Tribunal judiciaire, 11 juin 2024. 23/04411

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE N° RG 23/04411 - N° Portalis DBYQ-W-B7H-IA2S 4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 11 Juin 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré : Présidente : M. Bernard VALEZY, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection assistée, pendant les débats de Madame Céline TREILLE, greffière ; DEBATS : à l'audience publique du 26 Mars 2024 ENTRE : S.A. LE TOIT FOREZIEN dont le siège social est sis 29 Rue Jo Gouttebarge - CS 72131 - 42021 ST ETIENNE CEDEX 1 Représentée à l’audience par Madame [E] [V], munie d’un pouvoir. ET : Monsieur [G] [U] demeurant Les chardonnnerets - 1 rue du belvèdere - 42560 SAINT-JEAN BONNEFONDS non comparant JUGEMENT : Réputé contradictoire et en premier ressort, Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 11 Juin 2024 EXPOSÉ DU LITIGE Exposé des faits et de la procédure Suivant acte sous seing privé du 9 juin 2008, à effet du 17 juin 2008, la S.A. LE TOIT FOREZIEN a donné à bail à Monsieur [G] [U], un immeuble à usage d'habitation situé 1 rue du Belvédère, Les Chardonnerets (allée B, 2ème étage G), 42650 SAINT-JEAN-BONNEFONDS, moyennant un loyer mensuel révisable de 246,32 euros, hors charges, et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 246,32 euros. La S.A. LE TOIT FOREZIEN a fait délivrer le 10 août 2023 à Monsieur [G] [U] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 1 804,20 €, signifié à étude. Par voie électronique avec accusé de réception électronique du 2 août 2023, la S.A. LE TOIT FOREZIEN a préalablement informé l'organisme payeur de l'aide au logement de l'existence d'impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX). En dépit des démarches entreprises pour un apurement de la dette par la bailleresse, aucune solution amiable n'a été trouvée entre les parties. Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 19 octobre 2023, signifiée à étude, la S.A. LE TOIT FOREZIEN a attrait Monsieur [G] [U] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée audit bail et en constater la résiliation de plein droit, - voir dire et ordonner qu'il soit tenu de quitter les lieux, lui, sa famille et tous occupants de leur chef, - le condamner à lui payer les sommes suivantes : - 2704,94 euros au titre de sa créance locative, outre les loyers échus entre la date d'assignation et la date d'audience, - 400 euros à titre de dommages intérêts, - une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer, des révisions légales et des charges à compter de la date de résiliation jusqu'à reprise des lieux, - 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - aux dépens de l'instance comprenant notamment le coût du commandement de payer. La S.A. LE TOIT FOREZIEN a notifié l'assignation à la préfecture de la Loire par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 20 octobre 2023. L'audience s'est tenue le 26 mars 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne. Prétentions et moyens des parties Lors de l'audience, la S.A. LE TOIT FOREZIEN, représentée avec pouvoir, maintient l'ensemble de ses demandes, sauf à actualiser sa créance locative à la somme de 4 981,12 €, arrêtée au 21 mars 2024, échéance du mois de février 2024 incluse. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, en se fondant sur les dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que Monsieur [G] [U] ne règle plus les loyers courants depuis plusieurs mois. Les délais octroyés étant expirés, et ce dernier n'ayant pas régularisé sa situation d'impayés, elle se prévaut de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives. Monsieur [G] [U], régulièrement cité, n'était ni comparant, ni représenté. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience. Il en ressort qu'il n'a pu être réalisé en raison de l'absence de Monsieur [G] [U] aux rendez-vous fixés par l'organisme compétent. Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2024 pour y être rendu la présente décision. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'absence du défendeur L'article 472 du code de procédure civile dispose que " Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ". En l'espèce, il convient de faire application de l'article précité en raison de l'absence du défendeur. SUR LA DEMANDE PRINCIPALE Sur la demande de constat de résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La S.A. LE TOIT FOREZIEN justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de deux mois avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 10 août 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1 804,20 € n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d'acquisition de cette clause sont réunies depuis le 11 octobre 2023. Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [G] [U] n'a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d'ordonner l'expulsion de Monsieur [G] [U] et de dire que faute par Monsieur [G] [U] d'avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d'un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux. Il convient également de rappeler qu'aux termes de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, " les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ". À défaut de quoi, conformément à l'article L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l'exécution. Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En l'espèce, la S.A. LE TOIT FOREZIEN verse aux débats un décompte arrêté au 29 février 2024, échéance du mois de février 2024 incluse, établissant l'arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d'occupation) à la somme de 4981,12 euros, incluant : - le libellé " frais de rejet de prélèvement " le 15 mai 2023 pour un montant de 4 euros, - le libellé " frais de rejet de prélèvement " le 15 juin 2023 pour un montant de 4 euros, - le libellé " frais de poursuites/corresp. " le 31 juillet 2023 pour un montant de 6,08 euros, - le libellé " forfait réparations locatives " le 30 septembre 2023 pour un montant de 1,5 euros, - le libellé " forfait réparations locatives " le 31 octobre 2023 pour un montant de 1,5 euros, - le libellé " forfait réparations locatives " le 31 octobre 2023 pour un montant de 1,5 euros, - le libellé " forfait réparations locatives " le 30 novembre 2023 pour un montant de 1,5 euros, - le libellé " forfait réparations locatives " le 31 janvier 2024 pour un montant de 1,5 euros, - le libellé " forfait réparations locatives " le 29 février 2024 pour un montant de 1,5 euros, soit un montant total de 23,08 euros, dont le bien-fondé n'est pas justifié. Au regard des justificatifs fournis, la créance de la S.A. LE TOIT FOREZIEN est établie tant dans son principe que dans son montant, à hauteur de 4958,04 euros. Il convient par conséquent de condamner Monsieur [G] [U] à payer à la S.A. LE TOIT FOREZIEN la somme de 4 958,04 €, arrêtée au 21 mars 2024, comprenant l'arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d'occupation), échéance du mois de février 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la présente décision. Sur la demande en paiement de l'indemnité d'occupation Monsieur [G] [U] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la S.A. LE TOIT FOREZIEN, soit la somme de 459,91 € (cf. décompte locatif). Par ailleurs, l'indemnité d'occupation est destinée à indemniser le bailleur d'une part de la poursuite irrégulière de l'occupation et d'autre part du fait qu'il est privé de la libre disposition des locaux. À cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [G] [U] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive Il y a lieu de rappeler que " la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu'en cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol ". En l'espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l'existence d'une résistance abusive de la part de Monsieur [G] [U]. Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par la S.A. LE TOIT FOREZIEN sera rejetée. Sur les demandes accessoires En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l'instance. En l'espèce, Monsieur [G] [U] est la partie perdante du litige. Elle sera en conséquence condamnée aux dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût de l'assignation, de sa dénonciation à la préfecture, du commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1804,20 euros. Enfin, il n'y a pas lieu, en l'espèce, de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, Le Juge des contentieux et de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort, DÉCLARE l'action en résiliation de bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives recevable, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer les loyers du 10 août 2023 n'a pas été réglée dans les deux mois, CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives, prévue au contrat de bail, CONSTATE en conséquence que le contrat de bail conclu le 9 juin 2008 entre la S.A. LE TOIT FOREZIEN, d'une part, et Monsieur [G] [U], d'autre part, concernant le logement situé 1 rue du Belvédère, Les Chardonnerets (allée B, 2ème étage G), 42650 SAINT-JEAN-BONNEFONDS, s'est trouvé de plein droit résilié le 11 octobre 2023, par application de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives, CONDAMNE Monsieur [G] [U] à payer à S.A. LE TOIT FOREZIEN la somme de 4 958,04 €, arrêtée au 29 février 2024, comprenant l'arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d'occupation), échéance du mois de février 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la présente décision, FIXE l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [G] [U] à la somme mensuelle de 459,91 €, à compter de la résiliation du bail, et au besoin le CONDAMNE à verser à la S.A. LE TOIT FOREZIEN, ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mars 2024 jusqu'à complète libération des lieux, DIT que faute par Monsieur [G] [U] d'avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d'un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux, RAPPELLE qu'aux termes de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, " les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ", REJETTE la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par la S.A. LE TOIT FOREZIEN, REJETTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires, DIT n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [G] [U] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût de l'assignation, de sa dénonciation à la préfecture, du commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1804,20 euros. RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. La présente décision a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé. LE GREFFIERLE JUGE