Tribunal judiciaire, 27 mars 2024. 23/01092

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS [Adresse 3] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 23/01092 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YPZB Minute : 24/00140 S.C.I. ALYSE Représentant : Me Laurent OHAYON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0944 C/ Monsieur [F] [Z] Représentant : Me Soria LATRECHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 270 Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me Laurent OHAYON Copie délivrée à : Me Soria LATRECHE Le Préfet de la Seine-Saint-Denis Le ORDONNANCE DE REFERE Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du VINGT-SEPT MARS DEUX MILLE VINGT-QUATRE par Madame SPIRY Nadine, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier, Après débats à l'audience publique du 27 février 2024 tenue sous la Présidence de Madame SPIRY Nadine, Juge des contentieux de la protection Assistée de Madame PARFAITE-MARNY Mylène, Greffier audiencier ENTRE DEMANDERESSE : S.C.I. ALYSE, demeurant [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège représentée par Me Laurent OHAYON, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [F] [Z], demeurant [Adresse 5] (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 93008-2023-010765 du 08/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY) comparant en personne assisté de Me Soria LATRECHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par un contrat à effet au 5 septembre 2018, la SCI ALYSE a donné à bail à Monsieur [F] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] et un emplacement de parking, pour un loyer mensuel initial de 720 € et 80 € de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, la SCI ALYSE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire. Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2023, la SCI ALYSE a ensuite fait assigner Monsieur [F] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'AULNAY-SOUS-BOIS statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement. A l'audience du 19 décembre 2023, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi en raison de la désignation tardive de Maître LATRECHE, conseil du défendeur. A l’audience du 27 février 2024, la SCI ALYSE - représentée par Maître OHAYON - reprend les termes de son assignation pour demander : - de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; - d'ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [Z] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique ; - d'ordonner la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ; - et de condamner ce dernier au paiement * de la somme actualisée de 10. 605, 10 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, * d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel, charges comprises, jusqu'à la libération effective des lieux, - outre une somme de 250 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ; - rappeler que l'exécution provisoire est de droit. La SCI ALYSE est opposée à l'octroi de tout délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire. La SCI ALYSE précise que le dernier règlement a été effectué en février 2023 pour un montant de 2. 011, 71 euros. Monsieur [F] [Z], assisté par son avocat Maître LATRECHE, ne conteste pas le montant de la dette et sollicite l'octroi de délais de paiement. Il propose de verser 300 € par mois en règlement de l'arriéré, en plus du loyer courant. Il souhaite également se maintenir dans les lieux et demande la suspension de la clause résolutoire. Monsieur [F] [Z] indique qu'il perçoit le RSA pour un montant de 534 € par mois et est en attente de versements d'allocations de retour à l'emploi à hauteur de 1. 250 € en moyenne. Il ajoute qu'il est très isolé et n'a pas de solution de relogement. Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. L'affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION En l'espèce, Monsieur [F] [Z], comparaît et est assisté, de sorte que l'ordonnance est contradictoire. I. SUR LA RÉSILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 17 octobre 2023, soit plus de six semaines mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SCI ALYSE justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 9 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" . Le bail à effet au 5 septembre 2018 contient une clause résolutoire (article 16) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 juin 2023, pour la somme en principal de 3. 170, 10 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 août 2023. Monsieur [F] [Z] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Il n'apparaît pas sérieusement contestable qu'il y a urgence pour le propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition. Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [F] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SCI ALYSE, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [F] [Z]. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : La SCI ALYSE produit un décompte démontrant que Monsieur [F] [Z] reste devoir, au titre de l'arriéré locatif et après soustraction des frais de poursuite, la somme de 10. 605, 10 € à la date du 20 février 2024. Monsieur [F] [Z] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 9 août 2023, Monsieur [F] [Z] reste redevable du paiement des loyers jusqu'à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d'une indemnité d'occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges. Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 10. 605, 10 €, comprenant les loyers, charges et indemnité d'occupation impayées (décompte arrêté au 20 février 2024) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3. 170, 10 € à compter du commandement de payer (8 juin 2023) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Monsieur [F] [Z] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi. III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE : En application de l'article 24 V de la loi  du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et d'application immédiate, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.   Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, le bailleur s'oppose à l'octroi de délai de paiement et de la suspension de la clause résolutoire au bénéfice du locataire. Le locataire n'a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges. En conséquence, il y a lieu de rejeter sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire. .IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Monsieur [F] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI ALYSE, Monsieur [F] [Z] sera condamné à lui verser une somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des référés , statuant après débats publics, par décision contradictoire rendue par mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, vu l'urgence, DECLARONS recevable la demande de la SCI ALYSE aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ; CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le à effet au 5 septembre 2018 entre la SCI ALYSE et Monsieur [F] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] et un emplacement de stationnement sont réunies à la date du 9 août 2023 ; ORDONNONS en conséquence à Monsieur [F] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ; DISONS qu’à défaut pour Monsieur [F] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI ALYSE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [F] [Z] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ; CONDAMNONS Monsieur [F] [Z] à verser à la SCI ALYSE à titre provisionnel la somme de 10. 605, 10 € (décompte arrêté au 20 février 2024, incluant une dernière échéance de février 2024), comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d'occupations impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2023 sur la somme de 3. 170, 10 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ; CONDAMNONS Monsieur [F] [Z] à payer à la SCI ALYSE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ; DEBOUTONS Monsieur [F] [Z] de ses demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ; CONDAMNONS Monsieur [F] [Z] à verser à la SCI ALYSE une somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [F] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de le la Seine-Saint-Denis en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 27 mars 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des référés, et par la greffière. La greffière, La juge des référés,