliation et trouver ensemble une solution mutuellement satisfaisante.'. Il ressort des termes de ce courrier que la bailleresse a proposé au locataire une résiliation amiable anticipée du bail en vue d'une libération des locaux au 30 juin 2018 dans la perspective de travaux lourds à réaliser dans l'immeuble dans lesquels ils sont situés, tel que cela a été exactement retenu par le jugement entrepris, la société [Adresse 3] ne pouvant prétendre que les travaux étaient à l'état de projet alors qu'elle fixait la durée prévisionnelle des travaux en rappelant leur caractère important et les désagréments en résultant pour sa locataire et qu'elle lui proposait une assistance pour la recherche de nouveaux locaux. En outre, à aucun moment dans ce courrier ou les suivants, le bailleur n'a offert la suspension du bail ou, le cas échéant, un local provisoire pendant la durée des travaux à entreprendre, ni proposé un nouveau bail après les travaux, ce qui démontre la volonté du bailleur de résilier amiablement le bail de manière anticipée conforment à la teneur du courrier précité. La locataire, qui ne s'est jamais opposée à la résiliation du bail dans ses échanges avec le bailleur, a implicitement accepté, de manière certaine et non équivoque, cette offre de résiliation anticipée du bail, avant que les modalités d'une éventuelle indemnisation ne soient arrêtées entre les parties, puisqu'elle a quitté les locaux le 3 juillet 2018 en restituant les clés par voie d'huissier de justice et qu'elle exploite son activité dans d'autres locaux situés [Adresse 2] pour lesquels elle avait régularisé un bail le 7 février 2018, à effet au 1er février 2018, étant relevé que la locataire n'a pas prétendu dans ses courriers au bailleur qu'elle prenait à bail des locaux provisoires, ce qui corrobore sa volonté d'accepter la résiliation du bail. En réalité, tel que cela résulte des pièces, les parties ne sont parvenues à aucun accord sur les modalités d'indemnisation du locataire qui réclamait en particulier une indemnité conventionnelle d'un montant de 6 202 657 euros auquel s'est opposée la société [Adresse 3] qui estimait ce montant déraisonnable. Il n'est pas démontré par la société Hogan Lovells ([Localité 6]) LLP de faute ou de comportement déloyal de la part de la société [Adresse 3] alors que l'analyse des pièces du dossier montre qu'elle a offert d'accompagner la locataire dans la recherche de nouveaux locaux ; que des négociations ont eu lieu entre les parties pendant plusieurs mois suite au courrier du 5 mai 2017 sur les modalités d'indemnisation de la locataire ; que celle-ci, cabinet d'avocats, a en parfaite connaissance de ses droits, quitté les lieux bien que les modalités d'indemnisation de son départ ne soient pas arrêtées, outre qu'à la date de son départ, les travaux n'avaient pas débuté. Au regard de ces éléments, le bail ayant été résilié de manière amiable et le bailleur n'ayant commis aucune faute, la société Hogan Lovells ([Localité 6]) LLP sera déboutée de ses demandes indemnitaires. S'agissant des demandes reconventionnelles de la société [Adresse 3], le bail ayant pris fin le 3 juillet 2018 par la remise des clés, les demandes tendant au respect des obligations contractuelles du preneur et au paiement du loyer et charges jusqu'au 7 avril 2021 seront rejetées. Enfin le jugement sera confirmé par renvoi à sa motivation en ce qu'il a ordonné la main levée de la caution bancaire en l'absence de demande d'infirmation de ce chef. Sur les demandes accessoires Le jugement de première instance sera confirmé sur les demandes accessoires. En cause d'appel l'équité commande de condamner la société Hogan Lovells ([Localité 6]) LLP à payer à la société [Adresse 3] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la société Hogan Lovells ([Localité 6]) LLP succombant, elle sera condamné aux dépens d'appel dont distraction au profit de l'avocat postulant par application de l'article 699 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Y ajoutant CONDAMNE la société Hogan Lovells ([Localité 6]) LLP à payer à la société [Adresse 3] la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la société Hogan Lovells ([Localité 6]) LLP aux dépens d'appel dont distraction au profit de l'avocat postulant par application de l'article 699 du code de procédure civile; REJETTE les demandes plus amples ou contraires. LA GREFFIERE LE PRESIDENT